Каковы перспективы строительного комплекса России? Как рынок ответит на новые вызовы и сможет ли реализовать задачи, поставленные в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ России до 2030 года? На эти и другие вопросы ответил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков в рамках пресс-завтрака «Пятилетка больших перемен» с ведущими средствами массовой информации.
Градостроительный потенциал
«Состояние отрасли противоречиво и разновекторно, но панических настроений нет», – с такой оценки строительного рынка на современном этапе начал Антон Глушков. Он затронул широкий спектр вопросов, и первый – рост градостроительного потенциала. Жилищное строительство в стране остается основным элементом роста экономики. По данным на октябрь 2024 года в стройку в общей сложности были вовлечены 465,3 млн кв. м, что на +11,1% больше, чем годом ранее. Это стало результатом последних лет, когда рентабельность позволяла вкладывать денежные средства в новые проекты. Сейчас девелоперы не торопятся с выводом объектов на рынок, и это может стать настораживающей тенденцией, учитывая, что до 2030 года градостроительный потенциал страны должен достичь 1 млрд кв. м.
Основным ресурсом роста объемов жилья должен стать механизм комплексного развития территорий. В конце ноября 2024 года в стране велась реализация 1 328 проектов КРТ. В результате уже заключенных договоров в городах должны появиться 640 объектов социальной инфраструктуры. Стоит отметить, что эта социальная нагрузка на бизнес рассчитывалась в моделях 2022 года. Однако с учетом меняющихся экономических условий сегодня уже ясно, что ряд застройщиков не могут выполнить взятые на себя обязательства в полном объеме и в заявленные сроки. В этой связи одной из неденежных мер поддержки для бизнеса, которую предлагает НОСТРОЙ – это перенос или рассрочка обязательств по договорам КРТ на пару лет по уже заключенным договорам.
Позитивным моментом в 2024 году стала специальная программа, администрируемая Минстроем РФ, в части выделения субсидий на реализацию проектов КРТ регионам с низкой бюджетной обеспеченностью. Всего их 37, в том числе – 4 новых субъекта РФ. Напомним, помощь предоставляется в заявительном порядке при условии софинансирования реализации проекта КРТ со стороны самого региона. Также прошлый год продолжалось сокращение инвестиционно-строительного цикла. Количество согласований сократилось с 26 до 21, материалов – с 64 до 43, документов – с 838 до 515, сведений – с 61 до 28. А цель заявлена – до 2027 года сократить число действий до 350, а срок – на 300 дней (до 1000 дней). Сокращение инвестиционно-строительного цикла также становится своеобразной мерой поддержки. Ведь почти год времени, который можно будет экономить, при ставке 17-18% годовых это даст экономию себестоимости в 15-17 тыс. руб. с одного квадратного метра.
Темпы ввода жилья в эксплуатацию
В 2024 году в России было введено в эксплуатацию 107,8 млн кв. м жилья, из которых 45,5 млн кв. м – это МКД, а 62,3 млн кв. м – ИЖС. «Из-за дороговизны банковского финансирования ИЖС станет своеобразной палочкой-выручалочкой жилищного строительства как в объемах, так и загрузке строительного комплекса в ближайшие годы», – прокомментировал Антон Глушков. Ежемесячно в стране продаются 2 млн кв. жилья в сегменте МКД, однако срок экспозиции при этом достигает 57 месяцев, то есть без малого 6 лет (при сроке строительства чуть больше двух лет). При низкой ставке такую модель продаж можно было себе позволить, но не сейчас. Обслуживание кредитной нагрузки становится краеугольным камнем в существующих условиях. «В настоящее время распроданность объектов составляет 31%, готовность – 41%. По итогам текущего 2025 года большая часть застройщиков сможет справиться с банковской нагрузкой. Однако эта нагрузка значительно возрастет в 2026-2027 годах, что приведет к удорожанию себестоимости жилья минимум на 15-20%», – предупредил он.
