Малоэтажное строительство ждет перемен

О необходимости усилить государственную поддержку малоэтажного и индивидуального строительства говорили на минувшей неделе участники конференции «Малоэтажная Россия-2022», прошедшей в рамках мероприятий «Российской строительной недели». Оптимизации требуют ипотека на ИЖС, проектное финансирование малоэтажных застройщиков, нормативно-правовое регулирование.

3398f6ae8cf35bfc2969ec46fa528b8d.jpg

Открывая обсуждение, председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин ожидаемо начал свое выступление со сложной ситуации, в которую попала российская экономика. Он подчеркнул, что строителям необходимо сплотиться вокруг российского правительства, которое уже предпринимает необходимые меры по снижению санкционного давления.

«Мы будем работать всем сообществом, для того, чтобы не потерять темпы строительства, которые набрали в прошлом году, - заявил он. - Нам необходимо решить задачи, которые были перед нами поставлены, нельзя сдаваться».

Возглавляемый Басиным комитет по поручению Правительства РФ подготовил ряд предложений по поддержке строительства в целом и ИЖС в частности. Во-первых, необходимо продолжить льготную, семейную, дальневосточную и сельскую ипотеку, при этом увеличить максимальную сумму кредита с 3 до 12 млн руб. в Москве и Подмосковье и до 6 млн руб. в регионах. Во-вторых, нужно ускорить реализацию стратегической инициативы «Мой частный дом», а в ее рамках провести упрощение процедур по получению земельных участков для ИЖС на льготных условиях, формированию банка участков, решить вопросы подключения к инженерным сетям через создание региональных операторов ИЖС.

Также Ефим Басин отметил необходимость государственного регулирования цен на строительные материалы. По его мнению, требуется продлить действие Постановления Правительства РФ №1315 «О внесении изменений в некоторые акты по изменению условий действующих заключенных контрактов». Речь идет о возможности увеличения на 30% суммы госконтрактов, заключенных по твёрдым ценам. «Это спасет многие организации от финансового краха, в отличие от 2014 года, когда это не было сделано, и мы наблюдали огромное количество банкротств», - отметил Ефим Басин.

Отдельно председатель комитета ТПП РФ остановился на кадровом вопросе. По его словам, строителей не устраивает уровень работников, приезжающих из ближнего зарубежья. А повысить квалификацию рабочих можно только благодаря восстановлению отечественной системы подготовки кадров.

Также ТТП предлагает дать возможность использовать средства компенсационных фондов СРО для поддержки строительных предприятий, ввести поэтапное раскрытие эскроу счетов, развивать производственные кластеры строительных заводов, техники и оборудования, стимулировать повышение заводской готовности домокомплектов, аддитивных технологий строительства, улучшая тем самым производительность труда в строительстве.

Наконец, Ефим Басин предложил увеличить долю земель поселений до 1,25%. «В стране поселениями занято лишь чуть больше 1% всей территории, а застройкой - только 0,3%. Мы пытаемся туда впихнуть МКД, тем самым, усложняем жизнь людей за счёт высокой плотности заселения», - заявил он.

О необходимости продолжить системно заниматься развитием малоэтажного строительства говорила председатель комитета по градостроительству земельного назначения Московской думы Елена Николаева. По ее мнению, есть несколько позиций, требующих улучшения. Например, перевод категорий земель. «Данные процессы занимают годы. С точки зрения административной ренты, застройщики несут огромные издержки, которые потом ложатся в цену квадратного метра, - говорит она. –Может быть, мы дадим возможность вовлекать в оборот земельные участки без всяких издержек? Это пример того, как можно быстро и просто увеличить эффективность строительства».

Еще одна загвоздка, снижающая эффективность стройки, – плата за подключение к инженерным сетям. По мнению Елены Николаевой, она дублирует инвестиционную составляющую тарифов естественных монополий. «В тарифе, которое платит население, инвестиционная составляющая достигает 50%, – уверена депутат Московской думы. – То есть потребители разрешают ресурсоснабжающим организациям тратить свои деньги на создание новых сетей и развитие производства. А потом за подключение этих новых сетей дополнительно берут плату с застройщиков. Расходы же снова несет потребитель, покупая дорогой квадратный метр. Где здесь эффективность?»

Также Николаева считает, что малоэтажному строительству категорически не хватает развитой индустрии из-за отсутствия системного спроса, который позволял бы вдолгую инвестировать в современные заводы, производящие, например, малоэтажные домокомплекты. По ее словам, Фонд развития промышленности и Минпромторг РФ может выделить на эти цели лишь 20 млрд руб. «Только для того чтобы закупить одну печь для производства стекла, нужно 15 миллиардов. То есть мы всей страной на эти деньги сможем построить одну печь, - говорит эксперт. - Средства есть, если мы их не направим в промышленность на создание средств производства, собственных строительных материалов, высокоточного оборудования, мы всё время будем ждать, когда нам пришлют микросхемы».

