Согласно опросам, две трети россиян мечтают улучшить свои жилищные условия, построив собственный дом на участке земли. Пандемия еще больше обострила этот спрос, особенно среди жителей мегаполисов. Но несмотря на высказываемые пожелания, пока малоэтажное домостроение не стало альтернативой массовой панельной застройки. В чем причина? Есть ли будущее у этого сегмента рынка недвижимости? На эти и другие вопросы попытались найти ответы участники конференции «Развитие деревянного домостроения в России», которая состоялась в Вологде в начале октября.
Согласно заявленным государством программам, до 2030 года включительно в России планируется построить более 1 млрд кв. м жилья. В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» из планируемых 120 млн кв. м предстоит обеспечить ввод 70 млн кв. м в многоквартирных домах и 50 млн кв. м индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Сегодня много делается для того, чтобы внедрить массовое деревянное домостроение для ИЖС, – считает председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. – В частности, разработана нормативная база, позволяющая обеспечить такие преференции для ИЖС как и для МКД. Надеюсь, эти документы будут приняты в ближайшее время новым составом Госдумы РФ. При этом надо по максимуму использовать ипотеку, доступные кредиты, проектное финансирование и эскроу-счета».
Государство заинтересовано в развитии индивидуального жилищного строительства, поскольку это один из драйверов развития территорий и экономики страны в целом, считает заместитель губернатора Вологодской области Виталий Тушинов. В этом смысле хороший пример – Вологодская область, где доля ИЖС в общем объеме вводимых площадей на сегодня составляет 49%, и 75% из них строится из дерева. «Деревянное домостроение вписано в стратегию развития региона, – отмечает он. – Это наша продуманная политика: мы хорошо понимаем, где у нас точки роста, и где мы можем с минимальными вложениями возродить перспективные сельские поселения». По его словам, правительство региона предлагает различные меры поддержки. В частности, по поручению губернатора области в регионе создан Государственный фонд развития промышленности Вологодской области, одно из направлений работы которого – модернизация существующих и развитие новых производств в сегменте деревянного домостроения. Это направление рассматривается как приоритетное с точки зрения выдачи займов для бизнеса.
По мнению Виталия Тушинова, на данном этапе развитие деревянного домостроения сдерживает отсутствие поточного изготовления конструктивов для деревянных домов. Максимум, что выпускается производственным способом – отдельные элементы. Чтобы восполнить этот пробел, Вологодская область планирует создать мобильный завод для производства панельно-каркасных домов индустриальным способом. Это расширит возможности малого бизнеса, поскольку не потребует глобальных затрат, так как все оборудование – отечественное. Срок изготовления комплекта оборудования для такого мобильного завода составит всего полгода, срок ввода в эксплуатацию при строительстве с готовым зданием – один месяц. Для развития малоэтажки важно также прилагать максимум сил для развития общественных территорий и создания транспортной и социальной инфраструктур, добавляет Виталий Тушинов. Для этих целей у региона зачастую не хватает собственных средств, и в этом смысле вся надежда – на софинансирование из центра.
«Суперсервис» для малоэтажки
О принципиально новых механизмах финансовой поддержки малоэтажной застройки рассказал руководитель направления АО «ДОМ РФ» Илья Иванов. Он напомнил, что одной из целей нацпроекта «Жилье и городская среда» является увеличение объемов ввода ИЖС с 35-39 млн кв. м до 50 млн кв. м к 2030 году. И спрос на индивидуальное жилье в России уже сформирован. Так, по данным опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, около 73% россиян хотели бы жить в собственном доме, при этом более 90% из отметивших свои предпочтения в пользу индивидуального жилого дома опрошенных рассматривают его для постоянного проживания. Однако есть ряд факторов, сдерживающих достижение целей нацпроекта и препятствующих удовлетворению спроса граждан на загородное жилье. Это – отсутствие стандартного ликвидного рынка ИЖС, неразвитость инфраструктуры, отсутствие гарантий для участников рынка, крайне низкий уровень цифровизации и низкий уровень доступности ипотеки.
Чтобы преодолеть эти барьеры и поддержать сегмент малоэтажки, ДОМ.РФ предлагает комплекс мер. Во-первых, необходимо повысить ликвидность объектов ИЖС за счет применения типовых (стандартизированных) проектов. Для этого совместно с Минстроем России, Минпромторгом России и Ассоциацией деревянного домостроения проводится открытый всероссийский конкурс на разработку типовых проектов ИЖС. Основная цель – собрать практики, наиболее полно отвечающие запросам населения с точки зрения качества, эффективности и себестоимости строительства. В конце сентября были объявлены 40 проектов-победителей конкурса (включая ИЖС, блокированные дома, малоэтажные МКД и объекты соцкульбыта из деревянных и иных несущих конструкций), и до конца текущего года планируется включение их в реестр типовых проектов .
