Какая социальная инфраструктура нужна в ЖК: тренды 2022/23 года

Жилое строительство по-прежнему сохраняет высокие темпы развития: новые комплексы, кварталы появляются в городах, на окраинах и за городской чертой. Девелоперы активно осваивают свободные территории, расположенные преимущественно на внушительном расстоянии от центров деловой, культурной и другой активности. Поэтому покупатели нового жилья с вниманием относятся к наличию в структуре ЖК и кварталов социальной инфраструктуры и предъявляют к ее качеству все более высокие требования.

5cc840753877298650ed73ae273c4180.jpg

Девелоперы, в свою очередь, внимательно следят за изменением в структуре спроса. Они понимают: качественный уровень обеспеченности жилой застройки объектами социальной инфраструктуры, организация продуманных и безопасных связей - не только главная составляющая в решении вопроса устойчивого развития территорий, но и важное конкурентное преимущество проекта.

Основное положение для создания комфортного жилья

Еще на этапе проектирования строительства жилых комплексов девелоперы ориентируются на региональные и федеральные градостроительные нормативы. В них четко прописаны минимально допустимые показатели обеспеченности объектами инфраструктуры, которые необходимы для создания полноценной жилой среды.

Ключевые правила, которых сегодня придерживаются при строительстве жилья, если речь идет об инфраструктуре, распространяются на несколько сегментов. В их числе – шаговая доступность. Так, места для парковки машин, гаражи должны располагаться на расстоянии в 1,2 тыс. м от дома, однако, как показывает практика, покупатели жилья ориентируются на другие показатели. 

Они хотят, чтобы парковка располагалась максимум в 400 м от их дома. Если до стоянки придется идти дольше, то квартиры в таком ЖК, скорее всего, не будут пользоваться высоким спросом - они станут в лучшем случае компромиссом, на который покупатели будут идти крайне неохотно.

Школы, поликлиники, продуктовые магазины, спортивные площадки – все это тоже должно находиться в шаговой доступности от жилых комплексов, по нормативам – в 500 м, а в случае с детскими садами – на расстоянии 300 м. С этими нормативами покупатели в большинстве своем согласны. Что касается скверов, парков и других участков для отдыха, то по нормативам они должны располагаться на расстоянии в 400 м от жилого комплекса или корпуса, а досуговые центры, больницы, торговые комплексы – на расстоянии, которое можно преодолеть максимум за полчаса. С точки зрения пути до места работы, покупатели считают приемлемым такой вариант: дорога от дома до офиса должна занимать не более часа.

Каким еще требованиям должен соответствовать жилой комплекс, чтобы спрос на квартиры в нем был высоким? Рядом с ним должны располагаться так называемые объекты обслуживания жилой застройки – те, которые подходят для отдыха, досуга, занятий спортом. Обязательное требование – возможность добраться до них пешком, причем, пути должны быть безопасными.

Среди важных критериев – доступность того, что называют объектами социальной инфраструктуры: больниц, поликлиник, спортивных залов и площадок, досуговых центров. Все чаще покупатели обращают внимание на наличие безбарьерной среды, причем, она должна быть сформирована внутри жилой застройки. Речь идет о наличии пандусов для колясок, специальных подъемных устройств.

Покупатели с детьми ориентируются на наличие возле дома или в структуре жилого комплекса игровых площадок. Обязательное требование – специальное безопасное покрытие. Владельцы домашних животных обращают внимание на наличие площадок для выгула питомцев.

986d3b8c65527e7fbadffd257225a03b.png

a4bbd6caf5ed6112261d9c4e7ebee423.png

Пример выполнения мастер-плана и архитектурного массинга для формирования комплексной застройки территории. 

Идеальные жилые комплексы и где они «обитают»

Насколько реально для современного покупателя жилья найти идеальный дом, который соответствовал бы если не всем, то хотя бы большей части предпочтений, пожеланий и требований? Есть ли такие дома на рынке недвижимости? Такие объекты есть, однако не все они изначально проектировались как идеальные. Большая часть «жилых комплексов мечты» дорабатывалась или на этапе проектирования, или совершенствовалась уже в процессе строительства.

Один из таких жилых комплексов – «Большое Путилково» в Московской области. Он входит в число самых крупных и масштабных проектов региона, и это – пример грамотной адаптации готового проектного решения к сформированным и изученным требованиям покупателей жилья.

236490d3c078c10b55b453ae5b064396.png

Твое пространство для активной жизни («Большого Путилково»)

Изначально на одном из этапов строительства ЖК «Большое Путилково» должно было быть шесть жилых корпусов. Девелопер уже приступил к их возведению, однако именно на этом этапе было решено изменить проект с учетом запросов жильцов и их требований, которые касались инфраструктуры. Компания-девелопер переформировала свой продукт, «переупаковала» его, основываясь на тщательно проанализированных требованиях.

