Новая жизнь «долевки». Поможет ли строительному рынку закручивание гаек?

Банкротства в сегменте жилого строительства многому научили всех участников рынка. Банки почти прекратили финансирование застройщиков, сами они оказались не готовы подтвердить свою финансовую состоятельность. А потенциальные покупатели, насмотревшись на обманутых дольщиков, теперь опасаются инвестировать в недвижимость, даже если у них есть на это деньги. Повысить доверие граждан к долевому строительству призван государственный компенсационный фонд, но решит ли он все проблемы? Об этом рассуждали участники V Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства, основной темой которого стала реформа долевого строительства.

7b2a286df1ebe5ff271dd681dfc14daf.jpg

В настоящее время на строительном рынке России официально работают 5,5 тысячи застройщиков, которые строят 14,5 тысяч объектов жилья общей площадью 114 млн кв.м. При этом основным инвестором индустриального жилищного строительства по-прежнему остается население, на долю которого приходится более 80% всех вложенных средств. Количество действующих договоров долевого участия превысило 1 миллион. При этом проблемой остается неурегулированность механизма привлечения денежных средств граждан, вследствие чего последние годы страну поразила волна появления обманутых дольщиков. Строительные компании банкротятся, а граждане остаются без квартир и средств, потому что как выяснилось, рынок страхования таких сделок также не заработал.

Исправить сложившуюся ситуацию поможет создаваемый в настоящее время государственный компенсационный фонд, который призван повысить доверие граждан к долевому строительству, заявил в своем выступлении министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень. По его словам, уже приняты необходимые правовые акты для начала деятельности фонда. Правительство РФ внесло законопроект в Государственную Думу, предусматривающий изменения в Закон о долевом строительстве и ряд иных федеральных законов. «Фонд функционирует, и мы ждем последних изменений, чтобы он смог собирать средства вместо страховых компаний, – отметил министр. – Мы возлагаем надежду на этот механизм. Появление государственного фонда взамен страховых компаний, которые не в полной мере выполняли взятые на себя обязательства по защите дольщиков, даст больше доверия».

5e571a9e2d7e7d45d166f10d1515e653.jpg

По данным заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике Александра Сидякина, закон о компенсационном фонде планируется принять в текущую сессию, чтобы до 1 июля его успел подписать Владимир Путин. Все сделки после вступления в силу нового закона гарантированно будут защищены действием этого закона. Сидякин напомнил, что предыдущие страховые механизмы не работали: у проблемных организаций, которые не смогли исполнить свои обязательства, как оказалось, были свои карманные страховые компании, которые банкротились вместе с застройщиком. Новый закон исключит из процесса страховые компании, также как и общество взаимного страхования. Однако ситуация в экономике не изменилась и предпосылки к банкротствам застройщиков никуда не делись. На сегодня выявлено более 200 новых проблемных объектов, где есть средства 40 тысяч дольщиков. В целом по стране насчитывается порядка 1000 потенциальных долгостроев, в которых зависли средства 120 тысячи россиян.

Спасти «слабое звено»

Поскольку страховые компании оказались несостоятельны, то затраты на завершение строительства всех недостроев ожидаемо легли на федеральных бюджет, то есть проблемы обманутых дольщиков решались за счет всех остальных налогоплательщиков страны. Как рассказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник, 14 000 квартир за последний год уже было передано гражданам, и все это было сделано за счет федерального бюджета, потому что никакие другие механизмы не сработали. «Часть из них была просто пропущена на стадии заключения договоров, а часть оказалась неспособна вернуть хоть какую-то часть средств, которую должны были возвращать компенсационные механизмы», – прокомментировал он.

cc6437fc350f4dc2421485da4c654312.jpg

Создаваемый государственный компенсационный фонд долевого строительства жилья будет находиться в ведомстве АИЖК. В настоящее время продолжается организационная работа, разрабатывается информационная база для реализации закона. Впрочем, пока неясно, какими будут ставки отчислений в компфонд. «Пока у АИЖК нет понимания по уровню этих ставок, но точно известно, что они будут дифференцированы для разных компаний – крупных и мелких, и в зависимости от той прозрачности, которую они будут предъявлять рынку», – отметил А.Плутник. И подчеркнул, что благодаря новеллам на жилищном рынке станет очень непросто работать тем застройщикам, которые не хотят раскрывать всю необходимую информацию.

Вообще требование прозрачности не единожды прозвучало из уст чиновника. «Строительный рынок – очень неоднородный, и на нем пока немного публичных компаний, которые соблюдают все отчетности. Отсюда – проблемы с банковским обеспечением, – отметил он. – Финансовые институты ужесточают свои требования в связи с международным и российским регулированием сектора. Тем застройщикам, которые не будут повышать свою прозрачность, в будущем вообще невозможно будет получить банковский кредит». «Мы же понимаем, почему многие компании даже не приходят в банки для получения заемного финансирования, и почему всем нравится работать с деньгами граждан», – намекнул Плутник и пообещал, что механизмы защиты граждан как «более слабой стороны» будут только усиливаться.

