Дмитрий Буслаев: «Вологодчина – регион, в котором хочется жить»

Вологодская область – одна из крупнейших на территории Европейской России. Сегодня она знаменита не только шедеврами русского архитектурного искусства в старинных русских городах, но и современными подходами в градостроительстве: это один из лидирующих регионов по объему строительства деревянного домостроения. В чем специфика региона? Какова «движущая сила» рынка жилья, и с какими новыми вывозами сталкивается региональная политика в сегменте строительства? На эти и другие вопросы отвечает в интервью начальник Департамента строительства Вологодской области Дмитрий Буслаев.

01cdcf254c2df9d66f28c3bb1ec75ac8.jpg

– Дмитрий Александрович, как можете описать состояние рынка жилищного строительства в регионе?

– Последние годы отрасль переживала подъем. Если до 2017 года выделяемый годовой бюджет в области строительства не превышал 2,5 млрд руб., то в 2019 году достиг 10 млрд руб. Портфель заказов вырос с 395 до 414 объектов, а на начало текущего года их значилось порядка 400. Плюс объекты ремонта и реконструкции. Правда, после перехода строительной отрасли на проектное финансирование объемы строительства жилья в области снизились. 

Так, в том же 2019 году было введено порядка 1,5 млн кв. м., тогда как в текущем году заявлено к строительству 980 тыс., из которых реально возводятся 720 тыс. кв. м. (на остальное только получены разрешения). Чтобы снивелировать такое снижение и поддержать подрядные организации, мы предлагаем бизнесу участвовать в программах по ремонту, а также строительстве социальных объектов – детских садов, школ, плоскостных спортивных сооружений. Благодаря этому организации сохраняют коллективы, модернизируют производство под современные требования, закупают оборудование.

На этом фоне сравнительно неплохо развиваются лесопромышленность и деревянное домостроение. Так, за 2020 года ввод жилья по Вологодской области в целом составил 500 тыс. кв. м., при этом на индивидуальное домостроение приходится половина всего объема. В целом ввод жилья индивидуальными застройщиками на протяжении последних лет вырос со 185 тыс. кв. м. до 244,5 тыс. кв. м (за три месяца 2021 года – 32,274 тыс. кв. м). При этом три четверти домов строятся полностью из дерева или с применением деревянных конструкций и лишь 6% – из кирпича. Во многом такая тенденция объясняется наличием серьезной сырьевой базы в регионе, а также сложившейся потребностью на недорогие дома из массивной древесины.

3e650347d9deda41616162704b60f7e4.jpg

– Вологодская область – уникальный регион: здесь сохраняется уважительное отношение к городской среде.

– Это так. В столице области сохраняется аутентичность стариной застройки и чувствуется живая ткань города. Еще более живописен Череповец. Город сравнительно молодой, ему менее 250 лет, и он изначально развивался на основе хорошо продуманного генплана. Сегодня в него хорошо вписывается даже массовая квартальная застройка: дома серий 335, 420, 125. В нем прослеживается стилистика, её видно. 

При этом на протяжении многих лет цена квадратного метра в регионе оставалась низкой, и лишь в последние два года она увеличилась и составляет сейчас 45-50 тыс. руб за кв. м. Возможно, покупателей простимулировала льготная ипотека. В период нестабильности экономики люди свои накопленные средства стараются вложить в недвижимость. Так что фактически сейчас у нас свободного жилья практически не имеется.

– Дефицит?

– Да, дефицит ощущается. Череповец, например, вообще объемы жилья не наращивает – они сохраняются на уровне 100 тыс. кв. м. в год. Политику застройщиков можно назвать консервативной: они предпочитают не наращивать обороты, но при этом сохранить коллектив и поддерживать стабильность работы предприятия. Конечно, с точки зрения бизнеса это правильная стратегия: можно набрать площадки, людей, технику и вместо 25 тыс. кв. м. вводить 50 тыс. «квадратов». Но если будет спад, специалистов придется увольнять. А это потери капиталовложений, застой оборотных средств и в целом большой риск банкротства.

Однако, с точки зрения государства – наверное, это неправильно, потому что регулятор ставят совсем другие задачи, в том числе по вводу жилья, и их надо выполнять.

– Способна ли малоэтажка решить эти задачи?

– Думаю, да. У нас сложился хороший пул организаций, которые могут обеспечить выполнение этих задач: АО «Череповецкий фанерно-мебельный комбинат», где недавно запущен в работу завод по производству фибролитовых плит, АО «Сокольский ДОК», который производит дома из клееного бруса. Также комплекты домов из клееной и массивной древесины для индивидуального домостроения производят малые и средние предприятия, объединенные деятельностью НО «Ассоциация деревянного домостроения Вологодской области», которые объединились под брендом «Вологодский дом». Эти мощности позволяют полностью закрыть потребность регионального рынка в строительстве домов из древесины.

