Новые правила льготной ипотеки: «надо пристреливаться»

Крупные банки в июле зафиксировали снижение спроса россиян на льготную ипотеку, вызванное новыми условиями госпрограммы. В целом темпы роста числа новых заявок на ипотеку с господдержкой сократились по некоторым регионам в 2,5 раза. 

5bd8cdfc2f630e5a54ea6e10148b18ff.jpg

Тема оказалась настолько болезненной для девелоперов, что ей были посвящены целых два онлайн-эфира «Стройка. Главное», где застройщики собираются, чтобы обсудить наиболее волнующие их вопросы.

От растерянности к уверенности

На первой встрече, которая прошла 20 июля, участники зачастую выглядели растерянными, ко второму эфиру в начале августа страсти улеглись, и девелолперы начали искать варианты, как скрасить в корне изменившуюся ситуацию.

Напомним, что со 2 июля 2021 года повысилась ставка по льготной ипотеке. Она стала 7%. Также снизился предельный размер кредита. Если раньше для крупных регионов, которые давали до 30% продаж, он составлял 13 млн руб., а для остальных – 6 млн руб., то теперь - 3 млн руб. для всех. Это основные изменения со всей очевидность снизили привлекательность льготной ставки. По информации ДОМ.РФ, в Москве за первую неделю июля был подано 852 заявки, за вторую – 469. В столице заявляют самое большое падение спроса и заявок на льготную потеку.

Интересно, как изменялась риторика генерального директора «Института развития строительной отрасли» и руководителя аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилла Холопика. 20 июля он говорил о том, что разница между льготной ставкой и обычной ставкой банка составляет примерно 2% или 5 тыс. руб., и это достаточно существенные для гражданина деньги. Что же касается падения продаж, Кирилл Вадимович заявил, что достоверных данных на сегодняшний момент нигде не опубликовано.

«Есть только экспертные мнения, действительно кто-то говорит, что произошло сужение в два раза рынка льготной ипотеки, – говорит Кирилл Холопик, – Но мы специальный опрос не проводили».

Совсем иначе Клирилл Вадимович звучал три недели спустя:

«В регионах у большинства застройщиков, как и в Москве и Санкт-Петербурге, падение продаж, - отметил Хлолпик. - Но в отличие от столиц здесь большинство отмечает, что доля ипотеки сохраняется прежней – порядка 70%. Это означает, что падение продаж носит сезонный характер, никак не связанное с изменением ставки ипотеки, поскольку на регионы сильно не повлияло введение лимита в 3 млн руб.».

По его словам, следует отметить, что ни один из застройщиков не планирует снижать цены. Это важный фактор, который говорит, что несмотря на снижение спроса, продажи находятся в плановом графике. С другой стороны, у застройщиков нет и планов повышения цен. Скорее всего, рынок в ближайшее время начнет стабилизироваться.

6391689ea8d4d508384f2550e4e0f652.jpg

Москва и Питер теряют клиентов

По словам руководителя управления ипотечными продуктами ГК «Инград» Вячеслава Приймака, что до 1 июля, что после на покупателя программа господдержки в принципе не работает.

«Мы зафиксировали в середине июля некое падение заявок на ипотечные кредиты по Московским площадкам, но оно незначительное, – отметил Приймак. – Если говорить про областные площадки, где чек существенно ниже, мы там зафиксировали, что на 60% по областным жилым комплексам объем льготной ипотеки сократился».

Подтверждает выводы Приймака и директор по маркетингу инвестиционно-строительной группы «МАВИС» Мария Кононова. По ее словам в Ленинградской области статистика даже печальнее.

«У нас зафиксировано примерно в 4 раза падение заявок на ипотечные программы. И порядка 70% клиентов – это клиенты, которые идут по ипотеке, – говорит Мария Конова. – Плюс средний чек покупки – 5 млн. руб. А так как сумма заемных средств уменьшена до 3 миллионов, то и здесь у нас тоже идут потери клиентов».

