Как цифровые технологии помогли обследовать более 6500 МКД и сократить бюджет на капремонт на 20%: опыт применения ПО Techcon в Нижегородской области
Почему реализация программ капитального ремонта не решает проблему устаревшего и аварийного жилья? Чем поможет внедрение цифровых технологий в практику обследования и эксплуатации МКД? Как за два сезона обследовать треть всего жилого фонда региона и установить очередность работ на основе реальных данных о состоянии зданий? Об этом мы беседуем с основателем компании «Техкон» Дмитрием Постновым.
– Общественность часто обсуждает сложности капитального ремонта. Какие вы видите проблемы как эксперт в области обследования зданий?
― Бюджеты на капремонт тратятся, но процент устаревшего и аварийного жилого фонда только растёт. По данным Института народного прогнозирования РАН, к 2030 году прирост объема устаревающего жилья в России составит 54 млн кв. м, а к 2040-му — уже 216 миллионов. Общая площадь только аварийных домов ежегодно будет увеличиваться на 2 млн кв. м.
В каждом регионе действует своя программа капитального ремонта. Всего по России в них включены более 724 тысяч многоквартирных домов. Но здесь возникают проблемы с достоверностью данных.
Ранее при формировании программ капремонта учитывался не реальный износ зданий, а формальные показатели: год постройки дома, доля помещений, оснащенных индивидуальными приборами учета. Это прописано в методических рекомендациях Минстроя РФ, утвержденных приказом министерства от 9 декабря 2020 г. N 758/пр. Но такие критерии не отражают, как содержался МКД. Дома с одинаковым годом ввода в эксплуатацию могут иметь абсолютно разное техническое состояние.
Ситуация начала меняться, когда 1 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 27.11.2023 N 561-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ». Теперь результаты обследования технического состояния МКД признаются основанием для внесения изменений в региональную программу капитального ремонта. Например, если капремонт запланирован на 2035 год, но дом находится в неудовлетворительном состоянии и имеет аварийные дефекты, работы можно выполнить намного раньше. Это большой прорыв в нормативной базе.
– Но тогда получается, для корректировки региональных программ капремонта нужно провести техническое обследование сотен тысяч домов. Это технологически возможно?
― При существующих технологиях обследования ― нет. Во-первых, они не позволяют оцифровать результаты. По результатам обследования выдается отчет в печатном виде или в формате pdf. Нет единообразия в оформлении документов: у каждого эксперта они могут выглядеть по-своему. А значит, сложно сопоставить данные и определить приоритеты по ремонту.
Во-вторых, проводить обследования долго и дорого. В России сегодня нет такого количества специалистов, чтобы за 2-3 года обследовать все МКД, включенные в программы капремонта. Если процесс растянется на десятилетия, информация устареет.
В-третьих, невозможно актуализировать данные. Если дом обследовали 5-10-15 лет назад, его состояние могло измениться. Чтобы собрать свежие данные, нужно проводить новое техническое обследование. Но объединить результаты этих процедур и оценить динамику изменений не получится.
– Какой вы видите выход?
― Может помочь только цифровизация технических обследований и работа с большими массивами данных. В этом плане отрасль очень консервативна. В проектировании и строительстве зданий давно используются технологии BIM-моделирования. Но уже построенные объекты ранее никто не «оцифровывал».
Это сделали мы. Опираясь на 25-летний опыт работы, мы создали специализированное ПО Techcon для цифровизации обследований. Применение этого IT-решения позволяет сократить сроки технического обследования в 4 раза, снизить стоимость работ в несколько раз, хранить и актуализировать данные в цифровом формате.
– За счет чего достигается такой эффект?
― Мы автоматизировали все этапы технического обследования зданий. В ходе полевых работ инженер-эксперт собирает данные в цифровом виде. Для этого он использует мобильное приложение Techcon: делает фотографии, записывает аудиометки с привязкой к дефектам.
Затем данные передаются в нашу веб-платформу. Наступает этап камеральных работ, который значительно ускоряется за счет автоматизации анализа данных. После этого в системе формируется отчет в электронном виде и файл для печати, а также информационная модель объекта.
При обследовании жилого фонда или имущественного комплекса организации можно сопоставить данные и ранжировать объекты по степени износа, опасности дефектов или другим параметрам. То есть мы оцениваем весь пул обследованных зданий, составляем планы по капремонту на основе реальных данных о техническом состоянии объектов. Это позволяет фондам капитального ремонта планировать бюджеты.
В целом применение технологии Techcon сокращает расходы на капремонт на 15-20% в долгосрочной перспективе. Плюс появляется возможность вести хронологию и контролировать динамику изменений. После выполненного ремонта или следующего обследования данные о состоянии объекта обновляются в системе.
– А какова точность технического обследования с помощью технологии Techcon? Имеет ли юридическую силу отчет, созданный с применением вашего ПО?
― Он соответствует ГОСТ 31937-2024 и, как правило, вдвое подробнее отчетов, составленных «вручную» по традиционной технологии. Использование мобильного приложения при визуальном обследовании позволяет зафиксировать малейшие дефекты, которые человек мог бы пропустить.
Дальнейший анализ и интерпретацию данных курирует инженер-эксперт. Работу специалиста упрощают две разработки. Первая ― первичная обработка данных в веб-платформе Techcon. Вторая ― наша собственная цифровая база, где описаны до 90% существующих дефектов. Эксперт указывает тип и материал конструкций, а система выводит в меню списки возможных причин и следствий повреждения. Специалист определяет категории опасности дефектов, технического состояния конструкций и всего здания, оценивает процент износа, прогнозирует дальнейшее развитие повреждений.