Во-вторых, необходимо развить сегмент комплексной малоэтажной застройки, обеспеченной необходимой инфраструктурой. Одним из возможных направлений финансирования является механизм инфраструктурных облигаций, реализуемый при участии ДОМ.РФ. Для этого в сентябре 2021 года был размещен первый выпуск инфраструктурных облигаций на 10 млрд руб. для привлечения внебюджетных средств с фондового рынка. Межведомственной комиссией при Минстрое России утверждены три первых проекта в Тульской, Челябинской и Тюменской области.
При этом данные проекты относятся к многоквартирному жилью. ДОМ.РФ в настоящее время рассматривает 35 инфраструктурных проектов на 150 млрд руб., с помощью которых можно профинансировать как социальную, так инженерную и транспортную инфраструктуру, наличие которой является необходимым условием для комфортного проживания граждан на объектах малоэтажной застройки. Необходимо отметить, что в настоящее время существует ряд ограничений для реализации механизма инфраструктурных облигаций для застройки ИЖС. В частности, для предоставления льготных займов комплексным застройщикам ИЖС необходимо распространение на данный сегмент норм долевого строительства.
Третья необходимая мера, предлагаемая ДОМ.РФ – повышение защищенности участников рынка (как физических лиц, так и кредиторов) в рамках ИЖС. Для этого разработан федеральный закон о регулировании комплексной застройки в ИЖС. Концепция закона о распространении на ИЖС норм долевого строительства уже согласована с Правительством РФ и сейчас текст законопроекта дорабатывается с учетом замечаний Минстроя России, Росреестра и Аппарата Правительства. «Мы очень надеемся, что при поддержке нового созыва Госдумы РФ законопроект будет утвержден до конца 2021 года, и тогда в следующем году комплексные проекты малоэтажной и индивидуальной застройки возможно будет реализовывать в другом законодательном поле с поддержкой в виде проектного финансирования», – добавил Илья Иванов.
Еще одна необходимая мера – повышение прозрачности отрасли за счет развития цифровизации в ИЖС. Для этого сейчас разрабатывается «суперсервис» – информационная система по оказанию услуг в рамках ИЖС на базе ЕИСЖС (единая информационная система жилищного строительства, оператором которой является ДОМ.РФ). Этот сервис позволит гражданам получить персональные рекомендации по строительству индивидуального дома (подобрать проект, подрядчика, определиться с финансированием в виде ипотечного кредитования и т. д.). «Суперсервис» в экспериментальном режиме уже запущен, при этом до конца 2021 года планируется его полноценный запуск, включающий подключение к нему крупнейших застройщиков, подрядных организаций и ипотечных кредиторов. Как итог – все эти меры в совокупности позволят создать предпосылки для рыночного снижения ипотечных ставок на ИЖС. В дополнение к реализуемым Правительством России мерам по субсидировании процентной ставки в рамках льготных ипотечных программ, это позволит максимально приблизить ставки по ИЖС к ставкам по кредитованию квартир в многоквартирных домах на уровне ниже 8%, уверен Илья Иванов.
В мучительном поиске
Руководитель администрации Череповецкого муниципального района Александр Сергушев напомнил, что в 90-х годах прошлого века выделялись большие земельные наделы без каких-то либо ограничений. В результате бессистемной нарезки земельных участков и кустарного строительства поселки остались без транспортной и социальной инфраструктуры. Утверждение закона о комплексном развитии территорий принципиально изменило ситуацию. Сегодня все разрабатываемые проекты должны в обязательном порядке учитывать возросшую потребность жителей в качественной инфраструктуре, комфортной среде и наличию общественных пространств.
Важнейшим условием продвижения малоэтажной застройки является грамотная и качественная пространственная организация поселков, соглашается кандидат архитектуры, профессор Московского Архитектурного института Елена Баженова. Одной из причин, почему деревянное домостроение на сегодня не стало массовым, заключается именно в том, что покупателям до сих пор не предлагается качество среды. Даже элитные поселки (не говоря уже о бизнес- и эконом-сегментах) в лучшем случае подразумевают лишь базовые критерии – наличие подведенных коммуникаций: электро-, водо- и газоснабжения. Тем более речь не идет о качественной архитектуре малоэтажного жилья, ориентированного на северно-русские традиции деревянного домостроения. А современным архитекторам и девелоперам есть чему поучиться. «Традиции русского севера в части архитектуры и планировочных схем очень богаты, – уверяет Елена Баженова. – Одна Вологодская библиотека чего стоит – это золотая кладезь того, что можно использовать в современном проектировании».
