Аналитический центр ЦИАН подвел итоги развития вторичного рынка жилья в Москве в течение первого года[1] с начала обсуждения программы реновации.
- Объем предложения в домах из списка под реновацию сократился почти в 3 раза. Зимой 2017 года ежемесячно в продажу выводилось ~1,7 тыс. квартир, сейчас - около 0,6 тыс. квартир.
- Цены предложения в домах из списка под реновацию за год выросли (+4,6%) на фоне их снижения (-1,7%) на рынке в целом.
- Доля объявлений в домах из программы реновации на рынке аренды практически не изменилась (около 10%). Часть потенциальных продавцов решили сдать свои квартиры в аренду на фоне сложностей с их продажей. Ставки аренды в них незначительно выросли (+1,7% для 1-комнатных и +3,1% для 2-комнатных), что соответствует общему тренду рынка.
- Срок экспозиции в домах под реновацию стал ниже (52 дня), чем на рынке в целом (65 дней). Многие собственники вынуждены совершать множество действий со своими объявлениями (выводить в публикацию, изменять цены, снимать и т.д.) в условиях постоянно меняющегося информационного фона.
Программа реновации, утвержденная летом 2017 года, затронет около 15% жилого фонда Москвы (5171 дом). Лидерами по количеству сносимых домов стали ВАО (20% от числа домов) и ЮВАО (16%). На последнем месте – ЗелАО, где в список под снос вошли только 34 дома. Среди столичных районов максимальное количество домов под снос заявлено в районе Кузьминки – 284.
Доля объявлений в домах, попавших в программу, сокращается на протяжении 2017 года. В первые месяцы в реализацию выходило в среднем около 1,5-1,8 тысяч лотов. На негативном информационном фоне, возникшем весной 2017 года, число новых объявлений стало уменьшаться: в мае 2017 было выведено 947 лотов, в июне 2017 – 809 лотов. Доля объявлений сократилась с 6,7% в январе 2017 до 3,1% в январе 2018. Объем предложения на рынке Москвы в целом стабилен (ежемесячно выводится около 20 тыс. новых объявлений), из всех типов застройки снижается только доля лотов в пятиэтажках.
Табл.1: Продажа. Новые объявления, выведенные в продажу на вторичный рынок в 2017-2018 гг в Москве.
| Месяц | Объявлений в домах под реновацию, единиц | Доля | Объявлений в домах вне списка под реновацию, единиц | Доля |
| янв.17 | 1 814 | 6,7% | 25 222 | 93,3% |
| фев.17 | 1 551 | 6,1% | 23 980 | 93,9% |
| мар.17 | 1 732 | 5,3% | 30 642 | 94,7% |
| апр.17 | 846 | 4,4% | 18 526 | 95,6% |
| май.17 | 947 | 4,3% | 21 326 | 95,7% |
| июн.17 | 809 | 3,3% | 23 454 | 96,7% |
| июл.17 | 736 | 3,5% | 20 179 | 96,5% |
| авг.17 | 686 | 3,2% | 20 685 | 96,8% |
| сен.17 | 601 | 2,7% | 21 464 | 97,3% |
| окт.17 | 768 | 3,5% | 21 266 | 96,5% |
| ноя.17 | 555 | 3,2% | 16 738 | 96,8% |
| дек.17 | 561 | 2,6% | 21 123 | 97,4% |
| янв.18 | 602 | 3,1% | 19 005 | 96,9% |
За год объем экспозиции в домах, попавших в программу реновации, сократился почти в три раза. Наибольшее снижение предложения наблюдается в районе Войковский (-95%), на втором месте Дмитровский район (-91%), тройку лидеров закрывает район Нижегородский (-90%). Если в начале года в экспозиции было порядка 15-39 лотов, то уже к концу года их количество сократилось до 1-4. Положительная динамика наблюдается только в нескольких районах, где на продажу выводится нерепрезентативно малый объем квартир (менее 5).
Табл. 2: Районы-лидеры по падению объема предложения на вторичном рынке за 2017 год
| Округ | Район | Объем предложения, квартир | Динамика | |
| янв.17 | янв.18 | |||
| Северный | Войковский | 20 | 1 | -95,0% |
| Северный | Дмитровский | 22 | 2 | -90,9% |
| Юго-Восточный | Нижегородский | 39 | 4 | -89,7% |
| Восточный | Соколиная Гора | 31 | 4 | -87,1% |
| Северный | Западное Дегунино | 15 | 2 | -86,7% |
Цены в домах в списке под реновацию продолжают демонстрировать неустойчивую динамику. На смену росту на старте ее обсуждения (в марте +2,1%) пришло небольшое снижение на 1% в апреле 2017 года. С июня цена растет в среднем на 1% в месяц, небольшое снижение отмечено лишь в августе (-0,8%). Наиболее заметное увеличение цены зафиксировано в сентябре (+3%), после того, как в августе был опубликован окончательный список домов, включенных в программу реновации. Помесячная динамика цен на вторичном рынке Москвы в 2017 году колеблется в диапазоне от -4,9% до +1,8% (расчет по жилым домам за вычетом элитной недвижимости). В домах под снос за исследуемый период отмечен рост цен кв. м (+4,6%) на фоне стагнации (-1,7%) на рынке в целом.
