К сожалению, начатое строительство не всегда удается завершить. Проблемы, которые приводят к необходимости остановить возведение дома, могут быть разными – правовые, финансовые, организационные и т.д., а иногда долевое строительство вообще может быть изначально финансовой пирамидой и махинациями.Но дольщикам, которые вложились в квартиры, причины приостановки строительства не так важны – им намного важнее понимать, как можно выйти из сложившейся ситуации, в каком статусе находится недостроенное здание и можно ли на него оформить права собственности. Обо всём этом мы поговорим в данной статье.
Автор: Горячкин Роман, старший юрист юридической фирмы «Паритет»
Объект незавершенного строительства как объект недвижимого имущества
Прежде всего необходимо понимать, что собой представляет объект незавершенного строительства с юридической точки зрения. Если обратиться к законодательству, то можно найти такое определение: объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание, возведение которого не закончено в установленном порядке, но при этом его можно идентифицировать как самостоятельный объект недвижимого имущества. Другими словами, дом строить начали, потратили какие-то средства, но закончить и ввести его в эксплуатацию не удалось. При этом степень готовности объекта незавершенного строительства может быть разной – от фундамента до почти готового здания, где не завершены только некоторые незначительные этапы строительства. Если в здании не возведен даже фундамент, недвижимым имуществом оно признано быть не может.
Если проанализировать судебные решения относительно объектов незавершенного строительства, можно выделить еще несколько их особенностей как объектов недвижимости:
- объект невозможно переместить без существенной потери его качеств – к ОНС могут относиться только капитальные постройки, которые привязаны к конкретному земельному участку, имеют фундамент и не могут быть легко перемещены на новое место. Таким образом, временные постройки не могут быть отнесены к объектам незавершенного строительства;
- процесс строительства приостановлен или заморожен – чтобы объект незавершенного строительства был признан таковым, необходимо, чтобы было официальное решение о временной или постоянной остановке строительства. Без такого решения объект будет считаться строящимся;
- индивидуальная определенность объекта – незавершённое здание должно быть точно определено, чтобы его можно было однозначно идентифицировать и, соответственно, выделить из группы аналогичных построек как самостоятельный объект.
Право собственности на объект незавершенного строительства
Даже если здание не достроено в установленном порядке, законодательство не запрещает оформить его в собственность, но сама процедура имеет ряд нюансов. Как известно, право собственности на недвижимое имущество (дома, другие постройки) возникает после введения здания в эксплуатацию. А поскольку ОНС не может быть введен в эксплуатацию без достройки априори, процесс регистрации права собственности будет отличаться. Еще не так давно добиться признания права собственности на недостроенные объекты можно было исключительно через суд, однако сегодня судиться уже не обязательно: если есть документы на право владения земельным участком под ОНС, а также кадастровый паспорт объекта, недвижимость можно зарегистрировать через Росреестр. Следует отметить, что признание права собственности никак не влияет использование объекта по назначению: жилой дом не может быть введен в эксплуатацию, если не завершены все регламентные работы. Другими словами, владельцы квартиры смогут оформить ее в собственность, но жить в ней смогут только завершения строительства и введения всего дома в эксплуатацию.
Вещные и обязательственные правоотношения, возникающие в отношении объектов незавершенного строительства
После признания права собственности на объект незавершенного строительства у владельцев возникают практически те же вещные права, что и у собственников другой недвижимости. Владелец имеет право продать, передать в дар, сдавать в аренду данную недвижимость и проводить другие сделки. При этом использовать объект недвижимости по назначению (для проживания, ведения коммерческой деятельности и т.д.) запрещено до тех пор, пока недвижимость не будет достроена и введена в эксплуатацию.Что касается обязательственных прав, то они возникают у инвесторов при заключении договора приобретения невидимости, которая будет возведена в будущем и сохраняются до момента передачи объекта инвестору или оформления права собственности на ОНС. На протяжении этого периода инвесторы имеют право требовать от застройщика выполнить свои обязательства и закончить строительство.
Комментарии (0)