Решение проблемы жилья в России – предложение.

Авторы: Бондаренко В.И. Бондаренко И.Н.

Значение проблемы жилья для современной России.

Решение жилищного вопроса для России – из проблемы уже традиционной и привычной, трансформируется в национальную задачу, первой очереди. В ближайшие годы она будет политическим хитом и главным пунктом политических программ всех партий, стремящихся к власти. 

Политическая сила, предложившая реальные шаги по её решению, с реальными действиями и сроками, обречена на успех, так как это не только популярная тема, но и рычаг экономического и политического преобразования России в ближайшей перспективе. 

Жилищная проблема - это состояние общества, при котором трудоспособный, законопослушный гражданин не имеет возможности заработать средства на приобретение и содержание достойного современного жилища. Обеспечить нормальным жильем всех россиян возможно, и для этого есть всё необходимое. 

Надо понимать, что вопрос жилья, это не только социальная проблема, это фундамент для построения нового общества, это необходимое условие для создания человека новой формации, это истребление «совка» и формирование новой личности, человека самодостаточного, готового нести ответственность за себя, свою семью и своё Государство. От обеспеченности наших граждан комфортным жильём, в значительной степени зависит и здоровье нации, и демографическая ситуация, и крепость семьи, и здоровое детство, и отношение к власти, и многое другое. В своём жилище рядовой россиянин проводит большую часть жизни. 

Поэтому качество жилья и тенденции его изменения – важнейшие показатели уровня жизни населения и уровня государственного управления. В конце прошлого века мы резко изменили общественно-экономическую формацию и принялись за развитие нового общества и построение новых отношений. Новая политика была заявлена и поддержана, а что дальше? Где новое общество и где новые отношения? Стоять одной ногой в капитализме, а другой в социализме неудобно, да и поза, будем справедливы, не публичная. 

Если мы действительно строим новое общество, то необходимо понимать, что капитализм очень отличается от социализма. Здесь всё другое: люди по-другому живут, общаются, деньги получают, о семье по-другому заботятся. В такой ситуации проблема жилья является одной из основных, поскольку необходимо создать другой образ жизни, который определяется бытом. Жильё - очень глубокая вещь, задевает базовые структуры человеческой жизни и проявляется во многих негативных проявлениях. Процесс урбанизации не для России, если не прекратить отток жителей из малых городов, сел, регионов, страна умрёт. 

Россия всегда была сильна регионами, народами, населяющими её просторы. Надо срочно пересматривать внутреннюю политику. Вымирают малые города, посёлки, деревни, хутора, эксперты говорят, что власть не намерена вмешиваться в происходящее. 

По данным Министерства регионального развития РФ, с 1990 года по 2010 в стране исчезло 23000 тысячи насёленных пунктов, 20000 из этого числа – деревни и посёлки. Наиболее высокая их доля зафиксирована в Костромской, Тверской, Ярославской, Вологодской, Псковской, Кировской и Магаданской областях. Устойчивые, нарастающие тенденции сокращения численности населения, отраслей материального производства и социальной сферы, городов и сельских поселений убеждают в необходимости корректировки курса модернизации, который находится в остром противоречии с общенациональным интересом.

Тему жилья эксплуатируют все, одни обещают и привлекают внимание, другие критикуют действующую власть за неспособность решать проблему, третьи тихо наживаются, а народ терпит. Вот с терпением наступает конец и галопирующие энерготарифы, его приближают стремительно. Не будем утомлять доводами о низком качестве жилья, его старении и ветхости, отвратительном содержании и ремонте, остановлюсь на энергоэффективности. С начала гонки к коммунизму, строительство жилья увеличилось в объёме, но резко снизилось в качественных характеристиках и прежде всего в основном показателе его экономичного содержания – энергоэффективности. 

Сегодня всё жильё отличается отсутствием этого основного показателя. Огромные счета по ЖКХ это результат непродуманного отношения к вопросу энергосбережения. Мы только начали задумываться об этой проблеме, начинаем считать и экономить, но экономить тепло, когда через стены и перекрытия оно «утекает», очень сложно, а учитывая климатические условия России, практически невозможно. Модернизация жилья, его ремонт и утепление могли бы дать результат, но собственники жилья с трудом закрывают текущие платежи. В этом вопросе мы опять впереди планеты всей, 85,6% жилья России находится в частных руках и зачастую не в состоятельных, а в Германии – 46%, Швеции – 38%, Австрии – 40%. Начинаем понимать проблему и власти вводят нормативы по энергоэффективности вновь возводимых жилых зданий, но строим мало и когда получим эффект?

В госструктурах нет ведомства, которое бы отвечало, налаживало и строило, всё отдано «рынку», но такого масштаба задача этому «невидимому бойцу» не по плечу. Это не нефть и газ, здесь надо работать и работать хорошо. Ещё нужны деньги и много денег. Строить надо в регионах, на территориях малых городов, городков, сел и станиц, а там сегодня практически отсутствует строительная отрасль. Если ориентироваться на объём 140 млн. м2 жилья в год и большую часть в малоэтажном формате, то весь прирост должен быть за счет малоэтажного жилья и лучше в индивидуальном исполнении, а это 75-85 млн. жилых м2 в год. Вот это задача!

Современная типология жилья.

При строительстве малоэтажного жилья, необходимо учитывать многие факторы: климат, ментальность населения, исторические и национальные особенности и т.д. Представьте российские просторы, климатические зоны, национальное разнообразие и получите сложность задачи, которую надо решать. Надо разработать и предложить современную типологию жилья для России.В городе должно закладывается большое разнообразие жилья, где люди могут совмещать жизнь с работой (нижний этаж – магазинчик, аптека, мастерская, верхний этаж – жилой), то это становится основой для появления мелкого бизнеса. Если такой типологии жилья нет, то этот слой просто не появиться. И никакие программы развития малого бизнеса здесь не помогут, если этот тип жилья не предусмотрен. Типология семейного жилья должна быть очень развитая и включать в себя несколько вариантов пригородного жилья – отдельных домов.

Самый распространенный тип сельского жилья – примитивная изба с огородом и «удобствами» во дворе. Конечно, сегодня новые дома так никто не строит, но и нет системного порядка. Отсутствует понимание, каким должен быть дом для фермера. Это совершенно специфические дома, отличные от всех остальных. Поскольку образ жизни в разных уголках страны различен, в том числе и на селе, то сельское домостроение должно быть многообразным.Типология жилья – это способ включения людей в новую жизнь, а в России разработкой такой типологии практически не занимались.

Люди разучились обустраивать жизнь вокруг себя, что гораздо шире, чем банальный ремонт квартиры! Они должны захотеть выйти из бараков за счёт собственных усилий, у них должно быть представление о поле возможных вариантов. Когда люди начинают прилагать усилия – вот тут им нужно помочь. Надо построить правильные финансовые схемы, создавать инфраструктуру. И тогда начнётся действительно жилищный бум.

Организация собственного жилья – вещь высокоинтеллектуальная и высокопрофессиональная. Человек, который занимается обустройством своего жилья, он уже не примитивный. И чем сложнее структура жилья, тем сложнее им управлять. В этом состоит элементарная бытовая квалификация человека в современном мире. И поэтому реформа ЖКХ это реформа на самом деле и жилья, и его владельца. Человек вдруг должен понять, что вопрос обеспечения светом, водой, газом – это его вопрос, а не государства или кого-то ещё. Человек, владеющий сложным жильём, которое он выбирает, строит, обслуживает, сам для себя, ищет ответ на вопросы как будет дом обслуживаться, с кем какие контракты заключать. 

Это человек уже совершенно другой квалификации и другой цивилизации. У него другие потребности, другая ориентация в мире, другое отношение к жилью и собственности, а отсюда и патриотизм. У него другая семейная жизнь. Просто качественно другая вся жизнь. Здесь и проходит граница между социализмом и капитализмом.

Теперь о самом процессе строительства, который характерен несколькими российскими особенностями. Прежде всего, надо отметить, что жилья строим мало, а учитывая состояние жилого фонда, катастрофически мало. В основном, строим дома многоквартирного формата в крупных городах и региональных центрах. Принятый приоритет в строительстве малоэтажного жилья, в основном домов усадебного типа на одну семью, абсолютно правильный, но так и остаётся заявленным приоритетом. Попытки строительства различных коттеджных посёлков по несколько десятков домов, революцию не сделают, а наоборот приведут к негативному восприятию подобного типа жилища. 

Нужно типовое и системное проектирование подобных массивов, застраиваемых тысячами домов, обеспеченных дорогами, связью и всей необходимой инфраструктурой. Там могут располагаться кварталы социально ориентированных домов для многодетных семей, для инвалидов, для пенсионеров. В зависимости от выбранной типологии жилья, будут определены размеры земельных участков и инфраструктурных объектов. Строительство жилья в регионах и на сельских территориях имеет свои особенности, но везде и все хотят жить в современных, красивых, прочных, энергоэффективных, экологичных домах, по доступной цене. Что для этого необходимо сделать?

Основные направления решения проблемы жилья.

Как правило, всё сводится к трём основным задачам:

1. Предельно удешевить цену квадратного метра жилья, без ущерба качеству.
2. Наладить заводской выпуск технологичных стройматериалов и фрагментов жилого дома.
3. Разработать кредитно-финансовые механизмы, позволяющие приобретать жильё
гражданами.

Неизвестно кто первый изрёк, что малоэтажное строительство значительно дешевле и стоимость 1м2 в индивидуальном доме, будет меньше стоимости 1 м2 квартиры. Но при сегодняшних технологиях строительства и применяемых материалах, это совсем не так. Однако, байка «пошла» гулять и пришла в рекламу малоэтажного строительства, где стоимость каркасных домов подаётся на уровне 12 – 15 тысяч рублей за 1м2, готового под ключ жилья. Более того, есть и примеры такого «строительства», но что это за дома? Жилыми их назвать крайне сложно. 

Такое «экономное» жильё разденет своих обладателей за три – пять лет эксплуатации. Надо строить малоэтажные дома не дорого, но в строгом соответствии с требованиями по качеству. Они не должны уступать, по степени благоустройства многоэтажным домам, но со значительно меньшими затратами материальных ресурсов и времени. Сопоставляя количество фундаментов, стен, перекрытий и других конструктивных элементов здания, приходящееся на 1 м2 полезной площади в домах многоэтажных и малоэтажных, можно видеть, что «удельный расход» наиболее дорогих элементов здания (стен и фундаментов) в домах малоэтажных значительно больше, чем в многоэтажных. 

Большое количество «охлаждаемых» наружных стен в малоэтажном здании, по сравнению с многоэтажным домом, обязывает также особо заботиться об их энергоэффективности, всемерно повышая сопротивление ограждающих конструкций теплопередаче. Это можно решить через инновационные технологии заводского строительства. Наши строители работают с производительностью в 3 – 4 раза ниже, строителей развитых стран. На это влияют многие факторы, но основной это климатические условия и отсутствие соответствующей заводской подготовки элементов будущего дома. 

Перенос большей части процесса строительства домов в заводской цех на конвейер, можно существенно поправить показатели эффективности работы строителей. Практика других стран показывает примерно такую же картину распространенности малоэтажного строительства. Даже в США — «стране небоскребов» — свыше 80% населения проживает в одноэтажных и двухэтажных домах. Ориентировочно можно полагать, что в новом строительстве (если учитывать городское и сельское строительство) малоэтажные дома должны составлять по площади около 80%, а остальные 20% остаются на дома в 3 этажа и выше.

