На рынке недвижимости без перемен?

Положение дел на строительном рынке в связи с введением санкций со стороны Запада обсудили в минувшую пятницу эксперты в ходе онлайн-эфира консалтинговой компании GMK. Оценки спикеров разошлись. Одни считают, что недвижимость ждут трудные времена, другие к этому серьезных предпосылок пока не видят.

5ebce21427c8b47ca85091796e9280d4.jpg

После начала военной спецоперации РФ на Украине и реакции на нее со стороны западных стран в виде довольно жесткого пакета санкций медиа-пространство буквально кишит прогнозами относительно судьбы жилищного строительства и продаж недвижимости. Кто-то пророчит серьезное повышение цен на квартиры, кто-то, наоборот их падение. Представители девелоперов, риэлторов, производителей цифровых решений и аналитики в ходе эфира GMK сошлись во мнении, что пока резких движений на рынке никто не делает.

Рынок спокоен

«Мы не заметили каких-либо колебаний в отличие от 2014 года, когда отделы продаж работали практически до полуночи, и были реальные очереди за квартирами, - поделился своими наблюдениями коммерческий директор компании «Унистрой» (Татарстан) Искандер Юсупов. - Среднедневные темпы продаж фиксируются на уровне прошлых дней. Паники нет, но я допускаю, что пока прошло мало времени, и возможно какой-то всплеск будет».

Застройщика поддержал генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик, который уверен в том, что в настоящий момент нет никаких оснований говорить о наличии серьёзных влияний на девелоперский бизнес. Санкции касаются других сегментов рынка, а строительный бизнес и проектное финансирование от них практически не зависят.

«Поведение покупателей также не подвержено последствиям информационного фона. Надо ждать дойдет ли волна тяжелых последствий до девелоперского бизнеса, - считает он. - Сегодня нет оснований переживать, что произойдет что-то плохое».

Директор-собственник компании «Этажи Кубань» Вадим Камалов также пока не видит ажиотажа на рынке. По его словам, есть небольшая активность спроса, но он не конвертируется в заявки и сделки. «Если говорить о продавцах, 10% снимают с продажи объекты на вторичном рынке, 10% подняли цены, привязываясь к курсу доллара, остальные пока работают в плановом режиме», - говорит он.

Спокойное поведение риэлторов подтвердил и коммерческий директор ЦИАН Михаил Посредников. По его словам, на рынке нет резкого скачка ни вверх, ни вниз с точки зрения аудитории покупателей, и с точки зрения выставленных объектов ситуация тоже пока ровная. «В отдельных городах мы видим скачки спроса в новостройках, есть волнения в Крыму, в Краснодаре и в Ростове. Но это, скорее, эмоциональные переживания, чем влияние на бизнес», - уверен эксперт.

На финансовом рынке ситуация гораздо менее спокойная. По словам инвестиционного директора компании «Тринфико» Артема Цогоева, девелоперы, инвестировавшие в ценные бумаги, находятся в подавленном состоянии.

«Те, кто вкладывали в акции, сейчас явно выбирают недвижимость, потому что стоимость их активов драматическим образом снизилась, - говорит финансовый аналитик. – Квадратные метры частным инвесторам доставляет больше всего удовольствия, потому что все остальное – очень большие риски».

Управляющий партнер платформы Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ Новострой» Ирина Доброхотова считает, что каждый экономический кризис в стране сопровождается тем, что люди начинают вкладывать свои средства «в твердую московскую валюту – квадратный метр». Это происходит и сейчас.

«Девелоперы поймали тренд: в четверг в столице были зафиксированы стоп-прайсы в пяти ЖК. Это говорит о том, что застройщики пересматривают цену квартир в сторону повышения, - уверена эксперт. - Данный тренд сохранится, потому что многие понимают, что идет приток беженцев - новых покупателей».

Кризис, санкции, деньги и технологии

Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев, сравнивая нынешние события с предыдущими кризисами, подчеркнул, что они приучили людей, обладающих значимыми денежными ресурсами, диверсифицировать вложение средств, поэтому тотального спроса на недвижимость не видно.

«Сделка перестала быть простой. Сейчас у большинства людей нет сбережений даже минимальные лоты, - говорит он. – Абсолютное большинство покупок недвижимости идет с применением ипотеки. Кроме того, повысилась грамотность людей, которые начали верить финансовым институтам. У людей нет паники, что деньги завтра сгорят».

Михаил Посредников считает, что сравнивать кризисы 2008 и 2014 годы с нынешней ситуацией некорректно.

«Скорее, мы ближе к 2020 году. Нельзя было работать с Росреестром, риэлторы не могли показывать квартиры, - вспоминает эксперт. - Если сейчас что-то произойдет с системой регистрации недвижимости или возможностью финансирования, и ипотека встанет на стоп, будет более жесткий сценарий. Мы плывем против течения, самое неприятное в этой ситуации: глубины санкционных ударов мы пока не понимаем».

Кирилл Холопик тоже считает, что сегодняшняя ситуация кардинально отличается от кризисов 2008 и 2014 годов.

«Основным двигателем тех проблем была цена на нефть, цена которой тогда серьезно рухнула. В связи с этим, внезапно обесценился рубль, потому что валюта в страну не поступала. Сейчас прямо противоположная ситуация, - уверен Холопик. - Цена на нефть приближается в $100 за баррель, валюта в огромных объемах поступает в страну. Считаю, что нынешний курс завышен, он вернется на позиции 78 руб. за доллар. Соответственно никакого ажиотажного спроса на новостройки не будет».

