Положение дел, сложившееся на текущий момент в строительстве и на рынке жилья, обсудили на прошедшей неделе участники XVI Московского форума лидеров рынка недвижимости MREF-2022. Эксперты поделились своими ожиданиями и прогнозами дальнейшего развития отрасли. Мероприятие было организовано газетой «Ведомости».
В отличие от отраслевых мероприятий, проходивших летом и в начале осени, когда доклады спикеров были выдержаны в настроении сдержанного оптимизма, форуму MREF достался строительный рынок, вернувшийся в состояние неопределенности. Сообщения экспертов звучали тревожно, поднимался вопрос, как развиваться отрасли, если рынок не восстановится. Строительству и недвижимости срочно нужны новые решения, чтобы сдвинуть с мертвой точки застывшие в стагнации продажи.
Потребности растут, но спрос снижается
«Сегодня очень сложно выступать перед профессиональным сообществом и давать ответы на вопросы, ответить на которые сейчас не может никто, - заявил заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ Николай Алексеенко. – Ситуация действительно турбулентная. Рынок трансформируется, идет отток покупателей, происходит коррекция по ипотеке».
По мнению депутата, потребность в жилье в России сегодня даже больше, чем 120 млн кв. м в год, заложенные в Стратегии развития отрасли. С рынка выбывает аварийный и ветхий фонд, идет приток вынужденных переселенцев, разрастаются официальные обязательства государства. «Цель должна быть большей. Я бы рискнул назвать цифру в 150-160 млн кв. м», - заявил народный избранник.
Потенциал для увеличения объемов строительства есть. По данным Николая Алексеенко, из 1100 российских городов в 800 строительство не ведется вообще, либо работает один застройщик, который не справляется с потребностями территории. При этом там так же, как и в крупных городах выбывает аварийный фонд, люди уезжают, потому что не находят для себя якорей, чтобы остаться. Как заманить на эти территории инвестиции и строителей?
Депутат считает, что, во-первых, необходимо продолжить действие государственных социальных программ. На будущий год в бюджете заложено 250 млрд руб. на поддержку сельской, дальневосточной и семейной ипотеки. Идет борьба за продолжение общей льготной потеки. Во-вторых, необходимо большее внимание уделять сегменту ИЖС. Летом законодатели приняли поправки, связанные с типовыми проектами зданий, под которые проще получать ипотеку. В-третьих, в стране 67% государственных земель до сих пор не разграничены. Николай Алексеенко считает, что Роскадастр должен заняться решением этого вопроса. Наконец, большим потенциалом обладает инструмент КРТ. Уже сегодня под комплексное развитие определены 860 площадок с потенциалом в 140 млн кв. м жилья, еще 200 млн кв. м – территории под расселение аварийного и ветхого жилья.
«Это земли, на которые стоит внимательно посмотреть и подключаться к их освоению, - уверен депутат. – Наша же задача - найти формулу, как, с одной стороны, не создать социальную напряженность, и в то же время вовлекать территории в оборот».
Вице-президент Банка «ДОМ.РФ» Антон Медведев отметил, что в последние месяцы деловая активность, безусловно замедляется, сокращается количество сделок по покупке проектов, застройщики притормаживают вывод на рынок новых очередей, адаптируя объем предложения под спрос. Однако при этом девелоперы не останавливают реализацию строительных объектов, они просто двигаются медленнее. Общее число заявок на проектное финансирование не сократилось, но в последние два месяца банкиры фиксируют 20% снижение их количества на более продвинутых стадиях рассмотрения.
«Остатки на счетах эскроу находятся на уровне 5%, мы видим, что изменения на рынке не привели к резким остановкам реализации новых проектов, то есть отрасль продолжает двигаться вперед, - уверен Антон Медведев. – По сравнению с 2008-2009 годами, когда пошла череда банкротств, остановок, появились обманутые дольщики, в этом году мы существенно мягче проходим турбулентность».
Между тем, банкир отмечает необходимость дальнейшей поддержки спроса со стороны государства. По его мнению, меры, которые раньше были направлены на то, чтобы нарастить объёмы продаж, сегодня лишь обеспечивают сохранение текущего состояния.
«Такие меры поддержки точно не должны останавливаться, потому что их отмена однозначно будет очень плохим сигналом для рынка, - уверен Антон Медведев. - Наоборот, должна появляться какая-то определённость на более длительные горизонты планирования».
Москва падает, особенно люкс
О динамике развития рынка недвижимости московского региона рассказала заместитель генерального директора «Донстрой» Евгения Колосова. Она заявила, что за 10 месяцев в границах старой Москвы продажи упали на 9%, а в Новой Москве на 10%. Московская область оказалась более устойчивой, там снижение составило 3%.
