Автор: Илья Сазонов, генеральный директор юридической компании «Капитал Консалтинг»
Основной ключевой проблемой на рынке долевого строительства является, уклонение застройщика от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Практически во всех регионах страны происходили случаи, когда застройщик принимал деньги от дольщика, а строительство многоквартирного дома не завершал. В связи с этим дольщик оставался без денег и квартиры, а в ряде случаев еще и с долгами по ипотечному кредитованию. Также на рынке существует достаточное количество заведомо несостоятельных или недобросовестных компаний-застройщиков, которые расходуют денежные средства дольщиков, на цели, не связанные со строительством.
2. Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. Государство планирует постепенно отменить долевое строительство и заменить его проектным финансированием. Тем самым законодатель хочет защитить права дольщиков и сделать рынок более надежным. Новые требования к застройщикам снимут для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Если застройщик не исполнит обязательство, гражданин сможет получить свои деньги обратно, и это избавит его от долгосрочных и не всегда эффективных судебных разбирательств.
Одна из проблем заключается в том, что многие застройщики, получили разрешения на строительство заблаговременно до того, как были приняты данные изменения и тем самым накопили ряд будущих проектов, которые позволят застройщикам еще долго работать по старым правилам.
3. Все изменения могут спровоцировать заметный рост себестоимости одного квадратного метра жилья. Появляется риск к росту цен на недвижимость на первичном рынке, либо снижение доходности строительных компаний, при этом нужно учитывать ценообразование рыночной ситуации, финансовую модель проекта, спрос и платежеспособность населения.
Отчисления застройщиков в Фонд защиты дольщиков будут повышены в несколько раз от стоимости каждого договора долевого участия. Изменения устанавливают максимальный метраж квартиры, за которую гражданин вправе получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Государство вернет средства только за 120 кв. м, недостроенного жилья, таким образом, оказались частично защищены владельцы элитных квартир, метраж которых более 120 кв. м.
В связи с существенными изменениями правового регулирования, осуществление деятельности останется приемлемым для крупных, финансово устойчивых компаний, малые и средние участники рынка, не смогут адаптироваться к новым требованиям, что может привести к монополизации рынка.
4. Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.
На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме бухгалтерскую отчетность, и информацию по проектной документации.
Банки будут осуществлять контроль по каждому платежу застройщика, также у банков появится возможность проверять связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ и т.д. В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений, банк будет обязан сообщить в надзорный орган, тем самым государство возлагает на банки ответственность за устойчивость застройщика и ход строительства.
Ранее практиковавшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала, не помню случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков.
Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование счетов эскроу.
5. Escrow-счет это специальный счет, предусматривающий выплату денежных средств стороне сделки при наступлении или возникновении определенных оснований, предусмотренных законом или договором. Сторонами договора счета эскроу по ДДУ являются застройщик, дольщик и банк. Данный правовой инструмент по сравнению с иными способами расчетов, обеспечивает возврат денежных средств в случае неисполнения обязательств или банкротства застройщика. При этом не совсем ясно, что будет с денежными средствами дольщика в случае банкротства банка.
6. ФЗ – 214 предусматривает возможность открытия счетов-эскроу, только уполномоченным на это банкам, ЦБ РФ публикует список банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, в список включен 21 банк. В связи с увеличением случаев банкротства финансовых организаций, считаю правильным такую правовую политику, которая обеспечит интересы сторон как дольщика, так и застройщика.
7. Должен быть разработан типовой договор долевого участия и эскроу счета, в котором будут прописаны все индивидуальные условия, ограничивающие застройщика и банка в отношении потребителя, и строго устанавливающего момент наступления события необходимого для перечисления денежных средств застройщику.
Изменения в законодательстве, установив дополнительные требования к застройщикам, приведут к увеличению стоимости жилья и монополизации рынка, при этом граждане получат гарантию сохранения денежных средств, внесенных на строительство дома, о совершенствовании закона, с уверенностью можно будет говорить, после применения его на практике.
Комментарии (0)