Согласно прогнозам НОСТРОЙ, текущий, 2025 год станет рекордным по вводу нового жилья, а затем начнется ежегодный спад. Так, в 2026 году ожидается 106 млн кв. м, в 2027-м – 102 млн. кв. м, а к 2030-му – 90 млн кв. м. Это рациональный, оптимистичный сценарий, уточнил Антон Глушков, подчеркнув, что этот расчет сделан исключительно на реальных цифрах и фактах, и он подтверждается статистикой и теми объемами продаж, которые есть на сегодня. Вся надежда возлагается на ИЖС, объём которого к 2030 году прогнозируется на уровне 50 млн кв. м. Это существенная цифра с учетом того, что этот сегмент развивается без мер поддержки со стороны государства.
Учитывая этот аспект, НОСТРОЙ предлагает еще одну меру поддержки – возможность кредитования физических лиц для приобретения земельных участков под ИЖС. Другой мерой может стать льготная газификация; она необходима, поскольку более половины всех площадок, которые в России используются под ИЖС, не имеют магистрального газа. В свою очередь, бизнес не может не реагировать на запросы потребителя и постепенно осваивает новый для себя сегмент индустриального домостроительства для целей ИЖС и предпринимает попытки диверсифицировать свои производства.
Развитие ипотечного кредитования
Ипотека стала одной из значимых мер поддержки отрасли в 2024 году как в денежном выражении, так и процентном соотношении, поэтому вопрос льготного ипотечного кредитования по-прежнему очень актуален. В настоящее время в Правительстве РФ обсуждается возможность модификации семейной ипотеки для того, чтобы стимулировать рождаемость в стране – это стало бы этим хорошим подспорьем на первичном рынке, уверен Антон Глушков. В 2024 году объем выданных ипотечных кредитов достиг 4,88 трлн руб., количество – 1,3 млн. Доля льготной ипотеки за III кв. 2024 в объеме выдач составила 68% (это 47% в количестве выдач). Объем выданных ипотечных кредитов на строительство ИЖС и приобретение готовых домов в III кв. 2024 года составил 866 млрд руб. Интересно, что доля семейной ипотеки по госпрограммам за указанный срок достигала 71%, льготной – 16%.
Семейная ипотека в регионах становится основным продуктом, за счет чего выживает большая часть региональных застройщиков. В связи в этим НОСТРОЙ выступает с инициативой (которую поддерживает Минстрой России) увеличения суммы налогового вычета. «Налоговый вычет на приобретение квартир сейчас составляет 2 млн рублей. Программы льготной ипотеки в регионах рассчитаны на 6 млн рублей. Считаю, что поднятие этой величины и приведение к тем же 6 млн рублей было бы совершенно своевременным», – подчеркнул он, пусть даже эта мера будет носить временный характер.
Антон Глушков отметил, что в случае принятия такого решения этот шаг не потребует прямых затрат бюджетных средств, но мог бы стать хорошей мерой поддержки стройкомплекса. Глава Нацобъединения также напомнил поручение Президента РФ довести ипотечный портфель с текущих 11% ВВП до 15% ВВП. Для этого примерный объем выдаваемых ипотечных кредитов должен достигать 4,7 трлн руб.
Цены на строительные материалы
В настоящее время среднерыночная стоимость жилья в России составляет 108,7 тыс. руб. за кв. м. В то же время утвержденный показатель – 85,9 тыс. руб. за кв. м. Согласно результатам проведенного НОСТРОЙ анализа, в 13 российских регионах отклонение в большую сторону цены квадратного метра от факта находится в интервале от 20 до 40%, в шести регионах на 40% и более. К примеру, в Москве эта разница составляет 2,5 раза, в Кабардино-Балкария – 61,9%, Карачаево-Черкесии 64,82%. «В каждом регионе своя ситуация. При этом многие субъекты надеются на то, что ограничение рынка сбыта заставит застройщиков опуститься в цене и продавать жилье по программам ниже существующего уровня, – прокомментировал глава НОСТРОЙ. – Но, к сожалению, большая часть застройщиков при всем желании не сможет на это пойти, так как они по рукам и ногам связаны банковским кредитованием».
