События последнего времени ощутимо сказались на строительном бизнесе. Приоритеты все чаще смещаются от дерзких, амбициозных планов к практичным, бюджетным проектам, и на этом фоне остро встает вопрос: стоит ли сейчас заниматься таким сложным делом, как редевелопмент? Не проще ли отказаться от него в пользу строительства новых объектов? Как чувствуют себя авторы и исполнители недавно реализованных проектов? И есть ли отдача от воплощенных ими идей?
Не бояться вызовов и думать на 20 лет вперед
«Не все бизнесовые проекты про цифры, больше все-таки про смыслы, а деньги – это результат твоего смысла, твоей отдачи», – считает Марина Старчикова, совладелица сети отелей и ресторанов WeFamily Group. Ее и другие мнения прозвучали на площадке «Коммерсанта», в ходе мероприятия «Редевелопмент. Новая история».
Город – это живой организм, ему необходимо меняться вслед за окружающей жизнью. Раньше модно было ходить на рынок, теперь в тренде фудкластеры. Модно заниматься спортом – бегом, плаванием. При этом, если не считать Москву, в других городах инфраструктуры для этого не так много. Зато много неосвоенных территорий, старых зданий, история которых может натолкнуть на идею будущего проекта. Сейчас востребованы концептуальные проекты. Не отдельный отель, ресторан или другой объект, а мегакомплексы, где есть гостиница, ресторан, залы для конференций, торговые площади, места для занятий спортом, где горожанину было бы комфортно. И особенно важно отразить в проекте специфику места, связать его с достопримечательностями и природной средой, что обеспечит его туристическую привлекательность.
Редевелопмент – не самая простая история, однако хорошая идея стоит того, чтобы преодолеть все вызовы, уверена эксперт.
«Я училась в «Сколково» и на защите представила проект загородного апарт-отеля, идею которого мы подсмотрели в Юрмале и который планировали сделать из заброшенного профилактория в пригороде Тамбова. И умные наставники сказали мне: «деньги здесь вы не заработаете никогда». Все понимали, что проще в Италию сгонять, чем в Тамбов, который непонятно где находится, да еще и самый бедный регион. Сейчас здесь бутик-отель на 38 номеров и ресторан-сыроварня с русской печью и невероятными ярославскими изразцами. Есть бассейн, школа плавания для детей и взрослых, где ведет занятия участница Олимпийских игр. Туда приезжают из Москвы, других городов и стран», - рассказала она.
Начиная редевелоперские проекты, нужно думать не только о сегодняшних затратах и отдаче, но и на 10-20 лет вперед, считает совладелица WeFamily Group.
«Танцуем» от локации
В Москве, особенно в центре города, уже практически невозможно найти новые земельные участки под застройку. При этом покупатели и арендаторы, делая выбор, прежде всего, отталкиваются от локации, отмечает директор коммерческого департамента компании WestWind Group Елизавета Ильюхина. Набирает оборот и редевелопмент промышленных зон, оставшихся от бывших предприятий. На их территориях строят жилье, социальную инфраструктуру и бизнес-центры. Эти территории вписаны в сложившуюся городскую среду, расположены в местах с развитой транспортной и пешеходной сетью, что удобно конечному потребителю. Однако процесс их полного преобразования занимает не один год, и, пока идет строительство, владельцы и арендаторы офисов вынуждены терпеть неудобства и ограничения.
Также в городе есть большое количество бизнес-центров, которые были построены 20 лет назад и морально устарели, хотя имеют удачное расположение. То же касается административных или даже исторических зданий, в которых располагались офисы. Они зачастую требуют глобальной реконструкции. Спроса на такие помещения практически нет, и, хотя они примерно на 10-15% дешевле, арендаторы предпочитают более комфортные и современные помещения. Все эти объекты – поле для редевелопмента, в том числе для точечного.
