Реновация старых офисов — сложная и трудоемкая сама по себе
- в российской действительности осложняется тем, что часто бывает невозможно собрать
воедино документацию о том, как здание было построено. Это, само собой, ведет к
непредсказуемости на строительной площадке, что, в свою очередь, удорожает
реализацию проекта, растягивает ее во времени.
Что нужно знать про эффективную офисную реновацию? Как минимизировать риски и выдержать сроки? Об этом рассказывает Артем Пантелеев, коммерческий директор компании «Гинт-М».
Пиетет — дорогого стоит...
Реновация реновации рознь. Если здание имеет статус исторического объекта, мало спроектировать качественное, эффективное, эргономичное пространство, соответствующее потребностям сегодняшнего дня. Важной, точнее обязательной частью «программы» строителя является сохранение внутренних и внешних элементов исторического здания. Не для кого не секрет, что реконструкция почти каждого отеля в пределах Садового кольца столицы предусматривает реставрацию в той или иной степени. Причем, это относится не только к фасадам зданий, но и к элементам интерьера, декора — сохранить подчас требуется и лепнину, и художественные росписи на стенах, и изразцы, и оригинальные дверные и оконные рамы, и паркетный пол. И сохранение оригинального облика объекта в случае наличия у него исторического статуса — вопрос не дискуссионный. Это непреложная обязанность и владельца объекта, и строителя, занимающегося проектом. Как правило, на реконструкции исторических зданий работает большое количество специализированных организаций, которые осуществляют восстановительные работы различных элементов фасада, декора и т.д.
Очевидно, что сроки реализации подобных проектов могут быть достаточно продолжительными — чем больше участников процесса, тем продолжительнее согласования. Впрочем, если раньше исторические здания стояли в лесах годами, сейчас власти города взяли этот вопрос «на карандаш» — ряд городских программ предписывает инвесторам осуществлять реконструкцию в отведенного для этого сроки, если же собственник не смог выдержать дедлайн – стоимость аренды земли для него серьезно вырастает.
Challenge для инженера..
Реновация любых старых офисов, как правило, сопряжена с существенными переделками инженерной части. И это — одна из самых сложных частей всего строительного процесса. Известно, что объекты, построенные в советское время (я уж не говорю про здания 18-19 эпох), не располагают современными системами вентиляции и кондиционирования, рекуперацией тепла и т.д. И проблема здесь не в том, что изношенные коммуникации невозможно заменить на современные. А в том, что старые здания не имеют достаточных энергомощностей для корректной работы качественного инженерного оборудования. Для подсоединения к городских сетям, понадобится тянуть ветку под землей, которая, скорее всего, пройдет через соседние земельные участки. Мы в своей практике сталкивались с ситуацией, когда приходилось задействовать более ста собственников, с каждым из которых пришлось отдельно договариваться о возможности проведения коммуникаций - – были участки, принадлежащие муниципальным органам, участки из федеральной собственности, частная земля. Таким образом, согласование необходимых документов мы проводили с каждым из 100 собственников. Можно себе представить, сколько времени ушло на этот процесс.
Также важно понимать, что раньше здания не возводились с учетом нынешних требований к техническому оснащению. Никто не думал о том, что когда-то потомкам пригодятся помещения для серверной, генераторной, вентиляционные камеры. Но сегодня клиенты создают спрос на площади со всем необходимым для полноценной работы оснащением. Стало быть, архитекторы, строители и инженеры должны находить возможности для обустройства технических зон внутри объектов, уметь интегрировать в проект современные инженерные коммуникации и т.д.
Нельзя забывать, что во многих старых зданиях, подвергшихся реновации, может серьезно возрасти нагрузка на перекрытия, которые при строительстве рассчитывались на совсем другие показатели. Например, обустройство мощной серверной может потребовать усиления конструкций, что, само собой, приведет к росту стоимости всего проекта.
Усы, лапы и хвост — вот мои документы...
Отдельная «больная тема» реконструкции старых объектов — документация. Точнее ее отсутствие. При реализации современного объекта «с нуля», инженеры имеют на руках все необходимые графические и текстовые материалы, которые являются в определенной степени «дорожной картой» реализации проекта. Эта информация дает возможность рассчитывать нагрузки, вписывать то или иное оборудование в проект, не покидая офиса. Характерная особенность старых зданий в том, что исполнительная документация, как правило, не совпадает с действительностью. Системы вентиляции, кондиционирования, дымоудаления в подавляющем большинстве случаев не подтверждены документально. Поэтому специалистам приходится буквально «на глаз» рисовать чертеж, а потом ехать «в поля» для уточнения деталей. На практике это часто становится причиной конфликта между клиентом и исполнителем, ведь до старта любых работ совершенно невозможно спрогнозировать ни длительность проекта, ни трудозатраты, ни его финальную стоимость.
Единственное, что в этом контексте могло бы помочь и заказчику и подрядчику — серьезная проверка конфигурации здания и его систем, требующая вскрытия потолков, стен, пола. Но, увы, собственники редко на нее соглашаются, заказывая лишь поверхностный технический аудит, поэтому неожиданностей и сюрпризов не миновать.
Уравнение с двумя неизвестными
Как же выстраивать отношения с подрядчиком, если на старте сложно спрогнозировать общий объем работ? Мы всегда пользуемся системой OpenBook, в соответствии с которой стоимость услуг зависит от реально потраченного специалистом времени на решение той или иной задачи. Это система предлагает комплексный подход к управлению, позволяет быть гибким и быстро решать все оперативные вопросы. Если для выяснения технических деталей, например, как и где расположен воздуховод, наш сотрудник потратил лишние пять часов, он вносит соответствующую информацию в табель. Здесь важна прозрачная схема взаимодействия с заказчиком, возможность подобные работы контролировать.
Однако есть и другая методология определения стоимости работ, которая рассчитывается исходя из опыта исполнителя. Подрядчик анализирует задачи, производит подсчет и называет фиксированную сумму. Слабое место этой системы в том, что исполнителем может быть назначена компания, не имеющая достаточного опыта. И согласованная смета не будет правдоподобна. При таком раскладе сделать проект в назначенные сроки и в рамках согласованного бюджета будет не так-то просто.
Кроме того, в российской практике много примеров, когда строительные и отделочные работы начинаются без детально разработанного проекта, а команда, нанятая заказчиком, просто не понимает, что нужно делать. «Исполнительная документация» выглядит как набор эскизов и трехмерных изображений, где в 80% случаев нужно додумать, что имелось в виду «художником». Легко предположить, что корректировать инженерные коллизии и принимать многочисленные проектные решения придется на ходу, что приведет к резкому увеличению бюджета и срокам реализации.
Профессиональные компании, дорожащие своим реноме, вряд ли согласятся на приключение подобного рода. В строительном процессе не бывает чудес: чем тщательней подготовлен проект, тем эффективнее будет его реализация и тем вероятнее успешность финала.
Комментарии (0)