Необходимо, как можно больше, применять деревянные элементы для конструкций малоэтажных домов, что обеспечит их энергоэффективность, экологичность, хорошие прочностные характеристики и снижение стоимости 1 м2 жилья. Россия в двенадцать раз меньше применяет пиломатериалы, чем США, Канада и скандинавские страны, при строительстве жилья, являясь мировым лидером по объёму лесных угодий. Это ещё один, существенный резерв, в решении проблемы жилья. При комплексной малоэтажной застройке больших территорий, завод, расположенный в непосредственной близости, на своём конвейере, обеспечит быстрое, качественное и недорогое строительство жилых домов и инфраструктурных объектов. Вместе с решением этой проблемы, регионы получат импульс экономического развития. 

Кластерный подход к организации подобного решения будет иметь положительный эффект и создаст базу развития для малого и среднего бизнеса. Необходимо пересмотреть регламенты участия госструктур в решении проблемы жилья. Эффективного механизма нет, а конкурсы и различные аукционы, только загоняют проблему в угол. Эту глубоко социальную задачу не переложить на плечи бизнеса и главную роль в её решении должно получить Министерство строительства и ЖКХ РФ. Пора на полную мощь включить механизм ГЧП и объединить усилия по решению вековой проблемы.

Надо акцентировать внимание специалистов строительной отрасли на том, что развитие рынка малоэтажного жилья в России - это программа не столько коммерческая, сколько социальная, предполагающая изменение качества жизни, возрождение русского менталитета, соборности, соседских связей, национального мышления. Стоит осознавать ту ответственность перед будущими поколениями, которая сегодня возложена на власть, архитекторов, строителей, и ориентироваться в профессиональной деятельности на лучшие примеры мировой практики.

Освоение комплексных застроек в сегменте малоэтажного жилищного строительствав регионах РФ в большинстве случаев проходит достаточно сложно. Успех или неуспех того или иного проекта зависит от многих факторов.

Во-первых, лозунги Правительства РФ, связанные с повышением объёмов строительства малоэтажных домов в рамках реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России", так и остаются лозунгами.

Частный застройщик покупает совершенно неподготовленный земельный массив под строительство малоэтажного жилья, и бремя затрат на сооружение подъездных дорог и подведение инженерных коммуникаций ложится на него в полном объёме.

В таких условиях стоимость строительства малоэтажного жилого посёлка увеличивается, по расчётам экспертов, не менее чем на 20%. Цены на дома в посёлках становятся неконкурентоспособными по сравнению с многоквартирным жильём.

Во-вторых, многие существующие проекты малоэтажного жилищного строительства направлены на более дорогие классы по своему качественному составу, а комплексное строительство рассчитывается на массовый спрос, которого в дорогих сегментах быть не может. Очередной российский парадокс – жильё за городом, дороже жилья в городе!

Происходит полное несоответствие спроса и предложения: посёлки выходят бизнес- и элит-классов, а массовый спрос присутствует в эконом-классе. Среди участников рынка по-прежнему распространённым является ошибочное мнение о том, что рынок организованного строительства - востребованный сегмент с точки зрения спроса. Однако фактически востребованным он является лишь с позиции потенциального покупателя, реальный же спрос крайне незначителен.

Поэтому, прежде чем начать строительство коттеджного посёлка, застройщик должен точно понимать цели, мотивы и алгоритм действий потенциальных покупателей жилья в коттеджном посёлке эконом-класса, а также оценивать факторы, влияющие на принятие ими решений. Место расположения посёлка является ключевым при выборе загородного дома. Направление, удалённость от города и транспортное сообщение имеют вместе 30% -ную значимость в принятии решения.

Место определяется как по простым человеческим ощущениям "нравится - не нравится", так и по вполне аналитическим соображениям: близость леса, чистого водоёма; отсутствие высоковольтных линий электропередач, свалок; экологичность.

Неправильный выбор места застройки объекта, несоответствие заявленной ранее категории объекта, строительство элитарного посёлка на нераскрученном направлении, экономия на качестве в ущерб количеству - всё это типичные ошибки девелоперов.

Не менее важный аспект - единая архитектурная и социально-психологическая концепция. Очевидно, что разношёрстные коттеджные посёлки начала и середины 90-х годов уходят в прошлое, а им на смену идёт нечто принципиально иное, где первую скрипку играет единая архитектурная концепция строительства, серьёзно повышающая ликвидность продукта.

Конечно, при однотипной застройке непросто учесть все вкусы и капризы заказчиков, но предпочтение должно отдаваться главному документу, который объединяет и заказчиков, и строителей, - концепции генерального плана.

Ключевое значение имеет цена жилой площади. Покупатели желают приобрести более дешёвое, чем в городе, но качественное жильё. Поэтому в целях достижения успеха проекта, необходимо соблюдение баланса между количеством будущих жителей посёлка и затратами на строительство и эксплуатацию объектов инфраструктуры. Если посёлок рассчитан на небольшое количество коттеджей и при этом проектом предусмотрено много объектов инфраструктуры, стоимость коттеджей и ежемесячные эксплуатационные расходы будут высоки. Цена домохозяйства должна вписываться в интервал от 2,5 до 4,5 млн. рублей.

Кроме того, предпочтительная для покупателя стоимость затрат на эксплуатацию загородного дома должна быть равной стоимости затрат на эксплуатационные расходы городской квартиры из 3-4 комнат. Эксперты считают оптимальной сумму не более 5000 рублей.

Фактор, которому застройщики зачастую уделяют недостаточное внимание, - статус земли и её целевое назначение. Наличие инженерных коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение, канализирование, подъездные дороги к участку и т. д.) - это важная составляющая комфортного проживания в посёлке.

Бывают ситуации, когда участок невозможно подключить к инженерным сетям или стоимость подключения очень высока по причине удалённости основных магистралей. Эта проблема затрагивает многие посёлки пригородной зоны. В отдельных случаях затраты на инфраструктуру могут составлять около 20% стоимости проекта. Однако ввод в действие инженерных сетей и строительство дорог привлекает инвесторов, позволяет обеспечить рост цен и стабильный спрос.

Новая индустрия строительства малоэтажного жилья.

Индустриализация в строительстве – это процесс развития и совершенствования применения крупноразмерных элементов зданий высокой заводской готовности, с использованием средств механизации и автоматизации строительных процессов. Цель индустриализации – повышение производительности труда, замена ручного труда на механизированный процесс, ускорение темпов строительства и ввода объектов, снижение их стоимости и повышение качественных характеристик. 

Ситуация в малоэтажном строительстве уже требует радикальных преобразований, а задачи кратного увеличения объёмов ввода жилья в регионах и на сельских территориях не могут быть выполнены без создания индустрии нового поколения. Повышение требований к качественным характеристикам современного жилья, глобальные изменения в стоимости энергоресурсов, возросшие требования к экологическим стандартам, всё это в совокупности обязывает пересмотреть существующие нормы и регламенты строительства. 

Пора признать, что правительство не уделяло должного внимания малоэтажному строительству, современные технологии и методы не коснулись этого направления, а объявленная свобода и отсутствие Государственного контроля, привели к анархии и снижению качества жилья. Существующие производственные мощности малоэтажного строительства в регионах устарели, утратили свой потенциал и не являются решающим фактором в реализации поставленных задач. 

По сути, речь идёт о создании нового направления в строительной индустрии.На российских просторах сегодня присутствуют десятки новых решений в малоэтажном домостроении. Предложены разные технологии, рекламы этих продуктов кричат о найденных панацеях, о прекрасных качественных характеристиках, о низких ценах на готовые объекты, вот только фактических прорывов нет. Стало больше негативных материалов в прессе о плохом качестве, построенного жилья, о проблемах, которые появляются в начальном периоде эксплуатации таких домов. 

Теплоэнергетика современного жилья, на фоне быстрорастущих энерготарифов, требует особого внимания, но линейка предложенных утеплителей не всегда согласуется с требованиями по безопасности, по экологическим параметрам и по срокам их использования. Что делать строителю, если качественные удостоверения имеют отличные показатели, а результаты эксплуатации говорят о негативных проявлениях?

Вопросов больше, чем готовых ответов. Начинать надо с системного наведения порядка в действующих нормативных документах. Нужны типовые проектные решения, учитывающие многообразие российских факторов. Нужна типология современного жилья, рекомендации по применению материалов, порядок в сертификации и параметры качественных показателей. Всё это создаст основу для индустриализации нового поколения в малоэтажном строительстве. Нужна просветительская работа по созданию необходимой информации для населения, которое, в основном, является Заказчиком, при строительстве малоэтажного жилья или сочетает функции Заказчика и Подрядчика, занимаясь «самостроем».

Малоэтажное строительство не территория высокодоходного бизнеса и рынок не среагирует на имеющуюся нишу, так как требуется ещё и потратиться на создание основ индустрии: ДСК и сборочные производства. Строительство жилья в регионах, задача глубоко социальная и без участия Государства её не решить. На первом этапе нужны вложения в подготовку застраиваемых площадей, подводку и обеспечение их коммуникациями, всё это бизнесу не поднять и присутствие бюджетных средств необходимо предусмотреть. Это благодатная почва для организации структур Государственного частного партнёрства (ГЧП). Проблема жилья сегодня, её значимость и влияние на формирование современного общества России, известна и требует решения, а сам этот процесс будут непростым и затратным. 

Необходимо решать проблему платёжеспособности населения таких территорий, так как это зона не больших и не стабильных заработков, ипотека на них не работает. Здесь необходимо применение более щадящих финансовых инструментов и дополнительное стимулирование населения и строителей. Необходимо исключить землю под строительство, как объект коммерции. Пришло время обуздать «дикий» рынок строительства малоэтажного жилья и создать современную, управляемую отрасль!

С точки зрения исполнения нужна индустриализация процесса, нужна конвейерная технология «Заводского домостроения». Нужны революционные преобразования, так как только эта часть жизнеобеспечения человека, причём самая важная, за последние 100 лет простояла на месте, а на фоне технологических прорывов в автомобилестроении, связи, телевидении, электроники и т.д. выглядит доисторическим мамонтом. Что это?

А это результат технологии, которую сложно изменить в условиях строительной площадки, продуваемой и промокаемой, да ещё и при российском климате. Затраты на индустрию окупятся очень быстро, за счёт качества жилья, за счёт производительности труда, сокращения потерь и других многих факторов. Решение такой глобальной задачи будет кислородом для экономики регионов, так как надо будет построить не только сборочные производства жилья, но тысячи производств, для выпуска комплектующих, обеспечивающих эти производства. При использовании местных ресурсов, и прежде всего переработки леса, металла, пластика можно выстроить эффективную экономику, оторванную от нефти и газа.

Индустриализация процесса, это единственный путь, так как строительство в традиционном его исполнении ожидаемого эффекта не даст. Небольшие предприятия по выпуску объёмных модулей для комплектации быстровозводимых, малоэтажных, комплексных застроек легко впишутся в регионах, решая одновременно несколько задач. Для разработки стратегии, прежде всего, необходимо определиться с переходом на инновационные технологии собственно строительства. Необходимо создать инновационную отрасль малой стройиндустрии, на базе которой появится реальная возможность не только закрыть потребность в материалах и изделиях для жилищного строительства, но и обеспечить возведение полного набора градосоставляющих объектов и объектов обеспечивающих высококомфортные условия проживания на рассматриваемой территории. 

