Строительная отрасль меняет приоритеты: интервью с Михаилом Викторовым

Переход на проектное финансирование станет для большинства строительных компаний настоящим испытанием. Как изменится ландшафт рынка, насколько подорожает жилье и можно ли сделать российскую стройку более прозрачной? 

На эти и другие вопросы отвечает председатель совета СРО «Межрегиональное объединение организаций специального строительства», председатель комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов Московской конфедерации промышленников и предпринимателей (работодателей) Михаил Викторов.

— Михаил Юрьевич, Президент в очередной раз обратился к Федеральному собранию и дал ряд поручений, касающихся строительной отрасли. Как можно охарактеризовать ее состояние, если ею вынужден заниматься лично глава государства?

— Несколько лет назад ситуация была гораздо более тяжелой, когда ставка по ипотеке резко выросла и правительство пошло на схему дотаций. Нет ничего зазорного в том, чтобы сделать это сейчас, ведь доходы людей не растут. Для многих ипотека на 5–20 лет играла решающую роль. 

Сегодня средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам выросла на треть и составляет 10,5–11 %. Это отсекает большое количество потенциальных клиентов строительных компаний и сказывается на всей индустрии строительства жилья. 

Правильно говорят, что строительство — локомотив экономики. Это ресурс, который работает на внутренний валовый продукт: одно место на стройке обеспечивает 7–8 мест в сопредельных сферах: проектировании, промышленности строительных материалов, энергетике, ЖКХ. А все это новые рабочие места.

— Локомотив сейчас на ходу?

— Он, по сути, находится в стадии замены движка. А состав — в ситуации торможения. Об этом говорит хотя бы такой показатель, как падение объемов жилищного строительства, которое продолжается уже три года. Необходимо принимать экстренные меры, что государство и делает. Я считаю, что к 1 июля 2019 года, с переходом отрасли на проектное финансирование, задача по обеспечению безопасности участников рынка жилищного строительства будет полностью выполнена. 

Ситуация напоминает «предшоковые» 2005–2006 годы, когда только заработал закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Благодаря ему число двойных продаж за два года удалось свести к нулю. Обман стал невозможен, поскольку все сделки подлежали регистрации в Росреестре. Да, это был еще один ведомственный процедурный блок, некий барьер, но все к нему быстро привыкли.

Любой переход вызывает необходимость перезагрузки. Идеальный вариант, когда это делается в хорошие годы развития. Тогда возможные потери и издержки на перестройку, смену механизмов финансирования и финансовых моделей воспринимаются менее болезненно. Но надо сказать честно, момент мы упустили. Возможно, реформу надо было проводить в 2012–2013 годах. Сейчас на стройку давит все, в том числе санкции и отсутствие дешевых кредитов. По данным профильного министерства, объемы ввода жилья будут падать, а новая схема финансирования приведет к его удорожанию после перехода на эскроу-счета, по разным оценкам, на 2–8 %.

— А каков ваш прогноз?

— Все зависит от банковского пакета, которым пользуется тот или иной застройщик. Если это большой государственный банк, он будет готов снизить ставку до 5–5,5 % под накапливаемые средства. Это двусторонний процесс. Допустим, банк получил сумму кредита под 11 % и стал ее выбирать. Параллельно застройщик накапливает средства, и сразу на эту сумму начинает снижаться пакет. В результате среднее арифметическое получается 8 %. Я с этой схемой согласен.

Но кредитные организации в регионах предлагают застройщикам разные условия, ведь у некоторых есть доступ к дешевым деньгам (например, средствам пенсионеров), а у других нет. Тогда цена вопроса может вырасти на 1–2 %. Застройщику придется работать с тем, что есть.

82107692e6ea7d114d0f5a81520b00c4.jpg

— Почему бы девелоперам не строить на свои? В США, например, в принципе никогда не было дольщиков.

