Для реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях новой реальности требуется быстрый поиск новых решений и подходов к управлению стоимостью и сроками строительства. Как наиболее эффективно организовать взаимодействия между заказчиком, техзаказчиком и проектировщиком? Поможет ли в этом применение ТИМ? На эти и другие вопросы отвечали участники III ежегодного отраслевого форума «Управление строительством в России. Современные практики и технологии».
Модератором сессий выступил председатель Совета директоров ГК SMART ENGINEERS Алексей Никитин. Он рассказал об итогах отраслевого исследования «Качество управления строительством в России», проведенного Аналитическим центром ГК SMART ENGINEERS при поддержке Комитета по строительству «Деловой России», в ходе которого были опрошены более тысячи руководителей проектов. Согласно результатам опроса, классическими ключевыми проблемами на стройке остаются срывы сроков, некачественные СМР, превышение бюджета проекта, дефицит трудовых ресурсов, естественная причина возникновения которых – невыстроенные процессы управления ИСП.
При реализации большинства строительных проектов не осуществляется должное планирование, большинство заказчиков продолжают работать по старинке, в «ручном» режиме без применения современных организационных и цифровых решений, которые позволяют существенно повысить эффективность строительства. При этом лишь 10-15% российских заказчиков из коммерческого сектора обращаются к услугам профессиональных технических заказчиков.
Без шаманизма!
Любой проект начинается с получения технических условий (ТУ) и исходно-разрешительной документации (ИРД). Именно на этом этапе начинаются барьеры и трудности. О масштабах этого явления говорит тот факт, что в ряде российских регионов участники процесса приравнивают этап получения ТУ и ИРД «к актам шаманизма».
«Проблема в том, что перечень ИРД может меняться в зависимости от типа строительства и других условий, то есть этот процесс не регламентирован, – отметила руководитель проектов ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС» Алена Аблицева. – Сбор исходно-разрешительных документов и различных согласований ложится на плечи конкретного эксперта, и заказчик может узнать об этом только на этапе разработки проекта. Другими словами, сегодня не существует универсального инструмента, который бы позволил быстро и корректно получить ИРД».
Для решения этой проблемы в СМАРТ ИНЖИНИРС разработали навигатор получения ИРД – укрупненный перечень, который описывает основные документы и последовательность их получения. Идея была – сделать процесс более прозрачным и понятным, и разработчикам это удалось.
Следующим шагом становится решение вопросов земельных отношений. Директор по развитию АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» Павел Мельников предупреждает, что из-за неправильно оформленной документации ввод объекта в эксплуатацию может не состояться. Причем проблемы могут закладываться еще в предпроектной стадии. Здесь крайне необходимо сквозное управление документацией, которое позволяет отслеживать прохождение всех процедур, связанных с землей.
«К примеру, летом 2021 года изменилось регулирование приаэродромных территорий, – приводит пример из практики Павел Мельников. – Участники проекта хотели получить разрешение на ввод, но оказалось, что нужно дополнительно произвести замеры, а это длительная процедура, требующая участия ряда представителей государственных ведомств. Из той же серии – включение в список зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)».
Таким образом, игнорирование законодательных изменений в итоге влияет на сроки и стоимость реализации проекта. В качестве основного документа, на который нужно ориентироваться, эксперт называет градостроительный план земельного участка, причем необходимо обратить внимание на дату его актуализации и срок действия в том регионе, где идет реализация проекта. Он также предлагает на стадии выбора системы управления создать единый цифровой архив с общим доступом ключевых сотрудников. И закладывать существенные временные рамки на приведение имеющейся документации в соответствии с новейшими данными.
ТИМ как неизбежность
На следующем этапе начинается непосредственно проектирование, и, естественно, основной фокус внимания здесь сосредоточен на применении технологий информационного моделирования (ТИМ). Как напомнил президент НОТИМ Михаил Викторов, дорожной картой вице-премьера 2023-й год определен для застройщиков жилья как год обязательного перехода на ТИМ. Сначала это коснется проектирования, а затем и строительства. При этом создание трехмерной модели остается на усмотрение заказчика. Что вполне логично, ведь объекты бывают разные: для строительства водозаборного угля вряд ли нужна информационная модель, тогда как для сложного и уникального сооружения стоимостью в миллиарды рублей она критично необходима.
В профессиональном сообществе было много дискуссий на этот счет. В целом Минстрой России констатирует неготовность и низкую компетентность заказчиков в госсекторе в отношении ТИМ, особенно на муниципальном уровне. Повысить их компетенции помогут типовые решения и новые технологические платформы, уверен эксперт.
«Сегодня никого не нужно агитировать за внедрение ТИМ, – продолжает Михаил Викторов. – Нужно показать возможности и создать условия цифровизации». В частности, он сделал акцент на развитии и поддержке российского ПО, которым будет замещаться иностранное. Он подчеркнул, что продвижение российского программного продукта как раз из тех процессов, которые ускоряют переход компаний на цифру: «Мы создали Реестр российского ПО, в который сейчас многие стремятся попасть, потому что мы его продвигаем, в том числе общаясь с крупнейшими заказчиками, включая государственных. Сегодня мы ставим новую задачу – не просто пополнять список доступных отечественных продуктов, а переформатировать Реестр в соответствии с процессами, которые они позволяют реализовывать. Когда есть понимание функциональности продукта, будет проще искать тех, кому он нужен».
