Подозрительные типы: лофты и апартаменты Москвы

Подпишитесь на канал

Специалисты департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY проанализировали типы апартаментов на рынке столицы и составили подборку проектов с соответствующими характеристиками.

Почему апартаменты бывают «жилыми» и нежилыми?

Помещения в комплексе определяются двумя факторами:

  • ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка определяет формат постройки, которая может на нем располагаться. ВРИ выдается «под размещение гостиниц»,  под «многоквартирные жилые дома» и под «административные здания». В зависимости от того, какой ВРИ у земельного участка, такие на нем и будут построены здания – жилые, гостиничного типа, нежилые.
  • Проект определяет тип объекта. Помимо ВРИ земельного участка, помещения должны отвечать определенным требованиям, которые учитываются при разработке проектной документации. Для квартир должны строго соблюдаться нормы инсоляции, соотношение мокрых точек, внутренне обустройство и прочие критерии. К апартаментам предъявляется меньше требований.

Часто случается, что ВРИ у застройщика «под размещение гостиниц», а те или иные объекты не отвечают требованиям ввиду особенностей здания. Тогда ряд апартаментов становится гостиничного типа (другими словами – «жилыми»), другие – не жилыми.

108efa26b8f8f781e1ba8bf431739f30.jpg

Лофты. Апартаменты в производственных зданиях

Только в 2018 году застройщики Москвы вывели на рынок 35 комплексов с апартаментами. По мере роста популярности этого формата среди покупателей, появляется все больше таких предложений, а среди всех апартаментов ярко выделяются лофты. При этом важно отметить, что часто покупатели, подыскивая «лофт», имеют в виду исключительно стиль, между тем, лофт, как формат, имеет яркие отличительные характеристики. Название позаимствовано из США, где в 50 годы прошлого века начался процесс реорганизации пустующих промышленных территорий. Появилась такая необходимость и в Москве, но относительно недавно. Ряд масштабных промышленных зон оказались в центральных районах столицы, и многие застройщики занялись их реконструкцией и редевелопментом (KR Properties, Лексион-Девелопмент, RED Development, «Колди» и другие). Создатели лофтов смогли оборудовать их в производственных зданиях, полностью организовав для жилья не только сами помещения, но и жилую среду вокруг них. Однако юридический статус лофтов и вопросы налогообложения до сих пор непрозрачны и неоднозначно трактуются даже профессиональным сообществом. При этом покупателей больше всего беспокоит невозможность зарегистрироваться по месту жительства и высокий налог, который высчитывается, как в случае с коммерческой недвижимостью. В среднем содержание лофта обойдется владельцу на 10-15% дороже, чем обычная квартира.

Орешкина Елена коммерческий директор ГК «Колди»: «Классическими лофтами, которые реализуются в рамках реновации, редевелопмента или капитального ремонта индустриальных зданий в исторических районах города, является лишь порядка 30%. Самый востребованный в мире формат недвижимости вызывает больше всего вопросов со стороны российского законодательства, нормы которого соответствуют периоду СССР и отстают от действительности на десятилетия. Это нежилые проекты для работы и жизни. Каждый проект уникален, но типичными можно назвать «Рассвет» или «Большевик». Примером эффектной и эффективной урбанизации промышленных зданий, иначе – «лофт-джентрификации», можно считать проекты нашей компании: Kleinhouse Loftec в Басманном районе и Co_loft в Даниловском районе Москвы. Если быть точными, то именно отказ от нового строительства в рамках Co_loft перевел его из категории МФК в категорию «классики».

НЕ лофты. Но апартаменты.

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management:

«Есть только один фактический момент, отделяющий квартиры от апартаментов. Квартира – жилое помещение, в котором можно прописаться, апартаменты жилым помещением не являются. С точки зрения законодательной базы, лофт-пространства отдельно не регламентированы, и, по сути, также приравниваются к апартаментам. В сегменте так называемого «псевдожилья» другая налоговая база, все проекты реализуются по упрощенной схеме для застройщика –без социальной нагрузки в виде парковок, детских садов и больниц. Кроме того, статус нежилого помещения позволяет приспосабливать его под любые нужды. Апартаменты – высоко конкурентный сегмент, поэтому девелоперам приходится прорабатывать инфраструктурные фишки в проекте (ритейл, коворкинг, event-площадки), чтобы привлечь внимание покупателя. Есть на рынке и такое понятие как сервисные апартаменты, которые реализуется в комплексах с гостиничной функцией. Именно наличие отеля позволяет распространять гостиничные сервисы на весь комплекс. По нашим прогнозам, этот сегмент будет расти и развиваться».