«Это накопительные цифры. Понятно, что первые три месяца активного спроса компенсируют падение второго полугодия, - подчеркнула эксперт. - В октябре, например, по выручке старая Москва упала на 46%. И это беспрецедентное падение».
По данным Евгении Колосовой, экспозиция объектов недвижимости достигла максимума за последние три года. В границах старой Москвы выставлено 48 тыс. лотов, и это не весь объем, который на самом деле есть на руках у девелоперов. В частности, только разрешений на строительство получено столичными застройщиками на 17 млн кв. м. «С текущим спросом для того, чтобы продать данный объем, не вводя ничего нового, потребуется года четыре», - говорит она.
Если рассмотреть ситуацию по сегментам, то в объеме продаж несколько выросли квартиры классов эконом и комфорт, так как господдержка направлена как раз на такое жилье. Однако при этом бизнес и люкс упали значительно сильнее.
«Особенно большие сложности испытывает сегмент бизнес-премиум, там покупателя нет, - считает коммерческий директор компании Vos’HodЕлена Петропавловская. - Эти люди больше тревожатся, многие из них уехали. Они пока предпочитают не делать резких движений, не вкладываясь в эконом и комфорт, потому что такие задачи у них решены. Для них важно улучшать свои жилищные условия, но это не приоритеты текущего дня».
По ее словам, экономические кризисы всегда больше всего влияют на средний класс: кто-то скатывается вниз, кто-то принимает решение выждать и не решать задачи, которые казались раньше важными. В результате в премиальном сегменте спрос если и есть, то только на практически готовые проекты.
Регионы хотят определенности
Региональные девелоперы сталкиваются с другими вызовами, считает основатель компании «РКС девелопмент» Игорь Сагирян. По его словам и в Твери, и в Пензе вполне возможно строить проекты с маржинальностью не ниже, чем в Москве, но при этом возврат средств растягивается на годы, а это серьезно ограничивает возможности дальнейшего развития.
«Мы делали проект на 110 тыс. кв. м лет девять, потому что весь рынок составляет 300 тыс. кв. м, - говорит он. - Мы не можем сразу весь объем выбросить на рынок, так как обрушим и свой бизнес, и бизнес всех девелоперов».
Именно поэтому успешные региональные застройщики стремятся в Москву. Здесь можно быстро реализовать большие объемы, а структурированный рынок играет по устоявшимся правилам. По мнению Игоря Сагиряна, бразды правления в субъектах РФ необходимо передать профессионалам, чтобы строители не зависели от политических руководителей.
«В регионах очень сложно работать. Если в Москве появились хоть какие-то цивилизованные правила, и я примерно знаю, во сколько мне обойдутся дополнительные расходы на инфраструктуру, развязки и так далее, то в регионе таких правил нет, - продолжает эксперт. - Каждый губернатор считает себя вправе определять, на каких условиях должно вестись строительство. И нет органа, который помог бы застройщику в подобных ситуациях разобраться».
Впрочем, не все региональные девелоперы считают, что на периферии жизни нет. Председатель правления красноярской компании «Монолит холдинг» Гасан Архулаев уверен, что рынок вполне позволяет девелоперу развиваться успешно.
«По сравнению с III кв. прошлого года мы фиксируем увеличение стоимости продаж на 12%, - заявил он. - Средняя стоимость сделки в регионах присутствия компании увеличилась на 45%, а объём зарегистрированных договоров - на 53%».
Если не обойдется?
В ходе обсуждения модератор дискуссии, редактор отдела «Недвижимость» радиостанции BusinessFM Валерия Мозганова задала экспертам провокационный вопрос о том, как они видят свой бизнес в том случае, если рынок недвижимости вообще не восстановится.
«Если вы думаете о том, что рынку пришел конец, тогда нужно закрывать бизнес, - ответил на вопрос Игорь Сагирян. - Я исхожу из того, что рынок восстановится. Мы уже имели «удовольствие» пройти через все кризисы, при этом не потеряли деньги, не опоздали с возвратом кредита ни на один день. Значит, можно планировать. Сложно? Да, больше тратишь своих денег, быстрее рассчитываешься с банком, чтобы не нарушить обязательства. К сожалению, это правила игры».
Евгения Колосова тоже не верит в крайние варианты, потому что развитие рынка циклично, и вся мировая история показывает, что рынки с любым кризисом рано или поздно справляются.
«Вопрос заключается в том, когда это произойдет, и кто останется к тому моменту в живых, - говорит эксперт. – Здесь многое зависит от внутренних финансовых стратегий девелопера: заложены ли у него заначки на то, чтобы финансировать текущие проекты».
