Строительный бизнес в России напоминает атлета-рекордсмена, который несколько лет подряд не сходил с пьедестала, завоёвывая все мыслимые медали, а сегодня не просто не в состоянии пробежать дистанцию, но и стал потенциальным пациентом реабилитационной клиники из-за употребления допинга. Допингом послужила льготная ипотека, субсидируемая государством, и доступные кредитные ресурсы. Но вот доступ к стимуляторам стал ограниченным: льготная ипотека была остановлена, а потом перезапущена в меньших объёмах и на других условиях, а кредитные ставки взлетели.
Острее всего это «послепраздничное похмелье» сказалось на малых и средних компаниях отрасли. Множество частных проектных организаций и архитектурных бюро всего за несколько месяцев обнаружили себя на грани выживания. Как пережить этот сложный период? Разбираемся с генеральным директором и управляющим партнёром IDI Project Дмитрием Владимировым.
От бума к краху: как льготная ипотека и кредитный рай стали ловушкой для строителей
Конец 2023 – начало 2024 года оказались шоковым периодом для отечественного строительного бизнеса. Всего за несколько месяцев учётная ставка ЦБ выросла почти в три раза: с 7,5% до 21%, а вслед за ней взлетели и ставки по коммерческим кредитам. Если учесть, что уровень рентабельности в отрасли, как правило, не превышает 5%, то очевидно, что положение сложилось плачевное.
По моим личным наблюдениям, обсуждениям в кулуарах отраслевых мероприятий и данным саморегулируемых организаций, доходы проектировщиков упали на 25–35%, а в некоторых городах-миллионниках и в столицах – до 40%.
Под ударом оказались проектные компании, которые не обладают достаточным резервом собственных средств и партнёрами, способными поддержать их бизнес оборотными средствами. Высокие ставки негативно сказались в первую очередь на текущих расчётах и обслуживании уже имеющихся кредитов, а во вторую – на перспективных инвестициях в средства производства и новые технологии. Число банкротств среди таких компаний к концу 2024 года выросло на 10–12%. Многие строительные проекты были заморожены в надежде «пересидеть» до снижения кредитных ставок, которое наступит неизвестно когда.
Переломить текущую ситуацию могли бы государственные заказы. И действительно, по данным Росстата, в первом полугодии 2024 года участие государства выросло на 4% относительно предыдущего периода. Однако эта «инъекция» вряд ли поставит на ноги сошедшего с дистанции чемпиона, поскольку строительный рынок в России очевидно неоднороден. Госсектор и инфраструктурные проекты показывают стабильный прирост, в то время как коммерческое жильё и недвижимость катятся под уклон.
Я намерен проанализировать несколько реальных кейсов, о которых мне известно «из первых рук», чтобы широкими мазками показать общую картину. Наименования компаний, по этическим причинам, не указываю.
Удар по малым: почему проектные бюро теряют до 40% доходов
Уже отмеченное мной отсутствие резерва собственного капитала у небольших проектных компаний усугубляется длительным циклом закрытия проектов и получения полной оплаты за них. В совокупности эти факторы могут погубить многолетние бизнесы с приличной репутацией
Столичный проектный институт
В 2023 году организация получила государственный заказ на подготовку проектной документации для нового жилого квартала. Был заключён договор с банком, ставка по кредиту составила 9%. К началу 2024 года ставка выросла до 19%. При этом маржинальность контракта с застройщиком составляла всего 6–7%. Проценты по кредиту превратили проект в убыточный.
Региональная архитектурная компания
Компания выполнила проект и в ожидании платежа от заказчика воспользовалась банковским овердрафтом для покрытия текущих расходов на выплаты зарплаты сотрудникам и аренду офиса, чтобы преодолеть кассовый разрыв. Заказчик, столкнувшись с собственными трудностями, задержал выплату на полгода. За этот период ставка на заёмные средства выросла с 12% до 22%. В итоге проценты по краткосрочному кредиту оказались сопоставимы со всем гонораром за проект.
Спасательные инструменты: от гособоронзаказов до цифровизации
Диверсификация и новые ниши
Чем уже специализация той или иной проектной организации, тем выше риски для неё в случае изменения конъюнктуры. Принцип «не класть все яйца в одну корзину», свято исповедуемый инвесторами, оказался справедлив и для строительной отрасли.
