Новый год начался для рынка жилищного строительства с потрясения. Введение банками комиссий для застройщиков, продающих квартиры клиентам с использованием льготных ипотечных программ, сильно «взбаламутило воду». Часть экспертов, в частности, считает, что, если ситуацию не успокоить, рынок может рухнуть, как карточный домик.
Без маржи не построить этажи?
Сразу по окончании новогодних каникул Сбербанк объявил, что вводит комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки размером от 7,5 до 11,5% в зависимости от программы господдержки. Позже к Сберу присоединились ВТБ, Альфа-банк, и ряд других банков.
Принятое решение они объясняют реакцией на снижение размера предельной величины государственных субсидий, получаемых банками при выдаче ипотеки по госпрограммам на 0,5 п.п. в декабре 2023 года. По словам исполнительного директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Артема Герасимовича, это не первое изменение в условиях субсидирования в прошедшем году. В сентябре данная величина уже снижалась на 0,5 п.п., таким образом, субсидии банкам сократились на 1%.
Кроме того, ряд решений Центрального банка, касающихся минимального первоначального взноса, норматива краткосрочной ликвидности, роста ключевой ставки, привели к тому, что банки по льготным ипотечным программам вошли в декабрь с падением доходности на 1,8%, а маржа снизилась на 1,2%.
«В конце декабря появился документ ЦБ, который вводит повышенные макронадбавки для кредитов с высоким показателем долговой нагрузки. Данная норма заработает с марта. В терминах ставки это будет стоить еще 1 п.п., - рассказал Артем Герасимович. - Суммарное снижение маржинальности из-за мер регулирования составит 2.8 п.п., и в марте наша маржа будет нулевая».
По мнению банкира, без субсидирования со стороны застройщиков выдачи льготной ипотеки упали бы в первом полугодии 2024 года по отношению ко второму полугодию 2023 года на 82% до 87 млрд руб. Введение субсидирования сократит падение до отметки в 313 млрд руб. «Мы считаем, что это позволит поддержать и застройщиков, и клиентов, поддержит самую важную в стране отрасль», - заявил он.
Крупные девелоперы сохраняют спокойствие…
Как и ожидалось, застройщики отреагировали на новость крайне негативно, но стратегии поведения в данной ситуации выбрали разные. По словам руководителя Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексея Белоусова, проведенный опрос крупных застройщиков показал, что они поделились на три группы.
Представители первой решили не работать с банками, которые предлагают комиссию. Это крупнейшие компании, являющиеся лидерами строительного рынка, которые готовы пойти на снижение объемов стройки, повышение стоимости квадратного метра, но не плясать под дудку банков.
Вторая группа приняла стратегию компромиссов. С одной стороны, они стараются не отказываться от покупателей, которые берут ипотеку в банках, введших комиссию, с другой, переносят акценты на финансовые структуры, не присоединившиеся к «революционерам», то есть готовы несколько поделить рынок. Это, как правило, компании средней руки. Небольшие компании, относящиеся к МСБ, согласились работать на новых условиях.
«Мы приостановили работу с банками, которые взимают комиссию по программам господдержки для того, чтобы найти альтернативные решения, которые не приведут к удорожанию стоимости квартиры для клиента, - подчеркнула коммерческий директор компании «Петербуржская недвижимость» (холдинг SetlGroup) Ольга Кобякова. - Сейчас мы находимся в переговорах с банками, и надеемся, что такое решение найдем достаточно скоро».
Говоря о возможных рисках, она отметила, что на рынке есть альтернативные возможности, и клиент в любом случае может приобрести квартиру с господдержкой. Кроме того, понимая классический сезонный спад продаж января, компания еще в декабре ввела рассрочку, которая позволяет после первоначального взноса следующий платеж сделать через год. «Это фактически стоп-режим, который не приводит к удорожанию стоимости квартиры. Расходы на рассрочку по финансовой модели для нас ниже, чем выплата комиссий банкам», - заявила она.
В А101 подсчитали, во сколько обойдется девелоперу введенная банками комиссия. Если взять средний лот в Новой Москве стоимостью в 12 млн руб., то сумма кредита с 20% первоначальным взносом составит 9,6 млн руб. Ежемесячный платеж по семейной ипотеке встанет клиенту в 68 тыс. руб. По данной программе комиссия банков составляет 8,1% от суммы кредита, расходы девелопера - 777 тыс. руб. Средний лот в Ленинградской в «стоит» 7 млн руб. При использовании ипотеки с господдержкой с первоначальным взносом в 30% сумма кредита для клиента составит 4,9 млн руб., ежемесячный платеж - 41 тыс. руб., а комиссия банку со стороны застройщика – 367 тыс. руб.
