Проектное финансирование и «засады» вокруг

Более двух лет прошли с начала перехода застройщиков на работу со счетами эскроу и получением денег на строительство через институт проектного финансирования. В принципе, все нормативно-правовые вопросы урегулированы, но, оказывается, проблем все равно предостаточно. И большая часть их касается взаимоотношений девелоперов и банков.

8620571e5526984dfdcd3f991b2ba980.jpg

Самое интересное, что решить эти «засады» могут только сами участники процесса. Они и решают, но очень уж медленно. Об этом представители федеральных и региональных застройщиков говорили недавно в ходе онлайн-эфира «Стройка. Главное», посвященного несовершенству практики проектного финансирования.

«Засада» №1: денег не хватает

По словам вице-президента по финансам ГК «Инград» (Москва) Марины Заболотневой, девелоперов, у которых бизнес сосредоточен только в строительстве, проектное финансирование оставило без денег на приобретение строительных площадок, то есть на развитие.

Какое-то время проблема не стояла столь остро, потому что застройщики тратили то, что накопили на своих счетах за предыдущий период. Параллельно банки создавали механизмы решения этой проблемы, начав предоставлять мезонинные и бридж-кредиты.

«Сейчас какой-то баланс найден, но все равно не идеальный. Это продолжает быть проблемой, потому что и мезонины, и бриджи выдаются при собственном участии девелопера, которое может варьироваться от 10 до 40% в зависимости, например, от сложности площадки, - говорит Марина Заболотнева. – Эти деньги тоже надо где-то взять».

Коллегу поддерживает директор финансового департамента ГК «Страна девелопмент» (Тюмень) Ольга Рыкова. Она считает, что различия в получении проектного финансирования между столицами и регионами заключается в величине первоначальных собственных вложений. Если застройщик приобрел участок в Москве с ГПЗУ, то больше никаких вложений от него банк не требует, так как такой участок «тянет» на 15-17% от бюджета проекта.

«В регионах участки дешевле, и иногда для того, чтобы получить финансирование, девелопер самостоятельно возводит здание вплоть до 2-3 этажей, - уверена Ольга Рыкова. - Если же девелопер не имеет в запасе собственных средств или дополнительных бизнесов, кредиты взять сложнее».

«Засада» №2: низкая маржинальность

Вторая проблема заключается в том, что банки тщательно рассматривают вопрос маржинальности строительных проектов.

«Главная маржинальность строительства расположена в центре Москвы, а дальше она быстрыми шагами размывается, - говорит Заболотнева. - Она приемлема в Новой Москве, очень быстро падает в Московской области, совсем другая в регионах и разнится от региона к региону. Поэтому, кто будет кредитовать строительство в регионах при низкой маржинальности, – это большой вопрос».

Его в какой-то степени решает поддержка на муниципальном уровне, и такие механизмы законодательством запущены. Местные органы власти могут оказать поддержку строительству, например, через систему гарантий.

«У нас с банками есть вопросы по поводу согласования себестоимости, которая сегодня гораздо выше, чем была раньше, и, соответственно маржинальность проекта, по мнению банка, не такая, какой ее видим мы, - говорит финансовый директор ООО «Югстройимпериал» (Краснодар) Елена Сёмова. - Пока мы выходим из этой ситуации за счет за счет непредвиденных расходов, которые были изначально заложены в финмодели. Но мы не исключаем вариант, что пойдем в банк за ее пересмотром, или будем вынуждены докладывать собственные средства».

b8a3a76b2914628d968821ac22e3490c.jpg

«Засада» №3: пересмотр модели

Когда девелоперы начали работать с эскроу, они долго жили с первоначальной моделью, сданной к 1 июля 2019 года. Но проекты КРТ, например, длятся по 5-10 лет и строятся очередями. Корректно предусмотреть все нюансы модели на 7-8 лет вперед невозможно.

«Первые полтора года банки не были готовы заниматься этим в принципе. Сейчас, когда вверх рванули цены на материалы, банки увеличили лимит финансирования, - говорит Марина Заболотнева. - Но бизнес и экономика нестабильны, индустрия девелопмента очень волатильна. Поэтому пересмотр модели в банке и увеличение лимита проектного финансирования должны происходить гораздо чаще».