Пересмотр нормативов потребления энергоресурсов
Одним из основных резервов снижения себестоимости строительства жилья (без дополнительных средств бюджета) мог бы стать пересмотр нормативов потребления энергоресурсов. Эксперты НОСТРОЙ проанализировали объем мощностей, которые по нормативам оплачивает застройщик в момент технологического присоединения МКД к инженерным сетям и пришли к выводу, что в ряде регионов избыточные мощности по электроснабжению составляют 19%, по теплоснабжению – 23%, водоснабжению – 11,5%. Это существенная величина потерь, которые несут ресурсоснабжающие организации и, соответственно, основные резервы экономии в части ЖКХ. «По самым скромным подсчетам, изменение в указанных параметрах дает экономию прямых затрат в момент платы за технологическое присоединение минимум 2 тыс. руб. на один кв. м», – отметил Антон Глушков. «Это предложение вполне реально реализовать. Сейчас, когда по всем видам ресурсам используются приборы учета, всем участникам процесса это будет выгодно – потребителям, застройщикам, организациям коммунальной сферы», – уточнил спикер.
Развитие технологий индустриального строительства
Развитие механизма КРТ подогревает интерес отрасли к типовому проектированию и технологиям индустриального строительства. Подобная практика широко применялась во времена Советского Союза, когда объекты соцкультбыта возводились по типовым проектам. Сейчас тот же подход используется в Китае, где при проектировании социальных объектов есть норматив, предусматривающий применение строительных материалов индустриального производства в размере не менее 40%. В России в настоящее время лишь 6% объектов соцкультбыта строятся по технологии индустриального строительства. Между тем именно такой подход обеспечивает экономический эффект за счет повышения качества, сокращения сроков строительства и уменьшения непредвиденных затрат.
Уже есть статистика, которая подтверждается лидером жилищного строительства – городом Москвой, которая устанавливает нормативы и требует от заказчиков использовать документацию повторного применения для индустриального строительства. И на строящихся московских объектах весьма ощутимы экономические эффекты. Так, срок строительства детского сада из ЖБИ составляет 14 месяцев, стоимость – 277 млн руб., в то же время модульный детский сад на 300 мест можно возвести за три месяца, и при этом экономия на одной только заработной плате достигает 20% и более.
В итоге затраты на одно место в ДОУ во втором случае снижаются в 2 раза. «В настоящее время в разной стадии готовности находятся более 600 объектов социального назначения – школ и детских садов, – уточняет глава НОСТРОЙ. – Когда девелопер ищет партнера для проектирования, то хочет максимально точно просчитать свои затраты, что можно сделать только по объекту, который уже реализован».
Закупочная деятельность в строительстве
Своеобразным и довольно точным индикатором состояния строительной отрасли является закупочная деятельность. В 2024 году всего конкурентных закупок было зафиксировано 9 923, из них в отрасли строительства – 4267, что составляет 43%. При этом две трети закупок в строительстве были признаны несостоявшимися, а половина (в сумме) – это контракты, которые заключаются с единственным поставщиком. Несмотря на падение спроса на первичном рынке госконтракты не вызывают повышенного интереса со стороны застройщиков, отмечает эксперт. Основными причинами он называет необъективную цену контракта, сжатые сроки реализации проектов, а также недостаточно высокое качество проектной документации.
Еще одна причина – непрофессиональный заказчик, когда почти половина объектов соцкультбыта возводятся госзаказчиками в лице директоров школ или поликлиник. Согласно другому исследованию НОСТРОЙ, в 60% объектов, которые строятся по госпрограммам, нарушаются сроки строительства не по вине подрядчика, а по вине заказчика. Также подрядчиков отпугивают чрезмерные меры контроля со стороны регулятора, которые нередко доходят до уголовных дел.
Капитальный ремонт общего имущества МКД
Продолжая тему торгов, Антон Глушков привел статистику РТС-Тендер, согласно которой 84,5% торгов по капитальному ремонту МКД в 2024 году были признаны несостоявшимися (была подана 0 или 1 заявка), 53,6% – это торги, где было подано ноль заявок. Таким образом, уровень интереса у участников рынка к этому сегменту очень невысок. Причина прежняя – необъективность ценообразования, непрозрачность формирования лотов, длительный срок оплаты. Есть случаи, когда дата платежа даже в таких низкомаржинальных контрактах составляет три года с момента выполнения работ.