Табл. 3: Продажа. Динамика средней цены кв. м объявления, выведенные в продажу на вторичный рынок в 2017 году в Москве
| Месяц | Средняя цена кв. м в домах под реновацию, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу | Средняя цена кв. м в домах вне списка под реновацию, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
| янв.17 | 149,4 | - | 184,1 | - |
| фев.17 | 147,6 | -1,2% | 178,9 | -2,9% |
| мар.17 | 150,6 | 2,1% | 180,0 | 0,7% |
| апр.17 | 149,1 | -1,0% | 180,6 | 0,3% |
| май.17 | 149,1 | 0,0% | 178,2 | -1,3% |
| июн.17 | 150,3 | 0,9% | 181,5 | 1,8% |
| июл.17 | 151,7 | 0,9% | 182,2 | 0,4% |
| авг.17 | 150,5 | -0,8% | 173,2 | -4,9% |
| сен.17 | 155,0 | 3,0% | 178,4 | 3,0% |
| окт.17 | 155,3 | 0,2% | 177,8 | -0,4% |
| ноя.17 | 156,3 | 0,7% | 181,1 | 1,9% |
| дек.17 | 156,2 | 0,0% | 180,2 | -0,5% |
| янв.18 | 156,3 | 0,0% | 180,9 | 0,4% |
Сильнее всего выросли экспонируемые цены новых объявлений в пятиэтажках в Северо-Западном, Западном и Южном округах – на 10,0, 9,7 и 5,9% соответственно. После объявления районов Хорошево-Мневники (+15,1%), Проспект Вернадского (+15,1%) и Царицыно (+4,5%) пусковыми площадками для реализации программы именно в этой части столицы продавцы стали смелее выводить на рынок предложения с более высоким ценником. В двух других стартовых площадках (Кузьминки и Головинский) положительная динамика цен выражена слабее – +3,1% и +1,2% соответственно.
Табл. 4: Районы-лидеры по росту цены кв. м на вторичном рынке за 2017 год
| Округ | Район | Изменение цены |
| Западный | Проспект Вернадского | 15,1% |
| Северо-Западный | Хорошево-Мневники | 15,1% |
| Западный | Очаково-Матвеевское | 12,6% |
| Западный | Фили-Давыдково | 12,5% |
| Восточный | Северное Измайлово | 12,4% |
В 28% районов цены в домах под снос показывают отрицательную динамику. Лидер топ-5 по снижению цены - район Лосиноостровский в СВАО (-10%), на втором месте район Ивановское (-8%) и на третьем месте район Текстильщики (-7%).
Табл. 5: Районы-лидеры по падению цены кв. м на вторичном рынке за 2017 год
| Округ | Район | Изменение цены |
| Северо-Восточный | Лосиноостровский | -10% |
| Восточный | Ивановское | -8% |
| Юго-Восточный | Текстильщики | -7% |
| Западный | Филевский Парк | -6% |
| Восточный | Гольяново | -4% |
Срок экспозиции (срок нахождения объявления в базе) в домах из перечня под реновацию ниже, чем в среднем по рынку. Прежде всего это связано с отсутствием внятной стратегии у большинства собственников квартир, связанной с недостатком информации по реализации программы сноса ветхого жилья. В результате многие из тех, кто планировал сделку с этой недвижимостью до начала обсуждения этой программы, были вынуждены чаще совершать действия со своими объявлениями (снимать с публикации и добавлять вновь).