Что именно изменилось в проекте жилого комплекса «Большое Путилково»? Архитекторы пересмотрели облик застройки, оптимизировали планировочные решения квартир – добавили больше естественного освещения лестнично-лифтовых узлов, сделали фасады более прямыми, включили максимальное количество элементов панорамного остекления. Изменилась даже ширина секций – ее увеличили до 14,4 м. В корпусах появилось больше квартир-студий – с учетом востребованности этого формата у покупателей, увеличилось количество «евродвушек» и «еврооднушек». Среди лотов появились квартиры с разной шириной – для того, чтобы покупатели имели возможность самостоятельно организовать планировку своего нового жилья.

Следующим вызовом для девелопера стала необходимость пересмотреть инфраструктуру жилого комплекса. С учетом того, что среда «Большого Путилково» характеризуется как «молодая», в числе объектов инфраструктуры появились детский сад и школа – их наличие существенно повысило привлекательность ЖК для семейных покупателей.

Первоначальное решение. На фасадах была применена облицовка из разноцветного керамогранита при том, что вся окружающая застройка выполнена из облицовочного кирпича.

154867fc5402fbbb64d75f78454d80a7.png
Найдено новое лаконичное и дополняющие окружающую жилую застройку решение по фасадам с применением современных тактильных материалов.

2b1479b65a37af5f5a05959e23cab743.jpg

По предложениям от собственников жилья и потенциальных покупателей проектной командой было принято решение построить некий арт-объект – знаковое место одного этапа из большой застройки территории.

План концепции

a60ecd61c040237151df5472c64f824b.jpg

65e1fd3e575872e89111981feb618771.jpgНочной вид из концепции

bfaed6106dd070423c87829735bacdde.jpg
Зимний вид из концепции

Еще один пример жилого комплекса, доработанного и усовершенствованного на этапе проектирования – EVER на юго-западе Москвы. В рамках реализации этого проекта девелопер изначально запланировал комплексное развитие прилегающей территории, включающее строительство отдельного объекта социальной инфраструктуры – центра образования. Это здание для школы на 450 мест и детского сада на 220 мест. Кроме того, на территории ЖК EVER есть возможности для размещения объектов инфраструктуры во встроенно-пристроенных помещениях первых этажей – супермаркета, салона красоты, ресторана и кафе.

Проектом запланировано также строительство вокруг ЖК проектируемого проезда с двумя полосами, пешеходной зоной. В перспективе на территории EVER появится бульвар – между жилыми корпусами и центром образования. Проект жилого комплекса уже утвержден, и в нем присутствует такой пункт, как комплексное развитие территории между улицами Новаторов, Обручева и Академика Челомея – здесь появится деловой центр, бизнес-центр, объекты транспортной инфраструктуры, православный храм со сквером, медицинский центр, спортивный клуб с бассейном, общепит. Таким образом, состав инфраструктуры охватывает потребности практически всех категорий не только резидентов ЖК, но и жителей района.

Тренды будущего

За прошедшие двадцать лет отрасль жилищного строительства смогла взять серьезную высоту - в этом направлении девелоперы достигли успеха, причем, не только в том, что касается, собственно, возведения домов, но и в комплексном развитии общественной комфортной среды. Появилось понимание важного момента: личный комфорт человека начинается не за его дверью квартиры, а еще далеко до нее.

Несмотря на заметный и достаточно активный рост объемов современного жилья, даже в Москве и в регионе главный цвет новых жилых комплексов по-прежнему серый: огромные площади асфальта, бетонной плитки, выкрашенные серой краской заборы. 

Однако российские девелоперы ориентируются на мировой опыт, практику и начинают идти по пути так называемого “зеленого роста”: они формируют компактную, но при этом разнообразную жилую среду, которая достигается при сочетании высокой плотности жилой застройки и организации эффективных и безопасных связей. В свою очередь, это обеспечивает комфортные условия для создания и развития социальной, деловой инфраструктуры.

Внушительный объем жилья в Московской области возводится в значительном отдалении от сложившейся городской социальной инфраструктуры. Поэтому жилые комплексы с собственной инфраструктурой становятся особенно востребованными: квартиры в них активно продаются, а рейтинги растут.

Все более острой становится и конкуренция между застройщиками. И это исключительно положительным образом сказывается на развитии социальной инфраструктуры: каждый девелопер хочет предложить лучшее, потому что просто сниженной ценой на квадратные метры сегодня уже мало кого можно привлечь.

Российский рынок сегодня переходит на новый этап развития жилищной сферы. Приоритетом становится не наращивание объёмов строительства жилья, а в большей степени кардинальное улучшение качества городской инфраструктуры.

Евгений Шустовских, эксперт по организации архитектурно-строительного проектирования

Комментарии