Рынок постоянно изменяется: одни сегменты схлопываются, другие демонстрируют рост. Например, те компании, которые работали исключительно над проектами МКД (многоквартирных жилых домов) класса «комфорт», испытывают сегодня серьёзные проблемы. В первом и втором кварталах 2024 года 50% всех продаж жилья пришлись на сегмент «бизнес-класс» (и лишь около 35–40% на «комфорт»), поскольку покупатели элитного жилья в значительно меньшей степени зависят от ипотеки.
В застойном состоянии нынче находятся и такие строительные сегменты, как торговые и офисные центры, в то время как в строительстве складских и промышленных объектов спада не наблюдается. Это связано с активным развитием электронной коммерции и военно-промышленного комплекса. Значительный рост можно отметить и в таких сегментах, как строительство гостиниц, загородных поселков, спортивных объектов, образовательных учреждений и их кампусов, учебно-лабораторных корпусов, а также проекты по реновации ветхого жилья и реконструкции исторических зданий.
Даже небольшая компания с хорошо диверсифицированным портфелем заказов сегодня находится в более выгодном положении, чем основная масса участников рынка. Когда работа идёт одновременно над проектами с государственным финансированием, с частным капиталом и с заказчиками из промышленной сферы – шансы пережить период нестабильности оказываются значительно выше.
Не могу не упомянуть о потенциале новых ниш. В первую очередь, конечно, речь о гособоронзаказе, военной инфраструктуре и новых регионах. Работа по этим направлениям гарантирует известную стабильность и своевременную оплату.
Финансовые и IT-инструменты
Одним из эффективных способов пережить кризис для проектной организации может стать пересмотр её финансовой и производственной политики. В условиях высоких кредитных ставок первое, на чём необходимо сосредоточить внимание – свести к минимуму использование коммерческого кредитования. Одним из вариантов может стать частичный авансовый расчёт по проектам — в первую очередь по госзаказу. Это поможет покрывать текущие расходы до сдачи проекта. Некоторые государственные ведомства уже идут навстречу подрядчикам и предусматривают до 30% аванса. Но не стоит забывать, что проекты в рамках 44-ФЗ всегда исполняются без предоплаты.
Другой, менее распространённый вариант – займы отраслевых СРО своим членам из компенсационных фондов.
Самым надёжным источником средств для снижения долговой нагрузки может стать продажа непрофильных активов при условии, что компания предварительно обзавелась ими в «тучные» годы. Например, мне известны случаи продажи проектной компанией свободных площадей в собственном офисе или сдачи их в аренду, а также продажа приобретённых впрок представительских апартаментов.
Другой инструмент – оптимизация затрат и создание собственного резервного фонда. Разумеется, это предполагает квалифицированное и долгосрочное финансовое планирование, при котором ужесточается режим экономии, формируются резервы и сокращается штат сотрудников (причём действительно ценных специалистов, действия которых прямо влияют на результат, подобные меры, разумеется, касаться не должны).
Ещё один редко используемый в нашей отрасли финансовый инструмент – факторинг. Я рекомендую применять его в проектах со средними и длинными сроками разработки, ниже покажу, как.
Эффективную помощь в повышении производительности труда и снижении его себестоимости на фоне мер экономии оказывают технологии BIM (Building Information Model) и другие современные IT-технологии. Цифровизация значительно сокращает сроки выполнения работ и позволяет привлекать меньшее количество специалистов, причём сроки проектирования сокращаются на 20–30% на фоне минимизации количества ошибок и исправлений. Внедрение передовых информационных технологий может дать небольшим проектным организациям значительные конкурентные преимущества.
Отказ от экспансии в пользу консервативной стратегии развития
В сегодняшних условиях многие компании-застройщики и проектировщики уходят от политики экспансии ради сохранения финансовой устойчивости с фокусом на текущем портфеле проектов. Последние могут при этом участвовать в слияниях и поглощениях — например, оптимизируя структуру затрат, вынося офисы из столиц в регионы, где у них реализуются текущие проекты. Так экономятся средства на аренду офисов и фонд заработной платы. Другие отказываются от рискованных проектов с длинным циклом ради более экономически просчитываемых и предсказуемых заказов, сокращают количество проектов, работа над которыми ведётся одновременно, и так далее.
