История регистрации жилого дома на уже знакомом читателю замечательном участке, приобретенном по привлекательной цене.
Фото: https://ardexpert.ru/project/26458
Уважаемый читатель уже знаком с непростой историей приобретения земельного участка.
Однако приобретение участка является лишь первым этапом на пути к мечте – спокойной жизни в своем доме. Следующим этапом является проверка участка на возможность строительства, строительство дома и правильное его документальное оформление.
Почему важно проверять возможность строительства дома? Земли в нашей стране имеют множество видов разрешенного использования. Однако, лишь немногие из них подходят для строительства индивидуального жилого дома. Строительство на земельном участке, не предназначенном для такого строительства, влечет только одно последствие – отказ в государственной регистрации дома и снос как самовольной постройки по иску местной администрации. Иногда за этим может последовать денежный штраф за нецелевое использование участка. Проверив участок, его можно покупать, последовав нашим рекомендациям в уже известной читателю статье.
Проверив участок, можно озаботиться поиском подрядчика для осуществления стройки. Всем очевидно, что строительство дома можно доверить только проверенным строителям. Было бы неприятно узнать, что аванс, перечисленный вами на строительство, списан приставами по исполнительному производству, а не потрачен на вашу стройку, или строительная компания неожиданно ушла в банкротство? Чтобы избежать и этих и других рисков, необходимо проверять компанию-строителя перед началом стройки.
После постройки дома его обязательно надо зарегистрировать. Почему правильное документальное оформление дома очень важно? Это исключает риск его сноса по иску соседей, признания дома самовольной постройкой и сноса по иску местной администрации, дает возможность получить налоговый вычет, льготные цены на электричество, подключение газа, уменьшение налогового бремени, возможность регистрации в доме по месту жительства, и как следствие – место в школе и детском саду, медицинское обслуживание по месту жительства, получение почты и пенсии.
Мы начали с проверки земельного участка. Читатель уже знает, что не все виды разрешенного использования подходят для строительства дома и ему не терпится спросить – какие же подходят? Ответ содержится в ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации. Нам подходят земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «ИЖС», что означает – индивидуальное жилищное строительство или аналогичное (иногда встречаются «МЖС» - малоэтажное жилищное строительство и т.п.), и земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для садоводства» или аналогичное, связанное с дачным строительством (иногда встречается «для дачного строительства», «для дачной застройки»). Однако нам строго не подходит вид разрешенного использования «для огородничества» и аналогичные, так как огородничество не предполагает размещения зданий на участке.
После определения вида разрешенного использования необходимо убедиться, что на участке отсутствуют охранные зоны и другие ограничения. Охранная зона – это территория, которая установлена вокруг какого-либо опасного или охраняемого объекта – дороги, водоема, газопровода, линии электропередач, памятника культурного наследия. В таких зонах запрещено или серьезно ограничено строительство.
Охранные зоны можно проверить на сайте муниципалитета, найдя там актуальный ПЗЗ – план землепользования и застройки. Крайне не рекомендуется использовать публичную кадастровую карту, так как сведения в ней не являются официальными и могут не соответствовать действительности. На данном этапе стоит получить ГПЗУ – градостроительный план земельного участка. Он предоставляется бесплатно органом местного самоуправления, в нем будут отражены основные характеристики участка, предельные параметры возможного строительства на участке (без учета пожарных требований, об этом – ниже), охранные зоны и ограничения в использовании участка.
Получить ГПЗУ может только собственник земельного участка бесплатно. Срок предоставления – две недели. Итак, мы получили ГПЗУ, согласно нему на участке возможно строительство жилого дома, следовательно, выбранный нами участок подходит для строительства жилого дома.
Теперь займемся проверкой строительной компании. Основные риски – наличие судебных процессов, в которых строительная компания является ответчиком, и исполнительных производств, где строители являются должниками, банкротство и предбанкротное состояние. Дополнительными признаками риска могут быть недавняя дата регистрации юридического лица, отсутствие оборотов в бухгалтерском балансе. Недавняя регистрация может являться признаком фирмы-однодневки, цель которой – получение авансов и быстрая ликвидация. Отсутствие оборотов в балансе говорит о том, что компания «прячет» деньги от налоговой.
