Нужна системная реформа в малоэтажном строительстве жилья

В период строительства демократического общества и рыночной экономики, вопрос жилья приобретает особую важность, поскольку человек без жилья не свободен, не предприимчив и не производителен. Но реальность нашего бытия состоит в том, что жилье, наряду с продовольствием, это не обычный товар, но специфическая сфера человеческих потребностей. Это не предмет роскоши, от которого, если нет денег, можно отказаться. 

ba729f98b9670276951b4a75b7a36332.jpg

Таким образом, жилищная проблема (социальная по своей сути) становится важным фактором обеспечения и внутренней, и внешней безопасности страны. Отсутствие должного внимания к ней со стороны властей, а тем более ее игнорирование, которое имеет место на протяжении многих лет, может нанести и уже наносит России непоправимый ущерб. 

Качество условий проживания часто не соответствует современным потребительским стандартам. То есть жилье не является комфортным по уровню благоустройства и привлекательным по месту расположения. В среднем по России, доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 60%. Численность населения, не обеспеченного водоснабжением, оценивалась в 33 млн. человек, канализацией – 39,1 млн. человек, отоплением – 26,9 млн. человек. 

При этом в сельской местности 60% жителей не могут пользоваться всеми удобствами. Регионы – лидеры по наличию неблагоустроенного жилья: Республика Алтай - 84,7%; Республика Тыва - 72,8%; Бурятия - 67,5%; Дагестан - 65,5%; Вологодская область - 64,7%; Севастополь - 59,8%; Курганская область - 59,0%; Томская область - 58,4%; Забайкальский край - 57,6%; Новгородская область - 55,7%; Псковская область - 54,9%; Алтайский край - 54,9%; Кировская область - 54,3%; Костромская область - 52,9%; Кемеровская область - 51,1%. Ну и так далее, и это в 21 веке, в стране, претендующей на лидирующие позиции! Более того, без должных коммуникаций и соответствующего благоустройства, находятся в эксплуатации, большое количество детских, учебных и лечебных учреждений в регионах России. В большинстве субъектов Российской Федерации доля изношенных многоквартирных домов, требующих капитального ремонта, составляет 17–25%. 

По оценкам Международной финансовой корпорации (IFC) для проведения капремонта и модернизации жилого фонда в России необходимы масштабные инвестиции, составляющие около 322 миллиардов рублей ежегодно до 2035 года. Аварийными признаются многоквартирные дома, проведение восстановительных работ в которых технически невозможно или экономически нецелесообразно. Их техническое состояние характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей. 

Чего ждём, на что надеемся, проблема не рассосётся, она ежегодно обостряется и нарастает! Безусловно, это далеко не полный перечень проблем. Выше было отмечен необходимый актив на ремонт и поддержание, существующего жилого фонда, но есть мнение, что без срочного строительства, в ближайшие годы, 1,5 млрд. кв. метров, современного, энергоэффективного жилья, лавинный процесс кризиса жилищной проблемы не остановить. 

4ed185637cb7e2150f0ab9e49e79a94e.jpg

Пришло время и надо признаться, что без смены идеологии жилья, без изменения Государственной политики, эти задачи не решить. Более того, все последние годы, в решении проблемы жилья допускались системные ошибки и просчёты. Все призывы правительства и президента, обратить внимание на строительство жилья малоэтажного формата, оставались без внимания Минстроя. Регионы не могли сами изменить ситуацию, а жители не имели достаточных ресурсов, чтобы решать вопрос жилья самостоятельно. Земля в муниципальных образованиях стала предметом спекуляции, местные власти активно включились в торговлю перспективными участками, доведя их стоимость, до абсурдной. Тысячи гектаров земли, пригодных для застройки, простаивают, дожидаясь денежных покупателей. Многие тысячи многодетных семей, получают земельные наделы под строительство, в труднодоступных местах без коммуникаций!

 Сегодня есть строители и строительные фирмы, которые практикуют малоэтажное строительство жилья, но при этом они пользуются безнадзорностью Государства и строят, что-то похожее на жильё, но очень далёкое от основных требований к жилым помещениям. Весь их доход формируется на дешевом и не очень качественном, строительном материале, на упрощении конструкции и не соблюдении основных требований СНиП и норм. 

В России не практикуется строительство жилья поточным методом, не используется заводская конвейерная сборка отдельных фрагментов дома, большой заводской готовности. Для этого всё есть, есть нужда в увеличении объёмов строительства, есть спрос на типовое жильё, есть природные ресурсы, созрела и перезрела экономическая ситуация, но нет понимания и желания организовать поточное домостроение у Минстроя! Более того, нет понимания того, что вся экономическая эффективность малоэтажного домостроения, находится там, в объёме и потоке домостроения! 

Наши чиновники нашли термин «ЭКОНОМЖИЛЬЁ» и под этим видом предлагают потребителю пустое помещение, стены и потолок, с обозначенными точками подключения коммуникаций. Эти площади принимаются и подаются в отчётах, как жилые! Если в многоэтажном строительстве, это приносит доход, то в малоэтажном, дохода нет и его можно организовать, только обманывая потребителя. Поэтому и не привлекателен такой строительный бизнес. А другой, без системных изменений государственной жилищной политики, не будет развиваться. 

Сегодня не организована элементарная системная работа по наведению порядка в нормативных документах. Что такое ИЖС? Почему сдвоенные дома, по новому дуплексы, позволяющие рационально использовать земельный участок, сократить затраты на строительство, уже не ИЖС? Таким образом, с прискорбием приходится констатировать, что в России до сих пор нет единого государственного стандарта в отношении доступного малоэтажного жилья, обязательного к соблюдению во всех субъектах РФ. Таково положение дел с нормативной базой в сфере малоэтажного строительства. На примере ныне действующих у нас противопожарных норм, хорошо видно, что получается, если к «малоэтажке» применять не специализированные, а общие стандарты.