Об интересном исследовании рассказал директор Dataflat.ru Александр Пыпин. По его словам, в первой половине июля, когда закрывались сделки с гражданами, которые хотели запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки, доля ипотеки в продажах Москвы составляла 69%. Это рекорд, но уже во второй половине июля, когда начались регистрации сделок по новым правилам, доля ипотеки упала до 56%.

В Новой Москве эти показатели составили соответственно 80 и 60%, а доля продаж с ипотекой сократилась в 2,5 раза. Московская область повторяет эту же тенденцию – 79 и 63%. Санкт-Петербург больше поход на Москву, так как в этих городах высока доля сделок за собственные деньги из-за высокого инвестиционного потенциала. Здесь доля ипотеки сократилась с 75 до 62%. Ленинградская область повторяет сценарии Московской – соответственно 75 и 57%.

«Из-за переформатирования программы ипотеки рынок крупнейших агломераций потеряет примерно 25% сделок от уровня последнего года, и количество таких сделок будет меньше, чем даже в 2019 году, – уверен Александр Пыпин – При этом есть важный нюанс: за 2,5 года цены поднялись на 50%. Даже при снижении количества сделок, выручка застройщиков будет выше, чем была даже в 2020 году».

А что же регионы?

Что касается регионов, там может быть другая ситуация, считает Пыпин. Там влияние отмены льготной ипотеки может быть значительно меньше, а количество сделок будет снижаться в районе 10-15%.

По словам коммерческого директора ГК «Энко» Адрея Скосырского (г. Тюмень), средний ценник на покупку квартиры до поднятия цен был в районе 3,5 млн руб., то теперь подрос до 4,5 млн руб.

«Мы не ощутили такого сильного падения, как рассказывают наши коллеги из Питера и Москвы, потому что если там цифра упала с 12 до 3 млн, то у нас с 6 до 3, – говорит Скосырский. – И поэтому, конечно, произошло изменение, но не настолько серьезное. Уровень продаж с использованием ипотеки остается в районе 65-72%»

Однако девелопер отмечает, что теперь 95% квартир, которые могут попасть под условия льготной ипотеки – это студии и «однушки». «По сути, это жилье, которое чаще покупаются инвесторами для перепродажи. Мы облегчили задачу для тех, то занимается перепродажами и усложнили задачу для семейных», – уверен тюменский девелопер.

312f05197bfa80bfd26275f6083ebc40.jpg

Интересную позицию озвучил генеральный директор компании «Железно» Юрий Захаров, который строит в Кировской области. По его словам, средняя цена покупки квартиры находится в пределах 3,5 млн руб. Средний размер ипотечного кредита – 2,5 млн рублей.

«То есть для нашего региона, где города 500 тыс. + жителей, клиенты спокойно вписываются в новый размер ипотечного кредита. Мы попадаем в ситуацию, когда с 15% собственных средств клиент может взять ипотеку до 3 млн рублей. Поэтому мы радуемся, что появилась еще одна программа, связанная с семейной ипотекой, и надеемся, что эта программа тоже позволит поддержать падающий спрос».

Однако девелопер подчеркивает и негативные тенденции. По его мнению, уровень возможностей покупки жилья у населения исчерпывается искусственным способом с помощью допинга, связанного с льготной ипотекой, при этом реальные доходы не растут. Это самая большая угроза.

«Если развитие будет идти в тех же трендах, реальные доходы падать, то рано ли поздно мы столкнёмся с ситуацией, что никакая льготная ипотека не поможет нашим потенциальным клиентам покупать жилье. Просто не будет даже 15% собственных средств на эту сделку», – уверен Юрий Захаров.

Льготную ипотеку нужно отменять

Прокомментировать итоги этого обсуждения мы попросили президента Фонда «Институт экономики города Надежду Косареву:

«Логика нового решения была результатом спора Центральным банком и строительным комплексом. Центральный Банк был обеспокоен, что льготная ипотека может создать проблемы на кредитно-финансовом рынке, и поэтому выступало если не за полную отмену, то за изменение масштаба с тем, чтобы не было такого отрицательного влияния на цены на рынке жилья, которые очень сильно выросли.