Очевидно одно, что только процесс индустриализации и перенос основных строительных работ в заводской цех позволит обеспечить качество жилья, его энергоэффективность, экологичность, возможность оснастить современными системами жизнеобеспечения и сделает жизнь комфортнее, а дома доступнее. Индустриализация позволит резко увеличить производительность труда в строительстве, исключит простои по погодным условиям, уйдут сезонные проблемы и повысится эффективность самого процесса строительства жилья. Э

то позволит резко поднять объёмы строительства малоэтажного жилья в регионах, сельской местности и малых населённых пунктах. Однако надо пересмотреть порядок формирования массовой малоэтажной застройки и наличия в них инфраструктурных объектов. У малоэтажных поселков, нет и не будет перспектив, для серьезного развития до тех пор, пока дома в них будут возводиться под эгидой индивидуального жилищного строительства, а государство не пересмотрит своего отношения к развитию территорий для жизни. На территории или вблизи поселка в 10-15 минутной шаговой доступности должны находиться поликлиника, школа, детский сад и детский развивающий центр, ряд магазинов, автобусная остановка или остановка маршрутного такси. 

Не более чем в 20-минутной пешей доступности должны располагаться больница, банк и почта. И в не более чем 25-минутной пешей доступности позволительно находиться местам досуга, парикмахерской или салону красоты, спортивному объекту, местному ОВД и пожарной части. Всё это сгладит разницу с городскими условиями и создаст привлекательность проживания «на земле». Увеличение объёмов строительства, эффективное, круглогодичное производство, компактная комплексная застройка позволят значительно снизить затраты и обеспечить доступную стоимость жилья.

Целесообразно расширять практику строительства домов для сельской местности, для пригородных зон, а также для малых городов с автономными системами инженерного оборудования. При этом необходимо подобрать такой тип оборудования, который обеспечил бы комфортные условия проживания, высокий уровень благоустройства и тепловую эффективность жилого дома.

Переход в перспективе жилищного строительства в России к преимущественно малоэтажной застройке вызовет неуклонное снижение удельного веса централизованного теплоснабжения. В сельской местности и пригороде основными будут оставаться децентрализованные системы теплоснабжения, так как они экономически более эффективны.

Приоритетным направлением является проведение единой технической политики по разработке, освоению производства и применению энергосберегающего оборудования для инженерных систем жилых домов с учетом изменившейся структуры жилищного строительства. В настоящее время выполнен ряд разработок и организовано производство инженерного оборудования, которое по своим технико-экономическим показателям соответствует современному уровню, а в ряде случаев превосходит зарубежные аналоги.

Основными тенденциями реформы инженерной инфраструктуры в условиях нового этапа индивидуального жилищного строительства являются: газификация регионов; совершенствование технического уровня источников теплоты малой производительности; разработка и внедрение новых видов энергосберегающего и электротехнического оборудования; решение задач по обеспечению населения качественной водой; решение вопросов очистки сточных вод и другие направления.

Развитие инженерной инфраструктуры по этапам позволит решить в ходе жилищной реформы следующие основные задачи: обеспечение инженерной инфраструктурой всего жилищного фонда России; устранение диспропорций в развитии жилищного фонда и оснащение его инженерным оборудованием; обеспечение экономии воды, теплоты и электроэнергии; повышение технического уровня инженерного оборудования; совершенствование инженерных сетей и уменьшение их относительной протяженности, а также повышение комфортности жилых домов.

Американский опыт не помешает нам и для решения еще одной проблемы. Все знают, что у нас не развиты подходы к планированию территорий, нет понятных градостроительных норм, планов территориального и экономического развития регионов. У нас, в отличие от США, все еще процветает неорганизованная застройка, которая ведет к обезображиванию земель и снижению их инвестиционной привлекательности. Необходимо организовать систему транспортных и инженерных коммуникаций; дать толчок развитию производств сборных конструкций для домов и заводов, производящих материалы для этих технологий, которые будут дешевле импортных аналогов; изменить менталитет россиян путем грамотной пропаганды касательно еще новых для России технологий домостроения и попросту популяризации загородного образа жизни. В США начинали с того, что в загородные дома на льготных условиях предложили переезжать военнослужащим. Так «малоэтажка» в Америке начала социализироваться, и представители эконом-класса осознали загородный дом как новую возможность повышения качества жизни при меньших затратах.

Решение проблемы обеспечения достойным жильем наименее защищенных категорий российских граждан, для которых ипотечное кредитование ( единственное из предложенных на сегодня решение для улучшения жилищных условий) практически неподъемно даже при нулевой кредитной ставке. Это главным образом молодые семьи, учителя и персонал образовательных учреждений, врачи и медперсонал, рядовые госслужащие, большинство рабочих и крестьян, пенсионеры и инвалиды. Сюда же надо отнести многодетные семьи, переселенцев из аварийных зданий, переселенцев из не перспективных населенных пунктов, офицеров и солдат вооруженных сил и правоохранительных органов, выпускников детских домов, миграционное (в т.ч. из-за рубежа) расселение и т.д. И если все это просчитать, то окажется что необходимо изыскать возможность обеспечить новым или капитально отремонтированным жильем порядка 40 млн.россиян, а это более 800 млн.кв.м. жилья. 

В то же время, анализируя показатели малоэтажного строительства в регионах (при сложившихся в них организационно-финансовых схемах и применяемых технологиях) можно сделать твердый вывод о неготовности страны к решению столь масштабной задачи. Как в части возможности привлечения необходимых материальных ресурсов и средств, так и по готовности отрасли к переходу на инновационные строительные технологии, без внедрения которых освоить предстоящие объемы работ практически невозможно. В то же время сложившаяся свободно-рыночная система, опирающаяся на повальный дефицит жилья и вытекающий из этого неконтролируемый рост цен, не способна и не нуждается (отсутствует реальная конкуренция) во внедрении прогрессивных и более экономичных решений мирового уровня. 

Сегодня малоэтажное строительство плетется в хвосте тех технологических и финансово-экономических новаций, которые ТАМ даже не обсуждаются. Развитые страны Запада сумели в сложнейшие послевоенные и последующие годы найти такие не стандартные решения, которые позволили им снять основное напряжение с обеспечением жильем наиболее многочисленной в те годы прослойки населения, материально не готовой приобретать жилье в собственность. Тем самым они решили основную социальную проблему на десятилетия вперед и одновременно создали нормальные условия для внутренних миграционных потоков, обеспечивших планомерное размещение по стране наиболее квалифицированных кадров и равную комфортность проживания по всей территории каждой из стран. Почему же у себя в России мы не нашли такой схемы? 

По всей видимости пришло время более активно перейти к решению этой серьезнейшей проблемы, влияющей не только на социальную обстановку в стране, но и в определенной степени на темпы её экономического роста (огромные территории практически выключены из общего поступательного процесса), и одновременно в полной мере использовать сложившуюся благоприятную финансовую ситуацию. Решению проблемы должна предшествовать разработка, на базе достигнутых в мире успехов, Программы Строительства Малоэтажного Жилья (ПСМЖ), которая должна впитать в себя так же и всю российскую специфику. И здесь уже сейчас можно твердо выделить следующие базовые принципы, которые должны лечь в основу ПСМЖ:

- Следует установить приоритетные архитектурно-строительные решения для социального и индивидуального жилья и в т.ч. наиболее востребованного на ближайшие годы. При этом следует исходить не только из соблюдения современного эталона комфортности (на каждого члена семьи по комнате), но и из повсеместного внедрения арендной системы обеспечения жильем малообеспеченных граждан в жилых комплексах из многоквартирных домов. Опираясь на эти данные, появится возможность очертить структуру и срочные и перспективные объемы строительства.

- Осуществить перевод малоэтажного строительства на современные рельсы как путем внедрения инновационных технологий в строительство и стройиндустрию, так и за счет использования новейших финансово-денежных схем, которые совместно должны обеспечить в социальном строительстве как минимум 2-х кратное снижение стоимости 1-го кв.м. общей жилой площади против сложившихся региональных расценок. В результате будет возможно оценить экономические выгоды от перевода малоэтажного строительства на инновационные технологии. 

- Обеспечить по всей стране переход на единую технологию строительства жилых и общественных зданий в малоэтажном каркасном исполнении, основанном на деревянных конструкциях и при этом исключить в любых типах жилых застроек использование котельных и тепловых сетей. Разработать схему развития стройиндустрии привязанную к новой технологии строительства исключив при этом организацию крупных территориальных предприятий типа ДСК и перейти на обеспечение строительства материалами и изделиями с местных малых предприятий стоимостью до 1 млн.дол. каждое и сроком строительства 3-4 месяца, которые за счет новейших технологий достаточны по мощности, выдают продукцию высочайшего качества. В состав этих предприятий в российских условиях целесообразно включить дочерние строительно-монтажные подразделения (строительные бригады). Все это позволит базовому комплексу из 6-7 таких предприятий обеспечивать возведение 100-150 тыс. м2. в год.

Одним из позитивных факторов развития жилищного строительства является дополнительный рост продаж в сегментах материалов и строительного оборудования. Гарантировать инвесторам, которые, как правило, представлены в малоэтажном строительстве малыми и средними предприятиями, полную государственную, таможенную и банковскую поддержку и в первую очередь на стадии разработки и утверждения генеральных планов застроек. Возложить (особенно в период освоения технологий) всю организационную работу по развитию отрасли, разработку нормативной и правой документации, консалтинговую помощь инвесторам, в первые 5-6 лет внедрения технологий, на создаваемое Федеральное агентство “Малоэтажное строительство“ (МС) с региональными филиалами. Рассмотрение и утверждение этих базовых принципов ПСМЖ создаст основу для скорейшей разработки развернутой программы. И в первом её разделе должны быть изложены схемы строительства социального жилья по доступным ценам.

Технология: «Заводское модульное домостроение»

В Краснодарском крае, специалистам ГП «Кубанский модульный дом» удалось найти решения по основным направлениям создания технологии заводского домостроения, что позволило достичь уникальных результатов и получить достоинства там, где раньше были недостатки в каркасном домостроении. Прочностные характеристики объёмных модулей получились намного выше, чем любые аналоги мировых производителей, при тех же трудозатратах на их сборку. Уже можно ставить вопрос о применении этих модулей для сборки зданий этажностью выше 3х. Применяемый утеплитель (Эковата) и технология его укладки позволяют заявлять, что подобной звукоизоляции в жилых помещениях не имеет ни одна конструкция современного домостроения. Двухконтурная конструкция межэтажного перекрытия, с наличием воздушного разделительного пространства между потолочным перекрытием нижнего этажа и половыми конструкциями следующего этажа исключают передачу колебательных нагрузок с верхнего этажа на нижний этаж, через конструкцию перекрытия. Структура Эковаты и природные характеристики целлюлозы позволяют говорить, что данный утеплитель не разлагается в период долгой эксплуатации (100 лет и более), не подвержен просадкам при правильной его укладки в полости каркасных конструкций модуля, на нём не конденсируется влага, он экологически чист и в период эксплуатации он «дышит». Они разработали и запатентовали конструкцию каркаса объемного модуля, который легко собирается на заводском конвейере.

