Начало 2025 года принципиально отличается от старта предыдущего. Под давлением высокой ключевой ставки продажи жилой недвижимости падают, а коммерческая в тех же условиях чувствует себя превосходно. Какого развития ситуации ждать дальше? Об этом говорили эксперты в ходе пленарного заседания конференции «Сила четырех», организованной CORE.XP. Мероприятие прошло на минувшей неделе.
Небольшие надежды
Предыдущий год был полон противоречий: при высокой ключевой ставке с заградительным финансированием, столь же высокой инфляции, удорожании себестоимости строительства, падении продаж жилой недвижимости на 19%, рост ВВП составил 4%, а объем инвестиций в недвижимость поставил рекорд – 1,2 трлн руб. По словам старшего директора, руководителя отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирины Ушаковой, этот показатель на 41% выше, чем в 2023 году, и не включает в себя розничные продажи. Только в Москве в бетон вложили более 500 млрд рублей.
«Пока инфляция с трудом склоняет голову, и ЦБ всем нам подарил новогодний приятный сюрприз в виде неизменной ставки, - поделилась своими мыслями глава аналитического управления СБЕР КИБ Наталья Загвоздина. – В этом году ситуация будет постепенно меняться. В 2023-2024 гг. росли расходы бюджета, и бюджетный импульс внес значительную роль в размер инфляции. В нынешнем году 20-процентного роста бюджетных расходов не предвидится, темп роста замедлится до 5-7%».
По мнению эксперта, на рынке труда произойдет нормализация. Бизнес отмечает, что со стороны государственных корпораций и крупных предприятий, которые в прошлом году объявляли о растущих потребностях на трудовые ресурсы, спрос вышел на плато. Мощности на многих заводах заполнены под завязку, а расширять их, инвестируя по такой высокой ставке, не представляется разумным сценарием. Замедлится и темп роста заработных плат. Если в 2024 году он составил 7-8%, то ожидается, что в этом упадет до 3%.
Пока не понятно, насколько вероятен сценарий прекращения СВО, но если это произойдет, и санкции постепенно начнут сниматься, то вся экономическая ситуация поменяется. «Западный мир смотрит на Россию: 4% роста ВВП в 2023 году, 4% в следующем... Конечно, сюда многим захочется вернуться», - уверена Наталья Заговоздина.
В умеренно-консервативном сценарии ключевая ставка будет снижаться с начала июня до 19% в декабре, но если будет заключен мирный договор, нормализация процессов в экономике пойдет быстрее, вырастет экспорт, укрепится рубль. «Укрепляющийся рубль поможет снижению инфляционного давления, и, скорее всего, к концу года мы увидим ключевую ставку 16-17%, - считает эксперт. - Если говорить о среднесрочной перспективе, мы в своих моделях закладываем некую стабилизацию на уровне 8% года через три».
Инфляция тоже будет снижаться. Лучший сценарий этого года – 7-8% в декабре, при этом ждать снижения в первом полугодии не стоит из-за того, что в минувшем декабре из бюджета в экономику влилось несколько триллионов рублей. «Чтобы выйти на цель ЦБ 4-4,5%, в месяц инфляция должна прирастать по 0,34%, ейчас она прирастает на 1,2%. Пока мы в четыре раза опережаем темп роста», - подчеркнула представитель СБЕР КИБ.
Жилую недвижимость лихорадит
Президент ГК «Основа» Александр Ручьёв не согласен с тем, что падение продаж жилой недвижимости в 2024 году составило 19%, по его мнению, справедливой цифрой являются 35-37%.
«Думаю, что эти 19% взяты из статистики Росреестра, куда попали продажи с рассрочками. Их нельзя считать продажей, потому что гарантий того, что физлицо, которое купило квартиру в рассрочку, заплатит полностью, никаких нет, - считает он. - По факту в части наполнения эскроу-счетов цифра будет, конечно, другая, но такой сложный подсчет никому не доступен».
Девелопер перечислил вызовы, с которыми сталкивается сегодня сегмент: «губительная» ключевая ставка в 21%, дефицит рабочей силы, затруднения в логистике при доставке строительных материалов из Китая и Турции. Все это приводит к тому, что начинает сокращаться рынок подрядных организаций, потому что застройщики часто не имеют возможности платить за удорожание себестоимости.
«Банки занимают достаточно жесткую позицию. Нам говорят: «У вас удорожание по позиции, мы его не пропускаем, плати по-старому». Это ударяет по подрядчикам, которые начинают банкротиться, - говорит эксперт. - Если посмотреть, сколько из них находятся в предбанкротной стадии, то мы поймем, что эти цифры очень показательны».
Кроме того, вводятся новые нормативы в части требований к архитектуре, размерам квартир, фасадам, высотности. Получается, что, с одной стороны, существует тренд на удорожание строительства, связанный с ростом налогов, дефицитом рабочей силы и архитектурным обликом, с другой, увеличивается время на получение разрешения на строительство. В результате, рынок предложения начинает сокращаться.
Александр Ручьев считает, что дальнейшего падения продаж не будет. Снизившуюся долю ипотеки в продажах заместила доля рассрочки, и рынок достиг своего минимума. «Любые улучшения, начиная от телефонных разговоров высших лиц, заканчивая позитивом от Центробанка, пойдут только в плюс», - уверен он.
Куда уносит цены?