По словам руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» (Москва) Анатолия Клинкова, группа строит не комплексами, а районами, на непростых площадках, с инвестиционными госконтрактами, большим пулом земельных участков и различными ограничениями.

«Проблема обновления финансовой модели – это упражнение, которое мы проводили в течение полутора лет, - уверяет он. - Наша огромная финансовая модель, которая учитывает все потоки, способна обновляться достаточно быстро. Эта практика – экстремальная, но и обычному застройщику нужно обновлять модель синхронно с банком хотя бы раз в полгода».

«Засада» №4: предельный процент авансирования

Большой вопрос – предельный процент авансирования. У банков есть к нему два подхода. Первый заключается в том, что объем авансирования подрядчиков не должен превышать определенный процент от бюджета всего проекта. Данный вариант практикует Сбербанк. Но есть банки, которые авансируют под определенный процент от суммы договора.

«Такой подход, к сожалению, нормально не работает, - считает Марина Заболотнева. - Есть несколько категорий материалоемких видов работ, которые требуют большего авансирования».

К ним, например, относится, приобретение материалов и товарных ценностей: лифтов, оконных блоков, фасадных материалов. Их поставщики просят аванс до 80%. У отделочников и благоустроителей материалы и материальные ценности составляют до 50% договора. А в случае с техприсоединением авансирование достигает 100%. По мнению вице-президента ГК «Инград», в нынешних реалиях строительного рынка по-другому авансировать данные позиции нельзя, а у банков, которые работают по схеме 20% договора, типовая формулировка это не предусматривает.

«Процент авансирования по генподрядным работам - вообще основной вопрос, - считает Ольга Рыкова. - Он встал наиболее остро этим летом, когда начали расти цены на материалы, и даже те подрядчики, которые раньше работали с 20% авансом, стали предлагать увеличить сумму. Банк на это не идет, и нам приходится либо договариваться на другие условия, что увеличивает себестоимость, либо изыскивать собственные средства, чтобы перекрыть эти авансы».

«Засада» №5: накладные расходы

Следующая категория – накладные расходы, которые закладываются в финмодель. Но, чтобы достичь проходных показателей доходности, часто банку в модели нужно несколько сократить расходную часть и нарастить доходную. Проще всего работать с расходной частью. Задача банка профинансировать стройку, а не жизнь офиса, и, если искомый показатель доходности не находится, то урезают, в первую очередь, накладные расходы.

«При этом регулярно наращиваются непредвиденные расходы, а потом брать на накладные из непредвиденных обычно не разрешают, потому что непредвиденные – для стройки, - говорит Марина Заболотнева. – И это тоже неработающий механизм, потому что при постоянном дефиците накладных расходов, таких как зарплата или реклама, ваш проект будет строиться и продаваться плохо».

ed2f226a9407f5e8d3a977eceb2568fc.jpg

«Засада» №6: нефинансовые ковенанты

Ковенанты – это условия, с которыми соглашается застройщик при подписании договора на проектное финансирование. В таких договорах финансовых ковенантов – меньшинство, а нефинансовых, связанных, в первую очередь, с разрешительной и вводной документацией, - масса.

«Мы получаем заключения разнообразных экспертиз, РНС, разрешения Росавиации, Роспотребнадзора, делаем межевание. Наверное, нет ни одного застройщика, кто получил бы хоть один из этих документов в первоначально заявленный срок, - уверена топ-менеджер «Инграда».

При этом банк в большинстве случаев может посмотреть динамику прогресса, увидеть, что девелопер банк не обманывает, идет к выполнению условий, но просто не успевает к заявленному сроку. «Поэтому эти ковенанты надо пересматривать. И процесс их пересмотра должен быть упрощенным и регулярным. Тут одним разом в полгода не спасешься, необходимо с этим работать хотя бы раз в квартал, если не раз в месяц», - резюмирует эксперт.

«Засада» №7: обслуживание кредита

«Основной критерий банков – как быстро мы можем дойти до кредитной сделки, - уверен Анатолий Клинков. - Но никто не фокусируется на эксплуатации кредита. Часто застройщики при выборе на новый проект банка-кредитора обращают внимание на скорость выборок».