В настоящее время по регионам средний тариф на капитальный ремонт общего имущества МКД составляет 12,78 руб. за один кв. м, что два раза ниже относительно необходимого, считают в НОСТРОЙ. Но даже до этого уровня большинство регионов не дотягивает, поскольку плата за капремонт является довольно социально острой проблемой, и власти не хотят обострять ситуацию (напомним, капремонт сейчас – сугубо региональная ответственность). Как результат – низкое качество произведенных работ, жалобы от населения, большое количество повреждений частного и общедомового имущества в результате производства ремонтных работ. К тому же, зачастую договоры заключаются с организациями, которые не являются членами СРО со всеми вытекающими отсюда последствиями.
«Должен быть единый подход, – уверен президент Нацобъединения. – Федерализация законодательства в области капремонта – это единственное спасение, потому что нынешняя концепция себя дискредитировала. Разговоры о специфике каждого субъекта Российской Федерации считаю заблуждением: ничего особенного в капремонте не существует». Напомним: общая площадь МКД в стране по годовой программе на 2024 году равнялась 182,4 млн кв. м.
Проблемы ценообразования в строительстве
Эксперты НОСТРОЙ констатируют несоответствие цен во ФГИС ЦС и рыночных цен. К примеру, цена листовой стали в Приморском крае в системе указана на уровне 100,1 тыс. руб. за тонну, тогда как по факту – 109,7 тыс. руб. В Санкт-Петербурге, соответственно, 85,5 тыс. руб. за тонну и 99,7 тыс. руб. В результате если взять, к примеру, строительство среднестатистического ФОКа, то недополучение денежных средств строительной компанией только на разнице в цене на металл на старте торгов составляет 2%. Основная проблема в том, что сегодня не существует никаких методов стимулирования поставщиков по наполнению данными ФГИС ЦС.
«Есть ответственность субъекта, но бизнес сложно обязать, не имея хотя бы административного регулирования. Мы считаем, методами воздействия может стать возможность использования тех или иных ресурсов в бюджетном строительстве только в случае, если информация о них размещена в системе», – выразил позицию НОСТРОЙ Антон Глушков. Пока же ресурсы, которые не представлены в ФГИС ЦС, по-прежнему существуют в структуре базисно-индексного ценообразования и экстраполируются по ресурсно-технологическим моделям.
По данным на III квартал 2024 года, наполнение ФГИС ЦС по количеству юридических лиц и ИП, разместивших во ФГИС ЦС ценовые показатели в Центральном федеральном округе составляет 41,8%, а по количеству позиций сводной номенклатуры ценообразующих строительных ресурсов – 9,9%. Те же показатели в Северо-Западном федеральному округе, соответственно: 44,2% и 7,5%. В ЮФО – 31,3% и 8,1%; СКФО – 25,2% и 4,4%; ПФО – 48,3% и 12,7%; УФО – 42,8% и 9,4%; СФО – 49,3% и 16,5%; ДФО – 36,0% и 11,1%.
Инфляция в строительстве
По версии профессионального сообщества, с 2022 года процент роста цен по ряду материалов, к примеру на арматуру, битум, кирпич, оказался ниже официальной инфляции из-за того, что на них был очень сильный рост в 2021 году. В то же время цены на остальные материалы перегнали инфляцию. Рост ежеквартальных индексов за 2022-2024 годы (средний по РФ) по заработной плате составил 83,3%, по материалам – 50,3%, машинам и механизмам – 60,1%. Специалисты НОСТРОЙ рассчитали, как разница в стоимости строительных материалов может влиять на проект в целом на примере строительства детского сада на 100 мест в Республике Бурятия (278 млн руб.).
Выяснилось, что с учетом наполнения ФГИС ЦС и стоимости стройматериалов в регионе недофинансирование составляет 10%. То есть 27 млн руб. подрядчик заведомо уже недополучит, если выиграет этот конкурс по начальной максимальной цене контракта без падения. При этом средняя рентабельность ресурсно-технологических моделей подобного рода объектов не превышает 6%.
В действующей системе ценообразования цены в строительстве ежегодно пересчитываются в размерах установленного Минэкономразвития дефлятора. Но если при этом реальная инфляция окажется выше, то цены пересчету не подлежат – это риски подрядчиков. На 2024 год официальная прогнозная величина инфляции составляла 5,3%, а по факту – 9,1%. На 2025 год официальный индекс-дефлятор прогнозировался осенью 2023 года в раземере 104,8%, а уже год спустя, осенью 2024 года прогноз стал 107,8%. А ведь показатель прогнозной инфляции участвует в расчете начальной (максимальной) цены контракта.
