​Чем отличаются новостройки Москвы и Санкт-Петербурга?

1a7ee313a371dc14196044ce6a9b0b14.jpg

Аналитики компании ЦИАН проанализировали рынки первичного жилья Москвы (с учетом Новой Москвы) и Санкт-Петербурга (строго в административных границах субъекта Федерации) и выявили несколько существенных различий. Некоторые из них обусловлены экономическими условиями, на какие-то повлияли исторические факторы, расположение городов и статус.

1. Объём предложения

Несмотря на то, что в Санкт-Петербурге проживает в 2,3 раза меньше жителей, чем в Москве, прямо сейчас в новостройках северной столицы продается на 19% квартир больше, чем в Москве (72,2 тыс. лотов в Санкт-Петербурге против 60,7 тыс. лотов в Москве). Также город лидирует по объёму ввода жилья. По итогам в 1 кв. 2018 г. в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 686 тыс. кв. м., а в Москве только 186 тыс. кв. м. В ближайшие годы тенденция может измениться: рост объёма нового жилья в Москве ожидается в связи с реализацией программы реновации. Власти города заявили, что ежегодный объем ввода жилья в Москве вырастет на 1 миллион квадратных метров в ближайшие три года.

2. Структура продаж по числу комнат

За 1 квартал 2018 г. в Северной столице около 70% продаж приходится на студии и 1-комнатные квартиры и только 21% на 2-комнатные и 9% на прочие типы квартир, а в Москве – 49%, 34%, 17% соответственно.

Табл.1: Структура продаж на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, 1 кв. 2018г.

Комнат Доля продаж, %
Москва Санкт-Петербург
студии и 1 ком. кв. 49% 69%
2 ком. кв. 34% 21%
3 ком. кв. 15% 7%
4 ком. кв. и более 2% 3%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Такой высокий уровень спроса на небольшие квартиры связан с несколькими факторами. Во-первых, Санкт-Петербург привлекает большое количество студентов из многих городов России большим выбором ВУЗов и демократичными, по сравнению с Москвой, ценами на жильё. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 3,9 млн руб. против 6,9 млн руб. в Москве. Во-вторых, в рамках целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» жители бывших коммунальных квартир получают субсидии на приобретение отдельного жилья, чаще всего это 1-комнатные квартиры в новостройках. Помимо этого, покупка студии или 1-комнатной квартиры – хороший вариант для молодой семьи, которая хочет перебраться в Северную столицу или просто сэкономить при покупке первого жилья. В Петербурге молодёжь привлекает близость Европы, доступные путешествия: несколько часов на маршрутке разделяют Петербург и Финляндию.

3. Концентрация сделок у застройщиков-лидеров

В Санкт-Петербурге сложилась нетипичная для городов России ситуация — здесь снижается концентрация сделок у застройщиков-лидеров, что еще больше усиливает конкуренцию на рынке новостроек. Застройщики стараются предлагать более привлекательные цены и условия продажи: сезонные скидки, акции, маркетинговые ставки по ипотеке. Также это способствует повышению качества самого продукта. На рынке новостроек Москвы данный показатель (доля застройщиков-лидеров), напротив, стабильно растет последние годы.

Табл.2: Доля продаж сконцентрированная у топ-10 застройщиков по числу сделок на первичном рынке.

Город Доля сделок
2016 2017 1 кв. 2018
Санкт-Петербург 77% 65% 62%
Москва 56% 61% 64%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

4. Разброс цен

Среди новостроек Москвы наблюдается сильный разброс цен: квадратный метр жилья в Центральном административном округе в среднем стоит в 8 раз дороже (482 тыс. руб./кв. м.), чем в наиболее удалённом от центра столицы округе - Троицком (62 тыс. руб./кв. м.). В Санкт-Петербурге диапазон цен не такой широкий: в Петроградском районе средняя цена – 225 тыс. руб./кв. м., что лишь в 3 раза больше, чем в новостройках расположенных в самом дешевом районе (в Петродворцовом районе квадратный метр стоит 67 тыс. руб.).

5. Инвесторы на рынке новостроек (под термином «инвестор» понимается физическое лицо, приобретшее от 2 до 10 квартир/апартаментов в рамках одного жилого комплекса).

Покупатели более охотно инвестируют в новостройки Москвы, чем Санкт-Петербурга. В 2017 году доля инвестиционных сделок в столице составила 22%, тогда как в Санкт-Петербурге – 14%. В абсолютных показателях различия менее существенные – 12,6 тыс. сделок против 7,2 тыс.

Табл.3: Изменение доли инвестиционных сделок в общем объеме продаж на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга с 2016 - 2017 гг.

Город Доля инвестиционных* сделок, %
2015 2016 2017
Москва 26% 25% 22%
Санкт-Петербург 14% 14% 13%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

6. Распределение квартир по ценовым диапазонам

Отличия в ценах между районами и форматами жилых комплексов в Москве гораздо выше. На рынке новостроек Санкт-Петербурга практически все квартиры (более 70% от объема предложения) предлагаются по цене 80-120 тыс. руб. за кв. метр (т.е. +/-20% от средней цены). В Москве в этом же диапазоне (+/-20% от среднего) сосредоточено около 25% от числа лотов.

Табл.4: Распределение квартир в продаже по ценовым диапазонам, апрель 2018 г.

Цена, тыс. кв. м. Доля квартир, %
Москва (средняя цена кв. м – 180 тыс. руб.) Санкт-Петербург (средняя цена кв. м – 100 тыс. руб.)
до 80 5% 23%
от 80 до 100 8% 24%
от 100 до 120 12% 25%
от 120 до 150 19% 17%
от 150 до 180 15% 7%
от 180 до 210 14% 2%
от 210 до 240 10% 1%
от 240 17% 2%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
___________________________________________________________________

Справка о компании

ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10,5 млн. уникальных пользователей.

Комментарии