Такая технология позволяет собрать максимум информации о дефектах, которая потом автоматически подтягивается во все разделы отчета. Документ содержит подробное описание обследованных элементов, дефектную ведомость, техническое заключение, ведомость ремонтных работ и другие разделы.
– Если в базе Techcon описаны до 90% существующих дефектов, что делать с остальными 10%?
― Описать все 100% нереально: встречаются редкие и нестандартные повреждения. Если эксперт обнаружил новый дефект, то вносит его в базу. Описание повреждения становится доступно для всех специалистов, работающих в системе. Таким образом база дефектов постоянно пополняется и расширяется.
– Всегда ли достаточно визуального обследования? А если требуются лабораторные исследования?
― По нашему опыту, в 90% случаев визуальное обследование дает представление о состоянии объекта. По этим данным можно сделать вывод о необходимости более детального инструментального исследования. Такие работы по-прежнему выполняются вручную с применением специальной аппаратуры, отбираются пробы для лаборатории. Отличие в том, что результаты исследований загружаются в систему и также становятся доступны в цифровом виде.
– Какие технологии строительства включает в себя ваша база? Работает ли система с ИЖС?
― Наше ПО может применяться для обследования зданий, построенных по любым технологиям. Мы применяем универсальную методику сбора данных о техническом состоянии объекта.
С ИЖС тоже можем работать: по объему рынка индивидуальных домов в России вводится не меньше, чем многоквартирных. Просто в стране пока не реализуются программы по обследованию такого жилья. Как только возникнет потребность в сборе данных об ИЖС, например, в рамках цифровизации ЖКХ, технически мы можем это организовать.
– Вы анонсируете подключение модуля ИИ. Каковы будут его функции и можно ли доверять искусственному интеллекту?
― Модуль включает в себя функцию распознавания дефектов и нейросеть, обученную на нашем массиве данных. Мы также планируем подключить ИИ к определению рекомендуемых видов работ и сроков устранения дефектов при проведении капитального ремонта.
Сегодня законодательство не регламентирует, насколько искусственный интеллект является субъектом права. И в ближайшем будущем такая нормативная база вряд ли появится. Поэтому ИИ только даёт рекомендации, а проверяет его работу эксперт. И этот специалист должен обладать высокой квалификацией, чтобы выявить даже ничтожный процент ошибок.
– Ваша компания участвует в реализации региональной программы мониторинга МКД в Нижегородской области. В чем особенности проекта, каковы его результаты?
― Программа реализуется по заказу Министерства энергетики и ЖКХ Нижегородской области. Техническое обследование МКД проводится с применением ПО Techcon. Данные вносятся в АИС мониторинга технического состояния объектов на основе платформы Techcon, которая внедрена в IT-инфраструктуру Госжилинспекции региона. По каждому обследованному дому разработана информационная модель.
Всего в программу включены более 23 500 МКД. За два летних сезона 2023–2024 годов уже обследовали около трети ― 6538 МКД общей площадью 14 млн кв. м. Это более 82 000 конструкций и инженерных систем. Применение ПО Techcon позволило сократить срок работ в 3 раза и сэкономить на проведении процедуры не менее 590 млн рублей.
Результаты обследований дали возможность скорректировать региональную программу капитального ремонта. Например, выявили более 90 МКД с аварийным состоянием строительных конструкций, требующих незамедлительных противоаварийных мероприятий. Рекомендовали управляющим компаниям установить более 15 тысяч маяков для мониторинга дефектов.
По результатам обследования определили оптимальный порядок выполнения работ. Применение технологии Techcon обеспечило общую экономию бюджета регионального оператора не менее 20% от стоимости работ по капитальному ремонту. В том числе минимум 12% ― за счет того, что сроки работ перенесли на более позднее время и часть из них выполнят управляющие компании в ходе текущих ремонтов.
– Как происходило внедрение информационной системы? Кто ее оператор, а кто конечный пользователь информационных моделей домов? Как она сейчас эксплуатируется?
― Главный оператор ― Министерство строительства и ЖКХ Нижегородской области. Также в системе выделено несколько категорий пользователей с разными ролевыми моделями доступа. Самые широкие права у министерства, затем ― у Госжилинспекции. Самые узкие ― у управляющих компаний: им не нужен доступ к общей аналитике и срокам проведения ремонта. Для УК важны только данные, которые касаются непосредственной эксплуатации: конструктивные особенности домов, фото, расположение и описание дефектов, места мониторинга, рекомендации по ремонту. Доступ к информационным моделям домов есть у всех пользователей.
Сейчас АИС успешно эксплуатируется, мы осуществляем техническую поддержку и небольшие доработки под требования заказчика.
– Как вы оцениваете опыт реализации такого проекта? Каковы дальнейшие перспективы развития технологии?
― В настоящее время для нас это самый масштабный проект мониторинга МКД. Удалось получить действительно хорошие результаты, которых не удалось бы достичь, используя только традиционные технологии. Скоро стартует третий этап обследований.
Благодаря успешному опыту в Нижегородской области еще 7 регионов приняли решение реализовать аналогичные программы массовых обследований жилого фонда. В 2025 году часть регионов провели государственные закупки на организацию обследований с применением цифрового метода, у других это в ближайших планах.
Так, в Тульской области уже стартовала региональная программа мониторинга, в рамках которой в текущем году будет обследовано 2689 МКД. Когда первый этап нового проекта завершится, обязательно расскажем о результатах.
Комментарии (0)