Такой конструкции модуля нет нигде в мире. Объёмный модуль не собирается из готовых панелей, а закладываем объёмную конструкцию в сборке каркаса модуля с применением комбинации дерева и металла. Суть в том, что металл в модуле, в отличие от других технологий, используется как вспомогательный инструмент для сбора всей конструкции. Модель задана металлическим каркасом, но в таком каркасе основную роль играет конструкция из дерева. При перемещении обычно все модули в мире обвязываются стропами как «торты», а этот же можно просто зацепить подъемным механизмом за специальные рым-болты и быстро выполнить монтаж дома, а это говорит об уникальной прочности модулей. Каркас и без обшивки его листовым материалом хорошо держит геометрию.

На этапе производства в объемных модулях прокладываются все инженерные коммуникации – электропроводка, отопление, вентиляция, водопровод, канализация. Выполняется вся подготовка к отделочным работам, вставляются окна и двери. При заказе готовности «под ключ» в модулях выполняются все отделочные работы. Отделка стен пластиком, кафельной плиткой по дизайнерским проектам оклейка обоями и так далее. Наружные стены собраны на каркасе из деревянных стоек, половых и потолочных лаг. Каркас заполняется утеплителем – эковатой. Она полностью заполняет все пустоты, образуя при этом цельную бесшовную конструкцию, устраняя потери тепла. Модульные дома энергоэффективнее, чем любой дом традиционной постройки. Рамная конструкция позволяет укладывать эковату по всему поперечному сечению без разрывов и перемычек, создаётся единый контур утепления. Эковата выдерживает испытания высокими температурами и эффективно решает проблемы звукоизоляции, которые обычно присутствуют в подобных строениях. Сама по себе эковата это ни что иное как целлюлоза (измельченная мукулатура) с добавлением нелетучих солей борной кислоты и буры.

Эти вещества абсолютно безвредны для человека и животных, правда грызуны не могут находиться в ней долгое время из-за боратов, которые вызывают у них дискомфорт, поэтому эковата еще и отличная защита от крыс и мышей. В эковате не содержится фенолов, асбеста, стекловолокна, стирола. Помимо высоких тепло- и звукоизолирующих характеристик, она влагостойка и огнестойка – эффективно замедляет распространение огня. Довольно красноречив такой тест: если положить на ладонь эковату, а сверху монету, которую будут нагревать газовой горелкой, то рука останется холодной. Эковата защищает поверхности от грибков и гниения.

Фасады обшиты ОСП толщиной от 9 до 12 мм и отделаны виниловым сайдингом (с обязательной подложкой из ветрозащитной пленки) или декоративной фасадной штукатуркой. Возможен вариант и кирпичного фасада. С внутренней стороны каркас может быть обшит фанерой толщиной 12 мм, комбинацией из фанеры 6 мм и гипсокартонном 12 мм или просто гипсокартонном 12 мм. Возможен вариант обшивки гипсоволокнистыми (ГВЛ) листами толщиной 10-12 мм. Под обшивкой выполняется пароизоляция из полиэтилена во всех помещениях с повышенной влажностью. Применяемая сухая древесина в каркасах модулей, не имеет ни каких контактов с открытым пространством и тем самым обеспечивается стабильность конструкции модуля. Применение заводской сборки модулей позволяет обеспечивать максимальную (до 95%) их готовность для последующей сборки дома на строительной площадке. Работа в условиях заводского цеха это максимальная производительность, высокое качество работ, снижение затрат и концентрация в одном месте контрольных и исполнительских функций. 

  Заводские условия позволяют легко применять любые элементы системы «умный дом». Организовать монтаж встраиваемой мебели, бытовых приборов и техники. Технология универсальна и легко применяется в любой климатической зоне России и стран СНГ. Конструкция объёмного модуля позволяет легко трансформируется и позволяет укладывать утеплитель в соответствии с требованиями температурного режима, соответствующей климатической зоны России. Первые модульные дома эксплуатируются с 2011 года и за этот период показали себя как дома с низким потреблением энергии для отопления и кондиционирования. В сравнении с домами обычной конструкции, они потребляют газа или электричества в 2,5 - 3 раза меньше. И это только за счёт конструктивных решений и утеплителя эковата, впереди мероприятия по применению рекуперации, энергоэффективного остекления и других конструкций, снижающих потери тепла. Активно ведутся работы по применению альтернативных источников энергии и на фоне низкого энергопотребления, этот проект становится очень актуальным, так как позволяет за, сравнительно низкие затраты, решать проблему энергообеспечения.

В 2011 году закончен цикл опытно-промышленного периода работы завода по доработке конструкции модулей и строительству жилых домов разного формата. С апреля 2011 года приступили к производству модулей, а уже в мае был смонтирован первый жилой дом, общей площадью 90 м2. Монтаж был выполнен за одну смену, 8 часов. За два года построены дома разного формата, в том числе и многоквартирный дом для детей сирот. Все проектные разработки подтвердились. Конвейерная технологическая линия предусматривает 10 постов сборки с численностью, работающих на каждом по 2 человека и 2 подсобника составят 22 работника и они обеспечивают сборку 30-40 м2 жилья в смену, или 10 тыс. м2 в год. Производство стоит в разы меньше известных аналогов в мире и имеет не ограниченный потенциал повышения эффективности.

При необходимости возможен вариант сменной работы, что увеличит производительность производства до 25 – 30 тыс. м2 жилья в год и снизит сроки окупаемости проекта. При оптимальной загрузке сборочного конвейера себестоимость 1 м2 жилья может достигать 12 -13 тыс. руб. , а срок полной окупаемости вложений не превысит и года.

Производство можно разместить на промышленных площадях от 600 м2, оборудованных грузоподъёмным средством, в идеале 5 тонн. Технология не требует обязательного отопления помещения, воды, а электричество напряжением 380 вольт, на один сборочный конвейер, будет достаточно мощности 80-100 квт. Возможен вариант мобильного сборочного цеха из ЛМК, который собирается в непосредственной близости к строящемуся посёлку, обеспечивает строительство и потом перевозится на новое место работы. При таком варианте общие затраты на комплекс завода не превысят 25 млн. рублей и могут окупиться при строительстве жилья 13 000 – 14 000 м2 общей площади.

Учитывая каркасную конструкцию бетонных фундаментов и нагрузки на него, опоры могут поднимать дома на высоту 1.5 – 2 метра и выше, поэтому дома КМД можно строить в зонах возможных подтоплений, на склонах и на участках со сложными рельефами. Эти решения позволили достичь уникальных качественных характеристик модульных домов:

1. Прочность:
Прочностные характеристики модульных домов КМД намного выше, чем любые аналоги мировых производителей, при тех же трудозатратах на их сборку, за счёт применения рамной конструкции и комбинации металл – дерево. Уникальна и сейсмоустойчивость модульных домов, так как конструкция объёмного модуля не имеет точек концентрации нагрузок.
2. Энергоэффективность.
Структура Эковаты и природные характеристики целлюлозы позволяют говорить, что данный утеплитель не разлагается в период долгой эксплуатации (100 лет и более), не подвержен просадкам при правильном заполнении полости каркасных конструкций модуля, на нём не конденсируется влага. Конструкция модуля позволяет вести укладку Эковаты, в поперечном сечении, без зазоров и перемычек. Эковата заполняет всё пространство полости стен и перекрытий, не оставляя зазоров, что исключает сквозняки и повышает её эффективность.
3. Звукоизоляция.
Двойная конструкция межэтажного перекрытия, с наличием воздушного разделительного пространства между потолочным перекрытием нижнего этажа и половыми конструкциями следующего этажа исключают передачу колебательных нагрузок с верхнего этажа на нижний. Применяемый утеплитель (Эковата) и технология его укладки позволяют заявлять, что подобной звукоизоляции в жилых помещениях не имеет ни одна конструкция современного домостроения.
4. Экологичность.
Экологичность обеспечивается набором материалов для сборки модулей. Металл, дерево, ГКЛ и эковата имеют уникальные качественные характеристики и обеспечивают высокие показатели экологичности модульных домов.

В России предпринимаются меры по вхождению в мировой процесс сертификации зеленого строительства. В стране возводятся объекты самого разного типа, получающие сертификаты признанных мировых систем LEED, BREEAM и др

Более того, разработаны и используются национальные системы сертификации, в том числе ГОСТ Р 54964–2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости» и национальные стандарты СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011 «“Зеленое строительство”. Здания жилые и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания», СТО НОСТРОЙ 2.35.68–2012 «“Зеленое строительство”. Здания жилые и общественные. Учет региональных особенностей в рейтинговой системе оценки устойчивости среды обитания».

Оценка эффективности зеленых зданий обычно осуществляется третьей стороной с помощью рейтинговой системы, содержащейся в отраслевых стандартах.

Рейтинговая система представляет собой совокупность количественных и качественных показателей для оценки здания как среды обитания человека, характеризующих уровень комфорта, энергоэффективности, экологичности и защиты окружающей среды в соответствии с принципами устойчивого развития.

Только заводское модульное домостроение может обеспечить исполнение всех требований «зелёного» строительства, обеспечить его соблюдение и вывести домостроение России в ряд современного его исполнения

Преимущества технологии «Заводское модульное домостроение»

Технология полностью учитывает требования профильных СНиП и действующих ГОСТов.

Основным документом, регламентирующим конструкционные решения, стали правила СП 31-105-2002 «ПРОЕКТИРОВАНИЕ И СТРОИТЕЛЬСТВО ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНЫХ ОДНОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ С ДЕРЕВЯННЫМ КАРКАСОМ»

Другие параметры определялись по следующим правилам:

Сопротивление теплопередаче. Расчет производился в соответствии со СНиП 11-3-79* "Строительная теплотехника" исходя из условий энергосбережения второго этапа в предположении, что утепляющий слой является одним из однородных слоев многослойного плоского ограждения. Наличие металлической конструкции каркаса, находящейся в слое утеплителя, не оказывает существенного влияния на теплопроводность стены, однако рекомендуется использовать элементы каркаса, выполненные из материалов с низкой теплопроводностью.

Теплоустойчивость ограждающей конструкции.В районах со среднемесячной температурой июля 21 °С и выше амплитуда колебаний температуры внутренней поверхности ограждающих конструкций (наружных стен с тепловой инерцией менее 4) зданий не должна быть более требуемой амплитуды. Расчет производится по СНиП 11-3-79* "Строительная теплотехника" .

Паропроницаемость ограждающей конструкции.Расчет сопротивления паропроницанию производится по СНиП 11-3-79* "Строительная теплотехника". Важно отметить, что при укладке теплоизоляции необходимо обеспечить её плотное прилегание к поверхности наружной стены (без полостей и зазоров).

Требования к восприятию нагрузок. Способность системы воспринимать нагрузки определяется расчетом в соответствии со СНиП 2.01.07-85* "Нагрузки и воздействия", СНиП 11-23-81* "Стальные конструкции", СНиП 2.03.06-85 "Алюминиевые конструкции" и СНиП 11-25-80 "Деревянные конструкции". При расчете системы на способность воспринимать нагрузки учитываются район строительства; высота здания; прочности основания (материала стен здания); вес системы.

Требования к системе по геометрическим параметрампредъявляются в соответствии со СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции" и нормативными документами производителей систем.

Требования пожарной безопасности к системе.В соответствии со СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" строительные конструкции характеризуются огнестойкостью и пожарной опасностью. Пределы огнестойкости строительных конструкций и их условные обозначения устанавливают методом испытаний по ГОСТ 30247 "Конструкции строительные. Методы испытания на огнестойкость". Класс пожарной опасности строительных конструкций устанавливают методом испытаний по ГОСТ 30403 "Конструкции строительные. Метод определения пожарной опасности". Класс зданий по степеням огнестойкости, конструктивной и функциональной пожарной опасности устанавливается в соответствии со СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".

