Падение спроса на рынке новостроек РФ завершилось

Аналитический центр ЦИАН проанализировал продажи новостроек в 2017 году по всем регионам РФ.

●После 2-летнего падения спрос на рынке новостроек восстанавливается; статистика за 2017 год отражает минимальное снижение числа ДДУ (-1% по сравнению с 2016 годом);

●Восстановление рынка идет неравномерно. Ключевые точки роста - столичные регионы (суммарный рост в них +11%), Татарстан (+20%), Липецкая и Архангельская области (более, чем в 2 раза). В 52 субъектах наблюдается снижение спроса, тогда как рост лишь в 30;

●Темпы продаж в новостройках сильнее зависят от объема внешних миграций, чем от уровня доходов населения. В топ-10 субъектах по миграционному притоку в 2017 году зарегистрировано 55% сделок (тогда как в десятке лидеров по душевым доходам - 34%).

●Максимальный годовой прирост количества сделок отмечен в Липецкой и Архангельской областях (в 2,3 и 2,1 раза соответственно), максимальное снижение в Омской области - на 63%, а также в Саратовской и Челябинской областях - на 51%;

●По числу ДДУ на 1000 жителей лидирует Ленинградская область (на 1000 человек приходится 16 сделок в новостройках). Меньше всего ДДУ на душу населения заключают в Чеченской Республике - 0,2.

За 10 месяцев[1] 2017 года Росреестр зарегистрировал 551 тыс. сделок с новостройками по ДДУ, что на 1% меньше, чем в аналогичный период 2016 года. Около-нулевая динамика свидетельствует о завершении восстановления спроса на первичном рынке недвижимости после падения в 2015 на 20%. Рынок растет, прежде всего, за счет регионов-лидеров. На топ-10 субъектов Федерации в 2017 году пришлось 59% сделок; консолидация рынка продолжает увеличиваться (в 2016 году в 10 лидерах было реализовано 55% квартир, в 2014 году - менее 48%).

Табл. 1: Топ-10 регионов-лидеров по числу заключенных ДДУ в 2017 году (данные за 10 месяцев)

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра

Оживление спроса происходит в основном за счет продаж в столичных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область), Итоговый рост по ним за рассматриваемый период составил 11%. В сумме по 6 прочим регионам из десятки лидеров зафиксировано незначительное снижение покупательской активности (-3%). По России в целом спрос на новостройки продолжает падать в 52 регионах.

В разрезе федеральных округов заметный рост числа сделок наблюдается только в Центральном ФО (+12%), в Северо-Западном, Южном, Приволжском и Дальневосточном ФО отмечается околонулевая динамика. На Северном Кавказе, в Сибири и на Урале продолжается ощутимое падение рынка. В СКФО рост числа сделок отмечен только в Чечне (но объем сделок в этой республике (270 регистраций в год) крайне незначительный).

Табл. 2: Регионы-лидеры по росту/падению объема заключенных ДДУ по федеральным округам (данные за первые 10 месяцев 2017 г.)

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра

1-е место по числу сделок в 2017 году на рынке новостроек уверенно занимает Московская область - 77 тыс. регистраций ДДУ; на 2-м месте Москва (55,7 тыс. ДДУ, что на 53% больше, чем за аналогичный период в 2016 году). Росту продаж в столичном регионе способствовали снижение ставок по ипотеке (их средний уровень опустился ниже 9,5%, а по программам частичного субсидирования ставки достиг 6,5-7,0%), активное использование акций и скидок для стимулирования спроса (до 25% по отдельным корпусам), выход новых корпусов по привлекательным ценам. Третью позицию занимает Санкт-Петербург - 49 тыс. квартир, реализованных по ДДУ. В 2016 году тройка лидеров выглядела так: Московская область (76,4 тыс. ДДУ), Санкт-Петербург (45,9 тыс. ДДУ) и Краснодарский край (42,4 тыс. ДДУ).

Рост спроса в столицах и окружающих областях также связан и с активизацией рекламных кампаний ряда крупнейших застройщиков в других регионах, нацеленной на межрегиональные сделки.

Переход Краснодарского края с 3-го места на 4-е объясняется снижением спроса в этом регионе (-7% по отношению к 2016 году). В 2015-2016 гг. новостройки в Сочи, Геленджике, Краснодаре получили дополнительный драйвер спроса за счет ограничения на выезд из страны ряда категорий граждан и роста популярности объектов в Сочи за счет эффекта “олимпийского наследия”.

Перечень топ-10 регионов по объему продаж новостроек практически не изменился. Единственное исключение - на 10-е место поднялся Татарстан, а Челябинская область из-за 51% сокращения числа регистраций сделок с новостройками перешла на 21-е место в рейтинге.