Однако давать какую-либо оценку ситуации в компании отказались. «Времени прошло не так много. Покупатели ведь тоже читают аналитику. Может получиться так, что они возьмут паузу, чтобы посмотреть, чем это все закончится, будут ждать скидок от застройщика, какой-то реакции от властей», - прокомментировал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов.
По словам директора по маркетингу LevelGroup Александры Манохиной, в компании приняли решение продолжать работу со всеми банками, однако клиентам в первую очередь предлагаются решения банков, которые не ввели комиссию за пользование льготной ипотекой. «Комиссия введена банком, это не решение девелоперов. Соответственно, кредит в таких банках будет дороже, но у клиента всегда есть выбор», - подчеркнула она.
В сделках застройщика доля ипотеки с господдержкой составляет 35% спроса, 33% приходится на семейную ипотеку и 20% - на продукт для IT. Эксперт считает, что при текущих рыночных ставках в 18% годовых и выше любые действия с льготными программами серьезно повлияют на рынок. Расчет аннуитета показывает, что, если с текущих 8% ставка поднимется до рыночной, то платеж увеличится ровно в два раза. «Очевидно, что решение платить такую ипотеку - невозможное, непосильное для большинства покупателей. На аннуитетный платёж влияют две вещи: цена и ставка. Цена при этом влияет в 2-3 раза слабее», - отметила Александра Манохина.
Эксперт призвала членов банковского и девелоперского сообщества, регулятора и власти в течение первого квартала осознать, что происходит на рынке, и к чему приведут действия, принятые для его охлаждения. «Нам надо задуматься над тем, как жить дальше. Решения надо принимать совместно, чтобы рынок продолжал существовать, а люди продолжали покупать квартиры», - резюмировала она.
… а региональные взволнованы
Застройщики из регионов не столь спокойны. Вице-президент по продажам и маркетингу компании «Догма» (Краснодарский край) Илья Витковский уверен, что и без банковских комиссий охлаждение рынка за счет снижения лимитов и увлечения первоначального взноса приведёт как минимум к 30% снижению доли выданной ипотеки. Если же банки и дальше будут в одностороннем порядке принимать решения без учета мнения девелоперов, то падение может составить 50-60%
«Это приведет к снижению объема реализации, девелоперы начнут меньше вводить. Банки видят наши модели, маржу, которая не такая уж большая, как ходят легенды, - заявил он. - Девелоперы станут комиссии перекладывать на клиента. Рост цен в этой связи составит 10-15%».
По его словам, если в регионе в декабре квартира стоила в среднем 10,8 тыс. руб., то с учётом новых реалий в январе ее цена поднялась до 11,8 тыс. руб., то есть на 8.5%.
«Мы должны быть с банками в диалоге, нужно создавать единую коммуникационную площадку, - считает девелопер. – Хорошо бы также вернуться к исходной матрице по программам субсидирования. Надо чтобы она не повышалась в одностороннем порядке, как это сейчас делается».
Коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов подчеркнул, чтов регионах проектное финансирование застройщики получают в основном от Сбера и 95% ипотеки тоже предоставляет этот банк. При этом клиенты часто приходят уже с одобренными ипотеками, и убедить их уйти в другие банки сложно.
«Мы активно пытаемся переориентировать заявки в ДОМ.РФ, но видим проблемы с точки зрения неразвитости региональной инфраструктуры, - отметил он. - Хочется верить, что с альтернативными банками мы быстро перестроим работу, и эта инфраструктура у них увеличится, но пока такой полноценной возможности нет».
Компания работает в Москве, Перми и Екатеринбурге. И если в столице застройщик принял решение не работать с банками, введшими комиссию, то в регионах так поступить не может. При этом маржинальность там такова, что принять на себя комиссию девелопер не способен. «Так или иначе, выплата этой комиссии к росту цен приведет. Сегодня мы предлагаем клиенту либо выбрать альтернативный банк и купить квартиру дешевле, либо приобрести ее дороже, если это ипотека Сбера», - заявил Дмитрий Железнов.