Если срок выборки (то есть получения средств согласно условиям кредитного договора – прим. авт.) занимает более недели, застройщик вряд ли выберет такой банк для кредитования. По мнению специалиста, оптимальный срок - 3-4 дня. «Думаю, что после того, как мы уйдем от фазы, быстрого вхождения в финансирование и перейдем к стадии эксплуатации кредита, вопросы, которые сейчас возникают, станут очень важными», - уверен он.

«Многие вещи очень сложно делаются, пока банки нацелены быстрее подписать кредит, сделать первую выборку, а не «причесывать» текущие проекты, - говорит заместитель генерального директора по финансам «Унистрой» (Казань) Руслан Капанов. - Хотелось бы проработать вопрос по ускорению любых изменений. Возможно, какие-то полномочия по решениям нужно предоставить местным филиалам федеральных банков, чтобы мы могли быстрее видоизменять кредитную документацию».

«Засада» №8: комиссии и допуслуги

Еще одна проблема – комиссии, которые взимает банк. Это могут быть комиссия за получение кредита, плата за аккредитив или невыбранный лимит.

«Если у тебя финансируется одновременно несколько проектов подряд, то комиссии могут достигать нескольких десятков миллионов рублей, - говорит Ольга Рыкова. - Мы проводим работу с тем, чтобы перенести эти комиссии на период после раскрытия эскроу, но пока с переменным успехом».

С ней согласен заместитель финансового директора по работе с банками компании DOGMA (Краснодар) Сергей Потапов, который считает, что у некоторых застройщиков лишних денег вообще нет, и, чтобы расплачиваться по комиссиям, необходимо постоянно подпитывать их займами учредителя.

Проблемой в проектном финансировании считает навязывание банками дополнительных услуг, которые необходимо оплатить здесь и сейчас, и.о. финансового директора ГК «Железно» (Киров) Ольга Лазарева. «Суммы достаточно большие, - сетует она. - Мы теряем текущую ликвидность, приостанавливаем рост следующих проектов, где нам необходимо собственное финансовое участие».

Цифровизация нам поможет?

Если послушать выступление представителя банков, то их позицию можно охарактеризовать расхожей фразой «кто девушку обедает, тот ее и танцует». Да, над вопросами, которые поднимают застройщики, надо «подумать и поработать», но в целом, все хорошо. По словам управляющего директора – начальника управления финансирования недвижимости Сбербанка Светланы Назаровой, если два года назад ими не одобрялось 50% сделок, то сегодня – лишь 20%. А, чтобы решать проблемы дальше, нужно цифровизоваться. Например, разработать онлайн-сервисы открытия счетов, сервис подачи заявки через личный кабинет.

«Мы поставили перед собой амбициозную задачу – автоматически принимать решения по ряду типовых сделок, - рассказала Светлана Назарова. – С 1 апреля 2022 года мы планируем вывести в виде пилотного продукта сервис, который будет состоять из двух основных аспектов. Первый – модель подоходной части, которая будет прогнозироваться с помощью ИИ. Второй – алгоритмизация строительной экспертизы».

Автоматизировать можно и обслуживание кредита, уверен заместитель директора по развитию бизнеса компании МАКРО, занимающейся развитием экосистем для строительных компаний, Павел Булатов.

«Выдачи должны происходить день в день, над этим мы уже полтора года работаем. Разбираем по крупицам, что такое проектное финансирование, как взаимодействует застройщик с банком, что он должен сделать, чтобы получить выдачу, всю информацию предоставить и пакетом документов обменяться, - поделился опытом разработчик ПО. – На наш взгляд, 90% всех действий можно автоматизировать».

Решит ли цифровизация взаимоотношений застройщика и банка все проблемы? Какие-то, вероятно, решит. Но хотелось бы, чтобы не очень заинтересованные банки быстрее шли навстречу очень мотивированным застройщикам. Потому что поставленные задачи строить по 120 млн кв. м жилья в год, никто отменять не будет, а такие, казалось бы, мелкие вещи, как быстрая смена финансовой модели или правильное и своевременное авансирование подрядчиков, очень влияют на сроки реализации строительных проектов, а, значит, и на объемы строящегося жилья.

Семен Морон

Комментарии