— К сожалению, очень трудно собрать полноценную аналитику о том, сколько компаний в России строят на собственные средства, сколько имеют перекрестное финансирование и сколько рассчитывают исключительно на дольщиков. Строители не любят открывать свои системы учета и финансовые модели. Скажем так: крупные застройщики уже привыкли к работе с кредитными организациями, имеют понятные банкам финансовые модели и открытые пакеты финансирования, а компании среднего уровня и ниже, особенно в регионах, к этому еще не пришли.

Но такие примеры в России есть.

Так, руководитель одной такой компании в Калининграде прямо говорит, что никогда не пользуется средствами дольщиков. Да, объемы строительства по столичным меркам остаются небольшими — порядка 50 тыс. кв. м ежегодно. На уровне 70 % продаж он возвращает вложенные средства и закладывает следующий дом. По моим оценкам, примерно 5–7 % застройщиков с консервативной политикой строят именно так и не планируют менять эту схему в дальнейшем. В этом смысле реформа им сильно не страшна.

— При каких условиях реально строить в России 120 млн кв. м жилья в год, как того требует Президент?

— На любом рынке крайне важен механизм обеспечения баланса. Нарастить объемы к 2024 году вполне возможно. Главный сдерживающий фактор — снижение спроса. Это очень заметно по Московской области, где замораживается все больше объектов даже на высокой стадии готовности.

Второй фактор — резкое падение нормы прибыли застройщика. Если раньше по нормам амортизации девелоперы закладывали в своих проектах 15 % плановой прибыли (которые шли на обновление материальной базы), то, по данным Росстата, в 2018 году средняя норма рентабельности не превышала 1,7 %. Это примерно уровень почтовых услуг. Конечно, это усредненный показатель, у кого-то он выше, у кого-то ниже или вообще уходит в минус.

Рыночная цена продаж сейчас вплотную приблизилась к себестоимости строительства. Строить за 51,5 тыс. рублей и продавать за 52 тыс. рублей никто не хочет, это большой риск.

Да, в сытые годы застройщики брали на себя социальные обязательства, возводя всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру. Сегодня для них это непосильное бремя. И не потому, что застройщик не хочет построить детский сад или проложить дорогу на опережение, а потому, что нет средств.

В условиях проектного финансирования маржа застройщика ожидаемо снизится. В то же время банки начнут зарабатывать на дополнительном ресурсе бесплатных денег, которые будут аккумулироваться на эскроу-счетах. Получается, девелопер вынужден брать коммерческий кредит для строительства школы, которую он потом бесплатно передаст администрации. Разве это экономически правильно? Нет. Решением может стать отдельное льготное финансирования строительства социальных объектов со ставкой 0 % процентов. Либо выкуп государством этого объекта в течение 3–5 лет. Тем более, что такое предложение прозвучало на недавнем заседании президиума Госсовета по вопросам улучшения жилищных условий населения и формирования благоприятной городской среды.

Устанавливая определенные нормы, регулятор должен взять на себя задачу инфраструктурного развития: проложить магистральную дорогу, провести газ, завести электросети, оборудовать системы водоснабжения и водоотведения. Самостоятельно бизнес это не потянет. Вернусь к примеру Калининграда, где есть хороший опыт в этом плане. Там строят дома по европейским стандартам, при этом цены на жилую недвижимость остаются одними из самых низких в России. Секрет прост: возведение инфраструктуры берет на себя государство. Если бы так было в Московской области, девелоперы были бы более гибкими в плане ценообразования.

6887396be262241cd2641c71c612c4f8.jpg

— Есть у вас данные, насколько сжался рынок предложения жилья за последние годы?

— Без соответствующих мер по стимулированию спроса и облегчению обременений застройщика объем предложения в ближайшие три года будет уменьшаться на 15 % ежегодно. Это результаты исследования, проведенного экспертами Центрального экономико-математического института Российской академии наук. Коллеги из Минстроя России с такими оценками не согласны. Мне и самому бы не хотелось в это верить. Но по нашим собственным данным, в прошлом году практически все девелоперские компании провели оптимизацию, пересмотрели статьи расходов, сократили число рабочих мест. Даже в рамках нашей СРО я вижу, что за это время с рынка ушли порядка 15–20 % организаций, и нас это тревожит. Все эти данные мы доводим до руководства страны, и небезуспешно, если судить по посланию Президента, который уделил особое внимание механизмам поддержки как застройщиков, так и населения — покупателей жилой недвижимости.

