bnr

КРТ по-московски: социальная инфраструктура, рабочие места, мультифункциональность и полицентричность

Нюансы комплексного освоения территорий (КРТ) в Москве обсудили представители крупных столичных девелоперов и чиновники города на прошедшем на днях в рамках Московского урбанистического форума Диалоге лидеров «Время звездных девелоперских проектов. Новый вектор развития территорий для современных застройщиков».

d69010847fc95cda6a7340a696850e6f.jpg

Комплексные девелоперские проекты сегодня должны не просто отвечать требованиям комфорта и качества, но и формировать облик города, сохраняя его историческую застройку, а также отражать мировые социальные и культурные тенденции, стимулировать экономическое развитие. 

В конце прошлого года в России начал действовать закон о комплексном развитии территорий, многие положения которого дали возможность регионам самостоятельно формулировать правила игры на своей территории. Москва в российском девелопменте давно заняла лидирующее положение, многие регионы равняются на решения, которые принимает столица. С какими проблемами сталкиваются московские застройщики, и как их решает власть, шла речь на мероприятии.

Жилые кварталы вместо промзон

По словам руководителя департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александра Прохорова, в рамках КРТ в столице начала действовать программа «Индустриальные кварталы», направленная на реорганизацию бывших промышленных территорий города. В ее рамках власти отобрали 130 проектов практически на всей территории бывших промзон, которые занимают сегодня 17% площади в границах старой Москвы.

«Мы с коллегами прошли все промышленные зоны, отобрали примерно 1 900 га, а также включили сюда еще и недострой из программы «Мой район», - заявил Александр Прохоров. – Это те дома, с которыми слишком накладно работать девелоперам».

По его словам до конца года по всем этим проектам будут приняты решения, и их можно будет реализовать с помощью одного из трех способов: либо через аукционный конкурс, либо с помощью двух операторов, созданных в Москве для реализации КРТ жилой и нежилой застройки, либо через механизмы КРТ по инициативе правообладателя.

«Девелоперы приходят на участки и не могут договориться с собственниками, которые сидят годами в промзонах, платят ноль налогов, создают ноль рабочих мест, - подчеркнул чиновник. – Наша задача - создать механизм, чтобы подтолкнуть такие территории к развитию».

a55028d7db4d8393cedfce564a529621.jpg

Куда угодно за 15 минут

КРТ – это, прежде всего, сбалансированность застройки. По словам генерального директора ГК «Пионер» Леонида Максимова, исторически города складывались по принципу кластеров. Строился промышленный район, где люди работали, рядом с ним - жилой кластер, где они жили. Позже стали появляться офисные зоны, кластеры с торговыми центрами.

«Проблема такого формирования городов заключается в том, что в каждом кластере люди находятся ограниченное количество времени: в жилом – чуть-чуть утром и много вечером, в рабочем кластере – исключительно днем, а в торговом кластере – только по выходным, - уверен Леонид Максимов. - Таким образом, во-первых, пространство не эффективно используется, а во-вторых людям нужно между кластерами перемещаться. А это означает загруженность дорог, общественного транспорта».

При строительстве новых жилых районов власти города и девелоперы намерены эту ситуацию постепенно менять, реализуя концепцию 15-минутного города. Задача заключается в том, чтобы примерно 50% жителей района не покидали его, а имели возможность в течение 15 минут пешком, на велосипеде или электросамокате добраться до работы, объектов социальной сферы, необходимых магазинов и мест проведения досуга.

Ясно, что для реализации этой концепции девелоперам нужно строить не только жилье, но и социальную и коммерческую инфраструктуру, места приложения труда. И власти Москвы с помощью различных программ стараются создать такие условия, чтобы девелоперам было выгодно строить такие проекты.

«В предыдущие годы мы строили офисные и складские комплексы, но не связывали их с жилищным строительством, воспринимали такое строительство, как совершенно разные сегменты рынка, - отметил директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов. - Сейчас стараемся строительство развивать с комплексным подходом. И, если раньше город подступался к вопросу развития социальной и промышленной инфраструктуры, но не доводил программы до логического завершения, то сегодня ситуация изменилась».