Немного сдерживает процесс перехода на отечественное ПО недоработанность сервисов. Удобство в использовании ПО пока выше у импортных программ: задачу, которую проектировщик решит на Revit за три часа, на российском уйдет все шесть. Тем не менее Михаил Викторов призывает пользователей отнестись с пониманием процессу становления ПО, а разработчиков – максимально учитывать пожелания своих клиентов в части создания плагинов и совершенствования сервисов. Он также затронул тему стандартизации, отметив как позитивный пример появления ГОСТ по электронному документу обороту. Вопросы нормирования и технического регулирования, формирование требований экспертиз, стыковка технологических платформ с требованиями госстройнадзора – задача 2022-23 годов. Но уже сейчас профессиональному сообществу необходимо обсуждать эту тему, резюмирует он.
Цена ошибки
Директор ООО «СтройКапиталКонсалтинг» Константин Егоров остановился в своем выступлении на тонкостях взаимодействия технического подрядчика с заказчиком и генподрядчиком. Дело в том, что рынок техзаказчика в России до сих пор не институционализирован, что влечет за собой повышенный уровень рисков для этих участников инвестиционно-строительного проекта. Эксперт привел пять типичных правовых ошибок техзаказчика.
Это заключение договоров с участниками инвестиционно-строительного проекта от своего имени; отсутствие в договоре возможности переговориться «по деньгам»; отсутствие указаний на обстоятельства, с наступлением которых реализация проекта окажется невозможной; отсутствие фиксации строительного контроля, как это прописано в нормативе. Как показывает практика компании, в юридических спорах ответчиком чаше всего выступает именно техзаказчик. Поэтому Константин Егоров призывает повышение внимание уделять именно указанным моментам.
Следующий этап реализации проекта – разработка проектно-сметной документации. Как известно, стоимость ошибки проектировщика возрастает по мере приближения к окончанию строительства, напоминает председатель совета директоров ГК «Праймкей» Олег Малахов. При этом он не согласен с распространенным мнением, что вся вина лежит исключительно на проектных организациях. Дело в том, что сегодня в принципе нет эффективного взаимодействия между заказчиком и проектировщиком.
Каким бы профессиональным не был коллектив проектировщиков, но чем компетентнее и адекватнее сам заказчик, тем больше шансов, что проект будет реализован. Олег Малахов также остановился на типичных ошибках из практики компании. Основные из них: слабая команда заказчика (как следствие – низкий уровень проработки ТЗ со всеми вытекающими последствиями); долгий срок согласования проектных решений; низкий уровень управления проектом; нежелание заказчика заниматься проектом; закупка технологии параллельно с проектированием.
«Путь к успеху»
Важный момент – финансирование. На сегодня стоимость проектирования в России катастрофически низка и составляет в процентном соотношении 2-5% от стоимости реализации проекта (для сравнения: в Европе – 15-25%). Подобное занижение реальной стоимости этих работ приводит к тому, что любая корректировка влечет за собой потери для проектировщика и срыв его финансовой модели. Реакцией становится снижение себестоимости и как следствие – качества проектной документации, констатирует Олег Малахов.
Продолжая тему финансирования, партнер практики инжиниринга Strategy Partners Михаил Ермилов подробнее остановился на методе определения цены объекта строительства. Он напоминает, что традиционно в России применяется проектно-сметный метод, однако он имеет ряд минусов, в том числе – то, что в основе лежит устаревшая сметно-нормативная база. Он уверен, что твердая цена контракта возможна в условиях стабильной экономики и нулевой инфляции. В текущих условиях больше подходит метод компенсации затрат или метод «Openbook плюс расширенное банковское сопровождение». Последний вариант он называет «путь к успеху на текущую перспективу».
В защиту проектировщиков также выступила вице-президент Национальной палаты инженеров Елена Колосова, которая добавляет, что проектировщикам приходится выполнять огромный съем бросового труда. И при этом решать вопросы, которые по умолчанию должны осуществлять другие участники инвестицинно-строительного проекта, например, осуществлять получение ИД и ИРД, которые находятся в сфере ответственности техзаказчика. В целом ее выступление сводится к тому, что для успешной разработки проектной документации необходимо создать условия, при которых проектные институты будут развиваться.
Под этим подразумевается: отсутствие перегрузки персонала; повышение мотивации на предоставление достоверной информации; планирование проектирования, согласованного с СМР и закупками; повышение производительности труда, а также создание мотивации на экономию затрат. «Прибыль должна оставаться у проектировщика для развития», – подчеркивает она. В целом же сегодня в проектной организации требуется поменять две модели – организационно-управленческую и финансово-ресурсную. «Успех – это гармония культуры, системы управления и технологий», – резюмирует Елена Колосова.
Комментарии (0)