1e0df40363d519c17cd1ff706b2ecf08.jpg

Так что упор сегодня надо делать именно на индивидуальное жилищное домостроение, а не массовую многоэтажную застройку. В Вологодской области давно прослеживается тренд, что люди, в том числе и молодые, хотят жить в пригороде. Поэтому поиск и подготовка земельных участков становится для нас первостепенной задачей. Тут другая проблема: многоквартирный дом на сто семей и коттеджный поселок на 100 домов – это два совершенно разных проекта с финансовой точки зрения. 

На обеих территориях необходимо обеспечить транспортную доступность, инженерную инфраструктуру. Ведь люди хотят не колодец во дворе, а водопровод и современную канализацию, централизованное газоснабжение и электроэнергию достаточной мощности. Это совсем другие затраты. На мой взгляд, ключевая задача сейчас – найти баланс, прежде всего финансовый, чтобы создать условия для строительства таких поселков.

Есть и другие особенности реализации проектов, в частности, сложности административных процедур. Дело в том, что в области много исторических поселений, объектов исторического и культурного наследия. На каждом таком проекте необходима специальная экспертиза с проведением раскопок и наблюдений. Кроме того, на территории региона – множество рек и озер, так что строительство зачастую тормозит получение согласований в экологической экспертизе.

Ну и особенности законодательства, пользуясь которыми, на конкурсы выходят недобросовестные участники рынка. К примеру, несколько лет назад мы искали подрядчика на строительство нового дворца Деда Мороза в Великом Устюге. Компания снизила стоимость контракта на торгах на 60% и выработала весь свой финансовый ресурс еще на первоначальном этапе. И потом попыталась в судебном порядке вытянуть из заказчика дополнительные средства. В итоге на споры и суды ушли два года, контракт расторгли. Мы потеряли время, а ведь это бюджетные деньги. 

a852509663b5191c50321276ed7f8cc4.jpg

Более того, в проектах с федеральным финансированием все очень строго: не освоили финансирование в срок, деньги просто уходят обратно в федеральный бюджет. И таких случаев немало, в том числе в области строительства социальных объектов. А ведь они стояли в плане, нужны были жителям области.

Вообще, меня удивляет до сих пор живущий стереотип среди участников рынка, что в строительном бизнесе – легкие деньги, халява. Более того, сегодня есть случаи, когда компании специально выигрывают конкурс с понижением, а впоследствии приходят и требуют пересмотра условий. Мы в таких случаях рассматриваем варианты автоматического расторжения контракта, потому что это фактически прямой шантаж заказчика.

– То есть проблема в несовершенстве законодательства…

– Важнейшим этапом любого инестиционного-строительного проекта является подготовка проектно-сметной документации. Допустим, мы заказываем разработку ПСД ряда объектов строительства, реконструкции ремонтов общей стоимостью 400 млн руб. в год. Только часть из них смогут освоить областные проектные бюро. Большую часть забирают проектные институты из других регионов, которые опять же демпингуют на конкурсах. Про часть таких компаний заведомо ясно, что они не выполнят свои обязательства. У таких организаций проблема даже приехать в регион для проведения проектно-изыскательских работ. В такой ситуации геологические изыскания проводятся, что называется, не выходя из-за стола, по картам. 

bb2a22ba3c04fe682029a0add46482a1.jpg

Это неправильно: должны быть сделаны полноценные изыскания, проведены замеры, исследованы грунты. Вообще цена контракта включает в себя затраты, которые придется понести подрядчику: это стоимость проведения геологических и геодезических работ, а также стоимость прохождения Госэкспертизы. Но бывают случаи, когда участник конкурса роняет стоимость начальной максимальной цены контракта до уровня ниже стоимости геологических изысканий. 

В итоге мы сталкиваемся с проблемами непосредственно на строительной площадке. Например, заходим на динамические испытания свайного поля, забиваем сваю, а она просто… тонет. Потому что, оказывается, она не доходит до плотных слоев грунта. Вопрос: как проводились геологические изыскания?

– Что делать?

– Работать над нормативной базой и приводить ее в соответствии с современными требованиями. За последние годы сделано очень много и на уровне федераций, и на уровне субъекта, но этого недостаточно.

В попытке решить проблему на своем уровне мы пришли к идее создания проектного офиса. Речь, по сути, идет о возрождении государственных проектных институтов. В частности, мы хотим открыть на базе нашего подведомственного учреждения собственный проектный институт, который будет заниматься разработкой ключевых проектов и курировать разработку проектно-сметной документации по всем остальным, где заказчиком является регион. Имея достоверную проектно-сметную документацию, мы никогда не будем «спотыкаться» на этапе строительства. Потому что все проблемы исходят от кривой сметы: дополнительные виды работ, удорожание на всех этапах, растягивание сроков и т. д.