Табл. 6: Продажа. Средний срок экспозиции объявления, выведенные в продажу на вторичный рынок в 2017 году в Москве
| Месяц | Средний срок экспозиции в домах под реновацию, дней | Средний срок экспозиции в домах вне списка под реновацию, дней |
| янв.17 | 59 | 79 |
| фев.17 | 60 | 84 |
| мар.17 | 52 | 71 |
| апр.17 | 69 | 91 |
| май.17 | 53 | 68 |
| июн.17 | 50 | 61 |
| июл.17 | 48 | 61 |
| авг.17 | 43 | 53 |
| сен.17 | 42 | 49 |
| окт.17 | 45 | 55 |
| ноя.17 | 38 | 61 |
| дек.17 | 35 | 55 |
| янв.18 | н/д | н/д |
В отличие от рынка продажи квартир, доля домов из списка под реновацию на рынке аренды жилья в Москве стабильно увеличивалась с февраля по июнь 2017 года. В феврале 2017 года 9,8% новых объявлений приходился на перечень домов из списка под реновацию, к июню их доля выросла до 11,0%. Очевидно, что часть собственников, которые не смогли вывести свои квартиры на продажу на желаемых ценовых уровнях, выставили свои предложения на рынке аренды жилья. С июля 2017 доля стала постепенно снижаться (до 9,5% в январе 2017).
Табл. 7: Аренда. Новые объявления, выведенные в продажу на арендный рынок в 2017 году в Москве
| Месяц | Объявлений в домах под реновацию, единиц | Доля | Объявлений в домах вне списка под реновацию, единиц | Доля |
| янв.17 | 2 804 | 10,0% | 25 198 | 90,0% |
| фев.17 | 2 225 | 9,8% | 20 589 | 90,2% |
| мар.17 | 3 451 | 10,2% | 30 460 | 89,8% |
| апр.17 | 2 570 | 10,7% | 21 435 | 89,3% |
| май.17 | 3 221 | 10,8% | 26 670 | 89,2% |
| июн.17 | 3 067 | 11,0% | 24 751 | 89,0% |
| июл.17 | 2 518 | 10,5% | 21 547 | 89,5% |
| авг.17 | 2 504 | 10,3% | 21 723 | 89,7% |
| сен.17 | 1 930 | 9,8% | 17 792 | 90,2% |
| окт.17 | 2 287 | 10,0% | 20 515 | 90,0% |
| ноя.17 | 1 930 | 9,9% | 17 609 | 90,1% |
| дек.17 | 2 001 | 10,4% | 19 156 | 89,6% |
| янв.18 | 1 802 | 9,5% | 17 263 | 90,5% |
Динамика ставок аренды на протяжении 2017 года была выражена слабо. Программа реновации не стала существенным фактором ценообразования на этом рынке. Большинство предложений в таких домах приходятся на нижний сегмент эконом-класса, арендаторы в этом сегменте, как правило, ориентируются на относительно небольшой срок аренды и фактор более привлекательной цены для них кратно важнее перспектив реализации программы.
Табл. 8: Аренда. Средняя ставка аренды на 1-комнатные квартиры в 2017 году в Москве
| Месяц | Средняя цена кв. м в домах под реновацию, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу | Средняя цена кв. м в домах вне списка под реновацию, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
| янв.17 | 28,0 | - | 31,8 | - |
| фев.17 | 27,4 | -2,1% | 31,8 | 0,0% |
| мар.17 | 27,6 | 0,7% | 31,6 | -0,7% |
| апр.17 | 26,7 | -3,1% | 31,0 | -1,9% |
| май.17 | 26,8 | 0,4% | 31,0 | -0,1% |
| июн.17 | 27,0 | 0,6% | 31,1 | 0,5% |
| июл.17 | 27,3 | 1,0% | 31,7 | 1,9% |
| авг.17 | 28,1 | 3,0% | 32,8 | 3,5% |
| сен.17 | 27,9 | -0,4% | 33,1 | 0,8% |
| окт.17 | 28,3 | 1,3% | 33,0 | -0,3% |
| ноя.17 | 28,5 | 0,6% | 32,8 | -0,5% |
| дек.17 | 28,6 | 0,0% | 33,0 | 0,2% |
| янв.18 | 28,5 | 0,0% | 32,8 | -0,2% |
Реновация: облик города изменится
Еще не завершилась первая программа реновации (т.н. «снос жилых домов первого периода индустриального домостроения»), принятая в конце 1990-х годов, а уже как полгода утверждена новая и более масштабная. В рамках первой до конца 2018 года осталось снести всего 36 домов за счет инвесторов и бюджета, всего в программе было 1722 дома. Новая программа реновации коснется более 8% москвичей и 15% жилых домов столицы. В августе 2017 года С. Собяниным был утвержден конечный список домов под снос - 5171 единица. Лидерами по количеству сносимых домов стали ВАО (20%) и ЮВАО (16%). На последнем месте – ЗелАО, где в список под снос вошли только 34 дома. Среди столичных районов максимальное количество домов под снос заявлено в районе Кузьминки – 284. Обновление жилого фонда планируют завершить к 2032 году.