Таким образом, объем недофинансирования по контрактам, заключенным в 2023-2024 годах, со сроком реализации более 1 года достигает 198 млрд руб. «Это та сумма, которую отрасль недополучит по бюджетным объектам в результате несовершенства нормированного законодательства», – поясняет Антон Глушков.
Строительный контроль
Качество строительного контроля на объектах госзаказа вызывает ряд справедливых замечаний со стороны профессионального сообщества. По данным Ростехнадзора, в 46% обрушения на объектах капитального строительства происходят по причине некачественного выполнения тех или иных работ. При этом 60% контрактов отклоняются от графика освоения денег и находятся в зоне риска. Как говорилось выше, иногда заказчиками выступают не профессиональные управленцы, а директора школ. Но без знания нюансов законодательства и контроля качества производства работ результатом такого выбора становится не новая школа или детсад, а уголовное дело.
«Высокое производство работ без качества самих строительных материалов невозможно. В то же время требовать от субъектов малого предпринимательства повышать входной контроль качества – достаточно сложно. На помощь приходит Национальный Реестр добросовестных производителей и поставщиков НОСТРОЙ – инструмент, который подтверждает качество материалов на стадии лабораторного контроля», – напомнил глава объединения.
Национальный реестр специалистов в области ценообразования в строительстве
Гарантией безопасности для заказчика и подрядчика при реализации госконтрактов в сфере строительства является качество подготовки и анализ сметной документации. При этом специальности «сметчик» в России до сих пор не существует, а уровень подготовки по сметному делу на специальности «инженер-строитель» оставляет желать лучшего. Поэтому НОСТРОЙ выступил с инициативой формирования Национального реестра специалистов в области ценообразования в строительстве. Его основная цель – подтверждение уровня профессиональной квалификации специалистов в области стоимостного инжиниринга в строительстве.
Реестр будет полезен, в первую очередь, работодателю, поскольку самостоятельно оценить квалификацию сметчика бывает невозможно. Пока участие в реестре является добровольным. На сегодня он содержит сведения о 347 специалистах – все они прошли отбор в рамках Первого Петербургского конгресса сметчиков, ответив на теоретические вопросы и решив практические задачи, разработанные экспертами-практиками. В этом году НОСТРОЙ продолжает работу со сметчиками и в мае проведет в Санкт-Петербурге второй конгресс.
Промышленность строительных материалов
Эксперты рынка констатируют большой резерв строительных мощностей в России, однако также говорят о неравномерности распределения производств на территории страны. Так, к примеру, ощущается дефицит мощностей по производству щебня и кирпича, и в то же время профицит производства кровельных материалов, пластиковых труб. Такой перекос НОСТРОЙ предлагает нивелировать с помощью новых технологий – цифровой платформы, которая работает по типу Яндекс-такси. С ее помощью любой потребитель может быстро сделать оферту, и на этот заказ приходят сразу несколько предложений, из которых можно выбрать самое выгодное.
Борьба с фальсификатом
Одной из важных задач строительного комплекса страны является исключение с рынка фальсифицированной строительной продукции (то есть не соответствующей ГОСТам, установленным в части этой продукции). Согласно данным отраслевых ассоциаций, в розничных сетях регионов не соответствует нормам 45% кабельной продукции, 32% сухих смесей, 25% цемента, 20% полимерных труб, 15% радиаторов. В то же время Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ России до 2030 года предусматривает снижение доли фальсификата на рынке стройматериалов на 50% к 2030 году, и на 80% к 2035 году. Одним из механизмов решения этой проблемы стало введение системы лабораторного контроля и уникальной цифровой маркировки строительных материалов и изделий, а также присвоение такой продукции Знака качества НОСТРОЙ, напомнил выступающий.