Надо признать, что последние изменения в 44-ФЗ направлены на повышение качества реализации проектов. Для заказчика появляется возможность маневра в проведении аукционных процедур. То есть параметр наименьшей цены становится не столь определяющим, как раньше, и в качестве условия заказчик может указать опыт подрядчика. Мы пошли именно по такому пути. Тем более что сейчас перед областью стоят очень значимые и масштабные задачи по строительству медицинских учреждений. 

Так, планируется возвести поликлинику в Череповце на 800 мест, начать проектирование взрослой и детской поликлиник в Вологде, а также готовить ряд крупных проектов в рамках программы модернизации первичного звена здравоохранения. Пока в области нет проектных компаний, которые смогли бы запроектировать учреждения подобного уровня.

– На этом фоне даже неудобно спрашивать про BIM.

– Действительно, это наша боль. С моей точки зрения, BIM – это реально хорошая технология, направленная на повышение качества, скорость проектирования и эффективность управления строительным проектом в целом. Сегодня регулятор ставит всех участников рынка в очень жесткие временные рамки: с 2022 года все должны применять BIM, а, начиная с 2023 года, полноценно перейти на эту технологию. Но дело в том, что в нашем регионе практически ни один проектный институт не работал с BIM. Не готовы и учебные учреждения. К тому же это дорогостоящее ПО: одно рабочее место для обучения стоит порядка двух миллионов руб. 

Только благодаря крупным промышленным предприятиям (инвесторам) нам удалось в текущем году оборудовать специальные учебные классы в областных вузах, где будет происходить обучение BIMу. При этом, как выясняется, сегодня нет ни одного качественного отечественного ПО. А те, что существуют – не интегрированы между собой. Так что мы пока только решаем, какой софт купить. К тому же это бюджетные затраты. Как их проводить? Так что пока вопросов больше, чем ответов.

6a526c3bca96acfe0a1fa22edf1cf9bb.jpg

– Все-таки вернемся к уникальности региона. Кроме прочего, область делает ставку на туризм. Как это отражается на градостроительстве?

– Вы правы, область активно развивают туристическое направление. У всех на слуху проект «Русские берега» – это круизный кластер, который включает в себя несколько локаций по ходу следования круизных лайнеров по Волго-Балтийскому водному пути. Еще одно совсем новое направление – промышленный туризм, когда крупные промышленные предприятия создают свои музеи и предлагают их посетить наряду с производством – туристов проведут по заводу, заведут в цеха, можно даже в специально оборудованных комнатах посмотреть, как льется сталь. 

Со своей стороны, мы делаем все возможное для повышения комфорта и привлекательности городской среды. Участвуем во всероссийском конкурсе малых городов, исторических поселений: за последние три года удалось выиграть восемь грантов. На эти средства восстановили несколько значимых объектов, в том числе набережную в Череповце, дом-музей Верещагина, Центральную площадь и другие.

Не остаются в стороне инвесторы. Пожалуй, активнее всего они проявляют себя в Череповеце, где расположены производства ПАО «Северсталь» и АО «Апатит» (входит в ПАО «ФосАгро»). У них есть «подшефные» районы, которым уделяется повышенное внимание. Бизнес участвует в социально-важных проектах, например, реконструкции общественных пространств, зданий и т. п. По возможности мы пытаемся добавить и бюджетные средства в такие проекты. 

Например, по федеральному проекту «Формирование комфортной городской среды» отремонтировали центральную площадь Череповца, установили арт-объекты, обеспечили освещение и озеленение, а бизнес профинансировал реконструкцию фонтана. С этого года начинаем комплексный проект благоустройства старинного села Ферапонтово (в котором расположен Ферапонтов монастырь) – это объект ЮНЕСКО. Проект победил во всероссийском конкурсе проектов малых городов и исторических поселений. Будет проведено благоустройство центральной площади села, частично благоустроена набережная озера Бородаевское. Работы проводятся за счет федеральных и региональных средств.

7a9908a8b00f44b0e913093399b3864c.jpg

– Сюда хочется приезжать не только в качестве туриста, здесь и жить хочется.

– Мы сами иногда смеемся: доработаем до определенного возраста, а потом купим домик у моря. Но оказывается, что везде свои проблемы, и более того, южане с удовольствием переезжают жить на Вологодчину. Потому что здесь не только хорошая экология, но и «здоровый» экономический климат. И с самореализацией проще. И это действительно так. 

Я вообще считаю, что наша область должна быть такой, где реально хочется жить, учиться и работать. Надо показать людям возможности и замотивировать их остаться здесь. И руководство региона делает для этого все возможное.

Комментарии