В рамках новой программы расселения пятиэтажек кварталы не планируется застраивать типовыми домами. Сейчас в Москве проходит конкурс на разработку концепции стартовых площадок, в котором участвуют, как и отечественные, так и зарубежные архитектурные бюро (например, свои варианты проектов реновации кварталов района Кузьминки предложили «Спектрум-холдинг», AREP GROUP, Zaha Hadid, «ПИК», SPEECH.
Власти обещают изменить не только архитектурный облик столицы, но городскую среду. Застройку планируется вести поквартально, что позволит более рационально использовать пространство. Помимо жилья, заявлено строительство дополнительных парковочных мест, инновационных образовательных кластеров (школа, блок начальных классов и детский сад будут находиться в одном комплексе зданий), общественные центры для проведения досуга. Пока это только планы, вариант планировок территорий утвердят только к лету 2019 года.
Что же предлагают собственникам жилья, вошедшего в программу реновации? Во-первых, переселение в равнозначную квартиру в том же районе. Но есть и исключения, жители Зеленограда и Новой Москвы получат квартиры в пределах округа, за счет наличия небольшого количества площадок под реновацию, разбросанных по разным районам. Во-вторых, получение жилья с таким же, как и прошлой квартире, количеством комнат, но большей площадью, благодаря более просторным санузлам, прихожей, кухни. Будущим жильцам будет представлено на выбор более двух вариантов квартир. В-третьих, возможность улучшения жилищных условий, не только очередникам, но и другим участникам программы. Предлагается 10% скидку на сумму доплаты при приобретении квартиры большей площади. Также, если в течении 2 лет, после оформления права собственности на полученную по программе квартиру, появилась необходимость увеличить площадь жилья, можно заключить с фондом реновации договор мены (правда, площадь жилья не может превышать 100 кв. м). В-четвертых, есть возможность переезда в другой район в рамках гражданско-правовой сделки с Фондом реновации.
Для новых квартир были разработаны стандарты отделки, которые существенно отличаются от тех, что действовали при расселении пятиэтажек первой волны: металлические входные двери, межкомнатные двери из бруса или слоеного шпона, стеклопакеты на окнах, москитные сетки, люстры, обои на флизелиновой основе под покраску, на полах ламинат и керамогранит, в ванной комнате и туалете плитка из керамогранита. С даты утверждения норм уже были внесены изменения, в связи с пожеланиями горожан. Например, об укладке плитки в прихожей, около входа в квартиру, также на кухне и балконе будет застелен не ламинат, а плитка.
Характеристики заявленного ремонта вполне соответствуют комфорт-классу, но заявленная стоимость отделки квадратного метра (11,1 тыс. руб.) ниже рыночной. В среднем такая отделка обойдется застройщику в 15 – 20 тыс. руб. (нормативная стоимость отделки в рамках предыдущей программы реновации составила 7,2 тыс. руб. за кв. м).
Для программы реновации уже утверждено 236 стартовых площадок. Это земельные участки, на которых расположено ветхое жилье под снос, неиспользуемые территории, принадлежащие неработающим предприятиям, стихийные автостоянки и т. д. В число площадок вошла территория самого крупного советского долгостроя (Ховринской больницы), бывшего Черкизовского рынка, Измайловского совхоза декоративного садоводства.
В первую волну сноса устаревшего жилого фонда вошли экспериментальные площадки в пяти районах столицы: Кузьминки, Головинский, Царицыно, Проспект Вернадского и Хорошево-Мневники. Это районы, где жители всех домов проголосовали за участие в реновации. Сейчас проходит первый этап – архитектурно-градостроительный конкурс на разработку концепций. Но переезды жителей из ветхого жилья начнутся раньше, чем построят первые дома. В программу реновации включили 30 домов на разных этапах строительства казенного предприятия города Москвы «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), которые были построены в рамках других программ. Но перед тем, как заселять новых жителей, в них должны будут доработать благоустройство, отделку домов и квартир по стандартам реновации. В феврале 2018 года первый дом для переселения примет жителей в районе Северное Измайлово - 5-я Парковая улица, дом 62.
Помимо КП «УГС» в программе реновации старого жилого фонда будут участвовать и частные инвесторы. Есть два пути взаимодействия: застройщики могут передать государству участки под застройку или готовые квартиры. Компания «Capital Group» готова передать около 100 тыс. кв. м на улице Бочкова (проект получен в рамках санации активов СУ-155) и 2-й Институтской улице, «Интеко» - 43 тыс. кв. м в районе Очаково-Матвеевское, «Пионер» - 12 тыс. кв. м на улице Гжатская, «РГ Девелопмент» - 0,5 га земли на улице Вольная.
________________________________________________
Справка о компании
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 7,4 млн уникальных пользователей.
[1] 21 февраля 2017 года эта идея была впервые озвучена на встрече С. Собянина с В. Путиным
Комментарии (0)