Требования к параметрам вентилируемого пространства.При проектировании необходимо определять параметры вентилируемого пространства исходя из условий: нормальной скорости движения восходящего потока воздуха в вентилируемом пространстве - 0,3-0,4 м/с; отсутствия звуковых эффектов при эксплуатации системы; минимальной величины зазора 20 мм.

Требования к звукоизоляции.Нормируемым параметром звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий, а также вспомогательных зданий и помещений промышленных предприятий является индекс изоляции воздушного шума ограждающей конструкцией (в дБ). Параметры звукоизоляции рассчитываются по СНиП 11-12-77 "Защита от шума".

Таким образом, к достоинствам системы можно отнести: широкий набор различных вариантов комплектующих; четкие нормированные числом требования к каждому изделию; взаимоувязка в общей системе разнородных строительных материалов; прогрессивные конструктивные решения многослойных стен; ресурсо- и энергосберегающую направленность политики фирмы и другие. Из недостатков следует отметить отсутствие многолетнего опыта эксплуатации системы в различных климатических условиях, а также трудоемкость монтажа изделий, что может компенсироваться накоплением у рабочих опыта, применением новым технологий и средств малой механизации.

Проблемы технического регулирования и нормирования

Однако надо отметить, что динамично развивающееся социально-типологическое разнообразие малоэтажных жилых зданий системно не изучается, не анализируется и не классифицируется, а вынужденно распределяется по удобным и привычным схемам. Не решив общие задачи (классификация, терминология, параметры качества и т.д.) в малоэтажном жилищном строительстве, нормотворчество обречено на неопределенность неоднозначность, неточность и подобные дефекты, которые весьма опасны для любого реального, а не формального нормативного документа. Подтверждением служит даже название СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". Если здания могут быть жилые, общественные, производственные и т.д., то дом, как уже было сказано, — только жилое здание. Поэтому "дом жилой" — понятие тавтологическое и в нормативном документе явно неуместное.

Но сегодня не организована элементарная системная работа по наведению порядка в нормативных документах. Что такое ИЖС? Почему сдвоенные дома, по новому дуплексы, позволяющие рационально использовать земельный участок, сократить затраты на строительство, уже не ИЖС? Таким образом, с прискорбием приходится констатировать, что в России до сих пор нет единого государственного стандарта в отношении доступного малоэтажного жилья, обязательного к соблюдению во всех субъектах РФ. Таково положение дел с нормативной базой в сфере малоэтажного строительства. На примере ныне действующих у нас противопожарных норм, хорошо видно, что получается, если к «малоэтажке» применять не специализированные, а общие стандарты. 

Итак, в соответствии с существующими правилами вокруг каждого малоэтажного дома необходимо предусмотреть противопожарный проезд шириной 6 м, к то тому же проложенный в 5 м от линии застройки. В итоге планировка территории «расползается», исчезает ощущение зонирования застройки и ее сомасштабности с человеком, а площади, которые можно было бы использовать для обустройства уютных дворов, спортивных и детских площадок, пешеходных или велосипедных дорожек «съедаются» противопожарными проездами, а фактически – автомобильными магистралями, по которым будут ездить все, кому не лень. Более того, дорожное покрытие этих проездов должно быть рассчитано на восприятие веса тяжелого автотранспорта с нагрузкой 16 т на ось! Такие пожарные машины нужны для ликвидации возгораний в многоквартирных многоэтажных домах, а мы ведем речь о застройке в два – три этажа… 

Похожая ситуация складывается с санитарно-эпидемиологическими нормами. В Европе в малоэтажных поселках или кварталах предусмотрены задние хозяйственные дворы, которые, кстати, в том числе используются и для парковки автомашин. Но самое важное, что в хозяйственных дворах расположены мусорные контейнеры. В России, в соответствии с принятыми санитарно-эпидемиологическими нормами, площадки для временного складирования мусора, а проще говоря, помойки, могут находиться не ближе 20 м и не дальше 50 м от жилых строений. То есть, вокруг мусорных контейнеров должна быть организована санитарная зона. Зачем? Оказывается, на тот случай, если мусор будет вывозиться нерегулярно, и он начнет скапливаться вблизи переполненных контейнеров… Получается, что при разработке российских санитарно-эпидемиологических норм за основу брались некие экстремальные, в значительной степени даже гипотетические ситуации, и их призраки до сих пор витают над нашим малоэтажным строительством.

Паспортизация жилых зданий тоже решается непросто. Вопреки упомянутой норме федерального закона "О защите прав потребителей", обязывающей изготовителя предоставить потребителю инструкцию (паспорт) на реализуемую продукцию, СНиП 31-02-2001 (п.4.7) определяет, что инструкция по эксплуатации дома предоставляется по требованию застройщика. Почему потребитель должен требовать то, что ему обязаны предоставить по закону? К тому же обязательное содержание такой инструкции этими СНиП не определено. Определенности в названии и содержании нормативно-инструктивного документа на жилое здание тоже пока нет. СНиП 31-02-2001 такой документ именует то инструкцией по эксплуатации дома (п.4.7), то паспортом дома (п.9.7), состав которого не определяется. СП 11-111-99 вводит термин "паспорт проекта частного жилого дома". 

Содержание этого паспорта ограничивается перечнем разрешительных документов на строительство индивидуального жилища. Опять же по требованию застройщика в состав документации на дом должен быть, согласно СНиП 31-02-2001, включен теплоэнергетический паспорт. Иными словами, понятие "паспорт" уже присутствует в нормативных документах, но его статус, структура и содержание еще не имеют однозначного определения, что не лучшим образом влияет и на уровень нормативных документов, и на сферу их действия.

Сфера действия рассматриваемых СНиП и СП по сути ограничивается лишь социальным жилищным строительством. Согласно СП 30-102-99 малоэтажные жилые здания подразделяются на социальное жилище для муниципального строительства и жилище для индивидуального строительства; удельный вес первого сейчас находится в пределах 10-15% ежегодных объемов малоэтажного жилищного строительства. Но СНиП 31-02-2001 регламентирует порядок проектирования и строительства прежде всего социального жилища, потому что п.4.1 определены другие, упрощенные процедуры индивидуального строительства.

Поскольку одноквартирные жилые здания экономически неэффективны для муниципального жилищного строительства и более приемлемы многоквартирные блокированные малоэтажные жилые здания, сфера действия СНиП 31-02-2001 получается весьма и весьма локальной. Тем более, что состав помещений, их размеры и функциональная взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования малоэтажного жилого здания, согласно п.4.3 этого СНиП, определяются самим застройщиком. Следовательно, многие нормы и положения СНиП 31-02-2001 не могут являться обязательными, а имеют только рекомендательный характер. Тем самым целесообразность подготовки и введения этого нормативного документа не имеет социально-экономической и нормотворческой логики.

Какое здание считать малоэтажным? Однозначный ответ на столь простой вопрос получить из анализируемых СП и СНиП невозможно.

В СП 30-102-99 имеется два определения малоэтажного жилого здания: в п.5.1.1 малоэтажной жилой застройкой считается застройка домами высотой до трех этажей включительно, а в приложении "Термины и определения" — до четырех этажей включительно.

СНиП 31-02-2001 признаком этажности при определении понятия "дом жилой одноквартирный" не оперируют, но по тексту документа этажность трактуется довольно широко: от двух этажей (п.п.6.3 и 6.7) до четырех этажей и выше (п.6.18). Дефицитность классификационного аппарата, как видим, явно деформирует объект нормирования.

Экономическая перспектива строительства

Стоимость строительства малоэтажных зданий ( независимо от их функционального назначения ) возводимых по единой для всей территории страны технологии будет значительно дешевле, чем аналогичных зданий возводимых по действующим в России технологиям. Объясняется это несколькими причинами:

В объемно-модульной технологии строительный процесс переносится в заводские условия: с конвейера сходят готовые модули, из которых почти как из кубиков на строительной площадке собирают дом. Заводской цех, это не строительная площадка с разными погодными условиями, это комфортные условия труда, не зависящие от времени суток. Рабочее место на конвейере, это оборудованная рабочая зона, это полный набор необходимого инструмента, это полный комплект необходимых материалов и комплектации, это постоянный технологический контроль и заданный рабочий ритм. Многие десятки лет, конвейерная технология сборки демонстрирует свои преимущества, высокое качество работ, высокую эффективность и возможности по модернизации и автоматизации работ. 

Используя преимущества заводской конвейерной сборки, можно легко применять новейшие технологии по управлению системами «умный дом», использовать достижения по альтернативным видам энергетики, управления климатом, освещением и другими технологическими новинками управления жилищными условиями в современном доме. Конвейерная сборка и высокая заводская готовность объёмных модулей, позволили поднять производительность труда строителей в 3 – 4 раза, что позитивно сказывается на общей эффективности строительства модульных домов. Впереди разработка конструкции встраиваемой мебели и других компонентов обустройства современного жилища, что намного поднимет эффективность строительства модульных домов. 

Главным же условием снижения затрат на строительство модульных домов, это объём их производства и нормальная загрузка конвейерной сборочной линии. А это созданием определённых условий для объёмных заказов и условий для платежей за выполняемую работу. Чем выше объём производства, тем меньше затраты на строительство, тем выше производительность труда.

Технология основана на применении стандартных изделий из дерева и металла, изготавливаемых на сборочных предприятиях стройиндустрии, оснащенных высокопроизводительным оборудованием. Как правило, весь набор материалов легко поставляется предприятиями местного производства, в том числе и утеплитель Эковата. Работа по сборке зданий, не требует применения высокопрофессиональных навыков и квалификации. Разделение всего процесса сборки на отдельные операции, выстроенные по конвейеру, позволяют значительно повысить производительность труда и эффективность производства в целом. Условия заводского цеха позволяют повысить скорость и качество труда, что положительно сказывается на себестоимости конечной продукции. Возможность постоянного инженерного контроля, исключают брак в работе сборщиков, применение некачественных материалов и порчу оборудования.

Основной объем внутренних работ, это укладка утеплителя, разводка в нем кабельно-проводниковой продукции и труб и затем обшивка сухой штукатуркой. После установки окон, дверей, черного пола, стационарной мебели в кухнях и ванных и монтажа стенных шкафов к работе привлекаются специализированные бригады электриков, сантехников и, наконец, отделочников. Параллельно с внутренними работами сборочная бригада ведет работы по наружной отделке для чего закрывает поверхность по периметру здания синтетической тканью, которая полностью защищает его от воды, холодных и теплых ветровых потоков. По тканевой изоляции монтируется материал наружной облицовки, который в большинстве случаев представлен виниловым или металлическим сайдингом, или другими фасадными материалами. Помимо наружной отделки эта же бригада выполняет и кровельные работы, мероприятия по водоотведению и по благоустройству участка.

Энергоэффективность модульных домов, позволяет применять простое электроконвекторное отопление помещений дома. Даже имея возможность подключения к газоснабжению, наши заказчики принимают решение в пользу электроотопления, значительно экономя на покупке не газофицированного земельного участка и уходя от оплаты услуг газоснабжающей организации, что сегодня очень не дёшево.
Т.е.можно сделать основной вывод: обеспечить в социальном малоэтажном строительстве доступные стоимости жилья и долгосрочной аренды возможно только при условии внедрения по стране единой строительной технологии и привязанной к ней стройиндустрии при параллельном введении ряда финансово-экономических новаций и льгот,повышающих интерес инвесторов к участию в социальном строительстве. Все это, позволяет рассчитывать на решение этой важнейшей и наиболее дорогостоящей социальной проблемы. При этом необходимо построить всю схему финансирования на базе накопительных финансовых инструментов, с привлечением бюджетных средств, всех уровней, для строительства жилья для льготников и представителей незащищенных слоев населения.

