С какими трудностями сталкиваются собственники на этапе согласования проекта
В центре Москвы можно встретить немало домов в изысканном стиле, которые, в том числе, относятся к объектам культурного наследия. Если вы купили жилую площадь в старом фонде и решили заняться перепланировкой, то неизбежно столкнетесь с большим количеством трудностей. Как создать современную квартиру внутри архитектуры XIX – начала XX века – рассказала эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА КАК НЕОБХОДИМОСТЬ
В наше время жить в центре столицы престижно и статусно. Квартиры, расположенные в бывших купеческих особняках, строились по индивидуальным проектам, поэтому отличаются толстыми стенами, высокими потолками, не всегда современными перекрытиями, широкими дверными и оконными проемами. А если из окон квартиры открывается вид на Тверскую улицу или Садовое кольцо, то она автоматически переходит в разряд апартаментов класса люкс, которые никогда не падают в цене. Однако современные представления о комфорте и функциональности значительно отличаются от тех, что были в прошлом. Поэтому, покупая квартиру в старом фонде, люди нередко задумываются о перепланировке.
СОГЛАСОВАНИЯ РАДИ БЕЗОПАСНОСТИ
Согласно российским законам, любая перепланировка жилых помещений, будь то замена перегородок или расширение кухни, должна быть утверждена местной администрацией. Дело в том, что произвольные изменения технического плана могут создать опасность для жизни и здоровья людей. Ведь на протяжении многих лет дома, расположенные неподалеку от Красной площади, постоянно перестраивались и реконструировались. Печное отопление заменяли на водопроводное, прокладывали электрическую проводку и устанавливали дополнительные санузлы. Кроме того, с течением времени многие конструктивные элементы домов обветшали под воздействием нагрузок, сырости и грибка. Особенно это касается деревянных, а также смешанных перекрытий с деревянным накатом, которые имеют ограниченный срок эксплуатации.
ПЕРЕКРЫТИЯ
Основной вопрос, который встает у собственников квартиры в старом фонде - это перекрытия. Чаще всего в таких домах они деревянные или смешанные (металлические балки плюс деревянные доски). Из-за возраста дома прочность таких перекрытий может быть недостаточной для стяжки или устройства полов из керамогранита. Поэтому вам потребуется обследование инженера от специализированной организации с допуском в СРО. В Москве такой организацией для домов старого фонда является ГБУ “Экспертный центр”.
ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Перед тем как приступить к работам по перепланировке квартиры в доме с деревянными и смешанными перекрытиями, необходимо получить разрешение автора проекта дома. Следуя установленным правилам, инженеры ГБУ “экспертного центра”, выезжают на объект и проводят техническую экспертизу квартиры. Прежде всего, они оценивают состояние стен, межэтажных и межкомнатных перекрытий на износ, определяют уровень допустимых нагрузок, которые могут появиться в результате дополнительной бетонной стяжки или установки новых дверных проемов. По результатам проверки составляется техническое заключение, в котором прописано, какие работы допустимо производить на объекте, а какие нет. Надо понимать, что техническое заключение - это документ, регламентирующий весь ход предстоящих работ, поэтому им не стоит пренебрегать. В противном случае власти могут наложить штраф на собственника квартиры или заставить его восстановить ее первоначальное состояние.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА КУХНИ
В процессе перестройки квартиры в старом фонде особое внимание стоит уделить перепланировке кухни. Известно, что в домах XIX - начала XX века повсеместно устанавливали газовые плиты, а по закону объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. Кухня обязательно должна иметь стену с дверью или раздвижную перегородку. В отдельных случаях можно заменить газовую плиту на электрическую. Но для этого придется узнать в управляющей компании предельную мощность, которая выделена на квартиру, и достаточна ли она для потребления электроплитой. Если мощности составляют от 3,5 до 5 кВт, то для современной электроплиты с духовкой и грилем этого явно недостаточно. Поэтому потребуется выяснить, готова ли УК совместно с Мосэнергосбытом помочь в ее увеличении до 10 - 15 кВт, а также выделить место под прокладку дополнительного кабеля. Но и это еще не все. После решения вопросов с предельной мощностью электросетей потребуется вызвать службу Мосгаз и узнать, каким образом они могут отключить квартиру от потребления голубого топлива. Если газовый стояк находится не в вашей квартире, а в квартире соседей, необходимо договориться с ними о проведении работ.
КОММУНАЛКИ И САНУЗЛЫ
Еще одна проблема заключается в том, что в советское время в центре Москвы было много коммуналок. Периодически их объединяли или разъединяли, стараясь придать подсобным помещениям вид жилого пространства. Обычно в квартирах такого типа не было предусмотрено полноценного санузла. В лучшем случае отдельно располагался туалет и отдельно помещение с раковиной. А для жилого помещения по новым стандартам нужен душ и ванная для гигиенических процедур. Значит, имеющийся махонький туалет необходимо расширить, или выкроить пространство для нового помещения. Согласно российским СНИПам, расширять "мокрые" комнаты, расположенные по стоякам, за счет жилых других помещений запрещается. Во-первых, потому что внутри проложено много труб и электрики, а, во-вторых, вы рискуете расположить санузел прямо над обеденным столом соседей, что противоречит нормам санитарного надзора. Ровно по этой причине запрещается оборудовать дополнительные санузлы в бывших спальнях и детских, менять местами ванную и кухню. Таким образом, отыскать в бывшей коммуналке, расположенной на промежуточном этаже, кусочек коридора или кладовой бывает проблематично.
ПАМЯТНИКИ АРХИТЕКТУРЫ
В конце XIX - начале XX века в Москве строили дома, которые впоследствии стали настоящими памятниками архитектуры. В этом случае перепланировка квартир обязательно проходит с учетом требований Департамента культурного наследия столицы. Во время создания проекта надо учитывать, что вы не сможете вынести кондиционер на фасад, выходящий на проезжую часть, или установить окна по своему усмотрению. Опытные проектировщики знают, что в домах, находящихся под охраной государства, новые окна должны быть точной копией тех, что устанавливались ранее. Здесь все имеет значение: цвет профиля и форма стеклопакета, внешний вид откосов и подоконников.
ЛУЧШЕ ПО ЗАКОНУ
В заключении отметим, что перепланировка квартир в старом фонде - долгий и трудоемкий процесс. Иногда собственники жилья пытаются пренебречь требованиями властей и сэкономить на согласовании проекта. Однако такая "экономия" может дорого обойтись владельцам квартиры. Ведь в конечном счете суд все равно принудит их привести помещения к первоначальному виду или наложит штраф до пяти млн рублей.
Комментарии (0)