На основные ошибки при разработке градостроительной концепции жилой застройки, мастер-плана территории и ряда других документов указали проектировщикам и заказчикам строительства специалисты Мособлархитектуры в ходе Форума проектировщиков Московской области. Мероприятие прошло на минувшей неделе в Центральном доме архитекторов.
Форум организовали Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура) и региональная Ассоциация проектировщиков. С приветственным словом к собравшимся обратился президент Союза архитекторов России Николай Шумаков. Он поздравил участников форума с его началом и пожелал успешной работы.
«Я ставлю Московскую область в пример всем регионам России, потому что из года в год вы повышаете квалификацию. А делать это нужно постоянно, - подчеркнул он. - И, слава богу, что вы это делаете и что у вас есть такая мощная направляющая сила, как Мособлархитектура и Ассоциация проектировщиков Московской области».
Открывая форум, первый заместитель руководителя Комитета – главный архитектор Московской области Александра Кузьмина подчеркнула, что традиционно больший акцент на мероприятии делается на просветительско-образовательном аспекте.
«Мы расскажем о том, каким образом нужно оформлять градостроительную концепцию и ряд других документов для того чтобы презентовать потом материалы на градостроительном совете Подмосковья. А во второй части покажем проекты культурной направленности, которые в состоянии менять территории», - отметила она.
Шанс оценить риски
В первую очередь проектировщикам и заказчикам рассказали о нюансах градостроительного анализа, составе и содержании градостроительной концепции жилой застройки. Особое внимание было уделено ошибкам при ее разработке.
«Градостроительная концепция в федеральном законодательстве в какой-то момент умерла, ее вроде бы нет, как сущности и как этапа. Но если ее не разрабатывать, а сразу начинать с проекта планировки, можно, в конечном счете, получить результат на участке, где ничего нельзя сделать, - подчеркнула Александра Кузьмина. – При этом тратится огромное количество времени, сил и ресурсов».
По ее словам, данный документ - это не только механизм эффективной презентации своего проекта на градостроительном совете, но и комплексная работа, которая дает возможность на старте оценить риски, ресурсы, которые потребуются для реализации проекта, и не только в отношении самой территории, но и окружающей застройки, инженерных систем, транспорта и т.д.
О составе и содержании градостроительной концепции рассказала начальник Управления обеспечения устойчивого развития территории для объектов жилого назначения Мособлархитектуры Юлия Петухова. Она, в частности, отметила, что концепцию по составу можно разделить на три основных блока. Первый – это характеристики и градостроительные особенности территории планируемого развития, второй – предложения по планируемому развитию, технико-экономические показатели и их обоснование с точки зрения требований законодательства. Наконец, третий блок должен быть посвящен мероприятиям, направленным на создание комфортной градостроительной среды. Далее эксперт подробно остановилась на содержании данных блоков и уделила особое внимание отдельным нюансам, не учитывая которые проектировщики часто допускают ошибки.
Например, по ее словам, при комплексном развитии территории (КРТ) по инициативе правообладателя необходимо очень аккуратно работать со смежными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
«На стадии градконцепции мы внимательно смотрим на обоснованность включения тех или иных земельных участков. Хочу напомнить, что неразграниченная госсобственность не является по умолчанию землёй, которую можно забрать, - подчеркнула Александра Кузьмина. - Её можно использовать, если муниципалитет даст разрешение, под благоустройство, объекты коммунальной, транспортной или социальной структуры. Ничего другого там быть не может».
Второй момент, на котором остановилась Юлия Петухова, касается предложений по развитию жилищного строительства, которые приводят к снижению уровня обеспеченности инфраструктурой и благоустройством. Она заявила, что подобные инициативы не могут быть поддержаны.
«Если вы видите, что на земельный участок влезла чужая придомовая территория, то вы в праве её освободить, обеспечив перебазирование, можете машиноместа прирастить своими, переместить детскую площадку. Но в соответствии со стандартами жилой застройки не допускается развитие, которое влечёт за собой ухудшение имеющихся в настоящий момент элементов благоустройства и снижение качества жизни людей», - прокомментировала Александра Кузьмина.
Особого отношения требует обращение с береговыми полосами и водными объектами, которые относятся к территориям общего пользования, при этом являясь собственностью Российской Федерации. Поэтому, используя данные участки, нельзя формировать квартал.
