Стагнации цен на первичном рынке жилья, на которую так надеялись в связи с изменениями правил льготной ипотеки, не произошло. Хотя замедление темпов роста стоимости квадратного метра фиксируют все участники рынка. Об этом говорили эксперты в ходе онлайн-эфира «Стройка. Главное», посвященного противоречивой аналитике по динамике цен на новостройки.
Пандемия, рост цен на стройматериалы и меняющиеся правила льготной ипотеки, казалось бы, обрекают рынок недвижимости на такие шторма, из которых трудно выбраться без потерь. Вот и в информационном пространстве все чаще появляются не самые радужные оценки происходящего, а некоторые прогнозы и вовсе граничат с паникой. Что же на самом деле происходит на российском рынке жилья? Есть ли поводы для волнений? Чего следует опасаться и на что надеяться?
«Монетарная дубина» и «лоскутное одеяло»
По мнению Сергея Лобжанидзе, директора сервиса мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro, никаких противоречий в оценке ситуации на рынке недвижимости не существует. «Есть не очень глубокое изучение аналитических материалов, упрощение и некорректное использование данных», - отметил он, приведя в качестве примера факт, что оценку ситуации на рынке в целом зачастую дают, исходя из отдельных локаций, в которых «сконцентрированы специфические проекты, которые демонстрируют специфическое поведение».
«Рынок в старой Москве, в Подмосковье и в Новой Москве - это лоскутное одеяло. Если мы смотрим только на индикативные средневзвешенные цены, то они нам показывают общее положение, – заявил эксперт – Но это бесполезно использовать, если вы хотите, например, изучить самые дешевые предложения на рынке или наиболее ликвидные, каков диапазон предложений с наиболее интересными локациями и с наименее интересными и т.д.».
Рынок недвижимости – волатильный. Каждый год происходит событие, которое так или иначе влияет на поведение потребителей, а в прошлом году появилась «монетарная дубина, которая похоронила все понимание эластичности на рынке», особенно Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. Рыночные механизмы в 2020 году действовать в какой-то момент перестали, потому что у девелоперов появился огромный объем бесплатных денег. Даже сейчас давать какие-то прогнозы по итогам первых двух месяцев после летнего сезона, преждевременно.
«Нам нужен четкий тренд, как минимум 3-4 месяца. Все замерло - смотрят на соседа и ждут, что произойдет в ближайшем окружении», - оценил ситуацию Лобжанидзе. - Более приближенную к рынку аналитику можно будет увидеть не раньше ноября. Однако сейчас мы можем подтвердить, что рост цен на новостройки продолжается. Стоимость квадратного метра в старой Москве немного растет, в Новой Москве – она стабилизировалась с тенденцией к снижению, а в Подмосковье - начинает снижаться».
Поводов для паники у застройщиков нет. А у риэлторов?
Директор по развитию риэлтерской и консалтинговой компании «Метриум» Наталья Сазонова рассказала, что в Московском регионе в массовом сегменте по итогам августа на рынок вышло очень много квадратных метров. И после явного снижения предложения, которое считали одним из факторов роста цен в массовом сегменте, оно вдруг резко вернулось к показателям лета 2019 года.
«Однако цены продолжили расти, пусть и не таким стремительным темпом, как во II-IV кварталах 2020 года. Я бы не сказала, что это плато, темп замедлился, но рост есть, – сказала она,– Мы не видим ни падения, ни стагнации цены».
Тем не менее, девелоперы сейчас, по словам Сазоновой, находятся в ожидании. «Все смотрят друг на друга, спрашивают, как продажи, понимая, что август относительно начала лета был не самым успешным месяцем по этим показателям, и сентябрь был похож на август. При этом застройщики понимают: если они сегодня начнут паниковать, то ни к чему хорошему это не приведет», - убеждена эксперт.
У всех девелоперов финансовые модели, защищенные в банке, и даже если не будут выполняться заложенные показатели по объемам продаж, они точно должны выполняться по цене. Эти финмодели вполне устойчивые, застройщики могут себе позволить отсутствие продаж в течение нескольких месяцев.
«Для риэлторов такая остановка означает коллапс и смерть, для девелоперского бизнеса, который в последние годы получил финансовую поддержку за счет проектного финансирования, это стало устойчивой моделью, - подчеркнула Наталья Сазонова. – Некоторое время они могут себе позволить вообще не продавать. Надеюсь, такой сценарий никогда не разовьется, но при этом паники на рынке и безумных скидок не будет».
По ее мнению, вероятнее всего, для стимулирования продаж и банки, и застройщики в коллаборации будут использовать дополнительное стимулирование ипотечных ставок. У многих крупных игроков на сегодняшний момент уже есть такие совместные программы.
