Территориальная экспансия девелоперов: куда ни кинь всюду клин

Автор: Семен Морон

Российским девелоперам становится тесно в своих родных регионах, и они начинают прилагать усилия в поисках выгодных локаций в соседних. Немаловажной деталью в этом движении застройщиков играет поставленная Президентом задача строить по 120 млн кв. м жилья в год. А где его строить, если все самое вкусное у тебя под носом уже разобрали?

7766f6d135a4c574f0363020aa10f794.jpg

Но вот проблема. У себя дома все правила игры ты давно уже выучил, а в другой регион войти не всегда получается. Успешных кейсов не то, чтобы единицы, но и повальными успехи девелоперов на этом поприще не назовешь.

На самом деле, направлений перемещений строителей три. Первое направление осваивают региональные застройщики, которые едут покорять столицу или Подмосковье. Второе – уставшие от Москвы федеральные девелоперы, стремятся нести «разумное, доброе, вечное» на земли далеко за МКАДом. Наконец, полностью израсходовав свой потенциал у себя в регионе, местные строители смотрят не в сторону столиц, а куда-нибудь поближе, например, в соседний регион.

И на всех трех направлениях никто их не ждет с распростёртыми объятьями, скорее, наоборот, чтобы «вписаться» в новый регион приходится придумывать что-нибудь этакое. При условии, что вас туда вообще пустят. Обо всем этом на днях шла речь в ходе прямого эфира GMK Talks «Территориальная экспансия девелоперов».

Специфика Москвы

Аналитики агентства недвижимости «БЕСТ-Новострой» составили рейтинг десяти крупнейших региональных компаний, которые на текущий момент имеют в реализации наибольшую проектную площадь жилых комплексов в Москве. Это группа «ЛСР», ГК «Эталон», группа «Аквилон», «Брусника», Холдинг Setl Group, ГК ЮСИ, СК ЮгСтройИмпериал, ГК СКК, Группа ЦДС и DOGMA. Большинство из них из Санкт-Петербурга, хотя есть представители Краснодара и ряда других регионов.

«Я с большим уважением отношусь к региональным застройщикам, потому что вижу, что они совсем другие, нежели московские девелоперы, - говорит руководитель проектного консалтинга и инвестиций «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова. - У них нет раздутого штата сотрудников, более низкие затраты на фонд труда».

По ее словам, зачастую их сотрудники (архитекторы, бухгалтеры, юристы) находятся в родном регионе. Это удешевляет себестоимость строительства в Москве, поэтому у региональных застройщиков зачастую получается строить не менее качественно, чем у московских, но с более низкой и понятной себестоимостью. При этом региональные застройщики вполне готовы рассматривать не только столичные локации, но и Московскую область. Но когда региональные застройщики выходят на московский рынок, они сталкиваются с определёнными ограничениями.

«Часто они не понимают специфику нашего рынка недвижимости, локации, ценовой уровень, характеристики продукта, - продолжает Татьяна Шарова. - Им сложно сделать правильный выбор: насколько площадка, которую они рассматривают, доходна, насколько это будет классный продукт».

Кроме того, в Москве есть свои административные барьеры, масса нюансов, которые нужно пройти, для того чтобы получить реальные документы на строительство в обозначенные сроки. «Когда тебе говорят: «Мы выдадим вам ГПЗУ за год», на самом деле история может растянуться на три или не произойти никогда», - считает Шарова. По ее словам, московский рынок земельных активов страдает своей непрозрачностью, здесь нет единой базы, выданных ГПЗУ.

Коллегу поддерживает директор по развитию Metrium Наталья Сазонова, которая считает, что застройщикам в Москве очень сложно найти площадку.

«Если ты находишь площадку с ГПЗУ – это дикая удача. Многие лоты, которые мы практически вывели на продажу, вдруг уходят девелоперам, которые охотятся за площадками с документами, - рассказывает Сазонова. - Иногда на рынке существуют дичайшие истории, когда жилой комплекс уже вышел в продажу, а площадка продана другому застройщику».

48fa989cddf5fd239386eeb8f232f033.jpg

Однако некоторые региональные девелоперы как-то умудряются пройти все эти препоны. Среди успешных кейсов эксперты отмечают проекты питерской компании Glorax Development, компании «Новая жизнь» из Ульяновска, ярко на московский рынок вышли Seven Suns Development из Санкт-Петербурга и «Страна девелопмент» из Тюмени.

Со своим караваем

Бог с ней, с Москвой. В ней при всем желании 120 млн кв. м не построишь. Минстрой РФ обратился к консалтинговому агентству GMK составить рейтинг городов с населением от 500 тыс. человек до 1 млн с точки зрения их привлекательности для девелоперов, исключая московскую и санкт-петербургскую агломерации. В эту оценку попали около 30 городов страны.

«Во-первых, мы провели ряд экспертных интервью среди крупных федеральных, региональных компаний и значимых игроков в малых городах, - рассказал директор агентства Сергей Разуваев. – А также выбрали ряд параметров, которые бы не зависели от отношения девелоперов. Например, уровень доходов населения, стоимость кв. м на рынке, количество сделок на первичном рынке, стимулирующие мероприятия со стороны государства и другие».

