Портал для специалистов архитектурно-строительной отрасли

+7 (495) 380-3700

info@ardexpert.ru

Ниже класс новостройки – выше уровень энергоэффективности. Рассматриваем парадокс

Часть 1. Массовый сегмент

Современный покупатель жилья все чаще обращает внимание на экологические факторы, в том числе на уровень энергоэффективности строящегося дома. При этом сертификацию по международным «зелёным» стандартам проходят лишь единичные проекты на российском рынке. Однако это не значит, что купить квартиру в энергоэффективном доме сегодня нельзя. По оценкам аналитиков, более 40% жилых комплексов массового сегмента «старой» Москвы соответствуют категории A энергетической эффективности.

Даже без международных «зеленых» дипломов BREEAM или LEED российский покупатель недвижимости может оценить уровень энергоэффективности жилого комплекса по его проектной документации: данная информация содержится в стандартизированной форме проектной декларации, утвержденной приказом Министерством строительства и ЖКХ РФ от 20 декабря 2016 года (пункт 9.2.23 «Класс энергоэффективности»), а также в разрешении на ввод в эксплуатацию (пункт «Соответствие требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов»).

Действующая на текущий момент классификация энергетической эффективности многоквартирных домов была принята 6 июня 2016 года. В правилах, утвержденных Минстроем, приводятся базовые уровни удельного годового расхода энергетических ресурсов по разным показателям (отопление, горячее водоснабжение, вентиляция и т.д.) для жилых зданий разной этажности.

Класс энергоэффективности определяется как величина отклонения фактических значений от базового уровня. Всего в данной классификации 9 уровней энергоэффективности от «очень низкий» до «высочайший». Обозначаются они буквами латинского алфавита от A до G. К примеру, жилые дома класса Aрасходуют на 40-50% меньше энергии. Грубо говоря, жители дома с очень высоким уровнем энергоэффективности будут платить «по счетчикам» почти в два раза меньше, чем в здании класса D.

При этом только для индекса A предусмотрена градация от «просто» A до A++. Приставка «+» применяется, когда отклонение от базовых показателей превышает 50%, а «++» – после отметки в 60%. Независимо от количества «плюсов», оба класса имеют статус «высочайший».

Стоит также отметить, что классы B+ и B++, существовавшие ранее, в 2016 году были упразднены. Класс C, ранее обозначавшийся как «нормальный», сегодня имеет статус «повышенного». При этом изменились и диапазоны отклонений от базовых величин. Это привело к тому, что существовавшая ранее классификация не полностью соответствует действующей. К примеру, жилой комплекс с оценкой B «высокий», полученной в 2014 году, сегодня получил бы только C«повышенный».

Классы энергетической эффективности жилых домов

Класс Наименование Величина отклонения от базового уровня Класс
(до 2016 г.)
Наименование
(до 2016 г.)
Величина отклонения от базового уровня (до 2016 г.)
A++ Высочайший -60% и менее
A+ Высочайший От -50% до -60%
A Очень высокий От -40% до -50% A Наивысший Менее -45%
B Высокий От -30% до -40% B++ Повышенный От -36% до -45%
B+ Повышенный От -26% до -35%
C Повышенный От -15% до -30% B Высокий От -11% до -25%
D Нормальный От 0% до -15% C Нормальный От +5% до -10%
E Пониженный От 0% до +25% D Пониженный От +6% до +50%
F Низкий От +25% до +50%
G Очень низкий +50% и более E Низший Более +51%

Источник Минстрой

Для повышения уровня энергоэффективности здания девелоперы могут применять различные современные технологии:

  • эффективные теплоизоляционные материалы для наружных стен;
  • эффективные теплоизоляционные материалы покрытия кровли;
  • установка энергоэффективных стеклопакетов, в том числе с низкоэмиссионным покрытием – высокой светопропускающей способностью при максимально высоких коэффициентах теплоизоляции;
  • устройство индивидуальных тепловых пунктов для минимизации потерь тепловой энергии при транспортировке от крупных ТЭЦ, а также более тщательного учета и оптимизации потребления ресурсов;
  • установка энергоэффективного светового оборудования в местах общего пользования – светодиодных ламп и датчиков движения;
  • применение устройств компенсации реактивной мощности двигателей лифтового хозяйства, насосного и вентиляционного оборудования.