Ещё один эффективный способ – различные коллаборации, например, между собственниками земли, девелоперами и проектными организациями. Эта тенденция сейчас набирает силу. Региональные компании стремятся к тесному сотрудничеству со столичными девелоперами, которые могут предоставить свои развитые GR-инструменты, управляя при этом их региональными проектами. Среди проектных организаций этот тренд пока не получил широкого распространения, но нельзя не отметить его высокий потенциал.
Реальные «истории выживания»
Архитектурная мастерская
Организация специализировалась на проектах бизнес-центров. В 2023 году спрос на строительство таких объектов резко упал. Банки ужесточили условия кредитования, и многие проекты «ушли в стол» до лучших времён. Сейчас коллектив разрабатывает концепты будущих комплексов без оглядки на скорые перспективы воплощения их в бетоне.
Почему они могут себе это позволить? Дело в том, что их ключевой заказчик – крупный девелопер, заинтересованный в сохранении конкретно этого творческого коллектива. У них за плечами – многолетнее сотрудничество по ряду уникальных и значимых для застройщика объектов, а также отличные отношения с регулирующими органами, обеспечивающие согласование документации без лишних проволочек. Это тот самый редкий случай, когда имя и репутация играют спасительную роль, ибо без партнерской финансовой поддержки мастерская, скорее всего, не пережила бы сегодняшний кризис.
Проектная компания с Урала
Компания проектировала объекты гражданского строительства — жилые и офисные здания. В 2023 году переориентировалась на оборонку и заключила контракт на модернизацию завода по производству дронов. Благодаря этому проекту кризис на рынке жилой недвижимости не нанес ей никакого ущерба — более того, компания смогла заметно увеличить выручку.
Проектная компания с юга России
Основным направлением работы компании были коттеджные поселки. В 2023 году организация выиграла тендер на проектирование жилых районов города Луганска. Они открыли там новый филиал, и все сотрудники сегодня работают с полной загрузкой, занимаются восстановлением инженерной инфраструктуры ЛНР.
Региональная архитектурная мастерская
Мастерская выполняла проект поликлиники. Полный расчёт с заказчиком должен был состояться спустя 8 месяцев после экспертизы. Чтобы не брать коммерческий кредит, руководство мастерской продало свою текущую дебиторскую задолженность, сразу получив 80% стоимости. Таким образом, годовой процент составил всего около 10% против банковского, находившегося в тот момент на уровне 18–20%.
Столичная проектная фирма
Организация рассматривала вложения в разработку новых проектов в регионах. На фоне роста кредитных ставок компания приняла решение изменить свою стратегию. От запланированного открытия новых филиалов отказались и сосредоточились на текущих проектах, но при этом расширили пакет предоставляемых услуг за счёт включения в них экспертизы смет, консультаций по проектному финансированию и так далее. В результате фирме удалось сохранить финансовую устойчивость.
Проектная организация из Санкт-Петербурга
Компания планировала участвовать в конкурсе по проектированию МКД, но, проанализировав финансовое положение застройщика, от этого намерения отказалась. Руководство решило сосредоточиться на двух госконтрактах: по модернизации сети поликлиник и проектированию объектов соцкультбыта. Таким образом, удалось минимизировать риски финансовых потерь от работы с частным проектом.
Чек-лист на 2025 год: как удержаться на плаву
В зоне самого высокого риска находятся малые проектные бюро с низкой маржинальностью и задержками оплаты от заказчика. У прочих проектных компаний больше шансов восстановить прибыльность — особенно если учесть следующие рекомендации.
- Портфель заказов: смещение в сторону госзаказов.
- Новые ниши: оборонка, промышленность, новые регионы, образование, медицина, складские помещения.
- Финансовые инструменты: авансы, факторинг, льготный займ СРО.
- Снижение зависимости от кредитов: продажа активов, партнерства, коллаборации.
- Бизнес-стратегии: консервативная, предпочтение гарантированным контрактам.
Комментарии (0)