Апартаменты, расположенные в жилых домах

Примерно половина объектов на растущем рынке апартаментов в столице возводятся в рамках строительства новых жилых проектов крупных застройщиков. Чаще всего это один или несколько корпусов в составе общего ЖК преимущественно комфорт-класса, которые не обеспечены необходимой инфраструктурой и продаются по ценам эконом-сегмента. Например, ЖК «Нормандия» Группы «Эталон», проекты «ПИК» или «Инград». Либо новостройки бизнес-класса как ЖК «Level Павелецкая» от Level Group. Но и среди проектов премиум и элит-классов достаточно апартаментов, которые не являются лофтами де-юро. Большинство апартаментов, представленных на рынке, отличаются от квартир лишь юридическими нюансами (в них нельзя зарегистрироваться, и они дороже в обслуживании). При этом апартаменты находятся в жилых зданиях и по уровню жизни идентичны квартирам. Таких «названных братьев» лофтов порядка 60%.

Апартаменты, расположенные в гостиницах

Теоретически, гостиница – это сертифицированное средство размещения. Все сертифицированные помещения – это номера, а апартаменты в этом же комплексе могут продаваться в собственность. То есть все сервисы могут транслироваться на них, что и позволяет называть такие апартаменты «сервисными», но де-юро – это не гостиничные номера. В обычных комплексах апартаментов гостиничные услуги не предоставляются, это выходит за рамки стандартных услуг УК, и их организация в комплексе не выгодна. Однако в высокобюджетных клубных домах и отдельных премиальных проектах стоимость услуг для конечного пользователя способна покрыть эти затраты. Всего доля апарт-отелей (сервисных апартаментов) на рынке менее 10%.

Апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах

Это апартаменты в составе МФК преимущественно бизнес- и премиум-класса. Подобно апартаментам в «Москве Сити», МФК «Match Point», МФК «Савеловский Сити» и другим новостройкам. От классических лофтов их отличает отсутствие промышленного исторического наследия. В них нет сервисной составляющей, а важным преимуществом является богатая инфраструктура.

Орешкина Елена коммерческий директор ГК «Колди»: «Мы считаем, что доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек будет только расти. Если в 2018 году апартаменты занимали 25% рынка, то в 2019 году доля таких проектов увеличится до 30-35%. Когда апартаменты только появились, они были в основном представлены проектами премиум и элит-класса с очень высокой ценой. Далее, постепенно, стали появляться апартаменты бизнес-класса и комфорт+ класса, позже – даже массовые проекты. Изначально доля апартаментов на экспозиции составляла всего несколько процентов. Около 40-45% предложения на рынке апартаментов представлено проектами бизнес-класса. Именно этот сегмент становится золотой серединой для тех, кто желает приобрести качественное жилье в хорошей локации по значительно более низкой цене и не видит проблемы в правовом статусе жилья. Экономия может достигать около 30%. Если бы лофты приравняли к жилым новостройкам по юридическому статусу, и обязали бы продавать по 214 ФЗ, то их стоимость возросла бы в два раза ввиду уникальной концепции и расположения в исторических районах, вблизи метро. Кроме того, банки все охотнее предоставляют ипотечные кредиты под апартаменты, что еще больше повышает их популярность».

«Прежде всего, как профессиональные продавцы, мы оцениваем продукт с точки зрения его конечного покупателя, – комментирует руководитель направления новостроек PennyLaneRealty Юрий Щербаков, – однако, нельзя недооценивать и тот вклад в развитие города, который вносят девелоперы, занимающиеся реставрациями, капитальными ремонтами и редевелопментом. Мы считаем, что, наиболее ценные проекты – это те, что становятся функционально востребованными на «мертвых», производственных территориях. Яркий тому пример – это «Даниловская мануфактура, превратившая микрорайон с пессимистичной застройкой чуть ли не в культовый и очень привлекательный для москвичей центр. И особенного уважения заслуживают удачные реставрации, когда застройщик не только обогащает наш элитный сегмент новыми продуктами, но и возвращает городу его исторические ценности, восстановленными и обновленными. Пусть они не многочисленны, но они есть. Например, «Большая Дмитровка IX» состоит из трех особняков, и если два из них новостройки, то центральный «История» - тщательно восстановленный особняк 1912 года, построенный по проекту Адольфа Эрихсона». Ну а если говорить строго об элитных локациях, нужно признать – такому покупателю не так уж важен формат: квартира это или апартаменты, скорее вторые даже удобнее, например, в качестве «квартиры для пиджака». А для постоянного проживания состоятельные люди ищут квартиры в более зеленых районах или загородные дома».

