Объемы выдачи ипотеки падают. Если в первом полугодии 2024 года доля продаж с ее использованием составляла в среднем 90%, то по итогам января 2025 года данный показатель упал до 60%. Из-за сложной финансовой ситуации застройщики не спешат выводить на рынок новые проекты, что может в дальнейшем спровоцировать новый рост цен на недвижимость. Как в текущих условиях сбалансировать рынок? Об этом рассуждали на минувшей неделе участники XI Российского ипотечного конгресса.
Ставки останутся двузначными еще на два года
Прежде чем приступить к обсуждению основного вопроса: что делать с ипотекой, собравшиеся выслушали управляющего директора по макроэкономическому анализу и прогнозированию рейтингового агентства «Эксперт РА» Антона Табаха, который рассказал, каким с точки зрения макроэкономической ситуации был 2024 год и поделился прогнозами на текущий. По его словам, главный тренд прошедшего года – жесткие кредитно-денежные условия (КДУ). Год был похож на большой психологический эксперимент, который как бы ставил перед собой задачу выяснить, насколько регулятор способен противостоять внешним рыночным и нерыночным условиям.
Интересно сравнить ожидания аналитического сообщества начала 2024 года с тем, что вышло в итоге. Экономика, например, выросла в стране существенно выше, чем ожидалось (3,9% против 2,1%), инфляция выстрелила за пределы всех ожиданий и прогнозов (9,6% против 5,2%). Ключевую ставку поднимали несколько раз (до 21% против 13,5%), а главной сенсацией стало решение ЦБ не поднимать ее в декабре. Дефицит бюджета несколько вырос, но не настолько, как рассчитывали в начале года. Безработица оставалась на рекордно низких уровнях и продолжает снижаться.
По мнению эксперта, бюджет в 2025 году будет не столь щедрым, как ожидалось, потому что рост расходов компенсируется ростом налогообложения. И бизнесу, и гражданам с высокими доходами сказано, что надо делиться. В целом, он будет достаточно жестким, особенно в расходах на неприоритетные цели, и инфляционным (+ 1-1,5% к индексу инфляции) из-за индексации тарифов, пенсий и пособий и утильсбора. А, поскольку, в экономике наблюдается замедление, скорее всего, это скажется на бюджетных поступлениях во втором полугодии.
«Период высоких ставок и суровых КДУ продлится значительно дольше, чем предполагалось ранее, - прогнозирует Антон Табах. - В ближайшие два-три года регулятор будет и дальше проводить жесткую кредитно-денежную политику, а двузначными ставки будут оставаться вплоть до средины 2026 года. Скорее всего, и запретительно дорогая ипотека сохранится еще полтора-два года».
По мнению эксперта, перед ЦБ сейчас стоит выбор из двух вариантов дальнейших действий. Первый – признать, что с точки зрения обуздания инфляции сделано достаточно, и надо дать возможность проявиться эффектам в течение полугодия – девяти месяцев. Тогда инфляция пойдет на спад, и мы увидим снижение ставки в III квартале до 18-19%. Однако уверенности в этом нет, так как некоего перелома в ситуации ждали уже раза три, но тщетно. Второй вариант – признать, что гидра инфляции не усмирена, сделать еще 1-2 повышения в феврале-марте до 23-24%, а в конце года снизить до 21%.
Объемы выдачи ипотеки упали почти на 40%
«В конце 2023 года мы прогнозировали, что ипотека в 2024 году упадет на 33%, на самом деле снижение составило на 38%, но, с другой стороны, мы получили цифру по сумме выдачи в 4,9 трлн руб., а это выше, чем показатель 2022 года, – поделился своими выводами, рассуждая о судьбе ипотеки, коммерческий директор Т-банка Денис Ковалев. – У ипотеки в 2023 году был аномальный рост, а в 2024 году на нее влияло много факторов, которые уменьшали выдачу. При этом мы отмечаем стабильный рост ипотечного портфеля».
