В России сегодня нет рыночных инвесторов, готовых вложить в строительство наемных домов средства на 20 и более лет. В проектах на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП) могут принять участие только работодатели, заинтересованные в обеспечении своих сотрудников жильем. В этом уверена президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Своими выводами она поделилась на минувшей неделе в ходе заседания Комиссии по жилищной политике Общественного совета при Минстрое России.
В ходе заседания состоялось обсуждение финансово-экономического обоснования модели создания доступного наемного жилья на принципах ГЧП, в том числе и в рамках концессионных соглашений. Документ был подготовлен Фондом. Надежда Косарева рассказала, что в начале года по инициативе члена Комиссии, генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Константина Цицина было проведено заседание с участием замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина. Там участники представили идеи, как развивать наемное жилье на принципах ГЧП. Эксперты предложили усилить возможности по строительству арендного жилья через механизм концессий, однако по ходу обсуждения стало понятно, что речь может идти не только о концессиях, но о любых принципах ГЧП. Тогда Никита Стасишин поручил сделать конкретные расчеты проекта, а Институт экономики города к концу года их подготовил.
Дешевле, чем в ипотеку
«Когда мы проводили расчеты, исходили из того, что сегодня, когда стоимость кредитных ресурсов составляет около 30%, обеспечить доступность наемного жилья без огромных бюджетных затрат, на которые никто не пойдет, экономически невозможно, – поделилась Надежда Косарева. – Поэтому мы считали модель, исходя из предположения, что макроэкономическая ситуация с 2026 года стабилизируется, а инфляция снизится до таргетируемого показателя в 4%. Мы предполагаем, что и строительство первого такого дома начнется именно в 2026 году».
Сначала в Фонде провели расчеты возможного размера платы в наемном доме коммерческого использования, строительство и эксплуатация которого осуществляется без бюджетной поддержки. Они показали, что доступность такого найма для населения практически не отличается от доступности покупки жилья с ипотекой в 10%, а модель предоставления субсидий на оплату найма гражданам с низкими доходами потребует запредельных расходов бюджета. В результате данную модель пришлось отложить.
Эксперты Фонда считают, что наиболее реалистичными на современном этапе представляются проекты по строительству арендных домов социального использования, где плата за наем не является рыночной, а регулируется, исходя из компенсации текущих затрат эксплуатации и инвестиционных затрат в длительном периоде. Именно такая модель строится на принципах ГЧП.
Основные исходные предпосылки для расчета:
- все квартиры в таких домах предоставляются по договору некоммерческого найма на условиях софинансирования бюджета и частного инвестора;
- программа включает в себя строительство 15 млн кв. м наемного жилья в период 2026-2030 гг.;
- структура финансирования: 10% - собственные средства инвестора, 30% - безвозвратные бюджетные средства (натуральные затраты на инфраструктуру, предоставление земельных участков, средств производства), 60% - проектное финансирование на два года по ставке 15%;
- по завершению строительства собственнику наемного дома предоставляется ипотечный кредит на 20 лет под 10%;
- средняя площадь квартиры составляет 42 кв. м, общая жилая площадь наемного дома - 10 тыс. кв. м
- плата за наем состоит из текущих капитальных затрат, налоговых платежей, она рассчитывается, исходя из необходимости обеспечить окупаемость собственных средств инвестора за 20 лет при ставке дисконтирования на уровне ожидаемой инфляции в 4%.
Говоря о том, кто может быть заинтересован в таких проектах, Надежда Косарева подчеркнула, что государству они будут интересны хотя бы затем, чтобы обеспечить жильем льготные категории граждан и привлекать под свои нужды рабочую силу. Что касается частных инвесторов, эксперт уверена, что их в таких проектах не должна интересовать прибыль.
«Нам представляется, что такими инвесторами могут быть крупные работодатели, которые привлекают сотрудников из других регионов, - заявила она. - Сегодня актуальность этой темы возрастает в силу недостатка трудовых ресурсов при исторически низкой безработице и не самом лучшем демографическом прогнозе. Кроме того, в качестве инвесторов могут выступить университеты, которым нужно обеспечить жильем студентов».
По расчетам экспертов первый наемный дом будет введен в эксплуатацию в 2028 году. В прогнозных ценах платеж за наем такого жилья в месяц тогда составит 30,5 тыс. руб. При этом ежемесячный платеж за равноценное жилье, купленное с применением ипотеки по ставке 10%, выйдет в 67,2 тыс. руб./мес., то есть будет более чем в 2 раза выше.