Позиция строительного комплекса состояла в том, что если мы не будем субсидировать ипотеку, то не достигнем целевых показателей по увеличению строительства жилья. Могу предположить, что это решение - некий компромисс между двумя точками с тем, чтобы какую-то поддержку оказывать на спрос на рынке строительства жилья. С другой стороны, чтобы было воздействие на кризисную ситуацию, инфляцию, на кредитно-финансовую сферу.

В 2020 году, когда вводили льготную ипотеку, действительно очень опасались, что упадёт спрос на рынке жилья в связи с пандемией, падением реальных доходов населения, непонятной перспективой, когда мы будем выходить из локдауна. Поэтому предполагали, что эта мера должна хотя бы предотвратить падение на рынке жилищного строительства. А в результате эта мера получилась слишком большая. Она перехлестнула цель, и застройщики оказались в шоколаде. И цены так безумно смогли поднять.

Единственный раз в истории на фоне падения реальных доходов взлетели цены на недвижимость – это вообще экономический нонсенс. Одновременно в тот момент снижались ставки по депозитам, и многие переложились в льготные кредиты, чтобы купить инвестиционные квартиры.

Те, кто покупали первыми, немножко выиграли, потому что цена ещё не выросла. Те, кто сделали это потом, на самом деле даже проиграли. И то, что сейчас её продлили в таком виде, на мой взгляд, не имеет никакого смысла.

d3186c08e9e7f1db750f10ac95a09348.jpg

Вообще, я против того, чтобы делать для абсолютно всех категорий граждан льготную ипотеку, чтобы целый сегмент рыночного кредитования был льготным. Это очень странные расходы бюджета, непонятные для кредитно-финансовой сферы.

Мне кажется, что надо субсидировать кредиты только определённым социальным группам. Причём не низкодоходным, потому что им субсидировать критически рискованно: если они потеряют свой доход, то вообще не вернут кредиты; после выплаты кредита у них остаётся очень маленькая доля на жизнь, питание и т.д.

А среднедоходная группа населения должна быть в приоритете: многодетные семьи, инвалиды, стоящие в очередь на улучшение жилья, врачи, учителя… В этом смысле семейная ипотека как раз оттуда. Это некая целевая категория со своей целью – «Мы хотим, чтобы рождалось больше детей». Вот ради этой цели мы поддерживаем какую-то группу населения. А так просто на рынке всем подряд – и богатым, и бедным, рантье ты или работаешь, с социальной точки зрения мне это кажется странным, и с экономической точки зрения – неэффективным.

Мне кажется, ещё рано говорить, о том, дало ли это решение результат. Надо посмотреть в первую очередь в региональном разрезе, потому что лимитированный размер кредита будет сказываться на разных регионах, по-разному. Там, где очень высокие цены - Москва, Питер - вряд ли это как-то будет влиять на рынок. Где цены ниже, там это может оказать влияние.

Но и здесь тоже есть некоторая опасность. Например, региональный рынок, где есть отток населения, где достаточно низкие цены на жильё, эта искусственная переориентация стройки на первичный рынок может иметь и отрицательные последствия. Инвесторы могут накупить квартир, а потом не смогут их продать или сдать в аренду.

А есть регионы с растущей экономикой, где баланс населения не сокращается. Там действительно есть потребность в новом жилищном строительстве, потому что не хватает жилищного фонда. Там это может быть более позитивным, может привести к увеличению жилищного строительства.

Я не знаю, что с льготной ипотекой будет дальше, но я хотела бы, чтобы она всё-таки трансформировалась в социально-приоритетную программу, связанную с определенными категориями граждан. В этой программе должно больше уделяться внимания целевым группам, где всем было бы понятно, почему их поддерживают: потому, что у них не хватает доходов, или потому, что в этом регионе не хватает врачей, учителей. Должна быть понятна логика, на что тратятся бюджетные деньги. Льготная ипотека - это очень тонкий инструмент политики экономической поддержки, который надо изучать. Знаете, перелёт, недолёт – надо пристреливаться».

Семен Морон

Комментарии