Быстрее всего рынок не только восстановился, но и перешел в стадию роста в субъектах федерации с положительным миграционным притоком. В топ-10 регионах по значению сальдо миграции в 2017 году было заключено более 54% сделок (в 2016 году 51%, т.е. данная тенденция продолжает усиливаться). В этих регионах рынок растет (+5%) на фоне незначительного падения (-1%) в целом по РФ. В 47 регионах с миграционным оттоком (на которые приходится 43% населения страны) приходится лишь 24% от покупок в новостройках.

Особенности миграционного движения влияют на объемы и динамику продаж в новостройках сильнее, чем уровень доходов и численность городского населения. К примеру, в 13 субъектах федерации, где расположены города с численностью населения более 1 млн человек (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) число сделок в 2017 году по сравнению с 2016 годом снизилось на 8,4%. В т.ч., падение более, чем на 15% было зафиксировано в Новосибирской, Волгоградской, Челябинской, Омской областях и Красноярском крае. 10 регионов-лидеров по уровню душевого дохода концентрируют лишь 34% сделок, а аналогичная концентрация по регионам-лидерам по численности населения составляет 52%.

Существенные изменения в объеме продаж по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. наблюдается в нескольких регионах. В Архангельской и Липецкой областях спрос вырос более, чем в 2 раза. Причем, в Липецкой области в марте 2017 года было зафиксировано более 7 000 сделок (больше, чем в любом другом регионе за всю историю регистрации данных). Наиболее логичное объяснение этой статистики - ошибка во вводе или в систематизации информации.

На 86% вырос спрос на жилье в Республике Крым и Севастополе (статистика по этим 2 субъектам объединена). Рост связан с постепенным переходом крымских застройщиков на схему работы по ФЗ (часть регистраций этого года может отражать и сделки, физически совершенные ранее). Переход проектов на полуострове в более привычную для российских покупателей организационную форму, завершение строительство моста через Керченский пролив стимулирует интерес покупателей к жилым комплексам на черноморском побережье. Ожидаемое утверждение градостроительной документации (сейчас в Крыму действуют временные правила застройки и землепользования) может способствовать дальнейшей активизации строительства и объема продаж в этом регионе.

На 72% вырос объем продаж новостроек по ДДУ в Сахалинской области. Это связано как с эффектом низкой базы (в 2016 году было совершено около 500 покупок новостроек), так и с влиянием реализации ряда инвестиционных программ - ТОР "Курилы", дальневосточный гектар.

Наиболее заметное снижение объема сделок по ДДУ отмечено в Омской области (-63%), а также в Саратовской и Челябинской областях (-51%).

По числу ДДУ, приходящемуся на душу населения (16 сделок на 1000 жителей), лидирует Ленинградская область. Это связано с тем, что именно здесь находится один из наиболее активно застраиваемых муниципалитетов РФ - Всеволожский район. Квартиры в нем активно покупают не только проживающие в Ленинградской области, но и петербуржцы, и жители других субъектов Федерации. В Москве на 1000 жителей приходится 4,5 заключенных ДДУ, в Московской области - 10,4 сделки. Высокие подушевые показатели по активности покупателей отмечены также в Липецкой и Калининградской областях (10 сделок). Указанные уровни относительных показателей активности покупателей, на самом деле, не так уж высоки. С учетом среднего размера домохозяйства (2,7-2,8 человек) темп «10 сделок на 1000 жителей в год» соответствует тому, что новую квартиру приобретает менее 3% жителей.

Табл. 3: Регионы-лидеры по количеству сделок на 1000 человек (данные за 10 месяцев 2017 г.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра

Объем продаж в новостройках по регионам в пределах федеральных округов распределен неравномерно. Они зависят от уровня жизни, миграционной привлекательности, наличия рабочих мест и особенностей застройки (в ряде регионов, основная строительная активность сосредоточена в частном секторе). В Южном и Северо-Кавказском федеральных округах более 60% спроса сконцентрировано в Краснодарском и Ставропольском краях соответственно. На регионы-лидеры по количеству сделок в федеральных округах приходится 40% заключенных ДДУ. Равномернее всего распределен спрос в Приволжском округе, где в лидирующем по итогам 10 месяцев 2017 года Башкортостане, было продано чуть больше 14% квартир.

Табл. 4: Регионы-лидеры по объему заключенных ДДУ за первые 10 месяцев 2017 г. по федеральным округам

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра

________________________________________________

Справка о компании
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 7,4 млн уникальных пользователей.

[1] Региональные управления Росреестра предоставляют данные по регистрации ДДУ со значительным лагом. Ряд регионов уже отчитался за весь 2017 год, по другим есть данные только за январь-октябрь или январь-ноябрь. В данном исследовании взят временной отрезок, за который есть данные по всем регионам страны. Полные итоги 2017 году могут быть подведены не раньше марта 2018 года.