— Популярная тема — BIM. Почему-то его внедрением больше обеспокоены производители ПО и регулятор. Хотя конечными интересантами, по идее, должны быть даже не проектировщики и строители, а эксплуатанты. Почему бизнес так неохотно осваивает эту технологию?

— Большинство участников рынка, к сожалению, живут одним днем. Единицы планируют свою деятельность на несколько лет вперед и используют концепцию полного цикла, когда компания сначала строит жилой комплекс, а потом эксплуатирует его собственными силами. В основном такой подход могут позволить себе крупные группы. В столичном регионе это всего два больших девелоперских холдинга.

Поэтому еще на стадии проектирования и строительства уделяется повышенное внимание качеству и контролю производства работ. Застройщик кровно в этом заинтересован, поскольку эксплуатацией построенного жилого фонда занимается управляющая организация, которая является частью холдинга и нацелена на снижение эксплуатационных расходов.

Для остальных характерно желание сэкономить на этапе проектирования. Исключение делается только для проектов с иностранным участием или крупных литерных объектов, как, например, башня «Газпрома» в Санкт-Петербурге. Тогда ценник сразу вырастает в три раза. Там, конечно, BIM применяется. В этом смысле крайне велика роль государства, которое может адекватно отследить все этапы строительства, начиная с проектирования и заканчивая утилизацией. Просто на бюджетных стройках процесс внедрения можно начать быстрее. Это нормальная ситуация, в западных странах подобный подход тоже внедрял регулятор. Понятно, что будет какая-то ломка, смена форматов и подходов к управлению. Придется переучиваться. Но думаю, за полтора-два года этот этап можно преодолеть.

— Между тем уже с текущего года строительная отрасль переходит на контракты, в которых значится управление жизненным циклом объектов капитального строительства. Готовы ли участники рынка к такому формату?

— В теории готовы. Но на практике возможны нестыковки, связанные с несовершенством нормативно-правовой базы в области сметного нормирования, а также в сфере госзакупок. Профессиональное сообщество неоднократно заявляло, что если ставить во главу угла приоритет минимальной цены, как это происходит сейчас, то расчет на снижение затрат после сдачи объекта в эксплуатацию может иметь чисто формальный характер. В настоящее время госзаказчик практически не может повлиять на недобросовестного участника рынка, который заявляет снижение первоначальной цены контракта на 20–30 %. При этом основным риском остается срыв срока исполнения контракта. Зачем такая экономия, если на каждом этапе приходится переделывать работу?

Я лично еще семь лет назад выступал за изменение законодательства в области контрактной системы, в частности за введение квалификационных требований для участников торгов. Чтобы в ходе ценовой конкуренции компании проходили предквалификацию, показывая наличие опыта и стажа работы на рынке, квалифицированного профессионального состава. Однако этот механизм до сих пор не проработан. И это отражается на всем, в том числе на внедрении технологии BIM, которая фирмам-однодневкам просто не нужна, так же как и контракты полного цикла, потому что после сдачи дома в эксплуатацию они ликвидируются и спросить будет не с кого.

61e06b4dde6c9b080dcd6b5c0b07ca9e.jpg

— Продолжая тему сметного нормирования… Заявленная два года назад реформа ценообразования не состоялась. Значит ли это, что стройку в России в принципе нельзя сделать более прозрачной? Ведь именно на это была направлена реформа.

— Новое руководство Минстроя России — это мужественные люди, которые не побоялись признать, что реформа не достигла успеха и необходимо сделать вторую попытку. Что были допущены ошибки, например, в методике сбора информации во ФГИС ЦС. То, что система не работает, стало понятно, когда пришлось силой загонять в нее производителей строительных материалов и изделий. Но это же рынок. Как можно заставить бизнес что-то делать, если для него это неудобно и невыгодно?