Как показало проведенное аналитиками консалтинговой компании «Метриум» исследование, на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы сегодня представлено 38 жилых комплексов, уровень энергетической эффективности всех или части жилых зданий в которых соответствует классу A и выше. Данный показатель составляет 42,7% от всего количества проектов в рассматриваемом сегменте. В общей сложности в них реализуется 6,5 тыс. квартир (44,4%). При этом класс A+ имеют 6 проектов, A++ – две новостройки.

Для сравнения, в категории «бизнес» доля новостроек класса A и выше составляет 26,6%, класс A+ представлен всего двумя проектами, а жилых комплексов класса A++ нет вообще. В сегменте «премиум» проектов класса A и выше – 22,6%, среди элитных новостроек – 11,1%.

74987c00890994a3f61699c263b1835a.jpg
Источник «Метриум»

Стоимость квартир в наиболее энергоэффективных жилых комплексах (класс A и выше) в массовом сегменте «старой» Москвы начинается от 3,18 млн рублей. За эту сумму можно приобрести студию в проекте «Мякинино Парк». Класс энергоэффективности соответствует максимальному уровню A++. Второе место у жилого комплекса «Люблинский парк», имеющего уровень энергоэффективности A+. Цены здесь стартуют от 3,2 млн рублей. Замыкает тройку ЖК Fresh – от 3,57 млн рублей. Этот объект относится к категории A+.

В первую пятерку также вошли жилые комплексы «Ясеневая 14» и «Мещерский лес». В первом минимальная стоимость лота составляет 3,63 млн рублей, во втором – от 3,73 млн рублей. Оба относятся к категории энергоэффективности A.

Также стоит выделить жилой комплекс «Некрасовка». Данный проект уникален для столичного рынка тем, что в нем представлены корпуса с классами энергоэффективности от B до A++. Причем самая доступная квартира (3,95 млн рублей, 7-е место) относится именно к дому с уровнем A+.

Самые доступные ЖК массового сегмента «старой» Москвы класса A и выше

ЖК РВЭ Класс Площадь (кв. м) Стоимость кв. м (тыс. руб.) Стоимость квартиры
(млн руб.)
Min Max Min Max Min Max
Мякинино Парк 3 кв. 2021 A++ 19,8 93 106,8 169,4 3,18 10,7
Люблинский парк 2 кв. 2021 A+ 19,8 87,3 102,4 183,4 3,2 10,39
Fresh 2 кв. 2021 A+ 21 80 140,6 176,7 3,57 13,55
Ясеневая 14 3 кв. 2020 A 19,9 94,7 130,3 221,4 3,63 13,21
Мещерский лес Получено

4 кв. 2018
2 кв. 2021

A 18,9 107,2 108,3 219,3 3,73 13,14
Домашний 3 кв. 2018 A 25,5 93,8 106 177,4 3,77 12,3
Некрасовка 4 кв. 2018

2 кв. 2019
4 кв. 2019

A/A+/A++ 32,4 94,2 92 121,8 3,95 8,67
ВЛюблино 4 кв. 2018

4 кв. 2019

A 20,1 93,1 128,3 214,8 4,09 12,77
Преображение 3 кв. 2020 A+ 21,8 75,1 137 195 4,25 11,62
Римского-Корсакова 11 4 кв. 2018

2 кв. 2019
4 кв. 2019

A 19,9 94,3 138 227,7 4,33 15,46

Источник «Метриум»

«Парадоксально, но факт: на сегодняшний день больше всего энергоэффективных новостроек класса A и выше представлено в категории наиболее доступного жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во многом это обусловлено тем, что повышение уровня энергоэффективности требует от девелопера дополнительных финансовых вложений, однако застройщики в массовом сегменте, особенно когда речь идет о масштабных проектах, могут снизить издержки за счет оптовых закупок энергосберегающих материалов и оборудования. Кроме того, именно покупатели жилья эконом- и комфорт-класса больше всего обращают внимание на размеры коммунальных платежей. И возможность сэкономить на «коммуналке» является важным конкурентным преимуществом в данном сегменте».

bbdd8862980d31e0ac718278f044a4d2.jpg

Часть 2. Высокобюджетный сегмент

Как показало исследование, проведенное аналитиками консалтинговой компании «Метриум», самое большое количество энергоэффективных жилых комплексов сегодня представлено в массовом сегменте «старой» Москвы. Однако в более высоких ценовых категориях девелоперы тоже активно внедряют технологии, способствующие экономии энергоресурсов.