Однако надо отметить, что динамично развивающееся социально-типологическое разнообразие малоэтажных жилых зданий системно не изучается, не анализируется и не классифицируется, а вынужденно распределяется по удобным и устаревшим стандартам. Не решив общие задачи (классификация, терминология, параметры качества и т.д.) в малоэтажном жилищном строительстве, нормотворчество обречено на неопределенность неоднозначность, неточность. Подобные дефекты, которые весьма опасны для любого реального, а не формального нормативного документа. Подтверждением служит даже название СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". Если здания могут быть жилые, общественные, производственные и т.д., то дом, как уже было сказано, — только жилое здание. Поэтому "дом жилой" — понятие тавтологическое и в нормативном документе явно неуместное.

Итак, в соответствии с существующими правилами вокруг каждого малоэтажного дома необходимо предусмотреть противопожарный проезд шириной 6 м, к то тому же проложенный в 5 м от линии застройки. В итоге планировка территории «расползается», исчезает ощущение зонирования застройки и ее сомасштабности с человеком, а площади, которые можно было бы использовать для обустройства уютных дворов, спортивных и детских площадок.

Похожая ситуация складывается с санитарно-эпидемиологическими нормами. В Европе в малоэтажных поселках или кварталах предусмотрены задние хозяйственные дворы, которые, кстати, в том числе используются и для парковки автомашин. Но самое важное, что в хозяйственных дворах расположены мусорные контейнеры. В России, в соответствии с принятыми санитарно-эпидемиологическими нормами, площадки для временного складирования мусора, а проще говоря, помойки, могут находиться не ближе 20 м и не дальше 50 м от жилых строений. То есть, вокруг мусорных контейнеров должна быть организована санитарная зона. Зачем? Оказывается, на тот случай, если мусор будет вывозиться нерегулярно, и он начнет скапливаться вблизи переполненных контейнеров. Получается, что при разработке российских санитарно-эпидемиологических норм за основу брались некие экстремальные, в значительной степени даже гипотетические ситуации, и их призраки до сих пор витают над нашим малоэтажным строительством.

c19e9a7878ba21574d02943407b184a0.jpg

Паспортизация жилых зданий тоже решается непросто. Вопреки упомянутой норме федерального закона "О защите прав потребителей", обязывающей изготовителя предоставить потребителю инструкцию (паспорт) на реализуемую продукцию, СНиП 31-02-2001 (п.4.7) определяет, что инструкция по эксплуатации дома предоставляется по требованию застройщика. 

Почему потребитель должен требовать то, что ему обязаны предоставить по закону? К тому же обязательное содержание такой инструкции этими СНиП не определено. Определенности в названии и содержании нормативно-инструктивного документа на жилое здание тоже пока нет. СНиП 31-02-2001 такой документ именует то инструкцией по эксплуатации дома (п.4.7), то паспортом дома (п.9.7), состав которого не определяется. СП 11-111-99 вводит термин "паспорт проекта частного жилого дома".

Содержание этого паспорта ограничивается перечнем разрешительных документов на строительство индивидуального жилища. Опять же по требованию застройщика в состав документации на дом должен быть, согласно СНиП 31-02-2001, включен теплоэнергетический паспорт. Иными словами, понятие "паспорт" уже присутствует в нормативных документах, но его статус, структура и содержание еще не имеют однозначного определения, что не лучшим образом влияет и на уровень нормативных документов, и на сферу их действия.

Сфера действия рассматриваемых СНиП и СП по сути ограничивается лишь социальным жилищным строительством. Согласно СП 30-102-99 малоэтажные жилые здания подразделяются на социальное жилище для муниципального строительства и жилище для индивидуального строительства; удельный вес первого сейчас находится в пределах 10-15% ежегодных объемов малоэтажного жилищного строительства. Но СНиП 31-02-2001 регламентирует порядок проектирования и строительства, прежде всего социального жилища, потому что п.4.1 определены другие, упрощенные процедуры индивидуального строительства.

Поскольку одноквартирные жилые здания экономически неэффективны для муниципального жилищного строительства и более приемлемы многоквартирные блокированные малоэтажные жилые здания, сфера действия СНиП 31-02-2001 получается весьма и весьма локальной. Тем более, что состав помещений, их размеры и функциональная взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования малоэтажного жилого здания, согласно п.4.3 этого СНиП, определяются самим застройщиком. 

Следовательно, многие нормы и положения СНиП 31-02-2001 не могут являться обязательными, а имеют только рекомендательный характер. Тем самым целесообразность подготовки и введения этого нормативного документа не имеет социально-экономической и нормотворческой логики. Какое здание считать малоэтажным? Однозначный ответ на столь простой вопрос получить из анализируемых СП и СНиП невозможно. В СП 30-102-99 имеется два определения малоэтажного жилого здания: в п.5.1.1 малоэтажной жилой застройкой считается застройка домами высотой до трех этажей включительно, а в приложении "Термины и определения" — до четырех этажей включительно. СНиП 31-02-2001 признаком этажности при определении понятия "дом жилой одноквартирный" не оперируют, но по тексту документа этажность трактуется довольно широко: от двух этажей (п.п.6.3 и 6.7) до четырех этажей и выше (п.6.18). Дефицитность классификационного аппарата, как видим, явно деформирует объект нормирования.

Минстрою досталось сложное наследство, но и ведомство создавалось для наведения порядка в отрасли, поэтому необходимо срочно определяться с приоритетными направлениями и устранять недостатки, мешающие её развитию.

Комментарии