В результате наиболее удобным для девелоперов город оказался Екатеринбург, в первой десятке идут Казань, Новосибирск, Уфа, Тюмень, Красноярск, Краснодар, Пермь, Хабаровск и Иркутск. Близко располагаются Ростов-на-Дону, Нижний Новгород и Владивосток. А вот хуже всего девелоперы будут себя чувствовать в Тольятти, Астрахани и Липецке. Теперь любой застройщик может обратиться в Минстрой и узнать, насколько комфортно ему будет в том или ином городе, изучив необходимые характеристики и отзывы коллег. Но этого мало.

«Мне хочется узнать: а с чем экспансия? Вы что несете в регионы? – задает вопросы директор архитектурного бюро Arhinform Тимур Абдулаев. - Хочется думать, что наш девелопмент несёт идеологию, какую-то ценностную составляющую».

По его словам, у каждого застройщика, сложилось определённая ценностная картина. Это стандарты, связанные с планировочными решениями, с качеством благоустройства, принципами паркования и так далее. Каждая компания идёт в новый регион со своим кейсом, в котором есть определённый набор продуктовых решений, но все они были выращены на своём локальном рынке.

«Наверное, один из самых ярких примеров – это группа «Пик», которая пошла по другим городам, - продолжает Абдулаев. - В частности, в Екатеринбурге продуктовое решение, которое они несут, как некую ценностную составляющую, ужасно плохо ложится на локальную почву».

По словам операционного директора по строительству компании «Унистрой» Эдуарда Халимуллина, при выходе в регион Тольятти застройщик столкнулся с тем, что большая часть клиентов, спрашивали, а где в проекте мусоропровод? Похожий опыт пережил Сергей Староверов из Setl Group, когда в их концепции дома в Калининграде от них стали требовать кладовки.

По мнению Абдулаева, застройщикам, заходя в новый регион нужно изучить определенные критерии комфортности, характерные для этого места и их баланс, который для каждого города получится несколько разным и отразится на типологии застройки.

«В каких-то регионах очень хорошо приживается квартальная застройка, а в каких-то такая типология вообще не воспринимается, - делится опытом Абдулаев. - Где-то, наоборот, всё стоялось в сегменте секционной застройки, и застройщики сопротивляются новациям, связанными с другими параметрами городской среды».

70f55553e9e5ec312f8f733ed02ae86f.jpg

То же самое касается количества квартир на этаже, этажности домов, принципов парковки, разделения частных и приватных пространств, отношений к дворовым пространствам и так далее.

«Я не совсем согласен, что регионы имеют такой высокий уровень специфики, – считает Виктор Тарасенко владелец ДК «Прогресс» из Астрахани. – Да, рынки регионов находятся на разных этапах развития, как в случае с мусоропроводами. Но если ты «сажаешь» даже в неготовый рынок продукт, который отвечает потребностям на более высоком уровне осознанности, то рынок к этому продукту подтянется, и в долгосрочной перспективе это сработает».

По его словам, им самим приходилось реформировать рынок своего региона, и через маркетинг, активную рекламу, работу в продажах компания «дотягивала» понимание клиента до необходимого уровня. «Сейчас мы имеем успешные кейсы у себя. Почему они не пойдут в другом регионе?» – удивляется Тарасенко.

А как туда зайти?

«Мы работаем в пяти регионах, и каждый регион – это, по сути, отдельное государство, где существуют отдельные правила, отдельная логика», - уверен президент ГК «Страна девелопмент» Александр Гайдуков.

Получается, что мы живем вроде бы в одной стране, а правила везде разные, и строительство жилья выглядит по-другому.

«Есть определённый свод федеральных документов и правил, которые описывают требования к объектному проектированию, с одной стороны, - говорит Тимур Абдулаев. – С другой стороны, есть ещё целая кипа документов, которые являются местными требованиями, описывающими и правила землепользования, и генплан, и местные нормативы градпроектирования».

Существуют также регионы, в которые без решения достаточно высокого руководителя этого субъекта (читай, губернатора) иногороднему девелоперу вход вообще заказан. Например, Санкт-Петербург.

«Казань – это самый сильный город с точки зрения защиты регионального рынка местными органами власти от экспансии сторонних девелоперов, - уверен Сергей Разуваев. - Нам не очень понятно: с одной стороны, власть говорит о том, что нужно максимально ускорять темпы строительства до обозначенных цифр – 120 млн кв. м, а на субъекты свои рынки защищают».

Кстати, несколькими днями ранее на летнем бизнес-бранче, организованном газетой «Коммерсант» заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, заявил, что проблемой уравнивания правил игры в регионах Правительство РФ уже занимается.

«Осенью мы дополнительно отрегулируем административные барьеры и будем просить привести к однообразию правила игры в каждом субъекте федерации, - заявил Никита Стасишин. - Чтобы застройщики, которые хотят зайти в регион, могли это делать спокойно, понимая, что никаких неожиданностей, дополнительных барьеров для них не возникнет».

Великое девелоперское переселение?

«Я полагаю, нас ждёт великое девелоперское переселение, когда застройщики будут агрессивно выходить в другие регионы, - подвел итоги обсуждения Сергей Разуваев - И это мы увидим уже в ближайший цикл. Как мне кажется, очень много телодвижений будет сделано до 2024 года».

Другими словами, какими бы суровыми ни были обстоятельства, как бы ни опаздывала власть с необходимыми решениями, у кого-то амбиции, у кого-то алчность, у кого-то желание сделать мир лучше, будут двигать девелоперов вперед, на завоевание новых территорий.

Семен Морон

Комментарии