Эксперт по финансовым вопросам развития ипотеки и строительства Олег Коркин показатель по наполнению ипотечного портфеля вообще назвал рекордным: в 2024 году он достиг 20,1 млрд руб. и вырос с 2014 года почти в 7 раз. Но в целом минувший год эксперт видит годом перемен и вызовов. Первое полугодие было закончено на мажорной ноте с высокими результатами по объему выдачи ипотеки, а во втором показатели значительно снизились.
«В прошлом году мы наблюдали снижение в количестве выданных кредитов на 36% к 2023 году: выдано 1,3 млн кредитов, средний чек составил 3,75 млн руб., - рассказал он. – Но по сравнению с 2014 годом средний чек вырос более чем в 2 раза. В объеме выданных кредитов рост составил 322%, а в количестве – 86,5%».
По словам Дениса Ковалева, госпрограммы в структуре выдачи занимали больше 70% (в ипотечном портфеле доля госпрограмм составила 46%) и изменения в них оказали на ипотеку самое большое влияние. Рефинансирования в течение года фактически не было (0,3%), доля ИЖС составила 12%. В портфеле розничных кредитов ипотека заняла 54%.
«Просрочка платежей на девяносто и более дней увеличилась от 0,6% до 0,8%. Здесь у нас опасений нет, потому что по большей части она покрыта резервами банков и залогами квартир, – поделился представитель Т-банка. – Кроме того, ипотека становится более качественной, потому что благодаря действиям регулятора, доля клиентов с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 80% значительно снизилась по сравнению с 2023 годом».
Эксперт считает, что пока сложно оценить введение с 1 января ипотечного стандарта, так как часть требований начнет оказывать влияние на рынок только со второго полугодия. При этом Денис Ковалев предположил, что ситуация сбалансируется: если вводятся новые ограничения, появятся послабления в макропруденциальных надбавках, которые перестанут быть заградительными.
«Если говорить о цифрах, мы прогнозируем дальнейшее снижение выдачи ипотеки на 30%. Факторов, которые бы поддерживали оптимистическую точку зрения, просто нет, – подчеркнул он. – С другой стороны, потребность в улучшении жилищных условий никуда не делась, как только ДКУ выровняются, вернется и отложенный спрос. Надо просто подождать».
Рынку угрожает пузырь рассрочек?
Точкой зрения застройщиков на ситуацию поделился директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов. По его словам, до 1 июля 2024 года доля продаж квартира с помощью ипотеки в среднем составила 90%, а после того, как из трех крупных программ с господдержкой (льготная, семейная и IT) осталась фактически одна – семейная, эта доля начала падать.
Как и в 2022 году, застройщики переориентировались на рассрочки, стали разрабатывать собственные программы, снижать первоначальный взнос с 20 до 10%, а некоторые даже до нуля. Сроки рассрочек увеличились в среднем от 2 до 5 лет, в некоторых случаях до 7 лет. Если раньше рассрочка занимала 5-10% продаж, то сейчас выросла до 15-30%. В целом по итогам прошлого года доля ипотеки в продажах составила в среднем 80%, рассрочки увеличилась с 15 до 20%, а 100-процентной оплаты с 3 до 5%. Если говорить про результаты января этого года, то доля продаж по ипотеке составила 60%, рассрочка – 30%, остальное продается за стопроцентную оплату.
По мнению эксперта, ситуация на рынке при этом далека от идеальной. Застройщики за последние годы «накопили жирок», они могут рассчитывать на средства, находящиеся на счетах эскроу, у них приемлемые ставки по проектному финансированию. Если не выводить на рынок новые проекты, строители могут довольно комфортно себя чувствовать. Однако при этом не понятно, что станет с ценами на недвижимость, когда ключевая ставка снизится. Не будем ли мы свидетелями очередного всплеска из-за недостатка предложения? Еще одна угроза, по мнению эксперта, - чрезмерное увлечение рассрочками.
