Цена жилья, его местоположение, надежность застройщика – простые параметры, которыми годами пользовались покупатели, выбирая себе квартиру, сегодня недостаточны. На рынке появляется новая опция - возможность выбрать жилище из большого количества разных вариантов.
На онлайн круглом столе «Кастомизация жилищного строительства» эксперты обсудили, как этот тренд влияет на бизнес застройщика, какие сегменты рынка в нем нуждаются, а также требования к жилью, которые предъявляют различные поколения покупателей.
Индивидуальность набирает популярность
На этапе разработки проекта перед застройщиком стоит вопрос, строить ли ликвидные квартиры для быстрой продажи или нетиповые планировки под конкретные портреты семей.
В этом смысле кастомизация строительства, то есть индивидуализация планировочных решений и среды проживания под сценарии жизни различных групп пользователей, становится новым трендом.
По словам генерального директора «Института развития строительной отрасли» Кирилла Холопика, если при строительстве объектов социальной инфраструктуры первую скрипку играет типизация проектов, то в сфере жилищного строительства тенденция прямо противоположная.
Не случайно в стратегии развития строительной отрасли России до 2030 года кастомизация выделена, как один из основных принципов.
«Во главу угла сегодня встает максимальный учет интересов покупателя, разнообразие решений в рамках жилого комплекса, каждого дома и квартир уже внутри дома. Все для того, чтобы обеспечить максимально комфортную жизнь семьи с конкретными потребностями, – подчеркнул Кирилл Холопик. – Это очень важный тренд, который сейчас набирает популярность в России. Придет время, когда все агрегаторы новостроек будут на него обращать внимание. Пока у них, к сожалению, такого фильтра нет, но, думаю, скоро появится».
Кастомизация без границ
По мнению главного архитектора мастер-плана компании «Брусника» Василия Большакова, кастомизация – это продукт трансформации общества, которое становится постиндустриальным, а современный город –место, позволяющее жителю стабилизоваться в своей деятельности.
«Человеку нужно максимально комфортно изменить под себя пространство. Это не связано с экономикой, это его сущность, – уверен Василий Большаков. – В Советском Союзе было много типового домостроения, но наши граждане постоянно пытались поменять пространство, используя для этого доступные средства и возможности. Тем самым реализовывалась потребность людей в свободе выбора».
По его словам, современному девелоперу необходимо создавать строительную, архитектурную и планировочную экосистемы, которые бы дали клиенту возможность максимально обжить пространство под жизнедеятельность, которая актуальна сейчас и будет актуальна в будущем.
Следующий пункт – это расширение границ кастомизации. Пока застройщики занимаются исключительно индивидуализацией квартир, но изменять пространство можно и в пределах двора, где жители общаются, создают соседские связи, внутренние локальные сообщества.
«Мы проводили социологические исследования, которые показывают, что 50% покупателей жилья ориентированы на потребности семьи, – подчеркнул Большаков. - Однако другие 50% – это пожилые пары без детей или одиночки из поколения «зуммеров», которым двор, «заточенный» под потребности детей, не сильно интересен. Для нас это был очень важный вывод, опираясь на который, мы сейчас работаем, чтобы расширить пространство кастомизации проектов».
Люди-портреты
Для кастомизации застройщикам необходимо создавать портреты целевой аудитории (ЦА). При этом проблематика ликвидности с одной стороны и программирования разнообразных сценариев с другой ощущается на рынке наиболее остро.
Разные поколения покупателей предъявляют к жилью совершенно непохожие друг на друга требования:
- Для поколения X (родившиеся с 60-х по 80-е годы), например, квартира остаётся безусловной ценностью, которая передаётся по наследству.
- Среди молодого поколения Z востребованы коливинги и трансформируемые пространства.
- Миллениалы предпочитают покупать жилье с отделкой или вовсе арендовать квартиры с ремонтом и мебелью под ключ. При этом молодой человек любого поколения после рождения ребёнка меняет свои представления и ценности.
Группа компаний «ФСК», строящая жилье преимущественно бизнес и комфорт класса, выделяет для себя несколько ключевых ЦА. По словам директора департамента аналитики продаж группы Ксении Цаплиной, для бизнес-класса – их две: опытные и требовательные покупатели, которые переезжают в новую квартиру, и новички, покупающие жилье в первый раз. Первые интересуются инженерией, углубляются в дизайн и требовательны к мелочам, вторым важны базовые атрибуты: качество дома, отделки, контуры безопасности.
Недвижимость комфорт-класса покупают две другие категории. Клиенты «молодой пары» относятся к покупке квартиры, как к самому важному событию в жизни. Они боятся сделать ошибку из-за недостатка опыта. Для «молодой семьи» квартира означает дом. Это практичные покупатели, которые во всем ищут для себя выгоду. Им важен комфорт и уют.