Затраты на создание производства мизерны, по сравнению с подобными линиями западных образцов и не превышают 5-6 млн. рублей, при максимальной производительности 35-40 тыс. м2 жилья в год. Даже не имея полной загрузки, рентабельность составляет 20%.

На базе предоставленных каждым регионом расчетных объемов и структуры социального малоэтажного строительства в ПСМЖ найдут отражение сводные по стране объемы работ, будет определена потребность в материальных ресурсах, решен состав и размещение предприятий малой стройиндустрии и т.д. Одновременно должен быть установлен резерв мощности стройиндустрии для строительства: градосоставляющих объектов, некоторого объема индивидуального жилья повышенной комфортности, объектов коммунального хозяйства и малых промпредприятий, каждый из которых так же возводится по единой технологии малоэтажного строительства.

Соответствие требованиям по климатическим условиям эксплуатации

Российские условия проживания имеют много полярные условия, от субтропического климата на Юге, до полярных широт и зон с вечной мерзлотой. Удивительно, но в России до настоящего времени нет системного решения проблемы эксплуатации жилья в разных климатических зонах, нет разработанных методик и рекомендаций по теме эксплуатации жилья с учётом климатических условий, нет типовых архитектурных решений, для зон экстремального проживания. Очень часто применяются однотипные архитектурные решения, при строительстве жилья в средней полосе России и в республике Якутия или Магаданской области.

В Таблице 1, приводятся нормы, действовавшие у нас в стране до середины 90-х годов ГСОПы и нормы на термическое сопротивление стен .

Таблица 1.

Как видно из Таблицы 1. теплоизоляция нашего жилья была не только в четыре раза ниже, чем в более теплой Швеции, но и намного ниже, чем в Германии и в такой весьма теплой стране как США. Теплоизоляция стен существующего жилого фонда у нас была хуже в три раза чем в США, в то время как отопительный сезон "холоднее" в два раза.

Тем не менее, применение утеплителей, в последние годы резко увеличилось. Так же возросло число разных предложений на рынке утеплителей. Их появление сопровождалось агрессивной рекламной компанией, набором разрешающих документов, полным набором сертификатом, но качественные характеристики всегда оставались в зоне недоверия. Трагедия в «Хромой лошади» подтвердила опасения, но не поставила точку. Участились случаи пожаров в высотных зданиях, когда ярким пламенем горят фасады, утеплённые НЕГОРЮЧИМИ утеплителями, при этом интенсивность горения и выделение большого количества едкого, ядовитого дыма впечатляют, но нет, ни одного детального разбора о причинах такого горения, именно негорючих утеплителей. Экологичность утеплителей, которые рекомендованы к применению в жилых помещениях, так же вызывает много нареканий и вопросов, однако все они имеют соответствующие разрешительные документы, сертификаты и положительные заключения экспертизы. Может, требуется пересмотреть существующие положения, может, производители не всегда выдерживают требования по технологии производства утеплителей, но вопрос более, чем злободневный, речь идёт о здоровье и благополучии народа.

Важность и актуальность этих вопросов трудно переоценить, так как 90% жилых зданий и помещений в России не соответствуют требованиям по энергоэффективности и нуждаются в мероприятиях по утеплению, так как на фоне быстрорастущих энерготарифов, проживание в таком жилом фонде, становится очень дорогим удовольствием. До настоящего времени нет рекомендаций и типовых проектных решений по приведению такого жилья в соответствие с требованиями по энергосбережению, Россия продолжает тратить огромные энергоресурсы на отопление окружающей среды, внося свой весомый вклад в парниковые проявления.

Вот почему необходимо уделять большое внимание вопросу утепления, вновь строящемуся жилью и обеспечивать его соответствующими качественными характеристиками. Это одна из сложных задач, так как стоимость энергоресурсов и стоимость мероприятий по утеплению жилья имеют существенную разницу, и строителям не выгодно вкладываться в энергоэффективное жильё. Нет государственных стимулирующих мер и поощрения строителей, которые строят здания с низким потреблением энергоресурсов. Даже вопрос присоединения к энергоснабжению не учитывает этого, так как чем больше будет заявлено потребляемой мощности, тем выгоднее проект для энергетиков. Однако будущее за рациональным расходом энергоресурсов и оно диктует свои условия, это объективная причина, и эти требования будут только ужесточаться.

Поэтому при формировании основных параметров конструкции объёмного модуля, специалисты ГП «Кубанский модульный дом», большое внимание уделили именно решению вопросам энергосбережения, но при этом учитывались требования по экологии и стоимости, получаемой конструкции. Сегодня мало кого удивишь многослойными элементами ограждающих конструкция стен и перекрытий, однако вековая привычка строить из кирпича и бетона, всё ещё является приоритетной. При этом мало кто пользуется элементарным расчётом энергоэффективности стен и перекрытий, больше руководствуются конструкциями традиционного строительства. Стена в полтора, два и максимум в три кирпича стала классикой индивидуального строительства.

Для примера посчитаем толщину стены из кирпича в самом южном регионе, Краснодарском крае. Для расчёта будем пользоваться Региональным Нормируемым Теплосопротивлением (РНТ), которое имеет значение для стен 2,35 м2*С/Вт, умножим его на коэффициент теплопроводности для кирпича монолитного 0,67 Вт/м и получим необходимую толщину кирпичной стены в 1,57 метра.

Для средней полосы России это значение будет равно 2 – 2,2 метра, для Урала 2,3 -2,5 метра, для Сибири 2,4 – 2.8 метра, для Якутии 3,5 метра. Впечатляет? А для перекрытия значения РНТ ещё больше. Коэффициент теплопроводности бетона сплошного – 1,75 Вт/м, на каменном щебне

1,3 Вт/м, бетон на песке 0,7 Вт/м. Поэтому и возникает желание применить утеплитель, а, как и какой утеплитель использовать, большой вопрос!

Мы остановились на утеплителе, который относится к классу естественных утеплителей, Эковата. Это не экзотика, утеплитель хорошо известен, в интернете Вы найдёте все его характеристики, в основном положительные, однако конкуренты не дремлют и высасывают из пальцев и негатив. Но лучше знать всё и принимать решение, по выбору утеплителя, осознанно. Мы руководствовались несколькими параметрами из качественных характеристик и прежде всего экологией, хорошим коэффициентом теплопроводности, стоимостью, долговечностью и возможностью укладки утеплителя без швов, разрывов и полостей. Прежде чем принять окончательное решение мы изучали все материалы по Эковате, провели десяток испытаний, посчитали экономику. Применяем Эковату уже пять лет, постоянно мониторим состояние домов, утеплённых Эковатой и разочарования нет. Мы, пока, не производим Эковату, но планируем наладить её производство, когда потребность вырастит до соответствующих размеров. При коэффициенте теплопроводности Эковаты 0,032 – 0,035, мы в расчётах берем поправку и расчётный коэффициент для нас 0,04 Вт/м. Легко посчитать толщину утеплителя для Краснодарского края – 9 см, для средней полосы – 12 см, для Урала – 14 см, для Сибири – 15 см, для Якутии – 20 см. Конечно, при строительстве жилья, эти расчёты проводятся более точно, с учётом влажности и т.д. Если посчитать затраты на строительство домов с одинаковыми энергосберегающими характеристиками, то преимущества модульного домостроения очевидны. Часто обыватель путает вопросы прочности с конструкционной устойчивостью. Но и в этом вопросе, модульный дом, собранный из модулей нашей конструкции, при землетрясении, намного прочнее любого дома из кирпича с бетонными перекрытиями.

Так потребление газа в двухэтажном жилом доме, общей площадью 86 м2, (Краснодарский край, станица Тбилисская, ул. Миллионная № 142а) за период с мая 2012 по май 2013 года, дало следующий результаты:

1. Май 2012 - 17м3; 7. Ноябрь 2012 - 153 м3;

2. Июнь 2012 - 22 м3; 8. Декабрь 2012 - 365 м3;

3. Июль 2012 - 15 м3; 9. Январь 2013 - 284 м3;

4. Август 2012 - 15 м3; 10. Февраль 2013 - 250 м3;

5. Сентябрь 2012 - 32 м3; 11. Март 2013 - 91 м3;

6. Октябрь 2012 - 82 м3; 12. Апрель 2013 - 59 м3.

Итого за 12 месяцев общий расход газа составил – 1385 м3, в том числе на отопление – 1035 м3, что составляет – 11 м3 газа на 1 м2 обогреваемой площади дома. Семья из трёх человек заплатила за газ в этом периоде – 6080, 15 руб.

Эти результаты говорят о том, что уже сегодня дома КМД соответствуют самым высоким требованиям по энергоэффективности, но это первый шаг, так как необходимо применение энергоэффективных окон, дверей и надо решать вопрос сокращения потерь тепла при вентиляции помещений дома.

Альтернативная энергетика

Самым доступным источником энергии для автономного дома является, конечно, солнце. Использовать солнечную энергию можно двумя основными способами: установить солнечные панели для получения электроэнергии или солнечные коллекторы для теплоснабжения.
Не нужно забывать о таким традиционном источнике энергии как ветер. Ветряные мельницы крутились на Руси (как и во всем мире) испокон веков. Современные ветряные генераторы гораздо эффективнее и позволяют получать электроэнергиею в те периоды, когда скрывается солнце.
Тепло для обогрева дома можно получать прямо из земли, установив тепловой насос.
Особенно актуальна идея автономного дома для тех местностей, которые удалены от централизованных источников энергии — электросетей, теплоцентралей. Зачастую протянуть линию электропередач в такие места будет существенно дороже, чем создать систему автономного энергоснабжения.

Альтернативная энергетика в мире развивается семимильными шагами. Рост тарифов, забота об будущем мире, экологии заставляет всё больше уделять внимания вопросам получения и использования возобновляемым видам энергетики. Почти половина энергии, вырабатываемой на Земле, тратится на содержание жилья, его отопление, кондиционирование и другие бытовые надобности. Все больше технологии решают эту проблему, используя различные приспособления, однако их стоимость пока ограничивает их применение. Большое значение в э решении этой проблемы имеет потребляемая мощность, так как от этого зависит цена оборудования альтернативной энергетики. Поэтому мероприятия по снижению потребления энергии на отопление жилья, учитывая российские климатические условия, играют очень важную роль. Конструкция модульных домов и применяемый утеплитель, Эковата, позволили снизить потребление энергии в 2 – 3 раза и реально создали экономическою целесообразность, применения этих технологий в модульном домостроении. Мы находимся в самом начале этой работы, но есть варианты, которые говорят об окупаемости затрат на альтернативную энергетику за срок 5-7 лет, чего не может обеспечить ни одна другая технология, массового домостроения.

