Политика развития КРТ с созданием новых мест приложений труда, которую проводит Правительство Москвы, может негативно повлиять на офисный рынок столицы. Такой опасение высказали участники мероприятия «Офисный формат: новые ориентиры рынка», которое прошло на минувшей неделе. Эксперты считают, что новые бизнес-центры будут испытывать сложности, как с поглощением офисов, так и с будущим управлением зданиями.
Тему непривычных для московского рынка локаций офисных помещений, расположенных за пределами сложившихся деловых кластеров, поднял заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG Иван Подкова. По его словам, довольно долго офисы столицы располагались в историческом центре – Замоскворечье, в районе м. Белорусская, на Ленинградском проспекте и Москва Сити.
Однако в последнее время офисные кластеры начали появляться и в других локациях. Эксперт связывает это с развитием транспортной инфраструктуры – появлением БКЛ и МЦД, а также программой редевелопмента промышленных зон.
«Благодаря такой политике Москвы начали появляться проекты типа Stone Towers на Савеловской, Плаза Ботаника, которая возведена рядом с ПТУ МЦК, – рассказал Иван Подкова. – Эти проекты – первооткрыватели мелкой нарезки офисного пространства для неинституциональных инвесторов».
Еще один тренд развития нетрадиционных локаций – создание мест приложения труда в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ). В этих местах девелоперы могут получать льготы для смены вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Традиционно строительством офисной недвижимости занимаются MR Group, Stone Hedge, Галс-Девелопмент, Прогород и Pioneer, однако в такие проекты уже заходят ПИК, ФСК и А101. Объединяет все эти компании то, что они, в первую очередь, строят жилье. «Основными драйверами строительства офисной недвижимости в нетрадиционных локациях будут жилищные девелоперы. Это будет тренд и довольно серьезный», – уверен эксперт.
В результате офисный рынок Москвы поделится на две большие части. Первая - это офисы класса А, где на первый план будут выходить вопросы эффективности планировок и содержания зданий, потому что все будут пытаться экономить. И появятся абсолютно новые форматы офисов, такие как проект Light Industrial в Перерве или гибридный комплекс офисов, апартаментов и торговой части рядом со станцией м. Технопарк.
На взгляд спикера, приход жилищных девелоперов предопределит судьбу продукта, который будет характеризоваться распродажей в мелкую нарезку и минимальными вложениями в сервисы. «Это будут проекты, где станет практиковаться формат «офисы, как жилье», потому что иначе выдержать необходимые темпы продаж, будет очень сложно», – уверен он.
Директор Департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич согласна с тем, что новые локации будут интересны, скорее, мелкому и среднему бизнесу. Крупные компании, которым нужны штаб-квартиры от 5 тыс. кв. м, редко готовы куда-то мигрировать из-за пределов ТТК.
«Развивать новые территории в таком формате довольно сложно. Десять лет назад мы были эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду бизнес-центра «Кубик» в Мякинино, – рассказала она. – Тогда кроме структур правительства Московской области этот объект не был интересен никому, даже несмотря на станцию метро, которая была в шаговой доступности. Но мелкие блоки в подобных зданиях будут востребованы».
Предположение, что офисы в новых локациях могут негативно повлиять на весь рынок офисной недвижимости Москвы, высказала глава Группы компаний Accent Capital Марина Харитонова.
«Это не рыночный тренд. Девелоперы зашли в данные проекты не потому, что там выгодно строить, а из-за экономии на ВРИ, – считает она. – И эта вынужденная история, которая является большим вызовом для всех игроков коммерческой недвижимости, потому что экономики в данных локациях нет».
По ее мнению, экономика есть в целом у жилищных комплексов, но не у отдельного офисного здания. Продать его невозможно ни крупным компаниям, потому что они просто не поедут в эту локацию, ни инвесторам, потому что там нет доходности. Остаётся только сбывать внарезку. «Негатив будет накапливаться, как снежный ком. Он станет влиять на вакансии, на ставку аренды, и от этого пострадает весь офисный сектор», – уверена эксперт.
Еще одна проблема – кто будет управлять такой недвижимостью? В операционной деятельности бизнес-центра есть много вопросов, которые необходимо решать оперативно.
«Кто поженит 22 тыс. собственников, владеющих помещениями по 50 кв. м для принятия решений? Легко решать вопросы, когда у тебя один-два собственника, а как, когда их тысячи? – рассуждает Марина Харитонова. – Девелоперу придется идти в историю не своего бизнеса - администрирование деловых комплексов».
В части проблем с поглощением коллегу поддержал руководитель отдела продаж Sminex-Интеко Максим Лучников. Он тоже считает, что с точки зрения емкости новый рынок до сих пор не изучен.