Резервы исчерпаны

Естественно, что для самих застройщиков финансирование на сегодня стало самой большой проблемой. Она сместила на задний план даже такие традиционные «тормоза» для отрасли как административные барьеры, выделение земли и возведение социально-инженерной инфраструктуры, отметил в своем выступлении глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) Леонид Казинец.

987c4e39eecc736a5a2f4eee6117d324.jpg

Это заставило рынок реагировать изменением основных параметров жилья. Так, по данным НОЗА, средняя площадь квартир за год в России уменьшилась на 6 кв.м. Однако сам Л.Казинец прокомментировал это как изменение вкусов покупателей, которые стали больше обращать внимание не на метраж, а на качество квартиры. Также, согласно статистике, за прошлый год средневзвешенные цены на первичном рынке снизились на 9,31% – с 67,8 тысячи рублей за квадрат до 62,6 тысячи. При этом больше четверти квартир остается непроданными к моменту сдачи домов в эксплуатацию. Глаза НОЗА подчеркнул, что застройщики уже исчерпали резерв снижения себестоимости строительства, и в дальнейшем квартиры могут дешеветь только по причине более дешевого финансирования и за счет того, что государство будет субсидировать строительство социальной и инженерной инфраструктуры.

Оценивая перспективы отрасли на текущий год, он допустил развитие двух сценариев. При оптимистичном ввод индустриального жилья может достигнуть 60 млн кв.м. при условии решения проблем с банковским финансированием. При негативном сценарии он определил верхнюю границу в 40 млн. кв.м. Для сравнения: в прошлом году было возведено 48 млн кв.м. метров индустриального жилья.

Привести в чувство монополистов

Невольным оппонентом г-ну Казинцу выступил глава НОСТРОЙ, владелец Группы «ЛСР» Андрей Молчанов, который говорил от лица реальных игроков рынка, не связанных с административным ресурсом. И в их глазах картина выглядит еще менее оптимистично. Молчанов для образности привел анекдот, который, по его мнению, лучше всего характеризует состояние строительного бизнеса в настоящий момент. «Лось с похмелья пьет воду у озера, и вдруг в него стреляют. Первый раз стреляют, второй… Лось думает: странно, я всё пью и пью, а мне всё хуже и хуже. Вот так и мы, строители, работаем-работаем, а нам только гайки закручивают», – констатировал он.

В частности, он иначе интерпретировал уменьшение средней площади квартир на рынке: «Это неправда, что люди хотят покупать жилье меньшей площади, это абсурд! У них просто денег нет. Надеюсь, мы не доживем до Японии, где живут в 8-ми метровых квартирах. Но тренд идет вниз». Еще одной проблемой он назвал действия сетевых компаний-монополистов, которые сейчас представляют собой «государство в государстве» и работают по своим законам: «Мы должны понимать, сколько будет стоить тепло, электричество, вода, чтобы высчитывать свою себестоимость. Но им все равно – подключишься ты или нет. Подчас тепло и воду можно подвести к объекту только в том случае, если в этом доме купили квартиры свами представители руководства монополистов. Их нужно привести в чувство». Причем без Минстроя России и Правительства решить эту проблему невозможно, предупредил он.

23c3dafad2d760f842f47212ceeacfbb.jpg

Недовольство застройщиков вызывают и избыточные требования 214 ФЗ. В частности, чтобы сделать проектную декларацию, застройщик обязан указать перечень и основные характеристики каждого помещения общего пользования в многоквартирном доме, а это, ни много, ни мало, 230 страниц текста. Не решенным также остается вопрос возведения социальной инфраструктуры – сегодня нет механизма регулирования возмещения затрат на ее создание. Наконец, больше всего дестабилизации вносит постоянно меняющееся правовое поле. «Застройщикам нужна стабильность, – сказал А.Молчанов. – Давайте зафиксируем правила хотя бы на 5 лет, чтобы успокоить участников рынка. Не могут субъекты принимать свои законы, не могут пожарные вводить свои нормы, а Роспортебнадзор – свои. Давайте зафиксируем правила, и когда будет понимание ситуации, капитал сам придет сюда, и банки будут финансировать».

В ответ на выступление глава НОСТРОя (которое, кстати говоря, многократно поддерживалось аплодисментами зала, в отличие от речей чиновников), министр поспешил заверить, что внесенный документ станет завершающим в череде поправок в законодательство о долевом строительстве. «Избыточное регулирование является проблемой для отрасли, – согласился он. – Мы берем на себя обязательства минимизировать изменения в правила игры, но после того, как вступит в действие последний блок поправок по 214 ФЗ». Дальше изменения будут вноситься только при выявлении проблем в процессе правоприменения. Министерство как отдельное ведомство появилось всего 3,5 года назад, так что ведомству было необходимо наверстывать упущенное и наводить порядок в законодательной нормативно-правовой базе, подчеркнул М.Мень. Причем не только в сфере жилищного строительства, но и в сегментах ЖКХ, ценообразовании, техническом нормировании. Остается надеяться, что правовая и административная турбулентность на этом этапе завершится, и далее «полет» пойдет нормально.

Людмила Изъюрова,
Москва

Комментарии