О том, что ждет застройщиков с точки зрения применения цифровых технологий, рассказал директор по маркетингу компании Profitbase Артем Лесников. Он уверен в том, что Россия в целом готова к импортозамещению. «По нашим данным, в стране сейчас не менее 700 профтехкомпаний, примерно 500 решений для проектирования, строительства и реализации мы опубликовали в прошлом году на нашей карте Digital Developer», - рассказал он.

По мнению разработчика, застройщикам придется организовывать переход на отечественное ПО с зарубежного. Это повлечет за собой дополнительные внедренческие риски, вынужденные затраты. При этом интерес к инновациям может снизиться, так как все ресурсы будут брошены на то, чтобы сменить инфраструктуру.

Для разработчиков ситуация тоже выглядит двоякой. С одной стороны, у них появится возможность усилить позиции за счет импортозамещения, с другой, многие сильные IT-компании ориентированы на международный рынок и страдают от санкций. «Дальнейшее падение рубля станет негативным фактором, потому что софт, хостинг и лицензии, будут расти вместе с валютой, а продаем мы в рублях. Значит, себестоимость разработки и обслуживания ПО увеличатся», - прогнозирует эксперт.

Цены и ипотека

Больше всего опасений эксперты связывают с тем, как поведет себя в нынешних условиях ипотека, и как будут меняться цены на квадратный метр. Например, Артем Цогоев считает, что Центробанк скоро снова повысит ключевую ставку, что естественно повлечет за собой рост ипотечной.

«Я бы не стал ждать сейчас понижения ставок. Банки второго эшелона уже пересматривают свою политику в этой сфере, - говорит аналитик. - Но я уверен, что несмотря на санкции, Сбер, ВТБ и ДОМ.РФ останутся лидерами в кредитной сфере, государство начнет их поддерживать, и эти деньги банки будут тратить в том числе и на ипотеку».

Ирина Доброхотова считает, что у девелоперов есть достаточное количество финансовых инструментов, чтобы частично нивелировать рост ставки. Например, ее субсидирование. Даже в нынешней ситуации при условии участия банков в некоторых случаях (например, семейная ипотека) застройщик может предлагать кредиты под 3,5%. Существует также инструмент беспроцентной рассрочки.

«В любом случае, людям, кому одобрена ипотека, стоит решать эту задачу до 31 марта, - уверен Михаил Посредников. - Что у нас будет с инфляцией, с глубиной санкций, сказать сложно».

Кирилл Холопик, между тем, не видит причин, чтобы в среднесрочной перспективе ипотечная ставка серьезно выросла.

«Ставка по ипотеке следует за ключевой, которая, в свою очередь, меняется в зависимости от инфляции. Во время коронавируса и выборов в экономику был влит большой объем денег, не обеспеченных ростом производительности труда, - говорит он. – Сейчас я не вижу фундаментальных причин для дальнейшего разгона инфляции. Концу года она наоборот замедлится, и будет составлять 5-6%. Вслед за ней снизится ключевая ставка, а потом и ипотека вернется к своим привычным 8%».

Однако ситуация с ценами на недвижимость, по его мнению, не столь однозначная. Если бы не события последних дней, цены должны были умеренно расти. Сейчас ситуация непредсказуемая, девелоперы напуганы, они будут придерживать новые проекты. Но еще более напуганными выглядят банки, которые не готовы кредитовать застройщиков. «Этот момент однозначно приведет к росту цен, потому что предложения не будет, а оснований для падения спроса я не вижу», - уверен Кирилл Холопик.

Сергей Разуваев также считает, что удорожание квадратного метра состоится. По его словам, девелопер готов к некритичному падению продаж, но не готов к снижению цены, так как его бизнес – это теперь во многом дело банков, которые не дадут поступиться маржой.

«У девелоперов в финмоделях заложена определенная себестоимость, но сегодня они точно не знают, с какими расходами достроят объекты и закладывают в модели риски, - говорит аналитик. - Себестоимость точно возрастет, девелопер должен формировать ликвидность, чтобы максимально использовать проектное финансирование за его минимальную стоимость».

Прогнозы Разуваева подтверждает Искандер Юсупов. По его словам, из-за роста цены на валюту поставщики уже отказываются отгружать материалы. «Мы рассчитываем долю валютных позиций в нашей себестоимости, - заявил он. - Нам проще согласиться на потерю темпов продаж, чем снижать цены».

Кризис-сценарий компании позволяет ей прожить целый год вообще без продаж, потому что для нее опаснее риски, что проект окажется нерентабельным. Кроме того девелоперы в прошлом году, когда росли цены на стройматериалы, научились продавать меньше. «Нам приходится придумывать инструменты, как не слишком быстро распродавать дом, иначе у тебя не будет рычагов для регулирования экономики проекта», - говорит Искандер Юсупов.

В целом эксперты оценивают складывающуюся ситуацию осторожно, но со сдержанным оптимизмом.

«Если девелоперы, понимая, что играют в долгую, будут вести себя адекватно рынку, то преодоление любых сложностей будут отрасли по плечу, - подвел итоги обсуждения Сергей Разуваев. - Государство видит в строительстве рычаг для развития страны и регулярно его поддерживает. Думаю, не оставит без помощи и в будущем. Отрасль справится, к этому есть все предпосылки».

Евгений Горчаков

P.S. Ситуация на рынке меняется ежедневно. Например, на выходных США и Евросоюз приняли решение отключить российские банки, попавшие под санкции, от системы SWIFT, а ЕС ввел ограничения для Центрального банка России. Эти решения могут существенно поменять положение дел в экономике страны в целом и жилищном строительстве в частности.

Комментарии