«Light Industrial- проект потрясающий, но количество офисов, запроектированных в нем, слишком большое, – заявил он. – Столько не поглотится, хотя все, что касается производства и склада, ушло оперативно».
Эксперт также видит огромный риск в том, что в данных проектах на рынок выходят непрофессиональные игроки в сфере строительства офисов.
«Stone Hedge или Pioneer уже набили шишек на своих первых проектах. Сейчас они продукт создают продуманно, – говорит Максим Лучников. – А эти ребята будут создавать масс-маркет, будут ориентированы на минимизацию расходов, а значит, произведут некачественный продукт. И как следствие, я боюсь, что мы получим огромное количество башен, которые будут ронять рынок».
Иван Подкова согласен с тем, что есть проблема поглощения, но уверен, что с управлением зданиями девелоперы справятся, потому что у крупных игроков, как правило, есть свои управляющие компании.
«Бизнес этот низкомаржинальный, но чтобы не появлялись конфликты с собственниками, им приходится исправлять недоработки, - отметил эксперт. – В таких ЖК все время что-то нужно доделывать, и на доработки в среднем уходит 3-5 лет. Соответственно, они будут управлять и офисными зданиями».
Однако у таких УК есть богатый опыт работы с собственниками квартир, которые законодательно хорошо защищены Жилищным кодексом. По мнению Ивана Подковы, в случае с собственниками коммерческих помещений «управляйки» будет чувствовать себя очень комфортно, так как там таких ограничений нет.
Управляющий партнер агентства Praedium, президент Ассоциации КОКОН Александр Ошурко считает, что проблемы с управлением могут появиться не сразу, а через пять и более лет, когда девелоперы уже передадут бизнес другим собственникам.
«Первые 3-5 лет, пока комплекс новый, все будет работать хорошо, если он правильно спроектирован, - говорит спикер. – Но потом проблемы начинают накапливаться. А через 10-15 лет настанет момент, когда необходимо будет обновить все инженерные системы. Но для того, чтобы, например, заменить лифт, нужно собрать деньги со всех совладельцев. Кто-то не платит, кто-то уехал. Это реальная проблема».
Директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов затронул проблемы ревитализации промышленных зон так называемого «ржавого пояса» Москвы. На его взгляд никто никогда не подсчитывал, сколько там сегодня «сидит» арендаторов малого бизнеса, и в каком они находятся состоянии.
«Такие компании располагаются в офисах в 50-500 м с арендной ставкой 10 тыс. за метр плюс доплата за связь. Они не пойдут на ставку класса В+ или А. Для них нужно делать что-то гораздо проще, - уверен он. - Чуть повыше заплатить они, наверное, согласятся, но не на 100 или 200% плюс. И здесь возникает проблема себестоимости строительства. Сейчас невозможно построить здание и потом сдавать его по ставке 10-12 тыс. за метр. Это неликвидно, нерентабельно и никому не интересно».
Эксперт считает, что строительство в таких локациях – это в первую очередь политические решения. Правительство Москвы рисует технико-экономические показатели, не дав ничего взамен, кроме льготы по ВРИ.
«Город должен еще что-то субсидировать, как в случае со строительством технопарков, - говорит Сергей Баранов. - Выгоды должны получать все, включая резидентов комплекса. Они принесут больше арендной платы, если не будут, например, платить налог. Проблема очень серьёзная. И она должна решаться в диалоге с субъектом федерации».
Точку в обсуждении поставил представитель застройщиков, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Евгений Межевикин. Он уверен, что потенциал у нового формата офисов есть. Он привел пример комплекса «Ботаника-Плаза», который будет строиться еще год, там уже нераспроданными остаются лишь 30% помещений.
«Причем основной объем будущих собственников - это конечные покупатели, те, которые арендуют помещения в рядом расположенных офисах, - рассказал он. - Потому что все хотят сидеть в качественном, понятном, хорошо спланированном и организованном пространстве».
Потенциал развития этого сегмента заключается еще и в том, что никто не отменял моральный износ и амортизацию текущих офисов. Новое строительство всегда будет более привлекательным, а существующие офисы морально устаревают. На его взгляд, льгота по ВРИ играет для девелоперов в данных проектах не такую важную роль. Главное, что сформированные кластеры являются точкой притяжения деловой активности района.
«С развитием транспорта люди хотят находить работу в понятных локациях, сократить интервал поездок до офиса, а программа 15-минутного города будет эту идею поддерживать, - резюмировал Евгений Межевикин. - Мы верим, что новые проекты позволят городу развиваться более равномерно, а качество жизни будет улучшаться».
Евгений Горчаков
Комментарии (0)