Цель проекта

Основными целями настоящего проекта является создание к 2020 году сети сборочных производств, по выпуску объёмных модулей, высокой заводской готовности, с последующем монтажом модульных домов с уникальными качественными характеристиками: современность, прочность, энергоэффективность, экологичность, сейсмостойкость, шумоизоляция, доступность по цене с объёмом производства до 10 млн. м2 жилья в год. Технология позволяет организовать однотипные заводские линии по сборке объёмных модулей в любом регионе России, с любыми климатическими условиями, адаптированные к любым сейсмическим требованиям. Сборочные производства станут потребителями продукции малых предприятий регионов по комплектации. Создадут огромное количество дополнительных рабочих мест, используя товары российского производства и возобновляемые ресурсы – древесину.

1.Создать в регионах сборочные производства, в количестве 250 – 300 единиц, по выпуску объёмных модулей на конвейере, высокой заводской готовности, с производительностью 15 – 40 тыс. м2 жилой площади в год, стоимостью 15 – 18 тыс. руб. за 1 м2 готового жилья.

2.Организовать 350-500 строительно-монтажных управлений (СМУ) для сборки модульных домов, монтажа сетей, дорог и инфраструктуры, строящихся посёлков.

3.При средней численности трудящихся в каждом предприятии 50 - 70 человек, это создаст более 40 тысяч рабочих мест, производительность которых будет в 2 – 3 раза выше, чем в целом по отрасли, не считая занятых на изготовлении и поставке комплектующих: пиломатериал, окна, двери, ГКЛ, кровли, утеплитель Эковата, сантехника, эл.проводка, и другие материалы, необходимые при строительстве жилья.

4.Каждый м2 модульного дома будет потреблять в 2 – 2,5 раза меньше энергоресурсов на отопление или кондиционирование жилья, что принесёт дополнительный экономический эффект для регионов.

5.Запуск проекта потребует огромного количества комплектующих материалов местного производства, что будет стимулировать создание сотен и тысяч предприятий малого и среднего бизнеса в регионах. Это обеспечит экономический прорыв регионов, создаст потенциал для смежных отраслей, остановит негативный миграционный процесс.

6.Решение проблемы жилья в регионах, позволит стимулировать устойчивое развитие сельских территорий, закрепить молодёжь в сельской местности, позволит создать тысячи фермерских хозяйств, сельхоз кооперативов. Будет создана база для формирования отраслей переработки сельхоз продукции.

7.Создание индустрии по выпуску объёмных модулей, высокой заводской готовности, позволит быстро, качественно, энергоэффективно решать проблемы строительства общественных зданий детсадов, образовательных центров, ФАПов, почты, торговых точек, полицейских пунктов и других инфраструктурных объектов.

Основные задачи

Развить индустрию для малоэтажного строительства в регионах РФ, основанную на местных ресурсах; увеличить строительство малоэтажного жилья в 2 - 3 раза; построить инфраструктуру для малоэтажных поселений; организовать рабочие места для жителей регионов, а это уже потребует пересмотра перспектив развития экономики и новые задачи для руководства региона. Создание строительной индустрии новой технологической концепции потребует:

1.Сделать анализ всего периода опытно-конструкторских работ, выполненных ООО «Опытно-конструкторским заводом объёмных модулей № 1», разработать проекты и технологические карты производств, для всех регионов России, обобщить проектные решения в альбомы существующих и перспективных проектов.

2.Доработать комплектовочные ведомости по набору материалов для сборки модулей, исходя из возможностей регионов и логистики доставки дефицитных позиций.

3.Сделать проектные решения по вариантам использования в регионах имеющихся промышленных площадей или строительства новых цехов, с использованием ЛМК. Доработать проекты передвижных сборочных производств, с учётом специфики регионов, учитывая климатические условия.

4.Выполнить стандарты и технологические карты строительства, оснащения, подготовки кадрового потенциала и запуска нового производства. Разработать организационно – технические мероприятия по выводу производства на проектные мощности.

5.Разработать и согласовать мероприятия по сотрудничеству с местными органами власти, с учётом специфики регионов и планов развития.

6.Разработать и согласовать графики строительства, запуск в работу сборочных производств, с учётом региональных перспектив развития и строительства жилья, а так же с учётом перспектив коммерческих заказов.

7.Выстроить перспективные программы потребления комплектующих и материалов для обеспечения сборочных производств, с учётом имеющихся в регионах ресурсов и перспективы создания новых производств.

8.Разработать план – график финансирования всех мероприятий, определить ресурсы и перспективы финансирования по всем этапам, вплоть до периода полной окупаемости проекта и выхода на режим стабильной работы.

9.В 2016 – 2017 годах, совместно с региональными властями, выполнить строительство и запуск в работу 10 - 20 сборочных производств, с перспективой строительства малоэтажного жилья 20 – 30 тыс. м2 в год. За это период выполнить ТЭО по набору 50 объектов по производству объёмных модулей и производств материалов, обеспечивающих модульное домостроение, с последующей пролонгацией по годам.

10.Создать учебный центр подготовки необходимых, высококвалифицированных кадров: проектировщиков, дизайнеров, организаторов производства, технологов и других, необходимых для реализации программы, специалистов.

11.Обеспечить в каждый последующий год ввод в работу не менее 30 производств по выпуску объёмных модулей, высокой заводской готовности.

12.Создать к 2017 году концерн (ассоциацию), объединяющий все производства и монтажные управления в единый профессиональный союз «Российский модульный дом», для координации работы отрасли, тиражирования и распространения успешного опыта, формирования страхового фонда.

13.Обеспечить к 2020 году выход отрасли на объёмы строительства 20 млн. м2 жилья в год.

Проект ориентирован на отечественный рынок, на спрос по строительству жилья для армии или других структур, муниципальный заказ и заказы стран СНГ, со схожими проблемами обеспеченности граждан жильём.

Конкурентные преимущества по многим качественным характеристикам, цена, использование местных материалов и ряд возможностей по снижению затрат на строительство дома по его комплектации, даст неоспоримые преимущества в конкурентной борьбе. Неминуемый рост энерготарифов, повысит и так высокую стоимость на использование традиционных технологий при строительстве малоэтажного жилья. Модульное жильё класса «эконом» по затратам на его строительство, будет ещё более привлекательным, при низких затратах на его содержание, учитывая климат России.

Учитывая ментальность жителей России и традиционную тягу к кирпичному домостроению, экономика строительства и затраты на его содержание определят решающее значение. Немаловажный фактор будет иметь и моральный облик жилья, современность форм, возможность использовать альтернативные виды энергии, системы «умный дом», экологичность и энергоэффективность жилья, определят выбор будущих жильцов. Об этом говорит опыт ГП «Кубанский модульный дом», который строит жильё только по оплаченным Договорам и спрос на модульное жильё растёт из года в год и это в регионе кирпичного домостроения!

Создание платёжеспособного спроса.

Однако нужны деньги и не малые, особенно на создание инфраструктуры застраиваемых территорий. Обоснование и целесообразность трат решат факторы бизнес-планов и необходимость решать основополагающие проблемы народа.

Надо признать, что ипотека на территории «малоэтажки» не приживается и практического применения не имеет. Надо организовывать истинно российский вариант взаимопомощи – жилищный накопительный кооператив. Во всём мире широко применяются общества взаимного кредитования вот и нам надо вспомнить апробированную технологию финансового инструмента. С 2005 года действует закон ФЗ – 215, регулирующий деятельность жилищных накопительных кооперативов. Но сегодня все программы господдержки благосклонны ипотеке, а вот жителям регионов, которые не могут воспользоваться ипотекой, такая поддержка заказана. Почему ЖНК, не коммерческое объединение граждан, выпадает из программ господдержки?

Хороший пример, успешно работающего ЖНК, можно привести ЖНК ЖБК – 1, из Белгородской области. Максимальное количество членов кооператива достигало численности 4 500 человек. Средний взнос, в накопительный фонд составлял 10 000 рублей, а это 45 млн. рублей ежемесячных поступлений в реальный сегмент экономики. Разве это не плюс экономики региона, но ещё при этом решается одна из самых острых социальных проблем, жилищная! Может это пример для подражания?

Работает ЖНК «Кубань» и в Краснодарском крае. Уже десятки участников решили свою жилищную проблему, получив финансовую поддержку от кооператива под 3% годовых. При этом администрация края не замечает работы этой структуры и не реагирует на просьбы о помощи, хотя другие некоммерческие структуры края имеют поддержку.

Однако есть регион, где поддержка нуждающимся в жилье более чем эффективна и выражается это в субсидиях, которые выдают на возвратной основе. Оренбургская область даёт часть средств на жильё в виде кредита на 10 лет под 2% годовых. Уникально и эффективно, а результат это более 2500 домов, которые строятся в области ежегодно по этой программе.

Вполне возможен синтез этих финансовых инструментов, когда ЖНК будет организовывать нуждающихся в жилье людей, накапливать в своих фондах необходимые средства, а адресная господдержка в виде региональных субсидий будет помогать решать жилищную проблему для отдельных социальных групп. Возможна схема, при которой 30% накапливает претендент, член кооператива, 30% ему даёт кооператив на 3 года под 3% годовых и 40% суммы выделяет администрация территории, на срок 7 лет, под 3% годовых и отсрочкой исполнения на 3 года.

Не обойти и проблему создания социального жилья, с доступной стоимостью аренды, для малоимущих граждан. Требуется создание резервных фондов жилья, разворачивание строительства арендного жилья. Модернизация страны невозможна без сохранения и развития человеческого потенциала, что в свою очередь невозможно без решения жилищных проблем миллионов российских семей, не способных купить жилье либо оплачивать съем жилья при существующих ценах.

Странно, но решение проблемы жилья не является сегодня приоритетной задачей, так как при всём внимании к ней власти, нет действенных мер. Хотя опыт стран, находящихся в подобной ситуации, говорит о возможностях, которые в России не используются. Если перенести чилийские результаты на российскую почву (эта страна меньше по населению РФ в 8 раз), окажется, что у нас по схожей программе должны возводить 300 тысяч единиц практически бесплатного (на 96% дотируемого государством) жилья общей площадью 11 млн кв. м. В реальности же в России бесплатного жилья для "очередников" (не считая представителей армии, ФСБ, МВД и проч.) раздается всего 2 млн кв. м (из них около 25%, или 500 тыс. кв. м, - в Москве). Т.е. примерно в 5-6 раз меньше, чем в схожей по уровню экономического развития Чили.

Известный чилийский архитектор Алехандро Аравена рассказывает, что с окончанием эпохи Пиночета новое правительство Чили, в первую очередь, взялось за социальные программы. Одной из них стало выделение бесплатного жилья бедным. Государство выделяло безвозмездно 7200 долларов, еще 300 долларов должен был добавить бедняк (как считают в правительстве Чили, даже такая небольшая сумма должна воспитывать у человека чувство ответственности). На эти 7,5 тыс. дол. должен получиться дом в 36 кв. м.

Замечу, что Чили схожа по уровню подушевого ВВП с Россией - 16 тыс. долларов против 18-19 тыс. в России. Сам Аравена убежден, что во всем мире и Чили, и Россия воспринимаются как страны второго мира. И вообще архитектор находит много общего у России и стран Латинской Америки.

Группа Аравены придумала вот что. В первый раз она взяла незаконную трущобу и обязалась построить для тамошних 102 семей поселок нового типа. Идея была в том, чтобы строить дуплексы по принципу "Лего". В них часть пространства застраивалась на госсредства, а оставшиеся пустоты должен был строить сам бедняк. При этом у будущего дома уже были 2 стены и пол. Таким образом, застройщику нужно было возвести лишь потолок и крышу, а также еще 2 стены. В итоге эти новые 36 кв. м обходились ему всего около 1500 долларов (около 40 долларов за 1 кв. м). И, как рассказал Аравена, за 4 года 80% бедняков смогли изыскать средства и застроить "пустоты", после чего у них образовался дом площадью 72 кв. м (4 конструкта по 18 кв. м каждый).