Кроме того, Елена Николаева считает, что необходимы изменения и в фискальной политике, в частности, застройщикам нужны налоговые кредиты, чтобы избежать возможных банкротств, а предприятиям, производящим импортозамещающие продукты – дешевое финансирование и освобождение от избыточных налогов. Также депутат призывает государство изменить систему госзакупок, которая стала убыточной для инвестирования, упростить порядок включения земельных участков в состав населенных пунктов, поставить задачу реновации деревень.

«Выход из сегодняшней кризисной ситуации заключается всего в двух пунктах: повысить эффективность бизнеса, максимально снизив все издержки, и улучшить эффективность государственного управления, - уверена Елена Николаева.- Либо мы объединимся для решения этих вопросов, либо нас просто разобьют поодиночке».

О сложностях, с которыми сталкиваются строители малоэтажного жилья при получении проектного финансирования, рассказала председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина. По ее словам, застройщикам ИЖС до сих пор приходится работать по статьям бюджета, принятым для МКД, и эту ситуацию необходимо срочно менять.

«Если мы строим ИЖС на 40 тыс. кв. м, то ими воспользуются лишь 200 семей, а площадь строительства растянется на 18 га, тогда как МКД разместится на 6-10 сотках, а количество семей кратно увеличивается, - говорит она, - У нас километры сетей, километры дорог, огромное количество фундаментов, огромные площади кровель».

Вторая проблема, которая останавливает строительство, - долгое согласование с банками бюджетов, не успевающее за ростом цен на строительные материалы. На пересмотр бюджета так же уходит определенное время, за которое цены дополнительно вырастают. В результате застройщик не может вовремя рассчитываться с подрядчиками.

«Нужно решение на законодательном уровне, чтобы банк мог моментально реагировать на рост цен, - продолжает эксперт. - Мы должны успевать закупать товары сегодня, чтобы попадать в доставку от поставщиков, потому что ожидаем ещё и перебои с поставками».

Другая сложность – процентная ставка по проектному финансированию. Если в результате наполняемости эскроу счетов у строителей МКД, она снижается, что в «малоэтажке» этого не происходит. «Наша ставка сегодня составляет 24,5% годовых, - уверяет Виолетта Басина. - И мы вынуждены пересматривать всю финмодель. Потому что ни один проект такую ставку не выдержит. Нужна поддержка государства для того, чтобы ее субсидировать, хотя бы до 10%».

Также у малоэтажных застройщиков возникают сложности при согласовании проекта планировки территорий, обеспечения наполняемостью социальной и коммерческой инфраструктуры, которую требуется построить в соответствии с нормами строительства МКД, и отсутствие авансирования банками покупки новых земельных участков.

По мнению вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, академика МАИН Ирины Рудаковой, так как турбулентность на финансовом рынке сохраняется, банки и дальше будут осторожничать, проявляя максимальную консервативность в кредитовании ИЖС.

Спикер привела данные ДОМ.РФ, согласно которым доля ипотечных сделок в сегменте ИЖС составляет лишь 4-5%. Однако при запуске массовой программы ипотечного кредитования ИЖС под 8-9%, рынок ипотеки в этом сегменте в ближайшие 5 лет может вырасти до 19%. При этом, по мнению Рудаковой, необходимо обязать банки подавать в Центробанк данные по жилищному кредитованию в региональном разрезе, в том числе отдельно по ИЖС, и особенно статистику по дефолтам. Она считает, что процент дефолтов заемщиков в ИЖС будет ниже по сравнению с МКД.

«Многие банки не знают, как кредитовать такой продукт, боятся рисков, - говорит Ирина Рудакова. – Статистика снизит такие страхи и позволит расширить предложения на рынке кредитования ИЖС».

Кроме того, она считает, что в малоэтажном строительстве необходимо повышать грамотность физлиц, специалистов в строительстве и банковской сфере, активнее применять новые цифровые платформы и сервисы для взаимодействия между клиентами, строителями и банками.

В целом эксперты сошлись во мнении, что сложившаяся экономическая ситуация – это не катастрофа, а, скорее, вызов для сферы малоэтажного строительства. Необходимо воспользоваться данными условиями и предпринять решительные действия для того, чтобы быстро решить накопившиеся проблемы. Готовы ли к таким действиям регуляторы отрасли? Ответ на этот вопрос мы узнаем в ближайшее время.

Евгений Горчаков

Комментарии