Социальное жильё – роскошь или необходимость?

В постсоветской России, жилищный вопрос не утрачивает свою актуальность. Во времена СССР жилье являлось дефицитом по причине ограниченного предложения и административного характера его распределения. На сегодняшний день дефицит жилья по-прежнему сохраняется – по сравнению с советским периодом объемы жилищного строительства снизились. Кроме того, в условиях рынка административный характер распределения жилья уступил место механизму ценообразования, мало ориентированному на удовлетворение домашними хозяйствами потребительского спроса на жилье.

Анализируя состояние жилищного рынка России, можно сделать вывод о том, что жилье не только стоит дорого, но и, что самое важное, является недоступным для большинства, нуждающегося в нем. Национальные рыночные механизмы, отвечающие за доступность, либо не сформированы, либо не работают, либо настроены не оптимально.

Попробуем оценить масштаб отставания России по уровню доступности жилья от развитых стран мира и определить оптимальные с точки зрения доступности жилья параметры ипотечного жилищного кредитования.

По жилищной обеспеченности в тройку лидеров входят Норвегия (74 кв.м/чел.), США (65 кв.м/чел.) и Дания (50,6 кв.м/чел.). Германия, как и Россия, понесшая в ходе Второй мировой войны значительные разрушения на своей территории, через 50 лет опережает Россию по количеству квадратных метров жилья на душу населения более чем в 2 раза.

Проблема обеспечения населения доступным жильем стара как мир. С развитием урбанизации и индустриализации в города устремилась значительная часть жителей сельской местности, что привело к повышенной концентрации населения в городах и, соответственно, в возникновении феномена «жилищной нужды» (этот термин был введен еще Фридрихом Энгельсом). Построить жилье в городе самостоятельными силами всегда было гораздо сложнее, чем в деревне — как по причине отсутствия большого количества свободной земли, необходимости дорогостоящего подвода коммуникаций, так и по причине необходимости получения всевозможных разрешений на строительство жилья. 

Также городское население, в большинстве своем регулярно работающее и занятое на работе, просто не обладает свободным временем для самостоятельного строительства жилища. Таким образом, проблема обеспечения жильем в городах всегда стояла куда острее, чем в сельской местности. Особенно актуализировалась эта проблема с формированием современного облика городов, то есть — с началом застройки многоквартирными домами. Несмотря на то, что жилищные условия россиян, безусловно, улучшаются, огромное количество наших граждан продолжает существовать в недостойных условиях. 

Во-первых, существует колоссальное количество бездомных людей, а также «потенциальных» бездомных — людей, имеющих прописку в «казенных» учреждениях. Во-вторых, сотни тысяч российских граждан продолжают проживать в малоприспособленных для комфортабельного проживания помещениях — начиная от строительных вагончиков и заканчивая кочевыми жилищами народов Севера. Наконец, несмотря на то, что расселение коммунальных квартир началось еще в советское время, в последние годы количество обитателей «коммуналок» стало возрастать.

В России, практически, отсутствует аренда социального жилья и нет механизмов государственной помощи малоимущим, в решении проблемы жилья! Хотя подобная практика, в дореволюционной России, присутствовала и «доходные дома» для бедных практиковались. Видимо жилищная политика не дорабатывает и не стимулирует оказание этой услуги. А как у «них»?

Во Франции проблема предоставления квартир малоимущим осуществляется следующими способами: Строительство панельных домов с недорогими квартирами небольшой площади Строительство зданий из бетона, в которых малообеспеченным гражданам предлагались комнаты «с удобствами на этаже» (до 70-х гг.) 

Строительство квартир в так называемых рабочих районах (порядка 80 кв.м. для семьи из 3-4 человек). В настоящее время во Франции действует закон, согласно которому 20% квартир в каждом вновь возводимом доме должно относиться к категории «социальное жилье» и продаваться по ценам, которые значительно ниже рыночных.

Великобритания. Программа «Доступное жилье» Программа «Купи дом», по условиям которой покупатель на 75% стоимости жилья, приобретаемого как на вторичном, так и первичном рынке, получает кредит на вполне приемлемых условиях, а 25% оплачивает государство. Программа «Право выкупа», согласно которой проживающий на социальной жилплощади человек может через 2 года выкупить квартиру или дом со значительной скидкой (до 38 тысяч фунтов стерлингов), выплачивая стоимость постепенно. По этой программе только за последние 10 лет владельцами собственных квартир стали свыше 1,6 миллиона британских семей. * В Великобритании доступным жильем социального назначения становится объект недвижимости, стоимость которого не превышает 3-4 среднегодовых заработка обычного жителя страны.

В Германии главным способом решения «квартирного вопроса» для малообеспеченных является строительство «социальных квартир» Социальные квартиры строятся с использованием общественных средств, т.е. кредитов из государственных, земельных или местных бюджетов, и предназначены только для малообеспеченной части населения. Основная ставка арендной квартплаты в социальных квартирах в среднем на 15-20% ниже, чем в не социальных того же качества. Также в Германии выплачивается Жилищное пособие, которое получают семьи, чей чистый доход (за вычетом всех налогов и кредитов) не позволяет им самостоятельно оплачивать коммунальные услуги. Чтобы получать пособие на оплату жилья необходимо каждый год подавать заявление в Жилищное ведомство.

В Швеции поддержка оказывается не только жителям, но и строителям и домовладельцам. 

Поддержка поставщиков социального жилья: 

  • Государственные гарантии частных займов на строительство предоставление займов под низкий процент собственно государством выделение земли под социальное жилье по специальным ценам или бесплатно дополнительные прямые субсидии и гранты из региональных или местных бюджетов на реализацию проектов возведения социального жилья снижение разных налогов, в том числе местных. 