Импортозамещение
Также Стратегией предусматривается снижение доли импортных стройматериалов на российских стройках. НОСТРОЙ констатирует, что начиная с 2024 года в части импортозамещения идет коллаборация отечественных производителей с иностранными, но уже к 2030 году должен быть обеспечен технологический суверенитет страны. «Отрасль испытывает большой дефицит технологий, однако обойтись без носителя технологий, инвестора и создания совместных предприятий невозможно, – прокомментировал президент НОСТРОЙ. – Освоить производство импортной продукции, которой у нас не было, мы не сможем без помощи партнеров».
Основной акцент сейчас сделан на Китай. В пример спикер привел коллаборацию в части производства автокранов грузоподъемностью 35 тонн. «Нам остается надеяться, что это совместные предприятия будут работать на взаимовыгодных условиях», – добавил он. Также спикер напомнил о Каталоге импортозамещения НОСТРОЙ – единственном официальном отраслевом инструменте подбора аналогов строительных ресурсов. На сегодня он эффективно работает, пользуется популярностью у застройщиков и пополняется новыми позициями – сейчас их 4 300.
Трудовые ресурсы
Вопрос дефицита рабочей силы в строительной отрасли России по-прежнему актуален, хотя острота проблемы снизилась. Согласно официальной статистике, в настоящее время число трудовых мигрантов составляет 7,7 млн человек, причем 4,5 млн въехали в страну в 2023 году. К настоящему времени удалось настроить «целевой принцип» договора со странами-донорами. Сегодня в структуре иностранной рабочей силы доминирует Узбекистан, также удалось найти юридические формы привлечения северокорейских рабочих. НОСТРОЙ подготовил ряд изменений в миграционное законодательство, реализация которых помогла бы выровнять рынок кадров за счет иностранной рабочей силы.
Среди предложений – организованный набор рабочих и специалистов, привязка к конкретному работодателю, вынесение подготовительных процедур в страну исхода, альтернативные формы привлечения для визовых мигрантов. Кстати, следствием дефицита кадров и дороговизны сотрудников стало то, что работодатели начали думать о повышении производительности труда. Она достигается за счет более современных технологий организации производства, снижения непроизводственных затрат, уменьшения ручного труда, повышения автоматизации и т.д.
Система оценки опыта и деловой репутации
Логичным продолжением темы качества трудовых кадров стало появление автоматизированной информационной системы оценки опыта и деловой репутации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительстве. Это – результат комплексной работы НОСТРОЙ по формированию профессионального и прозрачного рынка строительных услуг, повышению качества и безопасности объектов капстроительства, а также гарантий заказчику своевременного исполнения контракта, отметил Антон Глушков. Нацобъединение обладает большим массивом данных о членах СРО, поскольку является оператором Единого реестра сведений о членах СРО и их обязательств и Национального реестра специалистов в области строительства.
Эти платформы стали основой разработанного НОСТРОЙ механизма оценки опыта и деловой репутации подрядных организаций. Система реализована в виде веб-приложения, не требующего установки дополнительного программного обеспечения. Она доступна в режиме 24/7, обеспечивая надежность и оперативный доступ к актуальной информации. Участие в системе бесплатное для всех участников.
Цифровые решения для сокращения затрат и барьеров в строительстве
В настоящее время для задач строительного комплекса страны функционируют множество цифровых сервисов, но при этом нет агрегатора. Роль по созданию такой единой платформы взял на себя НОСТРОЙ, который разработал и запустил платформу «Цифровое строительство». Она объединяет всех участников строительного рынка в сфере госзаказа и предлагает сервисы для бизнеса, которые обеспечивают прозрачный документооборот, снижают административные барьеры и финансовую нагрузку на подрядчиков.
Это удобная и гибкая платформа для принятия оперативных управленческих решений: для всех участников отрасли предусмотрены личные кабинеты, электронный документооборот осуществляется с привязкой к ОКС и контрактам, интеграция по API позволяет обмениваться данными с ресурсами НОСТРОЙ в машиночитаемом формате. В настоящее время продолжается наполнение этой платформы.
Благодаря своим цифровым ресурсам НОСТРОЙ стал аккумулятором огромного количества уникальной информации – центром «цифровой вселенной строительной отрасли» и готов использовать ее для целей развития отрасли и экономики в целом, завершил свою пресс-конференцию президент НОСТРОЙ.
Комментарии (0)