Кроме того, эксперт считает, что на фоне прозвучавшей новости о рекордной прибыли Сбера в 1,5 трлн руб. в 2023 году разговоры об убыточности ипотечных программ звучат малоубедительно. При комплексном обслуживании проектов в банке – проектное финансирование, счета подрядчиков, деньги на эскроу – экономика строительного проекта для банка выглядит устойчивой. «Сравнивая потенциальную маржу проекта для девелопера и объем затрат на выплату процентов банкам, начиная от бридж-кредита на покупку площадки и завершая продажами после раскрытия эскроу, часто размер процентов может быть больше прибыли застройщика от реализации данного проекта», - подчеркнул он.
Коллегу поддержал генеральный директор ГК «Центр строительных услуг» (Иваново) Андрей Жеглов. По его словам Иваново – это регион с низкой маржинальностью. Даже в текущей ситуации застройщики с трудом удовлетворяют условия банков, сейчас же себестоимость должна вырасти на 8-10%.
«В этом случае мы никаким образом по условиям банка не проходим, не выдержим по ковенантам. Если бы мы изначально знали, что ситуация будет такой, мы пересматривали финансовые модели, а какие-то проекты вовсе не запускали, сейчас же они в разгаре, альтернативных программ нет, продажи в наших условиях встанут, последствия просчитать сложно. Есть вариант, что рынок просто посыплется», - утверждает он.
Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «ВологдаСтройЗаказчик» Татьяна Киреева считает, что существует два варианта развития ситуации: либо застройщики поднимут цены на жилье, и тогда люди просто не смогут его купить, либо строители из своих средств станут выплачивать комиссионные, и это приведет к волне банкротств. В любом случае, объемы строительства снизятся.
«Ведь есть же банки, которые продолжают работать по старым схемам. К нам поступило несколько предложений скомпенсировать дольщикам до 3,5% выпадающих доходов по комиссиям застройщикам, - говорит эксперт. - То есть у банков есть маржа, которую они готовы использовать. Понятно, что все сейчас диктует Сбер, но раз у других банков есть возможности, мы видим в этой ситуации какой-то сговор».
Ипотечный рынок меняется
Телодвижения девелоперов не могли не сказаться на структуре выдач ипотеки. По словам директора по развитию цифровой платформы Сделка.РФ Ольги Сидоренко, в 2023 году 97% всей ипотеки выдавалось десятью банками, а 90% Сбером, ВТБ и Альфа-банком. В первые полторы недели января эта доля стала резко сокращаться.
«В лидеры сейчас выходит ДОМ.РФ, который заявил о том, что не будет требовать субсидий с девелоперов и перенастроил все процессы. Мы работаем с ними по цифровой ипотеке, чтобы максимально ускорить одобрение и оформление сделки, - рассказала эксперт. - Появляются и новые лидеры, это банки из топ-20 – Абсолют, УБРиР и Совкомбанк».
Поменялись и качественные показатели выдач. Доля заявок без ответов, например, выросла с декабря 2023 года с 4 до 23%, процент одобрений наоборот снизился с 83 до 65%, а скорость одобрения - с 3 до 7 часов. На этом фоне Сбер и ВТБ, введя комиссию, остались с очень высокими скоростями (1-10 мин.) и высоким процентом одобрения (70-77%).
«Сокращается количество зарегистрированных сделок. В первую неделю они упали на 30% относительно аналогичного периода декабря прошлого года, - продолжает Ольга Сидоренко. - Но отношения с покупателем выстраиваются корректно: у него есть две цены. Он может выбирать банки с более дешевым продуктом либо те, к которым привык».
С коллегой не совсем согласен руководитель «ЦИАН Аналитики» Алексей Попов. Он считает, что увлечение времени и снижение процента одобрений – это не только реакция на комиссионные вознаграждения, но и результат совокупности решений прошлого года, которые поменяли «модальность работы с потенциальными заёмщиками».
«Мы не видим и существенного снижения спроса. В январе он всегда снижается, и применять прилагательное «резкий» к этим 30% снижения числа сделок (или заявок), на мой взгляд, не совсем корректно, - отметил он. - Что касается цен, мы тоже не видим резкого роста, он довольно сдержанный. В принципе, как цены менялись в конце прошлого года, так и продолжают меняться в первые полторы недели 2024 года».
Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Вилков уверен, что в подвешенном состоянии ситуация будет находиться недолго, а банкам, которые не ввели комиссии, все равно придется что-то делать с доходностью.