Социальная инфраструктура и места приложения труда

По словам председателя комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве Анастасии Пятовой, власти столицы больше года прорабатывали вопросы, связанные со строительством и передачей в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры. Одним из основных проблем было получение от банков на эти цели проектного финансирования.

«Застройщики обратились в правительство Москвы с просьбой разработать механизм, который бы гарантировал строительство социальной инфраструктуры и передачу ее в эксплуатацию, - рассказала Анастасия Пятова. – Решение было найдено, и в результате плюсы получили не только застройщики, но и город. Потому что сегодня мы точно понимаем, что социальный объект точно будет построен, в какой это будет выполнено форме, знаем, в какой срок завершится работа».

bfda6a3aba039b7c85463d319f078160.jpg

Второй важный вопрос – создание на территории комплексной застройки мест приложения труда. Правительство Москвы стимулировало застройщиков строить такие места, подняв плату за вид разрешенного строительства (ВРИ) земельных участков и предоставив льготы тем, кто строит коммерческую и социальную инфраструктуру, где будут работать жители района.

«К нам поступает большое количество заявок от крупных застройщиков, которым мы помогаем с подачей документов и сопровождением иных процессов, - говорит Александр Прохоров. - Создав льготу, мы добились того, что девелоперы берут на себя обязательства по строительству мест приложения труда, а мы свои затраты вернём через налоги».

По мнению генерального директора ООО ПФК «Крост» Алексея Добашина, создавать новые рабочие места можно не только строя торговые центры, но и объекты, где люди могут проводить свое свободное время. Параллельно при этом решается задача осуществить концепцию 15-минутного города.

«В одном из своих проектов мы сделали искусственный лед, который работает 8-10 месяцев в году. Теперь жителям не надо куда-то возить детей, чтобы заниматься фигурным катанием, - подчеркнул девелопер. - Город нам поручил построить на другом объекте танцевальную школу в несколько тысяч кв. м. Мы изучили вопрос, и в этом году этот объект вводим. Да, в Лужниках есть прекрасные школы, но до них ехать час, а тут вышел из дома, прошелся 15 минут и на месте».

Следующий шаг – создание так называемых «якорных центров», которые стали бы местом, где можно заниматься обучением и спортом. По мнению Добашина, существует огромный спрос на небольшие помещения в 100-400 кв. м, где можно организовывать такую активность. Все это обеспечивает мультифункциональность жилых комплексов.

Много субцентров хороших и разных

Строительство таких многофункциональных районов дает возможность городу решить и задачу полицентричного развития. Москва – огромный мегаполис, который растет и развивается опережающими темпами, становится агломерацией, сращиваясь постепенно с областью.

«Исторически в Москве есть один центр, где находятся все культурные объекты, коммерческие и рабочие места. И вся столица с окраин в этот центр едет, - говорит Леонид Максимов. - Если в городе живут один-два миллиона жителей, такое положение дел ещё можно как-то выдерживать, но, когда их пятнадцать – это становиться невозможным. Выход заключается в создании на окраинах районов субцентров, которые бы удовлетворяли все потребности людей».

Основой таких субцентров, по мнению Максимова, могут стать строящиеся сейчас транспортно-пересадочные узлы. Это места, где сходятся транспортные и человеческие потоки, где выгодно строить девелоперам, и которые становятся точкой притяжения коммерческой инфраструктуры.

Кому это выгодно?

Кому выгодно комплексное развитие территорий? Жителям – безусловно, городу тоже. А девелоперам? И им, считает генеральный директор А101 Игнатий Данилиди, просто это долгосрочные инвестиции.

«КРТ – это не только строительство жилого дома, социального объекта, торгового центра и бизнес центра, где более-менее понятная экономика. Мы не можем все время их строить – эта тема себя быстро исчерпает, - заявил Игнатий Данилиди, подводя итоги обсуждения. - Комплексное развитие несколько шире. Это движение от макроэкономики к микроэкономике, каким-то конкретным проектным, планировочным решениям. Это длинные инвестиции, поэтому такие проекты должны быть ёмкими, долгосрочными. Их реализация позволит и девелоперу иметь положительную экономику, и город выиграет от создания действительно полноценных центров».

Семен Морон

Комментарии