Аравена вообще на этой лекции часто повторял, что в странах второго мира нормальная площадь для семьи из 3-4 человек - квартира или дом площадью 80 кв. м. В его случае, как он сокрушался, не удалось дотянуть до идеала 8 кв. м. И советовал России учесть эту его мелкую погрешность.

Новые поселки решили еще одну проблему. В трущобах ранее процветала наркомания и мелкая преступность, многие не имели работы. Но с приходом туда цивилизации власть взяли женщины. И последний совет Аравены для России был таков: "Влейте средства в социальность, а потом женщины на этом фундаменте наведут порядок".

Мексика. Жилищная программа в Мехико срисована с чилийской для малоимущих. Но, в отличие от Чили, людям не приходится ничего достраивать - как правило, это стандартные домики площадью 50 кв. метров на двоих, 65-метровые - на троих и 80-метровые - на четверых. 40% всего вводимого жилья предоставляется бесплатно для малоимущих. За 30% новостроек люди доплачивают лишь часть стоимости, из расчета около 300 долларов за метр.

Венесуэла. На месте трущоб Фуэрте Туна в Каракасе возведут 40 тысяч квартир для бедняков - жилье им раздадут бесплатно. В реализации этого проекта примет участие московский стройкомплекс, а также Белоруссия, Китай, Иран и Португалия.

Возведение жилья должно обойтись в 400 млн. долларов (еще столько же уйдет на создание инфраструктуры, дорог и социальных объектов). Несложно подсчитать, что себестоимость строительства 1 квартиры в 40 кв. м (квартиры именно такой площади будут преобладать в Фуэрте Туне) составит 10 тысяч долларов. Или 250 долларов за 1 кв. м. Московский же стройкомплекс до сих пор любит уверять, что снизить себестоимость 1 кв. м даже до 600 долларов якобы нереально.

Еще один важный аспект – принципы организации застраиваемой территории. Во Франции в апреле ежегодно проводится Всемирный форум девелоперов (MIPIM). Участие в этом мероприятии представителей России с каждым годом все отчетливее выявляет одну тенденцию, касающуюся специфики отношения к земле: главы наших муниципальных образований, проектировщики и застройщики почему-то упорно не обращают внимания на характер местности, плотность ее заселения и потребности людей, которым там предстоит жить. Другими словами, в нашей стране освоение территорий под малоэтажную застройку происходит вне всякой градостроительной политики. Одна из главных причин – отсутствие в составе органов местной власти главных архитекторов-профессионалов. Случаи, когда их место в администрации занимают некомпетентные чиновники – не в счет. В результате – «имеем, что имеем». 

Во Франции при планировании малоэтажной застройки на участке, где есть лес, на место будущего поселка приходит биолог. Далее по результатам проведенного им комплексного обследования будет составлен биологический паспорт застраиваемой территории с перечнем всех представителей местной флоры и фауны и это будет документ, с которым обязаны считаться все лица, имеющие отношение к строительству. Кроме того, самое пристальное внимание уделяется рельефу, который с учетом ориентации участка по сторонам света, используется с максимальной пользой для жителей и минимальными затратами на дренаж дорог. Эти и многие другие примеры показывают, как в Европе принято работать с землей, деликатно встраивать «малоэтажку» в конкретную местность, а не застраивать некую абстрагированную территорию, как это до сих пор делают у нас.

Вывод: до тех пор, пока у нас в стране не будет выработана внятная государственная стратегия строительства социального малоэтажного жилья, пока не будут приняты детально проработанные специальные стандарты и нормативы и не начнет реализовываться продуманная градостроительная политика, никаких подвижек в этой сфере ожидать не следует.

В этом опыте нет данных о влиянии развития стройиндустрии и строительства жилья на экономику страны в целом, но несомненно, что этот процесс стимулировал её развитие и создавал необходимый потенциал. Да и наша история знает период массового строительства жилья с развитием стройиндустрии в годы первых пятилеток.

Время не терпит, необходимо принимать решения на Государственном уровне и общими усилиями решать проблему жилья в регионах, что будет стимулировать местную экономику и создавать необходимый потенциал для развития.

Однако без прямого участия государства не обойтись, как не обходились ни в одной стране, решающей проблему жилья. Подобная практика в США позволила в короткий срок запустить процесс массового строительства жилья. Прежде всего, речь идёт о создании структур, занимающихся подготовительными мероприятиями, оформлением и обеспечением земельных участков, под комплексную застройку малоэтажными жилыми массивами. 

Государственные агентства, о которых идет речь, строили малоэтажное индивидуальное жилье с активным привлечением государственного капитала и в условиях льготного налогообложения. Данные структуры имели свои представительства в каждом штате и находились в постоянных контактах с муниципалитетами и частными застройщиками, причем, в отношении последних изыскивались различные пути финансовой поддержки и поощрения их участия в строительстве малоэтажного муниципального жилья. 

Помимо того, были разработаны и на практике успешно реализовывались самые различные схемы реализации готовых домов. Интересно то, что многие из этих схем используются до сих пор. Например, суммы, выплаченные при долгосрочной аренде жилья, зачитываются в стоимость дома при последующем приобретении его в собственность. Другими словами, эти государственные агентства недвижимости решали обширный круг финансово-правовых и социальных вопросов. Результаты проведения такой политики впечатляют: по состоянию на 2000 год половина населения США проживала в пригородах.

С 1947 по 1951 год компания "Левитт и сыновья" построила под Нью-Йорком 17 с половиной тысяч домов. Они росли, как грибы, может быть, даже немного быстрее, что постоянно привлекало недоверчивое внимание прессы. "С утра, - рассказывал Билл Левитт очередному репортеру, - мы собрали 18 домов, и после обеда соберем столько же". Он любил похвастаться, но дома было легко пересчитать, а общее их количество проверить по документам - они точные. Как же Левитту удавалось строить по 36 домов в день?
Левитт использовал тот же принцип, что и Генри Форд для производства своего знаменитого автомобиля модели "Т". До этого машины были очень дороги и доступны только богатым людям. Генри Форд впервые организовал конвейерный их выпуск, начал выпускать намного больше автомобилей и намного дешевле. В итоге выиграли и продавец, и покупатели.

То же самое Левитт сделал в строительстве - организовал конвейер, но не в цехе, а прямо на месте, под открытым небом. На место сборки доставляли уже готовые блоки будущего дома. А бригады рабочих-строителей были узко специализированы. Одна ставила стены, другая - крышу, третья - окна. Или, скажем, один из рабочих только тем и занимался, что привинчивал к полу стиральные машины. В итоге дом, построенный компанией Левитта, получался недорогим.

Примечательно, что в наши дни американский опыт не предан забвению. В частности, в Великобритании в свое время правительство приняло программу по строительству социального жилья на 2008 – 2011 годы. Для ее осуществления была сформирована соответствующая государственная ассоциация, объединяющая некоммерческие и коммерческие организации, по структуре и полномочиям очень похожая на те агентства, которые когда-то строили «малоэтажную Америку».

Еще один пример – Австралия, где также действует государственная компания, организующая и контролирующая всю цепочку участников процесса строительства частного муниципального жилья. Одним из важнейших пунктов стратегии этой компании является снятие финансовой нагрузки с инвесторов и девелоперов, занятых в сфере строительства и реализации социальной «малоэтажки».

Представленная программа позволяет утверждать, что предлагаемые инновационные технические и финансово-экономические решения, предусматривающие комплекс мер, по переводу малоэтажного строительства на единую строительную технологию, создают предпосылки для осуществления вековой мечты народов России о выравнивании комфортности условий проживания в сельской местности и малых населенных пунктах. Более того, приведет, как это имеет место в развитых странах, к массовому переезду граждан за пределы городской застройки и соответственно сократит потребность в дачном и садоводческом строительстве. 

Последовательная реализация Программы
полностью изменит лицо региональной России, окажет самое серьезное влияние на решение демографической проблемы в стране, создаст базу для внутренней миграции, а так же переезда миллионов русскоязычных граждан из близкого и дальнего зарубежья, поднимет культуру, здоровье и образование нации, высвободит для участия в промышленности и с/х сотни тысяч граждан занятых сегодня непроизводительным и низкоэффективным трудом на огородах, на содержании домашней скотины и птицы, подготовках к зиме и т.д и т.д. 

Гарантией выполнения ОПМС должна стать повышенная подконтрольность и отчетность всех участников реализации Программы, начиная с архитектурно-строительного сообщества и фондов ипотечного кредитования и кончая региональными и местными органами власти, перед гражданским обществом и напрямую перед первыми лицами государства. Ежегодная оценка деятельности региональных и муниципальных руководителей (вплоть до их освобождения от занимаемой должности включая отзыв выборных руководителей), должна в первую очередь производиться по результатам выполнения обязательств по социальному строительству жилья, объектов стройиндустрии и сопутствующих объектов включаемых в ежегодный перечень первостепенных социальных задач территории.

Заключение

Рассмотренная проблема эффективного проектирования и строительства малоэтажных жилых домов — чрезвычайно актуальна для настоящих условий и будущих. Проектируя высококомфортную жилую среду для человека, необходимо учитывать большое количество разнообразных требований и факторов, влияющих на качество человеческого дома. При этом основополагающим принципом является учет природно-климатических условий, социально-психологических факторов, архитектурно-строительных, экономических и других требований. Чрезвычайно остро сегодня стоят и экологические проблемы. Их решение требует бережного отношения ко всем природным ресурсам, всестороннего учета направления господствующих ветров, характера рельефа, утилизации отходов жизнедеятельности и проведения других природоохранных мероприятий при эксплуатации жилых домов. 

С другой стороны, внутренняя жилая среда в доме также требует экологической защиты от вредных воздействий современного индустриального общества. Актуальной остается тепловая и акустическая защита дома от неблагоприятных условий. Эффективным средством создания нормальной экологической обстановки в жилой застройке служат правильно выбранные градостроительные, планировочные и конструктивные приемы. Проектируя индивидуальные жилые дома, необходимо представлять не только потребности, образ жизни и традиции конкретной семьи в настоящее время, но и прогнозировать изменения этой семьи в будущем.

Необходимо изменить сами принципы жилищного проектирования. Важно понять, что любой проект, в сфере жилья – это общественный проект, связанный с формированием оснований нового образа жизни. И такой проект, в принципе не может быть чисто финансовым, экономическим или технологическим. Чтобы формировать новый образ жизни, новое жилищное проектирование должно реализовываться через создание образа жилья, его разнообразной типологии и условий, которые бы позволяли людям самим его строить и обустраивать. Важно, чтобы для приобретения жилья люди прилагали значительные усилия: сами жилье строили и обустраивали. Именно такой подход трансформирует структуру жилья, делая его современным, а не крупномасштабная застройка России все теми же многоквартирными трущобами. Можно каждому человеку дать по квартире, но это все равно будут рабы и иждивенцы.

Использовались материалы:

1. Д. М. Рыскулов проф., д.э.н., Россия;

2. В.В. Кислых, канд. тех. наук.
3. «Конструкции жилых домов», Г.Ф. Кузнецов, Москва, 1947 г.

4. «Заводское домостроение», Н.А. Морозов, Москва, 1952 г.