Настоящая полемика развернулась вокруг вопроса о повышении цен на жилую недвижимость. Эксперты сошлись во мнении, что цены будут расти, но поспорили о том, насколько рост будет серьезным. Александр Ручьев считает, что он составит 30-40%, если ЦБ опустит ключевую ставку на 1-2%. По его мнению такие действия регулятора вызовут отток денег с депозитов физических лиц, на которых скопилось 60 трлн руб. Как только продажи квартир начнут расти, девелоперы поднимут цены, потому что по старым строить уже не в состоянии.
«У нас стоимость недвижимости определяется не только спросом, но и количеством свободных денег в экономике. За год 60 трлн руб. прирастут еще на 11 трлн руб., то есть превратятся в 72 трлн руб., - поделился своими вычислениями он. - Даже если небольшая часть этих денег, благодаря снижению ставки ЦБ, попадет на рынок, все издержки и проблемы, о которых мы говорим, будут закладываться в цену».
Наталья Загвоздина считает, что столь простая арифметика в этом вопросе не сработает, потому что, во-первых, не каждый рубль, находящийся на депозите, зарабатывает 21-ю ставку, а, во-вторых, средний размер вклада физического лица в стране составляет 600 тыс. руб., и на эти деньги квартиру не купишь.
«У небольшого количества людей есть крупные вклады, но они уже себе недвижимость приобрели и не побегут вкладывать средства, - уверена она. – Эти люди готовы инвестировать только при уровне ставки в 10-11%, а в этом году мы ее такой не видим совсем».
Не согласен с Александром Ручьевым и генеральный директор ФСК Девелопмент Дмитрий Трубников. Он считает, что повышения стоит ждать в диапазоне 15-20%, но уже в течение трех лет рост действительно достигнет 30-40%.
«В продаже есть определенное количество проектов, которые стартовали в успешном 2023 году и даже в начале 2024-го. Радиус разворота авианосца составляет 17 км, мне кажется, такая метафора хорошо описывает сектор недвижимости, - пошутил эксперт. - Сейчас мы имеем результат того, что делали в прошлых годах, а итог сегодняшних проблем увидим в 2026-2027 годах. Но все будет зависеть от динамики цен. Как только люди заметят восходящий тренд, деньги начнут перетекать. Это мы хорошо наблюдаем в коммерческой недвижимости».
Коммерческая недвижимость на коне
Этот сектор, находящийся в тех же условиях повышенной ключевой ставки, показывает устойчивый рост. Вероятно, это объясняется, в том числе тем, что в сделках здесь участвуют, в основном собственные средства инвесторов, не зависящие от кредитных ставок.
«В 2024 году в коммерческой недвижимости мы увидели спрос, превышающий предложение, где под давлением ключевой ставки повысились и ставки аренды в диапазоне 15-50% в секторах офисов и складов, - отметила Ирина Ушакова. - Недвижимость во многом стала бенефициаром среди других инструментов инвестирования. Также повлияла вера в реальные активы, как некий хедж против инфляции и волатильности. Нужно отметить и желание корпораций приобретать активы, защищая себя от повышения ставок аренды».
Большой всплеск спроса на помещения первых этажей МКД, который родился после отмены льготной ипотеки в июле 2024 года и повышения ключевой ставки с 16 до 21%, отметил и Дмитрий Трубников.
«Мы видим огромный интерес со стороны частных инвесторов на небольшие лоты от 60 до 120 кв. м, самый популярный стандарт - 80 кв. м, - поделился наблюдениями он. - Если сравнить даже с очень успешным 2023 годом, то рост объема продаж в метрах составил 24%, а в деньгах – 37%, - сообщил он. – При этом по сравнению с первым полугодием 2024 года, во втором продажи выросли в 2,5 раза».
Стоимость квадратного метра поднялась на 12-15%, как и в жилой недвижимости. Но в коммерческой средняя стоимость лота в ЖК ниже на 10% от стоимости жилой недвижимости, а цена аренды квадратного метра выше на 30-40%. Для собственного бизнеса такие помещения используют 10% инвесторов, остальные – сдают в аренду.
Основатель Parus Asset Management и президент Central Properties Денис Степанов видит причины такого роста еще и в том, что коммерческой недвижимости построено мало, а востребованность площадей растет.
«Мы 20 лет строим склады, но их у нас очень мало, всего 300 кв. м на 1 тыс. жителей. В Польше – 600 кв. м, во Франции – 1100, а в Америке – 3500. При этом за пандемию все полюбили электронную коммерцию. Выяснилось, что маркетплейсы пожирают очень много логистического пространства, и новые складские площади очень нужны, - говорит он. – Та же ситуация с офисами, которых у нас 150 кв. м на 1 тыс. жителей, в Европе – 1 тыс. кв. м, в Америке – 1,2 тыс.».
По его словам, в офисном сегменте в прошлом году рынок арендатора превратился в рынок арендодателя. Сегодня разговоры с любым арендатором вынужденно проходят через все пять стадий принятия неизбежного: отрицание – арендатор не верит, что ставка выросла в два раза, - потом гнев, затем арендатор выходит на рынок к конкурентам, получает ставки еще выше, через депрессию возвращается, идут торги и подписание договора.
Кроме того, офисный рынок превратился и в рынок покупателя. Если раньше 90% сделок происходили в сфере аренды, то в прошлом году из 700 тыс. кв. м, введенных в Москве, 90% было куплено.
В целом, в недвижимости год ожидается очень интересным. Многое будет зависеть от внешнеполитических и макроэкономических факторов. Уверенно предсказать, какую картину мы увидим в конце 2025 года, наверное, не может сейчас никто. Есть небольшие надежды на то, что передряги закончатся, и рынок недвижимости вернется к своему нормальному состоянию.
Евгений Горчаков
Комментарии (0)