Крупные риэлтерские компании, впрочем, тоже не видят поводов для негативных прогнозов. Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи», отмечает, что рост цен замедляется и в сегменте вторичной недвижимости, и в сегменте новостроек по всей стране. Причем, в отдельных городах и по отдельным сегментам аналитика демонстрирует более заметное проседание в динамике, более явное снижение темпов роста. Однако спрос на новостройки постепенно идет вверх после традиционного летнего спада. Высок спрос на загородную недвижимость.
«И мы фиксируем исторически рекордно высокий спрос на аренду», - заявил эксперт.
Состояние рынка Зайцев оценил как активное, на нем происходит большое количество сделок. Еще один позитивный фактор - рекордное количество ипотечных консультаций в компании.
Регионы смотрят в будущее с оптимизмом
По данным исследования, которые привел генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик, никто из представителей сферы недвижимости, включая застройщиков, маркетологов и риэлторов, не говорит о резком падении рынка. При этом почти 40% считают, что, хоть рост цен и сохраняется, его темпы снизились. Среди непосредственно застройщиков снижение темпов роста цен на рынке недвижимости отмечают 50%. При этом 12,5% считают ситуацию на рынке неоднозначной. В исследовании участвовали 50 регионов России, доля Москвы составила всего 17%.
«Чем вызвана такая картина? Главный фактор - резкое ужесточение требований по льготной ипотеке. Второй, не менее важный фактор, - повышение ставок по депозитам: происходит незначительное, но все-таки повышение их привлекательности, – считает Холопик. - На мой взгляд, к концу года доля застройщиков, считающих, что темпы роста цен снизились, вырастет до 80%. То есть, основной тенденцией будет снижение темпа роста цен в целом».
С тем, что ни падения, ни стагнации в сфере недвижимости игроки рынка не ожидают и смотрят в будущее с оптимизмом, согласны практически все участники рынка.
Елена Бакаржеева, руководитель направления по ценообразованию в строительстве «РКС Девелопмент» (Анапа, Сочи, Тверь, Пенза, Москва):
«Для нас, как для регионального застройщика, большим драйвером явилась не льготная ипотека, а повышение себестоимости. Возросла стоимость рабочей силы, какие-то материалы спекулятивно подорожали. Рост стоимости материалов снижается, но понижение настолько незначительное, что к предыдущему уровню цен мы не придем. В наших регионах рост стоимости жилья за этот год составил 30%, и пока он не снижается».
Елена Сёмова, финансовый директор «ЮгСтройИмпериал» (Краснодарский край):
«Тенденция южных регионов - растущий ценник на метр квадратный. За счет внешней миграции, а также за счет инвестиционных процессов цены на настоящий момент продолжают расти. В сентябре темпы роста снизились по сравнению с предыдущими месяцами, но общая тенденция позитивна. Направление по-прежнему любопытное, особенно побережье. Тенденции к дальнейшему снижению роста цен нет, и мы ее не предполагаем. Наши партнеры на рынке снижения тоже не прогнозируют. Определенный предел роста будет скорректирован потребительской способностью рынка. В Сочи и Анапе будет расти спрос на элитный сегмент, потому что даже комфорт в этом регионе уже мало интересен».
Михаил Бесфамильный, гендиректор ООО «Орсо-групп» (Пермский край):
«В регионе всегда предложение превышало спрос, не было предпосылок для снижения цены. Рост сохраняется, за 2020 год - 15%, за 9 месяцев 2021 года - 9%, можно предположить, что 13% роста по итогу года мы достигнем. Ситуация складывается нестандартная, есть спрос на объекты даже по достаточно высокой цене... Я прогнозирую, что темпы по продажам будут снижаться, но не цена, потому что себестоимость тоже серьезно выросла - на 20% к ценам 2020 года. Нам помогает проектное финансирование, которое дает возможность продавать низкими темпами, и даже если они будут ниже, чем мы прогнозировали, для нас это даже не потери, а просто временные нюансы».
Искандер Юсупов, коммерческий директор «Унистрой» (Татарстан):
«Цены растут, в Казани это связано еще и с тем, что здесь очень небольшой объем предложений. Мы подсчитали, что существующие лоты при текущих продажах «вымоются» за 5 месяцев. Поэтому даже при желании цены падать у нас не могут. Это, в первую очередь, связано, разумеется, с ростом себестоимости, она была колоссальная, и представить, чтобы кто-то на фоне этого стал снижать цены, маловероятно. Рост замедлился, но продолжается, в Казани, по данным аналитики, он составляет 30-35%».
Татьяна Башлыкова
Комментарии (0)