Судьбу кредитных продуктов под залог жилья обсудили на минувшей неделе участники XXI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России». Часть экспертов смотрят в будущее с тревогой. По их мнению, рост цен на новостройки, вызванный льготными программами, нельзя назвать рыночным.
Ипотека растет за счет льготных программ…
Ипотека является драйвером строительства, которое, в свою очередь, выступает локомотивом экономики. По словам руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, строительная отрасль - одна из немногих, которые выросли в прошлом году.
«Ипотечный портфель в прошлом году прибавил более чем 2 трлн. руб. Мы ожидаем, что и в этом году прирост составит не меньше прошлогоднего показателя, - рассказал он. - Будет выдано как минимум не меньше ипотечных кредитов, при этом доля льготной ипотеки останется высокой».
В 2022 году льготные программы обеспечили примерно половину выдачи всех жилищных кредитов. Среди них безусловными лидерами являлись льготная ипотека-2020 и семейная ипотека. Льготная, рассчитанная на широкий круг потребителей, была популярнее, но сегодня после того как существенно расширился круг участников семейной программы за счёт снижения требований к возрасту и количеству детей, она выходит на первое место.
Прошлый год по понятным причинам характеризовался сбитой сезонностью. Если обычно на долю первого квартала приходится 17-23% выдачи ипотеки, то в 2022 году было выдано в 30%. В этом плане первый квартал прошлого года как бы заменил собой четвёртый, забрав спрос на жилье и из других кварталов. Эксперт считает, что сравнивать соответствующие показатели этого и предыдущего годов некорректно, лучше проводить сравнения со средними сезонными значениями.
«Выдача была примерно равна успешному 2021 году. После снижения год к году в первом квартале, во втором она в два раза превысит показатели соответствующего периода прошлого года, - утверждает Михаил Гольдберг. - Это произойдёт, прежде всего, из-за эффекта низкой базы второго квартала, ровно, как и сейчас, снижение происходит из-за высокой базы первого квартала».
По словам спикера, в прошлом году восемь сделок из десяти заключались с ипотекой, при этом девять ипотечных кредитов из десяти выдавались по льготным программам. При этом, несмотря на то, что ставки на первичном рынке были существенно ниже, ипотека в штуках на вторичном рынке занимает 70% в общем объеме.
«С первичного рынка практически полностью ушел сегмент сделок за счёт собственных средств, когда граждане продавали жилье, добавляли какую-то сумму за счет накоплений и улучшали свои жилищные условия, в основном приобретая квартиры большей площади, - рассуждает Михаил Гольберг. – Это отдельная проблема. Больше половины строящихся квартир – однокомнатные, хотя с точки зрения структуры семей ситуация обратная: 50% домохозяйств состоят из трех и более членов. Видимо, они не находят предложений на первичном рынке. Этим, в частности, можно объяснить снижение спроса на первичном рынке, который в прошлом году упал на 20%».
Жилищным кредитам в России пока ничего не угрожает, считает исполнительный директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка Дмитрий Чернов. По его словам, хотя проникновение ипотеки в последние три года существенно выросло, оно пока составляет лишь 22%, тогда как есть страны с проникновением в 50-60%. Средний платеж, по данным Сбера, сегодня составляет 27 тыс. руб. и это 36,6% от среднего дохода заемщика.
С точки зрения выданных кредитов, прошлый год был чуть менее успешным, чем 2021-й, но в целом ситуацию можно рассматривать, как ровную. Правда, во многом этому способствовали программы застройщиков по субсидированию - ипотека с так называемыми «околонолонулевыми ставками». Их доля в структуре выдач в прошлом году составила 50%. Особенно показательным стал декабрь 2022 года, когда все думали, что субсидирование и государственное, и застройщиков может прекратиться. Тогда в выдаче был поставлен абсолютный рекорд – 71 млрд руб.