Поддержка жителей:

  • Жилищные субсидии на оплату найма, коммунальных услуг.
  • Льготные кредиты на покупку жилья.

В Нидерландах именно жилищные ассоциации – главные провайдеры социального жилья. Ежегодно жилищные ассоциации Нидерланд строят 20 тыс. жилых домов, предназначенных под аренду Размеры и разнообразие социального жилья в секторе, принадлежащем жилищным ассоциациям, вместе с системой жилищных субсидий превратили социальный арендный сектор Нидерландов в международную модель Управление 2,4 млн. мало- и многоквартирных домов осуществляют 540 жилищных ассоциаций. На одного такого домовладельца приходится 4440 разных домов.

Там же существуют Строительные правила, устанавливающие минимальные стандарты качества и специальный лист дефектов, позволяющий требовать снижения квартплаты. Жилищная ассоциация (PWS) предоставляет жилье для рабочих промышленных предприятий. На сегодняшний день она владеет большим жилищным фондом самого разного уровня: примерно 15% дешевого жилья, 15% дорогого жилья и 70% жилья среднего уровня.

В Гонконге, где в муниципальных многоэтажных зданиях, часто превышающих 40 этажей, в квартирах со сравнительно небольшой площадью проживает практически половина населения города. В Сингапуре данный показатель еще выше получить социальное жилье может практически каждый житель города, чей возраст превысил 21 год, а доход не превышает установленную сумму. Благодаря такой доступности программы в социальных квартирах проживает порядка 85% населения мегаполиса.

В Пекине начали муниципальный проект по строительству жилых комплексов для домохозяйств. 70% квартир, которые были завершены, были проданы в 2010 году квартиросъемщикам. Остальные 30% были сохранены в качестве муниципального арендного жилья, состоящего из 1-комнатных и 2- комнатных квартир от 22,5 кв.м до 35,5 кв.м соответственно.

В Монреале можно выделить несколько своеобразных «социальных жилищных ступеней»: Первая - самая нижняя ступень «шелтеры», или приюты для бездомных Второе – социальное жилье для бедных, принадлежащей муниципалитету. Третье – частные арендные дома. Они условно делятся на 3 категории: дешевая аренда, обычная, престижная.Типы социального жилья Дотационное жилье (Монреаль) Его жители - люди, живущие на социальные пособия Дотация на содержание от муниципалитетов поступает непосредственно на счет дома, а уже управляющий домом – джанитер – делает расчет квартплаты, принимая во внимание уровень дохода семьи Это 5 этажный дом, из 40 квартир. Если семейный доход в месяц составляет 900 долл. социального пособия и за квартиру 250 долл., плюс расходы на электричество и телефон. Средства на содержание таких домов поступают из социальной, а не жилищной статьи городского бюджета, а также из средств общин.

Министерство строительства и городского развития в США строит как целые спальные одноэтажные районы для малоимущих семей, так и многоэтажные комплексы для пенсионеров и инвалидов. Помимо этого, много частных квартирных комплексов, которые сдадут жилье людям, поддерживаемым государственной программой. 

В США существует много государственных программ по обеспечению жильем тех, кто не имеет достаточно средств для покупки квартиры или дома. Есть специальные банковские программы, позволяющие финансировать жилье для бедных. Федеральное правительство субсидирует аренду жилья для малоимущих слоев населения: арендатор оплачивает часть аренды (30% от чистого совокупного дохода семьи), остальное доплачивает государство. 

В так называемых субсидальных домах, живут в основном неимущие пожилые люди. Такие дома представляют собой большие многоквартирные здания, которые очень хорошо обслуживаются и находятся под постоянным контролем различных департаментов: по здоровью, экологии и т.д. Люди платят за проживание в таком доме в среднем 100 $ в месяц. Есть и специальные программы для строителей. Если застройщик согласен отдать 20% жилья для малоимущих, то государство дает ему возможность увеличить плотность застройки и построить, например, вместо трех восемь домов. В результате, всем выгодно: государство решает проблему жилья для малоимущих, люди получают квартиры, застройщик – прибыль от строительства дополнительных зданий.

Международный союз квартиросъемщиков (International Union of Tenants ) Был создан в 1926 году в Цюрихе Это неполитическая неправительственная организация, которая имеет консультативный статус в Экономическом и Социальном Совете ООН (ECOSOC UN) Действует на демократических началах с 1926 года, когда в Вене был созван первый конгресс национальных Организаций Квартиросъемщиков Европы. 

К этому времени было создано 17 таких национальных организаций Сегодня в Союз входят 59 национальные и региональные организации в 45 странах мира, включая национальные организации практически всех западноевропейских стран (кроме Люксембурга и Испании), а также организации Канады, Индии, Танзании, Уганды, Бенина и Австралии Штаб-квартира Союза находится в самом центре Стокгольма. 

Союз существует на членские взносы национальных организаций, гранты ЕС и постоянную помощь Шведского национального союза. Задачи Международного союза квартиросъемщиков сформулированы следующим образом: Защищать интересы квартиросъемщиков Добиваться реализации права каждого на качественное жилье в хорошей жилой среде Гарантировать доступность недорогого жилья Обеспечивать демократические права квартиросъемщиков и жителей во всех сферах, связанных с жильем Содействовать обмену информацией и сотрудничеству входящих в Союз национальных организаций.

Все эти механизмы, так или иначе, способствуют развитию и увеличивают объёма строительства жилья! Строительный комплекс получает возможность работать и зарабатывать. Может Минстрою необходимо участвовать и поддерживать проведение таких социальных программ, а не тратить время и энергию на популяризацию ипотечного кредитования, весьма сомнительного качества!

Комментарии