По данным специалистов, на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 73 жилых комплекса, уровень энергетической эффективности всех или части жилых зданий в которых соответствует классу A и выше. Из них 38 проектов относится к массовому сегменту, 25 – к бизнес-классу, 7 позиционируются в премиальной категории и только 3 – в элитной. При этом показатели, соответствующие классу A+, имеют 12 жилых комплексов во всех сегментах, а A++ – только 4 новостройки (по два проекта в массовом сегменте и в премиум-классе).

Бизнес-класс

В бизнес-классе на сегодняшний день представлено 25 жилых комплексов категории энергоэффективности A и выше, что составляет 26,6% от общего количества проектов данного сегмента. При этом параметры энергоэффективности только двух новостроек соответствуют классу A+ (ЖК Big Time и два из четырех корпусов ЖК «Родной город. Воронцовский парк»), а уровня A++ не достигает ни один проект.

Самая доступная квартира бизнес-класса в домах категории энергоэффективности A и выше обойдется в 4,8 млн рублей. От этой отметки начинаются цены в новом жилом комплексе Big Time. Причем на сегодняшний день это единственный строящийся проект бизнес-класса категории A+ (ЖК «Родной город. Воронцовский парк» уже сдан в эксплуатацию).

На второй позиции идет ЖК «Концепт House» – от 6,5 млн рублей, на третьей – ЖК «Время» (от 6,82 млн рублей). Четвертое и пятое места занимают проекты «Изумрудная, 24» и «Символ». Цены в этих новостройках стартуют от 7,02 млн и 7,11 млн рублей соответственно.

Самые доступные ЖК бизнес-класса категории энергоэффективности A и выше

ЖК РВЭ Класс Площадь (кв. м) Стоимость кв. м (тыс. руб.) Стоимость квартиры
(млн руб.)
Min Max Min Max Min Max
Big Time 4 кв. 2020 A+ 27,2 102,7 164,9 217,4 4,8 20,47
Концепт House Получено A 28 126,5 192,4 243,5 6,5 26,48
Время 1 кв. 2019 A 35,9 99,6 179,3 250 6,82 21,19
Изумрудная, 24 Получено A 44,5 50,3 153 180 7,02 8,83
Символ 4 кв. 2019 A 28 160 171,3 329,6 7,11 42,52
Headliner 3 кв. 2019 A 29,5 117,9 200 388 7,58 38,71
Династия 4 кв. 2019

2 кв. 2020

A 36 102,9 190 338 7,6 24,6
Life-Ботанический сад 4 кв. 2018

3 кв. 2019
4 кв. 2019

A 39,7 130,9 175 323,3 7,77 36,45
ААЛТО 4 кв. 2019 A 34,6 81,7 220 298,0 7,99 21,98
Тимирязев Парк 4 кв. 2018 A 34 181,3 250 400 8,5 72

Источник «Метриум»

Премиум-класс

Среди премиальных жилых комплексов эксперты «Метриум» насчитали 7 новостроек (22,6%) класса энергоэффективности A и выше. При этом в данном сегменте только один проект относится к категории A, 4 – к классу A+, остальные два – A++.

Ценовой минимум в энергоэффективных жилых комплексах премиум-класса зафиксирован на отметке 10,28 млн рублей. Это стоимость квартиры в ЖК Prime Park, который соответствует классу A+. За ним идет ЖК Spires – от 10,83 млн рублей. Это единственный проект в премиум-классе, в котором все корпуса имеют класс энергоэффективности A++. Во втором проекте в этой ценовой категории только часть зданий относится к классу A++ (ЖК «Садовые кварталы»). Замыкает тройку проект «Суббота» с показателем 14,89 млн рублей. Этот ЖК также относится к классу A+. В первую пятерку также вошли ЖК The Mostman (класс A+, от 19,77 млн рублей) и «Алые Паруса» (класс A, от 19,86 млн рублей).