«Для девелопера важно попасть в основное настроение ЦА, чтобы понимать, какие метры проектировать для клиентов, – считает Ксения Цаплина. – Необходимо предусмотреть, как их потребности будут меняться, помочь покупателю при необходимости перейти в другой класс недвижимости, объединить квартиры и так далее».
Кастомизация на разных этапах
По мнению генерального директора компании «Эталон-проект» Алексея Журихина, девелопер должен применять кастомизацию на всех этапах жизни жилого комплекса. При создании мастер-плана, например, необходимо учитывать разные потребности клиентов при проектировании земельного участка или квартала.–
«Мы абсолютно не боимся интегрировать таунхаусы в жилую многоквартирную застройку, – делится опытом Алексей Журихин. – А в МКД появился новый типаж квартир с отдельным входом с первого этажа. То есть большое количество типов жилья интегрируется в один жилой квартал. Это дает возможность человеку сделать выбор, что для нас стало обязательным требованием».
Второй этап кастомизации – это возможность клиента делать изменения в квартире после покупки. Уже на этапе проектирования предусматриваются свободные планировки, когда человек может, приобретая две смежные квартиры, легко их объединять, не затрагивая ни инженерных систем здания, ни конструктивных элементов.
В последнее время стало модно создавать гибкие офисные пространства. Руководитель компании «Эталон-проект» считает, что девелоперам вполне по силам делать и «гибкие» квартиры. Особенно важно это для покупателей поколения «зуммеров»*.
В жилье с небольшой площадью пространство может создаваться нажатием кнопок. «Кровать, например, может прижиматься к потолку или к стене, – говорит Журихин. – Таким образом, на одной и той же площади сценарий квартиры все время может меняться». Для молодого поколения чрезвычайно важна система умного дома, необходимая для того, чтобы зуммер оставался зуммером.
По словам Журихина, группа «Эталон» обращает пристальное внимание на развитие общественных пространств внутри и вне дома, где молодые люди будут вступать в диалог, совместно работать и отдыхать. Частью таких пространств могут стать постирочные, сауны, коворкинги.
«В современных тенденциях снижения площади квартиры застройщик уменьшает, например, кухню, потому что покупатель будет обедать на первых этажах, – это идеология построения современного дома, его программирования, – уверен эксперт группы «Эталон». – Зачем вам стиральная машина в квартире, спортзал, рабочее место, когда вы можете пользоваться общим пространством»?
Но любая кастомизация квартир имеет предел. В студии или однокомнатной квартире невозможно жить семье с двумя детьми. На этапе мастер-плана необходимо закладывать возможность, как при финансовом росте приобретать квартиру большей площади, так и продавать ее, когда разъехались дети, покупая жилье меньшей площади. «Именно поэтому мы работаем над разными типами жилья, сконцентрированными в одном месте», – подчеркивает Алексей Журихин.
Квартиры, где нельзя жить, уходят в прошлое
Говорить о том, что девелоперы формируют индивидуальный подход в массовом жилье пока нельзя, считает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. «Большая часть девелоперов пока продают людям квартиры, в которых нельзя жить, – уверен он. – Потому что там нет отделки, иногда нет стяжки, межкомнатных стен, сантехники».
По его мнению, до сих пор считается, что человек, покупающий квартиру бизнес-класса, наймет дизайнера, который сделает ремонт самостоятельно, при этом никто не учитывает, что в таком доме первые 3-4 года жить из-за постоянных ремонтов просто невозможно. Получается, что девелопмент перекладывает на покупателей то, чем он должен, по сути, заниматься.
«Российский рынок в своей массе пока находится на первой, самой нижней базовой стадии кастомизации, – уверен Разуваев. – Сейчас делаются попытки отделки, частичной меблировки, мы в этом направлении идем, и это, наверное, правильно. Но, когда человек будет иметь возможность, купив квартиру, через месяц в нее заехать и жить без звуков дрели у соседей, тогда процесс индивидуального подхода в массовом домостроении сможет считаться значимым и серьезным».
Безусловно, кастомизация строительства в рамках страны пока – лишь нарождающийся тренд. Но, если крупные застройщики, такие как «Эталон», ФСК и «Брусника», серьезно задумались о том, какие условия они предлагают покупателю, и как они будут удерживать его на протяжении жизни, есть надежда, что квартиры, где нельзя жить, постепенно уйдут в прошлое.
Семен Морон
*Поколение Z (англ. Generation Z) (также известное как зумеры англ. Homelanders, Homeland Generation, Zoomers или New Silent Generation) — термин, применяемый в мире для поколения людей, родившихся примерно со второй половины 1990-х по первую половину 2010-х.
Комментарии (0)