Надо также обратить внимание и на положительные признаки –юридическое лицо существует более трех лет, имеет на балансе основные средства, компания показывает обороты по счетам, имеются сведения о государственных контрактах, отсутствуют активные исполнительные производства и судебные процессы, где компания выступает ответчиком. Все эти признаки говорят о том, что компания работает «в белую», и с ней можно смело работать.
Но как же проверить строительную компанию и не отдать деньги недобросовестным лицам, которые исчезнут вместе с ними? Для начала рекомендуем использовать сервис «Спарк-Интерфакс», в нем есть все необходимые сведения – бухгалтерская отчетность, судебные дела, сведения о банкротстве. О скором банкротстве может также свидетельствовать падение выручки за последние несколько лет.
После того, как мы убедились, что выбранная нами строительная компания соответствует всем предъявляемым нами требованиям, необходимо изучить договор. Важно уделить внимание важным условиям договора, например, срокам строительства, гарантиям и порядку оплаты. Мы отказались от нескольких строительных компаний, соответствовавших нашим требованиям, однако, просившим аванс 20% и более от стоимости строительства.
Итак, мы нашли строительную компанию, убедились в том, что она работает «в белую», убедились, что договор составлен верно.
Теперь самое время завозить строительные материалы и начинать стройку, скажет мой уважаемый читатель? А вот и нет, скажет ему юрист! Для начала строительства нужно получить разрешение на него!
Получение разрешения на строительство строго необходимо для начала строительства дома. Но для чего же оно нужно, когда в нашей стране бесконечно действует «дачная амнистия», позволяющая зарегистрировать право на любой индивидуальный дом, вне зависимости от соблюдения требований закона?
Так, ст. 51.1 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает нас в случае любого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства получать соответствующее разрешение. Оно получается в уведомительном порядке – застройщик (то есть мой уважаемый читатель) сообщает в местную администрацию параметры своего будущего дома, после чего администрация дает заключение – соответствуют параметры дома ограничениям участка, или нет. Если соответствует – можете смело строить свой дом, соблюдая заявленные параметры, и впоследствии проблем не будет.
Но что, если воспользоваться «дачной амнистией», построить дом и только после этого уведомить администрацию об этом? В этом случае, администрация не будет проверять соответствие постройки требованиям к земельному участку, и в случае, если ваш дом попадет в охранную зону, или окажется слишком близко к уже построенным соседским домам, он может быть снесен по иску администрации или соседей за ваш счет. Если он построен в зоне, где не допускается строительство (например, охранная зона водоема, или зона вокруг памятника архитектуры), вы также с высокой степенью вероятности не сможете зарегистрировать недвижимость, и, как следствие, передать дом в залог банку, застраховать его или прописаться в нем, подключить электричество, газ, получить льготные тарифы на коммунальные ресурсы.
Важно учитывать, что администрация не проверяет соблюдение застройщиком пожарных разрывов, установленных «Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности" от 22.07.2008 N 123-ФЗ, и СП 4.13130.2013. Так, например, расстояние между двумя домами самой популярной каркасной технологии или домами из дерева должно быть не менее 15 метров, а с учетом п. 4.10 СП 4.13130.2013, это расстояние для каркасных домов подлежит увеличению на 20%, то есть разрыв должен быть 18 метров и более!
Очевидно, что такой разрыв на участках 6-12 соток соблюсти практически невозможно. Очень удачно, что допустимо принять компенсационные меры (например, использовать негорючий материал обшивки дома), и заключить соглашение с соседями об отступлении от нормативных разрывов. Компенсационные меры позволяют снизить класс пожарной опасности, а соглашение предусмотрено п. 4.13 СП.
Итак, мы согласовали пожарные разрывы, подготовили и подали уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию, как следствие – получили заветное разрешение! С этого момента можно смело начинать стройку.
По окончании стройки нам остается лишь сделать технический план нового дома, и подать уведомление об окончании строительства. Если построенный дом соответствует требованиям, через несколько дней ваше право на него будет зарегистрировано в реестре! Именно с этого момента в силу п. 8.1 ГК РФ, недвижимость начинает существовать в правовом поле, а вы приобретаете на него право собственности.
Только с этого момента, вы можете передать ее в залог банку, застраховать, получить налоговый вычет, защититься от исков администрации или соседей о сносе, в случае изъятия для государственных нужд – получить соответствующую компенсацию, прописаться в ней, получить подключение к коммуникациям, льготные тарифы для жилья, место в детском саду или школе!
Комментарии (0)