«Если раньше мы говорили про ипотечный пузырь, то теперь формируется пузырь рассрочки. Например, у некоторых питерских застройщиков доля таких продаж уже составляет 60% и даже 80%, – рассказал Рустам Азизов, – Но рассрочки становятся более растянутыми по времени, застройщики не страхуют клиентов, как это делают банки, у них нет как у банков резервов. Наконец, большинство клиентов, которые берут рассрочку, ориентируются на то, что потом перейдут в ипотеку. Да, есть прогнозы, что в 2026-2027 гг. ставка ЦБ снизится до адекватных значений. Но что будет, если этого не произойдет?»
По мнению застройщика, необходимо стабилизировать рынок с помощью специальных программ, новой субсидируемой ипотеки по 12-14% для отельных категорий (например, для молодых специалистов, бюджетников или участников СВО). При этом у застройщика остаются механизмы субсидирования ставки, которые позволят снизить ее до приемлемых для клиента значений. Это помогло бы стабилизировать рынок, снизить объемы рассрочки, увеличив долю ипотеки, потому что этот механизм понятнее и застройщикам, и потребителям.
Американская ипотека загоняет рынок в кризис
Кардинально противоположное мнение высказала руководитель Ипотечного бюро (Уфа) Камила Фазлыева. Она считает, что само появление на рынке субсидированной ипотеки сигнализировало, что ситуация с доступностью жилья для населения стала тупиковой.
«Увеличение объемов строительства не приводит к доступности жилья, наоборот она в последние годы падает. И дело даже не в номинальной стоимости недвижимости, а в соотношении стоимости к доходам населения, – заявила эксперт, – Последние десять лет эта разница растет. Само появление льготной ипотеки было сигналом к тому, что население не может самостоятельно приобретать жилье. Плюс она разогнала цены, и сегодня без государственного субсидирования людям приобрести жилье практически нереально».
Камила Фазлыева уверена, что система обеспечения доступности жилья требует реформирования. Чтобы она была устойчивой, на рынке должно присутствовать несколько финансовых инструментов, а не одна классическая ипотека по американской модели. Если происходит кризис одного инструмента, как это наблюдается сейчас, другие будут поддерживать жилищную сферу.
Какие инструменты можно развивать? Во-первых, это рынок аренды, который сегодня в России существует в серой зоне. Постепенно он обеляется, в данную сферу входят крупные игроки. Эксперт считает, что успешной может быть модель аренды с правом выкупа, которая уже реализована в России. Например, в схеме ЖНК «Жилищные традиции Татарстана» крупный застройщик, совместно с банком и гражданами создают своего рода кооператив и выкупают квартиры по рыночной стоимости в порядке очереди каждому пайщику. Тот, кто получил жилье, продолжает выплачивать взносы, которые индексируются по мере изменения стоимости недвижимости.
«Главное здесь – принципиально иная философия. Это партнерские финансы, выгода и риски здесь делятся на троих участников – гражданина, застройщика и банк, - подчеркнула Камила Фазлыева. - В американской же ипотеке выгоду получает, прежде всего, банк, а риски несет гражданин».
Еще одним инструментом может стать накопительно-ипотечная система – Стройсберкассы, действующие в Германии и Франции. Их пытались внедрить и у нас, но законопроект не пошел, потому что он был калькой с немецкого закона. Во Франции же подобная модель адаптирована под существующие условия. Кстати, нечто похожее на французский вариант реализовано в программе «Жилстройсбережения», функционирующей с 2014 года в Башкортостане. Система позволяет гражданину накапливать на первоначальный взнос в течение 3-6 лет, а после человек получает кредит по сниженной ставке за счет субсидирования из регионального бюджета.
«Рано или поздно мы к этим механизмам придем, причем, чем позднее, тем в более тяжелом кризисе будем находиться. На данный момент накопительно-ипотечная система считается самой устойчивой в мире, 75% немцев приобретают индивидуальные дома именно с помощью Стройсберкасс. Понятно, что с нынешним уровнем инфляции создавать ее мы пока не можем, но вполне способны начать готовить инструменты, а политическая воля на это, уверена, будет», - резюмировала эксперт.
Евгений Горчаков
Комментарии (0)