Малоэтажное строительство: на правильном пути

После нескольких лет попыток достучаться до власти та, наконец, повернулась к девелоперам малоэтажного строительства и индивидуальным застройщикам лицом. Осенью новый созыв Госдумы должен принять закон, который разрешит многие проблемы, с которыми «малоэтажка» и ИЖС бьются годами. Об этом шла речь на конференции «Малоэтажное загородное строительство: инвестиции, девелопмент, маркетинг».

8bf3ea0d5174832b156ac2b81d01b44b.jpg

Как сельди в бочке

Мероприятие прошло в рамках Всероссийского жилищного конгресса в Сочи. Видимо потому, что конгресс был посвящен по большей части риэлторам, для проведения конференции выделили самый маленький зал, вмещающий около 30 человек, а послушать про проблемы «малоэтажки» пришло как минимум вдвое большее количество. Люди стояли у стенок и в проходах, многие заглядывали в зал и уходили.

«Комната, где мы сейчас сидим, – это законодательные рамки, в которых малоэтажное строительство в текущий момент существует. Мы все в них набиты, стоим посерёдке и не можем вырваться, чтобы развиваться дальше, - пошутил первый вице-президент Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Валерий Мищенко. - А те люди, которые открывают и закрывают двери – это инвесторы. Они смотрят на все это безобразие и понимают: проще уйти. Такое положение дел мы видим на протяжении последних лет развития «малоэтажки» в стране».

Действительно, малоэтажное строительство и ИЖС долгое время находились в отрасли на положении Золушки. Власть занималась исключительно развитием индустриального строительства МКД, позволяя остальным барахтаться самостоятельно. И так могло продолжаться долго, но нашлись подвижники, которые стали с проблемами «малоэтажки» стучаться во все двери. Одним из них стал бывший министр строительства СССР, Герой Социалистического Труда, президент Ассоциации «Межрегиональное объединение строителей» Ефим Басин.

«Ефим Владимирович организовал серию конференций «Малоэтажная Россия», решения которых доводились до администрации Президента, правительства и Минстроя, - подчеркнул первый вице-президент Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Валерий Казейкин. - И три года назад Президент в своем послании сказал, что людям в такой большой стране, как наша, необходимо строить индивидуальное жилье. Он дал два поручения: разработать программу поддержки ИЖС и принять новые стандарты ипотеки для индивидуальных домов».

26a71da91368087a3e86fbe2bb71af33.jpg

Закон, стандарты и цифровизация

По словам Казейкина, в конце марта вице-премьер Марат Хуснуллин подписал дорожную карту развития ИЖС, в которой есть три больших раздела: принятие нового федерального закона, направленного на поддержку индивидуального строительства, развитие в ИЖС типового строительства и цифровизация.

Новый законопроект уже разработан. Он призван взять все лучшее, что есть в строительстве МКД, и адаптировать для индивидуальной застройки. Речь идет о возможности застройщикам участвовать в проектном финансировании, а гражданам получить ипотеку. Сейчас идут споры о том, будет ли это отдельный закон или поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве. Застройщики «малоэтажки» хотят отдельный нормативный акт, так как распространять все нормы МКД на ИСЖ неэффективно.

«В первую очередь новый закон даст защищённость гражданам с точки зрения использования эскроу-счетов, - заявил руководитель направления «Развитие ипотечного рынка АО «ДОМ.РФ» Илья Иванов, - но со своей спецификой: с возможностью поэтапного финансирования, с обязательной регистрацией договоров участия, которая исключает двойные продажи. То есть закон даст гарантии не только физическому лицу, но и застройщику».

Еще один важный момент, который должен будет предусмотреть новый закон, - это регулирование пользования общим имуществом. На данный момент отсутствуют обязательства застройщика по его созданию, понятный механизм его передачи УК или собственникам и дальнейшего управления.

Однако отсутствие проектного финансирования и ипотеки в ИЖС упирается не только в отсутствие соответствующего закона. Банки не любят сегмент потому, что проекты там не стандартизированы, оформляются без проектной документации, и имеют низкую ликвидность с точки зрения кредитора.

Помочь решить эту проблему сможет типовое строительство. «ДОМ РФ» уже организует конкурс на разработку проектно-сметной документации ИЖС, в результате которой планируется 50 проектов разместить в открытом реестре Минстроя. Данные проекты пройдут госэкспертизу и будут одобрены Центробанком. Это даст возможность финансовым институтам нормально работать, как с застройщиками, так и с ипотекой.