Разработчик системы должен исправить ошибки, расписать новые алгоритмы. Однозначно, российскую стройку можно посчитать правильно и сделать более прозрачной. Никаких секретов здесь нет. Но на это надо потратить время, собрать необходимую аналитику. В целом взятый регулятором курс внушает надежду, что мы все-таки получим инструмент, который будет отражать реальные цифры и учитывать готовность рынка эти данные предоставлять.

— Что происходит с саморегулированием в строительной отрасли? Такое ощущение, что государство немного разочаровалось в этом институте.

— Разочарования нет. Это состояние я бы охарактеризовал как затишье. Да, еще несколько лет назад все бурлило, была масса недовольных. Но сегодня число конструктивных предложений и недовольство резко снизилось. Фактически завершился этап реорганизации, «чистки рядов», который дал свой эффект. Если в Москве на тот момент насчитывалось 98 СРО, то сейчас в два раза меньше. Только за этот результат руководству НОСТРОЯ можно поставить пять баллов. Другое дело, что идет смена приоритетов, целей.

Весной НОСТРОю предстоит провести очередной съезд, и я хочу предложить вернуться к старому вопросу — кадрам. «Пена» в лице фирм-однодневок схлынула, следующим шагом должно стать повышение требований к квалификации специалистов. В этом смысле поможет использование Национального реестра специалистов, включение в состав которого должно быть не заявительным, а тестовым. То есть новые инженеры, которые войдут в реестр, должны проходить соответствующий квалификационный тест с оценкой. 

В целом считаю, что приоритетными задачами для НОСТРОЯ должны стать совершенствование механизма госзакупок через оптимизацию самих процедур и повышение ответственности участников. В частности, на этапе проведения торгов необходимо учитывать специализацию компаний, а также состав работ, которые они за собой закрепляют. Генподрядчик не может быть мультипрофильным: у каждого своя специализация, которой стоит придерживаться. Застройщику жилья нельзя ведь доверить строительство космодрома!

— Вы, кроме прочего, член экспертного совета при комитете Госдумы по транспорту и строительству. Насколько вы удовлетворены его работой?

— Я очень доволен работой нашего профильного комитета, поскольку в его состав входят депутаты, радеющие за стройку. Прежде всего, это председатель экспертного совета Владимир Ресин. В то же время некоторые вопросы в силу фракционных механизмов распыляются, например, отданы в работу комитету по собственности. Это не совсем верно. 

Считаю, что все проблемы, связанные с жилищным строительством, должны быть сосредоточены в комитете по транспорту и строительству, поскольку все узкие специалисты, эксперты и профессиональное сообщество — здесь. Дело в том, что по ряду причин у нас коллегами могут быть разные мнения. И в то же время часто необходимо иметь четкую позицию перед руководством Государственной думы, Совета Федерации ФС РФ, Президентом России.

- Вы не первый раз участвуете в работе экспертного совета открытого конкурса «BIM-технологии» с международным участием, который проводит ИД «Строительный Эксперт». Что дает такой конкурс?

— Это как соревнования высшего мирового уровня: все спортсмены стремятся попасть на Олимпиаду. Точно так же международный конкурс в области BIM-проектирования — это своего рода проектная Олимпиада. Участвовать в ней могут только продвинутые специалисты, которым есть что показать и которые имеют соответствующий ресурс, чтобы продвигать эту тематику. А победа в конкурсе будет прекрасной формой рекомендации для любой компании. Диплом об участии в конкурсе или статуэтка победителя должна стать своеобразным приложением к участию в гостендере или конкурсе и добавить квалификационных баллов. 

Да и знать, что работаешь с профессионалом, тоже важно.

_________________________________________________
24 апреля 2019 г. приглашаем вас на третью Всероссийскую научно-практическую конференцию «Лучшие мировые практики BIM-технологий в России», в рамках которой состоится торжественная церемония награждения призеров Третьего всероссийского открытого конкурса с международным участием «BIM-технологии 2018».

Регистрация: https://ardexpert.timepad.ru/event/920290/

Комментарии