По ее мнению, застройщикам необходимо разработать несколько стресс-сценариев, которые расписывали бы действия предприятия в том случае, если сложные условия будут длиться еще год, три или пять. «Ищется стратегия в зависимости от условий. Ты понимаешь, в одном случае можно обойтись своими деньгами, в другом нужно искать партнёрство, частное или государственное, либо с банками договариваться, пересматривая позиции проектного финансирования», - резюмировала Евгения Колосова.
И снова об эскроу
Рассуждая о том, что можно предпринять, чтобы придать ускорение строительству, Николай Алексеенко вновь поднял вопрос о поэтапном раскрытии эскроу счетов. В рамках депутатской деятельности он принимает участие в мониторинге проблемных строительных объектов, которых по стране насчитывается уже около 600, из них 131 в так называемой «красной зоне».
«Некоторые из таких объектов готовы на 70-80%, но застройщики не могут поучить из банков деньги, а собственных оборотных средств не хватает, - поделился своими наблюдениями депутат. – Если в моменте банк не поставит плечо таким строителям, проблема обманутых дольщиков, которая, по идее, должна быть до конца следующего года решена, снова может обостриться. Возможно, сейчас то самое время, когда некоторые решения, которые не могли быть приняты в предыдущие периоды, должны быть реализованы».
С народным избранником согласен Игорь Сагирян. По его мнению, без поэтапного раскрытия эскроу региональные девелоперы практически не могут развиваться, потому что деньги со счетов начинают поступать застройщику только на последнем этапе строительного цикла, который наступает в небольших городах лишь через 8-9 лет. При этом власти требуют от застройщика вкладываться в строительство инфраструктуры за счет прибыли, которой попросту нет.
«Если застройщики в данной ситуации вкладывают в развитие свои деньги, средства своих партнёров и покупателей, за которых отвечают в бизнесе, почему государственные банки не хотят рисковать? – задает опрос девелопер. - Где брать деньги под начальную стадию строительства? В регионе за 10 лет я могу реализовать за свой кошт максимум два проекта».
Антон Медведев считает, что дискуссию о поэтапном раскрытии счетов эскроу целесообразно отложить, потому что по состоянию на сентябрь банки выдали проектного финансирования на 300 млрд руб., а на счета эскроу поступило лишь 100 млрд руб.
«Всего на счетах эскроу сегодня находится 4,1 трлн руб,, а выдано застройщикам 4,3 трлн., то есть покрытие задолженности составляет лишь 96%, - рассказал банкир. – Эта дискуссия родилась тогда, когда на эскроу было много средств, представляете, что бы сейчас мы наблюдали, если бы год назад эти средства раскрыли? По сути, у застройщиков уже не было бы маржи, и финансовых потоков было бы недостаточно для того, чтобы просто выйти в ноль».
О роли государства
Эксперты сошлись во мнении, что в текущей ситуации большую роль в регулировании рынка должна взять на себя власть. Николай Алексеенко считает, что уравновесить нынешнее положение могут только государственные социальные обязательства. «Сейчас государство будет главным заказчиком на рынке. Разбалансировка может привести к реализации идеи создания государственного застройщика», - считает депутат.
Гасан Архулаев считает, что выходом могло бы стать создание единого оператора по выкупу у застройщиков жилья под социальный наем. «Такая программа серьезно бы поддержала девелоперов, - считает он. - Это стало бы и мотивацией к развитию производства, и решением социальных задач по обеспечению жильем средне и малоимущих слоев населения».
По мнению Игоря Сагиряна, власть могла бы выступить инициатором создания коммерческих фондов для привлечения частных инвестиций. «Нигде в мире просто частные инвесторы не приходят непосредственно в проект. Этим должны заниматься фонды, которые и будут вкладываться в развитие недвижимости, - говорит он. – Но для того, чтобы люди в этот механизм поверили, доля государства в таком фонде должна составлять на первом этапе 20-30%. Потом надо будет искать рыночные механизмы, чтобы уменьшать эту долю. Если фонды будут давать хорошую доходность, люди с удовольствием люди будут вкладывать в него деньги».
Подводя итоги дискуссии, Валерия Мозганова отметила, что, если все предложения участников дискуссии аккумулировать и потом реализовать на практике, то текущую ситуацию можно будет несколько исправить. «Если завтра мы и не проснемся в совершенно новом мире, то, может быть, он будет хотя бы чуть-чуть стабильнее сегодняшнего», - резюмировала модератор.
Евгений Горчаков
Комментарии (0)