Президент НОТИМ Михаил Викторов принял участие в стратегической сессии «Объединяя усилия. Взаимодействие городских властей и коммерческих девелоперов. В поисках консенсуса. Единая стратегия и подходы к реализации масштабных проектов». Она прошла в рамках Международной выставки ЖКХ и строительного комплекса UtiliCon в Санкт-Петербурге.
Для системного развития городской среды и инфраструктуры необходим конструктивный диалог между городскими властями и девелоперскими компаниями. Какие стратегии развития нужны, чтобы учесть интересы обеих сторон? Какова роль в этих процессах государственно-частного партнерства, и как помогут в этом развитии цифровые технологии?
Эти и другие вопросы обсуждались на стратегической сессии, модератором которой выступил президент НОТИМ, руководитель комиссии по цифровизации строительной отрасли и ЖКХ Общественного совета при Минстрое России Михаил Викторов. Он еще раз напомнил, что Дорожная карта Правительства, утвержденная Распоряжением Правительства РФ, предусматривает обязательное использование с 1 июля 2024 года технологий информационного моделирования (ТИМ) застройщиками жилья, осуществляющими привлечение средств дольщиков по 214-ФЗ. При этом спикер подчеркнул, что переноса сроков больше не будет.
До сих пор этот переход сдерживали ряд факторов, и один из основных – цифровая незрелость предприятий инвестиционно-строительной сферы. Если в госсекторе регулятор в лице федерального или областного заказчика вправе устанавливать правила освоения государственных средств, отчетности и ведения самой стройки (с обязательным применением ТИМ), то с коммерческими застройками сложнее. «На сегодня объективно к переходу больше готовы системообразующие предприятия – крупнейшие застройщики страны, поскольку у них есть компетенции, разработаны собственные платформы, налажен цифровой документооборот. Гораздо больше беспокойства вызывает инертность 3 500 региональных застройщиков», – отметил Михаил Викторов.
В настоящее время НОТИМ решает задачу стимулирования этих игроков рынка к переходу на ТИМ. «Естественно, к ним необходимо применять те же подходы, что и к госзаказчикам. В частности, их надо информировать, мотивировать и заинтересовывать во внедрении, – полагает он. – И если в государственном секторе внедрение цифровых инструментов можно транслировать через заказчика – РосКапСтрой, областные или муниципальные УКСы, то для коммерческих девелоперов огромную роль в части мотивации будут играть банки. На сегодня три ключевые кредитно-финансовые учреждения контролируют около 90% объема проектного финансирования – Сбер, ВТБ и ДОМ.РФ».
Президент НОТИМ также предлагает стимулировать активность региональных участков рынка мерами поддержки. В частности, предлагается субсидировать отечественное программное обеспечение путем разработки новых правил, проработать меры внедрения ТИМ, в том числе платформ заказчиков с возможностью снижения стоимости ПФ для застройщиков.
Еще одна инициатива НОТИМ – привлечь на внедрение ТИМ денежные средства компенсационных фондов и ликвидированных СРО, пересмотреть повышающие коэффициенты за использование ТИМ и разработать новые сметные нормативы. Наконец, еще одно предложение – принять законодательные решения о применении повышающего коэффициента в размере 1,5 к расходам на приобретение исключительных прав в отношении программ для ЭВМ и баз данных, относящиеся к сфере информационного моделирования в строительстве.
ТИМ и управление строительством
Применение ТИМ направлено на повышение прозрачности отношений между застройщиком и заказчиком, прогнозируемость проектных затрат и доступность проектного финансирования, что в целом призвано стимулировать развитие городской инфраструктуры. На сегодня отечественные разработчики предлагают целый ряд современных и эффективных цифровых сервисов для управления строительством, направленных на реализацию этих задач. Об одном из них рассказал заместитель генерального директора ООО «КБ «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Михаил Вострокнутов. В частности, речь шла о программном комплексе SetlSOFT, предназначенном для автоматизации процесса управления строительством и цифровизации ежедневных процессов между участниками строительства.
Уникальный функционал SetlSOFT позволяет девелоперу Setl Group управлять строительством масштабных проектов в срок при соблюдении заявленного уровня качества. Все участники строительства на каждом объекте вносят фактические данные в систему. Программа автоматически определяет соответствие факта установленному плану, подсвечивая руководителю коллизии и рисковые ситуации, своевременно информирует об отклонениях по качеству и срокам, рассчитывает прогноз срока завершения строительства при текущей динамике.
Система SetlSOFT обеспечивает застройщика информацией для принятия оптимального управленческого решения, предлагает свой вариант графика строительства, содержит единую базу фото отклонений и цифровой регламент, также система содержит более 100 типов отчетов, нормативные документы на выполняемые работы.
Реализованные в программном комплексе управленческие принципы позволяют, как правило, существенно сократить срок строительства и предотвратить неплановые затраты на исправление отклонений по качеству. Благодаря этому достигается экономический эффект: сокращение затрат на дополнительные работы, уменьшение постоянных затрат на содержание стройки, процентах по банковским кредитам, отсутствие пеней дольщикам и др. При этом, при внедрении ПО нет дополнительных затрат на ФОТ, вместе с этим у ИТР увеличивается фронт, а значит повышается производительность, заметно растет квалификация сотрудников и ответственность подрядчиков.