ЖК премиум-класса категории энергоэффективности A и выше

ЖК РВЭ Класс Площадь (кв. м) Стоимость кв. м (тыс. руб.) Стоимость квартиры
(млн руб.)
Min Max Min Max Min Max
Prime Park 3 кв. 2020 A+ 40,2 171,6 223,4 385,6 10,28 66,07
Spires 1 кв. 2021 A++ 42,7 379,3 240,1 525 10,83 199,13
Суббота 2 кв. 2019 A+ 34 177 330,7 483,3 14,89 78,32
The Mostman 3 кв. 2019 A+ 52 150,9 370 550 19,77 69,83
Алые Паруса Получено A 53 248 286 424,1 19,86 91,91
Садовые кварталы (корп. 5.1-5.2) 2 кв. 2020 A++ 61 153,7 392 598 23,92 83,77
Оливковый дом 2 кв. 2019 A+ 51 345 438,4 607,9 26,14 209,71

Источник «Метриум»

Элитный класс

В элитном сегменте только три жилых комплекса (11,1%) имеют оценку уровня энергоэффективности A, ни одного проекта классом выше в данной категории не представлено. При этом стоит отметить, что многие элитные ЖК начинали строиться в тот период, когда оценка уровня энергоэффективности не являлась обязательной, поэтому данных по этим проектам получить не удалось.

Самая доступная элитная квартира в доме класса A выставлена на продажу за 41,52 млн рублей. От этой отметки стартуют цены в ЖК ORDYNKA. Более чем в два раза дороже оценена последняя оставшаяся в продаже квартира в клубном доме ZvonarskyDeluxe– 93 млн рублей. Третий энергоэффективный проект в элитном сегменте – это жилой комплекс «Малая Бронная 15», минимальная стоимость квартир в котором составляет 183 млн рублей.

ЖК элитного класса категории энергоэффективности A и выше

ЖК РВЭ Класс Площадь (кв. м) Стоимость кв. м (тыс. руб.) Стоимость квартиры

(млн руб.)

Min Max Min Max Min Max
ORDYNKA 4 кв. 2019 A 63,8 294,9 552,9 1 241,1 41,52 301,84
Zvonarsky Deluxe 3 кв. 2018 A 169 169 550,3 550,3 93 93
Малая Бронная 15 3 кв. 2019 A 102,8 218,9 1352,2 1974,7 183 374

Источник «Метриум»

«Вряд ли кто-то сегодня будет спорить с тем, что будущее за энергоэффективными технологиями, – говорит Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP (девелопер ЖК Big Time и Spires). – Большинство западных стран активно продвигают зеленые технологии, в том числе в строительстве. Россия пока находится в числе отстающих по этим показателям, но это не значит, что мы должны игнорировать мировые тренды. Наоборот, девелоперы вполне могут сами проявлять инициативу, не дожидаясь директивы «сверху». Поэтому все новые проекты нашей компании имеют высочайший уровень энергоэффективности по классификации Минстроя. А в перспективе мы намерены идти еще дальше и сертифицировать свои будущие проекты по международным стандартам».

«Высокобюджетный сегмент жилой недвижимости объективно обходит эконом- и комфорт-класс по большинству качественных характеристик, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако энергоэффективность можно отнести к тем редким параметрам, где массовый сегмент выходит на первые позиции. Наше исследование показало, что общее количество жилых комплексов класса Aи выше в низшей ценовой категории превосходит бизнес-, премиум- и элитный классы вместе взятые. Впрочем, этому есть ряд логичных объяснений. Помимо того, что в массовом сегменте более высок спрос на жилье с низкими коммунальными платежами, в высокобюджетных новостройках часто используются дорогие натуральные материалы, которые призваны подчеркнуть статус недвижимости. При этом их энергоэффективные показатели уступают современным композитным материалам, чаще применяемым в массовом строительстве».
_________________________________________________________________________________

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. В 2017 и 2016 году компания «Метриум» признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.

Дополнительная информация:
Елена Кудымова,
Директор по связям с общественностью компании «Метриум»
Моб.: 8-916-510-04-20
Email: ce(rjx)zrgevhz.eh

Комментарии