«С 1 января отменился льготный вариант нормативов краткосрочной ликвидности. Это автоматом приводит к тому, что стоимость выдачи кредитов увеличивается на 0,8%. С середины февраля ЦБ будет за нарушение данных нормативов наказывать, - говорит эксперт. - Остается вопрос, насколько долго банки, которые не входили в топ-10 по ипотечному кредитованию, смогут выполнять свои обязательства в нынешнем режиме. Они ведь тоже несут риски, которые должны оценить».
Начальник управления ипотечного кредитования Банка ВТБ Сергей Бабин считает, что нынешняя ситуация – следствие попыток охладить рынок ипотечного кредитования, которые государство предпринимало в течение второго полугодия 2023 года. Регулятивные меры привели к тому, что объемы рыночной ипотеки уже существенно сократились. Изменения, коснувшиеся первоначального взноса и максимального лимита по госпрограммам, снизили выдачи примерно на 35%. По мнению представителя банка, декабрьское снижение на 0,5 п.п. предельной величины субсидий было излишним.
«Дилемма, стоящая перед банками простая: либо выдавать себе в убыток, либо вводить какой-то инструмент, который позволяет возмещать доход, - говорит он. - Наше предложение – вернуть прежние параметры государственного субсидирования, а объемы государственной поддержки регулировать параметрами самих льготных программ».
Регуляторы выражают озабоченность, но взяли паузу
Между тем, возврат к прошлым параметрам на текущем этапе властью не обсуждается в принципе. Такое заявление сделал заместитель директора департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Осман Кабалоев. Он, между тем, подчеркнул, что последствия диалога, который выстраивается между банками и застройщиками, не должны перекладываться на граждан, нужно попытаться найти баланс.
«Глобальных проблем с выдачами сейчас нет. Банк ДОМ.РФ никак не изменил свои условия и продолжает работать, выдавать кредиты с господдержкой. Мы со своей стороны за ситуацией пристально следим, - заявил чиновник. – Необходимо, чтобы прошло какое-то время, надо в региональном разрезе посмотреть, как ситуация с выдачами перестроится по субъектам и округам. Думаю, что дальнейшее обсуждение можно будет проводить после того как мы этот мониторинг проведем».
Замминистра финансов также отметил, что ипотека, в первую очередь, должна быть рыночным инструментом. С задачами, которые решали льготные программы, государство полностью справилось. На текущий момент нужно, чтобы ипотека вернулась к изначальному продукту, а программы с субсидированием занимали гораздо меньшую долю в общем объеме выдачи.
По словам начальника центра анализа недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Копылова, Центральный банк всегда возражал против массовой льготной ипотеки, как инструмента, который искажает рыночный механизм. «Нынешние комиссии – это последствия того, что в какой-то момент масштабы льготной ипотеки не были ограничены, - уверен он. Эксперт считает, что банки при текущих регуляторных правилах столкнулись с тем, что будут должны уменьшить свою прибыль. Чтобы этого избежать, они попытались ввести комиссии.
«Мы понимаем, что это тоже явление, искажающее ценообразование на рынке, потому что застройщики, безусловно, будут пытаться переносить расходы на конечного потребителя, - заявил он. - Механизм этого переноса, как и механизм назначения комиссий, не являются полностью прозрачными, на рынке появится сегментированност».
По его мнению, такие действия банков и девелоперов, в конечном итоге, приведут к дальнейшей дифференциации цен между первичным и вторичным рынком. ЦБ считает, что данная ситуация может вызвать потенциальные риски для финансовой системы. Центробанк сегодня ведет диалог с ведущими банками, чтобы понять, что стоит за выводами о снижении прибыльности, и призвал ДОМ.РФ, который отвечает за распределение лимитов на выдачу льготных кредитов, заняться их перераспределением. Таким образом, банкам, которые не присоединились к введению комиссий, дается возможность взять большую долю рынка. В краткосрочном периоде это может произвести балансирующий эффект.
«У нас 80-90% ипотечных кредитов выдается узкой группой банков, и они же являются инициаторами введения комиссий. Вопрос заключается в том, насколько они нарушают равноправие сторон в ситуации. Это требует дополнительного анализа, - подчеркнул представитель регулятора. - Мы выражаем озабоченность, видим риски и в рамках своих полномочий предпринимаем меры, чтобы с ситуацией разобраться. По результатам анализа мы будем смотреть, что можно сделать с таким положением на рынке».
Евгений Горчаков
При подготовке текста использовались материалы выступлений с круглого стола «Ипотека 2024» клуба недвижимости «Движение» и расширенного заседания Комиссии РСПП по жилищной политике «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году»
Комментарии (0)