Об эффективности ТИМ также говорила генеральный директор ООО «БИМПРО», кандидат архитектуры, заместитель председателя комитета НОТИМ по проектированию и пространственному развитию Анна Николаева. Имея в портфеле ряд успешных кейсов по внедрению ТИМ крупнейшим застройщикам и проведению ТИМ-аудита их проектных решений, БИМПРО с уверенностью может оперировать следующими цифрами.
Так, еще до начала строительства, на этапе создания БИМ-модели ТИМ повышает достоверность ВОР и ВОМ до 98%, что дает сокращение сроков строительства до трех месяцев. Стоимость проектных ошибок достигает 0,7-3%, а стоимость пролонгации строительства – 2-5% от общей стоимости строительства. Таким образом, минимальная экономия только на этом этапе составляет 1-2%, а в среднем – 3-7%. Она привела конкретный пример. При стоимости строительства жилого комплекса площадью 60 тыс. кв. м в 3 млрд руб. инвестиции в моделирование составляют 9 млн руб. (150 руб. за 1 кв. м). При этом возможная экономия при использовании ТИМ прогнозируется в объеме 36 млн руб.
На стадии строительства общая минимальная расчетная прибыльность применения цифровизации управления строительством объекта может достигнуть 3,99%. А экономия за счет внедрения цифры составит 2 500 руб. за 1 кв. м. Если вернуться к тому же ЖК, то общая прибыльность применения информационной модели в процессе стройки (за вычетом расходов на создание и ведение модели) получится 3,1%. То есть экономия за счет сопровождения ИМ будет равняться 2 330 руб. за 1 кв. м. К другим показателям эффективности следует отнести то, что точность строительного контроля достигает 98%, скорость выявления ошибок возрастает в 4 раза, при этом отклонения выявляются автоматически, а также есть возможность интерактивной работы с моделью на стройке.
ГЧП И КРТ
О практике реализации проектов государственно-частного партнерства (ГЧП) для нужд городов рассказал руководитель направления по транспортной инфраструктуре и проектному финансированию Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Игорь Поляков. Наиболее распространенной формой партнерства государства и частного сектора являются договорные формы ГЧП – концессионные соглашения и соглашения о государственно-частном партнерстве (СГЧП).
Игорь Поляков привел данные Минэкономразвития РФ, согласно которым на конец 2022 года в России было заключено более 3,9 тыс. концессионных соглашений и СГЧП с общим объемом инвестиционных обязательств 3,4 трлн руб., из которых 2,4 трлн руб. – внебюджетные инвестиции. Сферой применения данной модели могут стать различные объекты инфраструктуры: транспорт, объекты образования, здравоохранения и спорта, благоустройство территории и другие. Игорь Поляков отметил ключевые преимущества договорных форм ГЧП – возможность прямой бюджетной поддержки проекта, длительный срок действия соглашений, потенциальная привлекательность модели для банков, возможность частного инвестора инициировать проект и так далее.
К другой распространенной модели партнерства государства и бизнеса можно отнести комплексное развитие территории (КРТ), предусматривающее выполнение отобранным публичной стороной застройщиком (застройщиками) мероприятий в рамках разработанной и утвержденной документации по планировке территорий. Так, согласно данным Минстроя России, на 1 сентября 2023 г. регионами прорабатывается вопрос о применении механизма КРТ в отношении 979 территорий общей площадью 25,5 тыс. га. На сегодня субъекты РФ уже приняли 440 решений о КРТ, заключили 329 договоров о КРТ, а фактический ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в рамках КРТ составил 419 тыс. кв. м, в том числе 350,4 тыс. кв. м жилья.
В целом градостроительный потенциал в рамках применения механизма КРТ составляет 171 млн кв. м, из них около 125 млн кв. м жилой площади. Модель КРТ направлена, в том числе, на обеспечение сбалансированного и устойчивого развития, повышение эффективности использования территорий. В конце выступления Игорь Поляков остановился на возможных вариантах сочетания договорных моделей ГЧП и КРТ и отметил, что объединение различных механизмов партнерства государства и бизнеса в рамках одного проекта позволяет повысить эффективность его реализации за счет эффекта синергии.
О примере эффективного взаимодействия властей и застройщиков рассказала руководитель Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Адель Сейфуллина. По ее данным, 2022 году регион достиг рекордного уровня ввода жилья – 3,062 млн кв. м. Ассоциация была создана три года назад и за это время сумела объединить в своих рядах участников рынка, которые совокупно строят 85% жилья в регионе.
Консолидация сил позволила ускорить утверждение генплана Уфы; утвердить местные нормативы градпроектирования и ПЗЗ, территориальные и градостроительные регламенты, стратегию развития строительной отрасли РБ; разработать единые правила социального участия застройщиков; упростить порядок принятия сетей водоснабжения и водоотведения в госсобственность.
Особое внимание уделяется вопросам комплексного развития территорий. Кроме того, Ассоциация выступает инициатором ряда законодательных инициатив по урегулированию взаимоотношений между застройщиками и дольщиками, которые были направлены в Государственную Думу РФ. Среди них – борьба с потребительским экстремизмом.
Комментарии (0)