Что касается коммерческой успешности подобных проектов, то в последнее время спрос на офисы класса В+, которые в основном и получаются в результате подобного редевелопмента, существенно вырос – по данным обзора рынка недвижимости Москвы за 2022 – 2023 годы, на них приходится 42% сделок, тогда как остальные 58% делят между собой офисы класса А и В, отметила Ильюхина. Тогда как в классе А предложения превышают спрос, в классе В и В+ спрос превышает предложение, что ведет к росту цен на аренду. По данным «Авито.Недвижимость», в первом квартале 2023 года по сравнению с тем же периодом прошлого медианная стоимость офисов класса В выросла на 16,7%.
«В сделках по купле-продаже в прошлом году мы зафиксировали трехкратный рост, это в том числе связано с тем, что пришли новые инвесторы, в частности, из рынка ценных бумаг, которые переключились на консервативные методы инвестирования», - сказала коммерческий директор девелоперской компании.
Сменился портрет покупателя, это больше конечный инвестор, и он, в первую очередь, думает о комфорте своего офиса. Пришли в основном, IT, телеком, производство и госкомпании, российские и азиатские игроки. И если раньше конечные покупатели помещений составляли 10-20%, то сейчас их 50%. Но квартирные инвесторы по-прежнему не переходят в офисный сегмент.
Востребованность продуктов точечного редевелопмента на рынке подтверждает один из недавно реализованных проектов компании - бизнес-центр «Сады Этрета» на Цветном бульваре. По данным Ильюхиной, 90% площадей в БЦ уже продано, из них 73% - до ввода. Половина были приобретены как готовые арендные бизнесы, половина - под собственные нужды. Предполагаемая доходность – не менее 11%. В аренду также сдано 90% помещений, это больше, чем у соседнего офиса класса А, построенного в нулевые и морально устаревшего, хотя ставка там на 10-20% ниже.
«Редевелопмент – это не какая-то небольшая ниша, это целое направление, которое развивается. Покупатели, арендаторы осознают, что это интересные объекты, это высоколиквидные активы в отличных локациях, и спрос продолжает расти», - считает Елизавета Ильюхина.
«Волновой эффект» и рост качества жизни
Существует большое количество проектов редевелопмента, которые затрагивают крупные территории, на сотни и тысячи гектаров. Их реализация обеспечивает не только экономический рост и повышение стоимости активов, это еще и глобальный социальный эффект для городской среды в целом, а иногда и для всей страны, отмечает партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга компании Commonwealth Partnership Юлия Токарева.
Редевелопмент больших территорий - бывших крупных предприятий, проблемных или малоиспользуемых участков, слабо развивающихся «депрессивных» районов требует существенных затрат, серьезной работы с инвесторами и поддержки со стороны городских властей и государства. Но успешная реализация этих проектов, в конечном счете, обеспечивает повышение статуса и качества жизни, причем, не только на территории, где прошли преобразования, но и по соседству с ней. Возникает так называемый «волновой эффект», который работает на долгосрочную перспективу и повышает качество и стоимость территорий рядом с этими объектами. И неиспользуемые земли город вновь получает в оборот.
Один из востребованных кейсов в редевелопменте подобных территорий – эволюция периферии в новый центр, как это было сделано в Шанхае (КНР). Редевелопмент территории рядом с аэропортом в 15 км от центра города возник по инициативе государства. Власти построили к аэропорту высокоскоростную железнодорожную магистраль. В итоге на территории порядка 470 га образовался новый бизнес-хаб, который продолжает развиваться. Доля жилой застройки здесь составляет всего 8%, но очень многие захотели жить рядом с офисами, где работают. И стоимость жилья стала сопоставимой с ценами в центральной части города, а ставки аренды на офисные помещения выросли на 31% за 8 лет, тогда как в целом в городе рост составил 8%. И девелоперы стали скупать участки за пределами этого бизнес-центра и предлагать различные жилые продукты для резидентов этого кампуса.
Таким образом, редевелопмент может эффективно реализовывать крупные проекты в сотрудничестве и при поддержке государства, а государство, в свою очередь, может благодаря таким проектам развивать не только экономическую, но и социальную составляющую, и такие проекты вполне применимы в России, отметила Токарева.