Пока отечественный рынок малоэтажного домостроения находится «в мучительном поиске», потому что 80% индивидуального жилья возводится гражданами самостоятельно. «В России еще не пришли к пониманию, что градостроительная деятельность – главный инструмент регулирования экономики развития территорий, как это уже произошло на Западе, – продолжает Елена Баженова. – К примеру, строительство малоэтажного жилья в Италии и Испании очень серьезно регулируется нормативной базой – еще более жесткой, чем отечественные СНИПы и стандарты, которые вообще не применяются в отношении малоэтажной застройки». Эксперт предлагает вернуться к таким понятиям как стандартизация и типизация – то, от чего ушли в свое время в России, и на чем основано все многообразие архитектурного облика малоэтажного загородного жилья в США и Европе.
Впрочем, постепенно в России появляются компетенции, позволяющие проектировать такие поселки на принципах устойчивого развития. Конечно, пока недостаточно нормативной базы, в том числе по градостроительству. Именно эти задачи надо решить в первоочередном порядке, чтобы сделать шаг в будущее. Более узкий вопрос Елена Баженова адресует проектировщикам в части типологии будущего жилья. «Сейчас общество переходит от индустриального к постидустриальному укладу. Становится все больше людей, которые почти все время проводят в стенах своего дома, учатся или работают дистанционно благодаря возможностям компьютерных технологий. Какой дом будет нужен этому поколению и тому, которое придет за ним? Нужна ли в России идеология западного индивидуализма? Об этом стоит задуматься уже сейчас как профессиональному архитектурному сообществу, так и регулятору, и именно этой теме посвящен конкурс «Малоэтажный стандарт», который проходит при поддержке Союза Архитекторов России и Правительства Вологодской области.
Есть примеры
Бизнес со своей стороны не только готов осваивать новые технологии малоэтажного деревянного домостроения, но уже успешно это делает. Так, в конце прошлого года Segezha Group запустила в Вологодской области первый в России завод CLT-панелей (от английского Cross Laminated Timber – перекрестно склеенная древесина). Новый завод стал частью существующей производственной площадки АО «Сокольский деревообрабатывающий комбинат» (с 2014 года входит в состав холдинга Segezha Group, часть корпорации АФК «Система»). CLT-панели изготавливаются из пиломатериала хвойных пород. После высушивания в камерах до влажности 12% древесина укладывается слоями под 90 градусов относительно друг друга и под давлением склеивается в единый массив. Такая технология избавляет древесину от присущих ей недостатков и позволяет по-новому использовать этот материал. Он имеет множество преимуществ: экологичность, высокую прочность, низкую теплопроводность и др.
Завод производит панели CLT различных типоразмеров, максимальный размер плит – 16 м длиной, 3,5 м шириной, 0,4 м толщиной; вес варьируется от 200 кг до 3 тонн и более, рассказал технический директор ООО «Сокол СиЭлТи» Максим Бабаев. Технология подразумевает применение панелей в качестве несущей конструкции, которая также требует утепления фасада. Это и минус, и плюс: коробка возводится очень быстро, в случае необходимости можно легко модернизировать только фасад, не затрагивая сам конструктив дома. Сфера применения таких панелей – как жилье, так и здания общественного назначения. Расчетная стоимость одного квадратного метра варьируется от 25 тыс. руб. до 100 тыс. руб. и выше в зависимости от конструктивного решения дома.
Чтобы подобные производства получили долгую «прописку» на Вологодской земле, важно решить еще один важнейший вопрос – подготовку профессиональных кадров, подчеркивает замгубернатора региона Виталий Тушинов. «Без четкого понимания технологии строительства мы не достигнем высокого качества, а без него не будет и спроса, – объясняет он. – Поэтому сегодня резко возрастает роль образовательной среды. Мы готовы вкладывать инвестиции для того, чтобы на территории Вологодской области появился научно-образовательный центр по подготовке кадров для строительной отрасли, в котором можно будет повысить компетенции в части технологии строительства, применяемого материала, конструктива». В частности, речь идет о создании межрегионального образовательного центра в области деревянного домостроения и деревообработки. Это даст новый толчок в развитии деревянного строительства в нашем регионе и стране в целом, резюмировал Виталий Тушинов.
Комментарии (0)