В Институте экономики города также рассчитали, какой процент населения России сможет воспользоваться результатами программы. Они исключили «верхние» 15%, которые могут безболезненно для себя взять ипотеку и 28% малоимущих граждан, на которых некоммерческий наем распространять бессмысленно, потому что потребуются слишком большие субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.
Целевая группа составляет оставшиеся 57% населения страны, причем большая ее часть (35%) будет способна оплатить такой наем самостоятельно, а 22% (когда плата за услуги и наем составляет более 30% от дохода семьи) потребуют государственных субсидий.
«Мы имеем в виду те же самые субсидии на оплату жилья и услуг ЖКХ, которые зафиксированы в жилищном кодексе, - заявила Надежда Косарева. - Однако если сегодня они начисляются, исходя из ставок оплаты жилья для муниципального жилищного фонда, то мы предлагаем исходить из ставки платы за наем договора некоммерческого найма. А она в 5 раз выше».
По словам руководителя Фонда, для строительства 15 млн кв. м наемного жилья потребуется 1,7 трлн руб. инвестиций. Из них частные вложения составят 422 млрд руб., бюджетные – 470 млрд, кредитные ресурсы – 784 млрд руб. Затраты бюджета на субсидии достигнут 63 млрд руб. Общая потребность бюджетного обеспечения составит 0,5 трлн руб.
«Это на наш взгляд разумная величина, если мы хотим создавать бюджетный жилищный фонд, - резюмировала эксперт. - Расчет будет передан председателю Общественного совета при Минстрое России Серею Степашину с просьбой направить его в министерство, чтобы там документ использовали в дальнейшей работе».
Преемник предыдущего проекта
На заседании Комиссии также обсудили результаты завершающегося в 2024 году национального проекта «Жилье и городская среда» и планы нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни» в части вопросов жилищной политики. Об этом доложил заместитель директора департамента жилищной политики Минстроя России Андрей Гужов.
«Еще не подведены итоги двух последних месяцев, но уже ясно, что мы практически выполнили план на этот год в 90 млн кв. м жилья, - подчеркнул чиновник. – Ввод МКД сейчас составляет 29,5 млн кв. м, ИЖС – 58 млн кв. м. По прогнозам итог этого года по вводу составит 105 млн кв. м, из них МКД – 43,5 млн».
По его словам, за период реализации национального проекта «Жилье и городская среда» 27 млн семей улучшили свои жилищные условия. Если говорить про 2024 год, то этот показатель за 10 мес. составляет 3,3 млн семей. В министерстве уверены, что план на год – 4,2 млн семей – стройкомплекс сможет обеспечить. Объективно и по вводу жилья, и по количеству семей, улучшивших свои жилищные условия, итоговая динамика этого года будет несколько ниже, чем в 2023 году, потому что тот год был рекордный для строительной отрасли.
Андрей Гужов также сообщил, что новый национальный проект будет преемником предыдущего. В ходе его реализации отечественным строителям нужно будет ввести 622 млн кв. м нового жилья. Это позволит обеспечить цель, указанную президентом, по обеспеченности жильем в 33 кв. м на человека и обновить жилищный фонд на 20%.
В состав нацпроекта входит федеральный проект «Жилье», который будет комплексным, так как объединит в себе характеристики нескольких действующих сейчас федеральных проектов. Например, в него войдут мероприятия по расселению аварийного жилья, также по поручению президента будут реализовываться программа поддержки проектов КРТ.
«Раньше механизмов поддержки КРТ из федерального бюджета не было, - отметил замдиректора департамента. – За шесть лет на эти мероприятия будет выделено 120 млрд руб.: 28,1 млрд руб. в первую трехлетку, остальные средства предусмотрены на 2028-2030 гг.».
В рамках программы 37 субъектам РФ предоставят субсидии. В их число войдут десять субъектов, для которых разрабатываются индивидуальные программы развития, а также регионы с низким уровнем бюджетной обеспеченности (менее 0,65). В рамках КРТ средства могут быть направлены на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, объектов водоснабжения и водоотведения, технологическое присоединение.
В рамках нового федерального проекта также предусмотрено продолжение работы программы «Стимул», но только на 2027-2028 гг. Новые правила пока дорабатываются, планируется завершить эту работу в следующем году, и распределить денежные средства между субъектами. Также в федеральном проекте разработан ряд мероприятий, направленных на поддержку ИЖС.
«Паспорт федерального проекта уже подготовлен, мы согласовали с регионами и комиссиями Госсовета почти все целевые значения на шесть лет, - резюмировал Андрей Гужов. – Есть замечания, которые нужно доработать, но в целом мы готовы к реализации нового федерального проекта «Жилье» в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни».
Евгений Горчаков
Комментарии (0)