«Для стандартизации ИЖС нужно решать и вопросы строительства инфраструктуры. Здесь возможно изменение механизма субсидирования ее строительства на уровне правительственной программы «Стимул», которая сейчас неэффективна в ИЖС, - продолжает Илья Иванов. - Кроме того, сегодня для застройщиков вводятся механизмы инфраструктурных облигаций. Пока есть только пилотные проекты в строительстве МКД, но подобные проекты можно реализовать и в малоэтажном строительстве».

Наконец, введение цифровизации в строительстве малоэтажного жилья позволит сделать рынок более прозрачным, обеспечит гражданам лучшую доступность к банковским ресурсам, инвесторам – к проектному финансированию, а также решит проблематику взаимоотношений и тех, и других с Росреестром.

Вагончик тронется, перрон останется

Решат ли планируемые нововведения все проблемы «малоэтажки»? Вряд ли. Есть масса, казалось бы, мелких загвоздок, которые мешают застройщикам, увеличивая себестоимость проектов. Валерий Мищенко совмещает работу в НАМИКС с деятельностью председателя совета директоров компании Kaskad Family, которая уже построила 1,5 млн кв. м малоэтажного жилья и знает обо всех его трещинках не понаслышке.

«Проблемы, которые нам создают в части регулирования строительства малоэтажного жилья, сумасшедшие, - говорит предприниматель. – Мы вынуждены делать ненужные межевания, устанавливать лежачие полицейские во дворах без машин, так как там предусмотрен проезд спецтехники, изворачиваться между требованиями Росреестра и нормативами регионов».

По его словам, почему-то блокированные дома, например, должны обязательно иметь выход на собственный придомовой участок, хотя это никому не нужно. Если застройщик хочет сделать эксплуатируемую кровлю, ее приходится включать в состав квадратных метров, которые заявляются в проект.

«Если мы продаем квартиру, при которой есть собственный участок, надо заранее составить огромный пакет документов. В нем каждый проживающий в доме должен подписаться, что он согласен, что люди, живущие на первых этажах, будут на таких участках находиться на законных основаниях, - продолжает Валерий Мищенко. - Но эта ситуация ни коим образом не гарантирует, что завтра при следующем сборе общего собрания дома этого человека не лишат такого права».

При строительстве индивидуальных домов нормативными документами почему-то предусмотрено расстояние между участками в шесть метров. Таких норм нет нигде в мире. И никого не волнует, что такое межевание увеличивает протяженность сетей, дорог, коммуникаций и, как следствие, увеличивает стоимость квадратного метра.

«Все мы очень хотим вписаться в стандарты ипотеки, которые начнут действовать с 1 июля, и построить первый дом, при котором человек вложил два миллиона, три взял, и у него случилось счастье в виде индивидуального жилья. Но мы не можем этого сделать, потому что вынуждены выдерживать эти расстояния», - сетует первый вице-президент НАМИКС.

Все мы видели в иностранных фильмах идеальные картинки индивидуального жилья с участками, огороженными кустиками, и постриженными газонами. В России на практике никто не мешает собственнику газоны не стричь или вообще поставить уродливый забор, отгородившись от соседа. Ни о каком ландшафтном дизайне в таких условиях не может идти речи. То же самое касается эксплуатации прогулочных зон, спортивных объектов, территорий общего пользования. «В наших поселках мы дотируем имущество общего пользования. У нас 50 процентов неплатежей на протяжении трех лет являются строкой в инвестиционном бюджете», - говорит Мищенко.

Свет в конце туннеля

Понятно, что всех проблем в одночасье не решить. Но сам факт того, что дело потихоньку сдвигается с мертвой точки, дает строителям надежду на то, что «малоэтажка» и ИЖС займут достойное место в отрасли, а может быть и станут впоследствии доминирующим видом строительства в России.

«Малоэтажное жилье, ИЖС – это наиболее необходимые виды недвижимости для нашего населения. Все соцопросы на это указывают, - уверен Ефим Басин. – Восемнадцатиэтажные дома для России – это неправильно. У нас самая большая по территории страна, а мы продолжаем тесниться и уплотняться. Надеюсь, что в самое ближайшее время объемы строительства ИЖС в 50-60 миллионов кв. м будут в нашей стране достигнуты. Мы на правильном пути».

Семен Морон

Комментарии