Траншевая ипотека – брать или не брать?

Ипотека по-прежнему остается серьезным бременем для россиян, и около 20% молодых семей не могут себе позволить взять кредит даже по льготной ставке. А с уходом «околонулевых» кредитных программ возможностей обеспечить себе посильные ежемесячные платежи становится еще меньше. Тем не менее есть кредитный продукт, который пока только набирает популярность, но уже готов стать достойной альтернативой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о плюсах траншевой ипотеки, но не обходят вниманием и ее «подводные камни».

Утром – стулья, вечером – деньги

При использовании классических ипотечных программ заемщики платят ежемесячно взнос за полную стоимость квартиры в еще даже не построенном доме. При этом зачастую им до получения ключей приходится снимать жилье. Таким образом, получается двойная нагрузка на семейный бюджет.

Избежать этого помогает траншевая ипотека. Она предполагает пониженные платежи до сдачи дома в эксплуатацию. За счет чего это достигается? Застройщик разбивает сумму кредита на пропорции (транши) – от двух до пяти – и выдает их покупателю в несколько этапов. Например, схема может быть такой: первый транш состоит из суммы первоначального взноса и 30% от размера запрашиваемого кредита, на втором выдаются еще 30%, а на третьем – остаток (40%). Соответственно, финансовая нагрузка на бюджет заемщика на время строительства получается небольшой, ведь проценты он платит только по выделенной сумме, и происходит это до сдачи дома в эксплуатацию. Пока кредит не будет погашен, недвижимость остается в залоге у банка, как и в случае с «традиционной» ипотекой.

Ощутимая выгода

Очевидным преимуществом траншевых программ является, во-первых, комфортность ежемесячных платежей для заемщиков на стадии строительства дома. У семей появляется не только уверенность в сохранности бюджета, но и возможность для финансового планирования. Они могут отложить деньги на ремонт, мебель или частично досрочно погасить ипотеку после получения второго транша – за несколько лет накопится достаточная для этого сумма, которая при обычной ипотеке просто уходила бы банку.

Во-вторых, поскольку изначально проценты начисляются не на весь кредит, а лишь на его часть, в результате будет меньше переплата. В-третьих, стоимость квартиры не вырастет, как это происходило при использовании «околонулевых» ставок.

Кому подходит?

Траншевая ипотека поможет прежде всего тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но пока ограничен в возможностях и по каким-то причинам не попадает под действие государственных программ. Оптимальная она и для тех, кто на время строительства дома вынужден арендовать жилье.

Также этот вариант могут рассматривать те, кто покупает квартиру в инвестиционных целях. После сдачи новостройки цены, как правило, вырастают, и собственник сможет продать лот дороже, чем купил, при этом не понеся существенных расходов на оплату процентов по ипотеке на стадии строительства. Выгодно это и тем, кто планирует сдачу в аренду: объект недвижимости начинает приносить доход практически сразу, не затягивая период «отработки» вложенных средств.

А подвох в чем?

В октябре прошлого года председатель Центробанка Эльвира Набиуллина выразила мнение, что траншевая ипотека – это рискованный для российского рынка продукт. Обосновала она это тем, что программа приведет к росту спроса на жилье как на объект инвестирования и неизбежному росту цен на готовые квартиры. А значит, покупателям, которым придется приобретать более дорогую недвижимость, будет сложнее обслуживать ипотеку. 

В качестве еще одного риска была названа «недобросовестная продажа»: некоторые клиенты не смогут определиться с итоговой стоимостью ипотеки, ошибочно полагая, что низкая стоимость обслуживания первого транша сохранится до конца выплат всей суммы кредита. При этом реальные условия программы вполне могут оказаться неподходящими для них.

Тем не менее следует отметить, что обозначенные риски вовсе необязательно обернутся указанными последствиями. Во-первых, ипотеку траншами можно оформить далеко не во всех банках, а только в Сбере, значит, о массовом ее распространении, которое вызовет рост цен, пока говорить не приходится. Во-вторых, финансовая грамотность россиян за последние несколько лет существенно выросла, и они не только внимательно читают условия договора, но и просчитывают заранее все нюансы. 

Например, кто-то планирует продажу старой квартиры после сдачи дома, рассчитывая тем самым погасить значительную сумму займа, а кто-то ждет получения наследства как раз через два-три года, когда банк выдаст вторую часть кредита. Такие люди готовы платить символические суммы первые несколько лет, чтобы зафиксировать стоимость жилья в новостройке.

Гладко было на бумаге…

У траншевой ипотеки, конечно, есть особенности, о которых необходимо знать, прежде чем принимать решение. Во-первых, на рынке недвижимости пока мало объектов, доступных по программе: она действует далеко не на все новостройки, то есть выбор существенно ограничен самими застройщиками. Во-вторых, девелоперы часто отказывают покупателям, выбирающим траншевые платежи, в предоставлении скидок. Это логично, ведь они заинтересованы в скорейшем получении полной стоимости жилья, а здесь приходится ждать несколько лет, поэтому уступки кажутся излишними.

Таким образом, нужно внимательно изучать условия договора и сравнивать между собой различные программы, благо их сейчас достаточно. Вполне может оказаться, что, к примеру, рассрочка в вашем случае окажется гораздо более выгодной.

«У траншевой ипотеки достаточно широкая целевая аудитория: она может оказаться выгодной и тем, кто покупает свое первое жилье, и тем, кто приобретает квартиру в инвестиционных целях, а также клиентам, которые через несколько лет планируют продавать уже имеющуюся у них недвижимость, но не хотят связываться с трейд-ин, – резюмирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Бояться траншей не стоит – это еще один гибкий инструмент, который в целом удобен для заемщика. Но следует заранее рассчитать свои возможности, поскольку низкая финансовая нагрузка предусмотрена только до сдачи дома в эксплуатацию, а потом придется вносить полноценный ипотечный платеж».