«Конечно, существуют различные сложные пути, когда можно сделать обследование. Бывает, что имеющийся в системе ручей давно пересох, но тогда не пытайтесь это игнорировать, перекидывая на следующий этап, - заявила главный архитектор региона. - Если это вода, относитесь к ней с уважением. Если воды там уже нет, тогда собирайте всю доказательную базу для того, чтобы потом не пришлось встать на паузу и устраивать долгие разбирательства».
Кроме того, докладчик остановилась на вопросах недопустимости строительства в зонах минимально допустимых расстояний от трубопроводов, высотных ограничениях строительства на приаэродномных территориях, особенностях использования элементов планировочной структуры и т.д.
Отдельного внимания удостоились вопросы формирования комфортной городской среды. Александра Кузьмина подчеркнула, что специалисты Мособлархитектуры хотят быть убеждены в том, что кварталы, которые построят девелоперы, будут красивыми и эстетически привлекательными, а на последующих стадиях застройщики останутся в логике выполнения требований стандартов жилой застройки.
«Для того чтобы градостроительная концепция была успешно продемонстрирована на градсовете, она должна быть наполнена с точки зрения мероприятий по комфортной градостроительной среде, - отметила она. - Это должен быть отдельный самостоятельный раздел. Есть определённый набор функций, которые необходимо обязательно отобразить».
Во-первых, это приблизительный образ будущих зданий – их стилистика и силуэт. Во-вторых, на графической схеме необходимо осмысленно отобразить пешеходные улицы и бульвары, которые должны откуда-то и куда-то вести. В-третьих, машиноместа не могут располагаться внутри жилых дворов. Двор без машин – это требование.
«Очень хорошо, когда мы в документе видим дом, нежилые первые этажи с хорошей высотой и с хорошим процентом остекления. Видим, что там есть пешеходная зона, ее качественное благоустройство, - говорит Александра Кузьмина. - Поверьте, если этого не будет в градостроительной концепции, проект направят на доработку».
Она также подчеркнула, что застройщик всегда будет «терять» часть территории на проекты создания комфортной среды. Если участок составляет менее 5 га, то на них уйдет 2% территории, до 10 га – 5%, в диапазоне 10-20га – 7%.
«Если вы осваиваете территорию свыше 20 га, то вы потеряете 20% территории. Что значит «потеряете»? Не всё превратится в парки, там появляются дополнительные опции: развлекательные комплексы, объекты культуры, которые должны быть построены в пределах территории, - подчеркнула главный архитектор. - И это нужно обязательно учитывать при проектировании. Просто не испытывать иллюзий на старте и спокойно говорить застройщику: «У тебя 40 га? Замечательно! Но, на самом деле - 34».
Экономия в два-три месяца
Об оптимизации состава мастер-плана рассказала начальник Управления развития приоритетных территорий Мособлархитектуры Юлия Волощук. Она напомнила, что мастер-план разрабатывается в случае разработкиКРТ по инициативе органов местного самоуправления - жилой и нежилой застройки, а также незаселённых территорий.
Если раньше мастер-план состоял из двух частей – текстовой и графической, - содержащих каждая примерно по 17 разделов, то теперь его структура становится проще. «По истечении трёх лет мы выявили основную проблематику при подготовке мастер-плана - это дублирование сведений текстовой и графической части, излишние разделы, информация в которых и так уже находится в решении и в договоре КРТ», - подчеркнула она.
По словам чиновника, в Мособлархитектуре решили убрать из мастер-плана его текстовую часть, оставляя графическую, которая будет содержать сведения в виде схем, чертежей и таблиц с технико-экономическими показателями (ТЭП), и провели эксперимент, оптимизировав один из уже выпущенных мастер-планов. В результате, его объем сократился на 40% со 150 до 60 страниц. По оценкам специалистов, сроки разработки документа при этом должны уменьшиться на 1,5-2 месяца. Помимо этого, Комитет совместно с Ассоциацией проектировщиков Московской области разработали шаблон мастер-плана, который поможет проектировщикам в разработке документа.