Специалисты Penny Lane Realty составили таблицу с проектами первичного рынка, в рамках которых присутствуют все четыре типа апартаментов.

Название ЖК Тип комплекса Цена м2, от Класс Тип строительства
Резиденция Тверская многофункциональный 490 000 ₽ Premium новостройка
Fairmont and Vesper сервисный 720 000 ₽ De luxe новостройка
Neva Towers многофункциональный 361 000 ₽ Premium новостройка
Depre производственный 650 000 ₽ De luxe реставрация
Mon cher жилой комплекс 720 000 ₽ De luxe новостройка
Большая Дмитровка XXI жилой комплекс 813 000 ₽ De luxe реставрация
Ordynka жилой комплекс 485 000 ₽ Premium реставрация
Око многофункциональный 649 000 ₽ Premium новостройка
Меркурий Сити многофункциональный 400 000 ₽ Premium новостройка
Башня Федерация многофункциональный 362 000 ₽ Premium новостройка
Roza Rossa сервисный 780 000 ₽ Premium реставрация
Il Ricco жилой комплекс 592 000 ₽ De luxe реставрация
Loftec производственный 512 000 ₽ Business class реставрация
Nabokov жилой комплекс 1 560 000 ₽ De luxe новостройка
Jazz производственный 203 000 ₽ Business class новостройка
Moss Apartments сервисный 1 150 000 ₽ De luxe реставрация
I'M жилой комплекс 345 000 ₽ Business class новостройка
Balchug Viewpoint жилой комплекс 406 000 ₽ Business class новостройка
Balchug Residence жилой комплекс 415 000 ₽ Business class новостройка
Гороховский 12 жилой комплекс 406 000 ₽ Business class новостройка
Дом с Атлантами жилой комплекс 800 000 ₽ De luxe реставрация
Новый Арбат 32 сервисный 532 000 ₽ Business class новостройка
Софийский жилой комплекс 478 000 ₽ Business class новостройка
A-Residence жилой комплекс 312 000 ₽ Business class новостройка
Traybeca Apartments производственный 253 000 ₽ Business class реставрация
Klienhouse производственный 223 000 ₽ Business class реставрация
Клубный дом на Сретенке жилой комплекс 335 000 ₽ Business class новостройка
Цвет 32 жилой комплекс 420 000 ₽ Business class новостройка
Дом наркомфина жилой комплекс 663 000 ₽ Premium реставрация
Co_loft производственный 250 000 ₽ Business class капитальный ремонт
Резиденция LOFT 17 многофункциональный 300 000 ₽ Business class реконструкция
Деловая резиденция The Loft многофункциональный 312 000 ₽ Business class редевелопмент
ЖК Wine Нouse жилой комплекс 515 000 ₽ Business class новостройка
Большевик производственный 300 000 ₽ Premium редевелопмент
Царев Сад жилой комплекс $16 000 De luxe новостройка
Пироговская, 14 жилой комплекс 600 000 ₽ De luxe новостройка
Maison Rouge жилой комплекс 400 000 ₽ Premium новостройка
Edison House жилой комплекс 520 000 ₽ Premium новостройка
Hill 8 многофункциональный 213 000 ₽ Premium новостройка
Play жилой комплекс 220 000 ₽ Premium новостройка
Magnum жилой комплекс 409 000 ₽ Premium новостройка
Chkalov многофункциональный 313 000 ₽ Premium новостройка
БОР жилой комплекс 353 000 ₽ Premium новостройка
RED7 многофункциональный 290 000 ₽ Premium новостройка
Данилов дом жилой комплекс 291 000 ₽ Premium новостройка
Sinatra жилой комплекс 317 000 ₽ Premium редевелопмент
The Book сервисный 480 000 ₽ Premium реконструкция
Quartet House жилой комплекс 580 000 ₽ Premium реконструкция
Story жилой комплекс 194 000 ₽ Business class новостройка
Level Павелецкая многофункциональный 249 000 ₽ Business class новостройка
Narva Loft многофункциональный 128 000 ₽ Business class реконструкция
Tatlin Apartments многофункциональный 276 000 ₽ Business class новостройка
Soho+Noho многофункциональный 195 000 ₽ Business class новостройка
Silver многофункциональный 143 000 ₽ Business class новостройка
Mos Yard Дубининская многофункциональный 289 000 ₽ Business class новостройка
Зорге 9 многофункциональный 141 000 ₽ Business class новостройка
MITTE жилой комплекс 238 000 ₽ Business class новостройка
Красная стрела многофункциональный 195 000 ₽ Business class капитальный ремонт

Комментарии (0)

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для комментирования!