Возможно ли обойти новые требования 214-ФЗ?

Автор статьи – Яна Орлова, юрист юридической компании Polozov Group.

Ранее мы рассматривали плюсы и минусы нововведения 214 - ФЗ, и в продолжение статьи узнаем кто из застройщиков работает по старой схеме и есть ли варианты обойти новые требования закона.

Согласно Постановлению № 480, подписанного Дмитрием Медведевым в апреле 2019 г., предусмотрен специальный режим, исключающий необходимость использовать эскроу-счета, предусмотрен для застройщиков, осуществляющих строительство:

  • в рамках комплексного освоения территорий, при условии 15% готовности;
  • проблемных объектов, включенных в госпрограмму по защите прав дольщиков, если проект выполнен не менее, чем на 6%;
  • иных зданий, в которых распродано не менее 10% квартир и при выполнении строительных работ на 30% или более.

Остальным девелоперам придется перейти на систему проектного финансирования.

30fbc2282aaf4a4007d6902e59c587ad.jpg

Закрытый паевой инвестиционный фонд

Итак, в качестве одного из альтернативных вариантов можно предположить закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

ЗПИФН - фонд, который инвестирует средства вкладчиков в объекты недвижимости. Все инвестиционные фонды недвижимости являются закрытыми и это означает, что вклады принимаются только на стадии формирования фонда под конкретный объект строительства.

  • Управлением имуществом инвестиционного фонда занимается управляющая компания, деятельность которой контролируется Центробанком – он же и регистрирует фонд.
  • Инвесторы вправе требовать от управляющей компании грамотного управления, а при необходимости отказаться на общем собрании от управляющего и избрать нового.
  • Инвестиционный фонд, дает возможность его участникам получать доход за счет прибыли фонда, и ничего более.

Таким образом, участие в таком фонде может помочь в приобретении жилья, но не гарантирует получения квартиры. А вот для застройщиков это может стать источником более дешевых денег, чем при кредитовании в банке.

Жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение физических либо юридических лиц, созданное в целях строительства определенного дома, которое осуществляется собственными силами учредителей. А точнее их финансовыми вложениями. Как правило, после осуществления строительства, ранее созданная ЖСК становится управляющей компанией.

Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ для ЖСК, предусмотрена обязанность, зарегистрироваться на портале наш.дом.рф и на постоянной основе размещать актуальную информацию в Единой информационной системе жилищного строительства.

Но для эффективного использования этого механизма необходимо подготовить надлежащую законодательную базу.

На данный момент, деятельность ЖСК регулируется ст. 111, 112 Жилищного кодекса РФ и ГК РФ – раздел о юридических лицах. 214-ФЗ на правоотношения с ЖСК теперь не распространяется.

Депутаты Госдумы разрабатывают законопроект о жилищных кооперативах, сообщил член комитета нижней палаты парламента по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Сергей Крючек:

«Мы как законодатели, который год работая и изучая опыт, хотим сказать, что уже готовится в проектном решении закон о жилищной кооперации, будет вноситься в Госдуму».

Он добавил, что форма жилищной кооперации - не новое, а «хорошо забытое старое решение».

"Возможно, в будущем именно данный способ спасет деятельность менее крупных застройщиков, лишенных сейчас возможности получить кредитное финансирование".

436e3a30b1ff0df63dee71e128a9d218.jpg

Жилищно-накопительный кооператив

И третий вариант, жилищно-накопительный кооператив – немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но предполагает накопление средств на приобретение жилья своим членам путем взносов. Кооператив удобен тем, кто не может по каким-либо причинам взять ипотеку.

Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» был принят совместно с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который защищает права дольщиков. Закон о ЖНК № 215-ФЗ был создан, как абсолютно легальный способ привлечения денежных средств граждан на строительство жилых домов. Работу ЖНК контролирует Центробанк РФ, поскольку он является финансовой организацией. Привлеченные средства населения размещаются на банковском спецсчете.

Есть ли здесь положительная сторона? Да, могу сказать, что есть. Они могут предоставлять рассрочку, привлекать материнский капитал. ЖНК выгоден для клиентов и тем, что накопительная система дешевле ипотеки.

Стоит учитывать, что Федеральный закон № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (п. 4 ст. 8), ограничил количество ЖНК, и застройщики имеют право взаимодействовать только с теми, которые были созданы до 1 июля 2018 года.

Таким образом, на рынке остаются только созданные до 1 июля 2018 года ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе быть застройщиками и привлекать денежные средства.

Комментарии