«Информация из разделов, которые мы убрали, касающаяся земельно-имущественных отношений, описаний, выверки ТЭП, сносимых и панируемых к переселению зданий, не исчезли из решения о КРТ, просто раньше это была головная боль заказчика и планировщика, - подчеркнула Александра Кузьмина. - До тех пор, пока заказчик не завершал все процедуры выверки, работа по подготовке мастер-плана не могла быть завершена. Проектировщики бесконечно вносили изменения. Мы видели, что к этому моменту в проекте решения о КРТ появлялись чуть другие цифры, и мы выходили на новый круг. Теперь это ответственность техзаказчиков».
Комментируя выступление спикера, модератор мероприятия, председатель правления Ассоциации проектировщиков Московской области Илья Машков предложил переименовать Форум проектировщиков Московской области в «градостроительную машину времени». По его словам, учитывая приобретенный на ежегодных форумах опыт, участники получают продвижение своих продуктов на несколько месяцев вперед.
СНТ – тонкая маленькая штучка
Представляя следующего докладчика, Илья Машков назвал проекты межевания и проекты планировки территории садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) тонкой маленькой штучкой. Обычно такую работу делают по остаточному принципу. Однако проблем было бы меньше, если бы на нюансы данных документов обращали больше внимания.
Об основных ошибках, которые допускают проектировщики при разработке таких проектов, рассказала начальник Управления обеспечения устойчивого развития территории для объектов нежилого назначения Мособлархитектуры Алеся Гончарик. По ее словам, относительно СНТ появилось изменение в федеральном законодательстве. Теперь для данных земель проект планировки территории не обязателен, можно с уверенностью разрабатывать только проект межевания территории.
Однако при этом необходимо учесть ряд моментов. Первое – вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. В частности, ВРИ «Садоводство» или «Ведение огородничества» не предполагает размещение на участке объектов капитального строительства (ОКС). «Если вы предполагаете, что в дальнейшем на этом земельном участке будет располагаться ОКС, то необходимо предусмотреть ВРИ с кодом 13.2 «Ведение садоводства», и для территорий общего назначения код 13.0. Эти кодировки имеются в приказе Росреестра П0412», - рассказала Алеся Гончарик.
Что касается наиболее распространенных ошибок, чиновник отметила, что в границах СНТ нельзя планировать так называемые «красные линии», то есть границы территорий общего пользования. Много ошибок допускается при способах образования земельного участка. В частности, невозможно прекратить существование земельного участка, если ему уже присвоен кадастровый номер. Его можно сделать измененным, но полностью убрать нельзя. «Такой земельный не исчезает. Он просто становится маленьким, но продолжает свое существование», - подчеркнула Александра Кузьмина, комментируя данную ошибку.
Кроме того, в строительных правилах оговорено, что в СНТ должны быть запланированы улицы и проезды шириной 2,75 м, может быть отражен пожарный проезд шириной 3,5 м., площадка для сбора ТКО площадью 10 кв. м. На территории общего назначения должны быть размещены пост охраны и трансформаторная подстанция. При этом ОКС с ВРИ «Магазин» разместить нельзя. «На территории общего назначения общим собранием собственников СНТ можно предусмотреть, что в дальнейшем там будет размещен не капитальный объект, а помещения при охране, куда могут довозить еду, и где ее можно приобрести», - отметила Алеся Гончарик.
Также спикер подчеркнула, что СНТ нельзя размещать на территориях водоохранных и санитарно-защитных зон, на землях расположенных вблизи высоковольтных ЛЭП и землях лесного фонда.
«Не беритесь за создание СНТ в водоохранных зонах, если там не будет централизованных очистных сооружений. Нормативная документация в целом не запрещает размещать дачи в водоохранных зонах, но защита рек подразумевает санитарно-эпидемиологическое благополучие. И СНТ в данном случае не должно допускать стоки в реку», - прокомментировала Александра Кузьмина.
Алеся Гончарик также подробно остановилась на типичных ошибках при формировании земельных участков в целях перераспределения. После перерыва работа форума продолжилась сессией «Настоящее, прошлое и будущее наших городов. Как проекты влияют на жизнь и преобразуют территории», в ходе которой эксперты обсудили современные подходы к созданию музейных пространств.
Мероприятие завершилось награждением победителей 3-го открытого конкурса «Лучший объект социальной инфраструктуры» и Общим собранием Ассоциации проектировщиков Московской области.
Евгений Горчаков
Комментарии (0)