Кроме того, российские девелоперы участвуют в проектах редевелопмента за рубежом, например, в Ташкенте (Узбекистан), где трансформировали территорию 80 га в центре города (какого?) с классическим малоэтажным жильем. Государство расселило эти традиционные, но старые и морально устаревшие постройки, потом привлекло инвесторов. Сейчас там строятся порядка 2 млн кв м. недвижимости. Проект уже реализован на 90% и включает в себя жилье, офисы, торговые площади, гостиницу, парк. Его реализация позволила создать 43 тыс. прямых и 135 тыс. косвенно связанных с проектом рабочих мест.
«Подводные камни» КРТ
Следует учитывать и тот факт, что теперь государство - это серьезный игрок, который хочет совершенно четко понимать, что происходит на его территориях, и готово вводить эффективные механизмы поддержки для бизнес-проектов, которые эти земли развивают.
В качестве одной из таких мер можно рассматривать появившуюся в 2021 году программу «Комплексного развития территорий» (КРТ). Это специальный правовой механизм, который предоставляет инвестору, застройщику определенный набор преференций и льгот, отметила Екатерина Верле, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ.
Преференции касаются, в частности, оформления прав на землю, разработки градостроительной документации, специальных условий финансирования, обсуждается даже идея предоставления специальных банковских кредитов, а при необходимости власти обеспечивают ускоренное расселение жителей из ветхого жилья с участка, который подлежит редевелопменту в рамках КРТ. Такой пакет мер позволяет быстро развивать территорию, что выгодно и городу, и инвесторам.
Инвесторы и девелоперы активно пользуются возможностями КРТ, но этот механизм только начинает развиваться и имеет свои «подводные камни».
«Возьмем для примера случай реализации КРТ по инициативе правообладателей. Есть в Москве некая территория, застроенная гаражно-строительным кооперативом. И какой-то инвестор хочет построить на ней многоквартирный дом по процедуре КРТ. Так вот, у членов ГСК, у правообладателей есть право самим выступить с инициативой застройки территории и превращения ее во что-то другое. Но могут ли обладатели гаражей в короткие сроки принять решение, как они будут развивать соответствующую территорию? Конечно, нет. Поэтому механизм КРТ не работает, когда у нас есть множество правообладателей с различными интересами», - отметила специалист.
В зону КРТ формально часто ошибочно попадают абсолютно развитые территории. Определяя себе землю для девелоперского проекта, обязательно нужно проверять, не попала ли она в зону КРТ, потому что если попала, то формально существует юридическая возможность ее изъять.
«Если ваш объект попал в зону КРТ, и у вас его могут выкупить, нужно для начала попробовать исключить его из этой зоны, так как это может быть технической ошибкой. Если ошибки нет, то нужно озаботиться наличием всех разрешительных документов и отсутствием любых нарушений при строительстве объекта. Формально отсутствие хотя бы одного разрешительного документа в процессе строительства или какое-то самое незначительное отклонение от проекта позволяет признать сделку купли-продажи такого объекта ничтожной, а значит, большой вопрос, будут ли вам компенсировать его стоимость при изъятии по КРТ», - обратила внимание Екатерина Верле.
Еще один вопрос - должен ли продавец сообщать покупателю о том, что его объект находится на территории, вошедшей в КРТ. При правильном структурировании договора это нужно прописать в качестве заверения об исполнении обязательств, о возмещении имущественных потерь, то есть в рамках договора можно это отрегулировать. Другой вопрос – кто на это пойдет. «И, тем не менее, несмотря на все нюансы, не стоит бояться нового механизма, потому что в нем кроется большое количество возможностей», - убеждена юрист.
Несмотря на объективные трудности, российские девелоперы видят широкий спектр возможностей для редевелопмента и не собираются от него отказываться. Просчитывая коммерческую составляющую, они делают акцент на общей идее и долгосрочной перспективе проекта. А значит, можно рассчитывать на развитие этого сегмента и появление новых, интересных проектов в больших и малых городах России.
Татьяна Башлыкова
Комментарии (0)