«Если говорить про спрос, то вопреки прогнозам консервативных экспертов, динамика ежедневных заявок в этом году показывает существенное оживление. При этом классическая ипотека составляет более половины портфеля, - резюмировал эксперт. – Поэтому говорить о том, что субсидирование полностью завоевало рынок и нужно срочно искать новые драйверы стимулирования спроса, наверное, преждевременно».
… но и цены растут
Представитель регулятора не столь оптимистично смотрит, как на льготные программы, так и на субсидирование застройщиками. По словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, хотя льготная программа была антикризисным инструментом, который поддержал отрасль, любая шоковая терапия имеет свои побочные эффекты.
«С конца 2019 года, когда средняя цена за квадратный метр жилья в стране составляла 75 тыс. руб., она выросла на 86% до 135 тыс. руб. за кв. м, - подчеркнул эксперт. – За это время разъехались цены на первичном и вторичном рынках. На «первичке» они сильно выросли, и это трудно объяснить тем, что жилье строится более качественное. Таков эффект продолжительного действия терапии – льготных программ».
Более того, цены выросли существенно выше, чем доходы населения. В итоге доступность жилья не растет. Если в 2019 году человеку нужно было откладывать свою зарплату, чтобы купить квартиру, в среднем шесть лет, то в 2022 году этот показатель составил восемь лет.
Рост стоимости квадратного метра скрадывает преимущество, которое дает снижение ставки льготной ипотеки. В результате даже этой стандартной программы стало не хватать. Поэтому в середине прошлого года стали распространяться предложения от застройщика со ставками близкими к нулевой. Но в реальности человеку продавалась квартира с завышением цены до 25-30%.
«Получается, что покупатель в любом случае платит, просто отложенные платежи запакованы в тело кредита. При этом возникает масса рисков. В частности, если человеку надо будет через пару лет продать квартиру, вряд ли он сможет это сделать без убытков, - подчеркнул представитель регулятора.- Мало того, в такой ситуации он потеряет первоначальный взнос и еще банку останется должен».
Интересно, что при этом выросла доля кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. В начале 2020 года она составляла 33%, а сегодня почти 70%. «Это не просто ухудшение, а драматическая разница, - уверен Александр Данилов. – Но и эти значения являются заниженными, потому что по заложенной в статистике стоимости квартиру нельзя продать. На вторичном рынке такой картины нет, потому что причина лежит в политике субсидирования».
Чуть мягче к ситуации относится Минфин России. Заместитель директора департамента финансовой политики министерства Алексей Яковлев заявил, что коллективное решение о продлении льготной программе с одновременным повышением ставки до 8% было принято для того, чтобы обеспечить плавный переход к рыночному механизму регулирования. Между тем, в Минфине видят и негативные эффекты от льготной ипотеки и программ субсидирования от застройщика.
«Существенно увеличивается срок жизни кредита, потому что у человека нет стимула гасить его раньше, - уверен чиновник. – В результате государству придется субсидировать ипотеку не десять лет, как это заложено в расчетах, а все двадцать. Второй негативный фактор заключается в том, что, если человек впоследствии захочет улучшить свои жилищные условия, на нем будет висеть кредит, который априори больше, чем стоимость его жилья. И кредитный потенциал людей, которые захотят идти в эти программы, будет ухудшаться».
Между тем, стоимость реализации льготных программ для федерального бюджета на ближайшие три года составляет 500 млрд руб. Если приплюсовать сюда выплаты материнского капитала, которые могут быть потрачены на цели погашения ипотеки, сумма увеличивается еще на 100 млрд руб.
«Этот пожар нельзя потушить здесь и сейчас, необходимо исправить системные перекосы и думать о том, куда мы будем идти дальше, - уверен Алексей Яковлев. – Мы поддержали отрасль, застройщиков, граждан. Многие смогли улучшить жилищные условия, но далее нужно занимать более взвешенную позицию».
… а обеспеченность жильем падает
Льготная ипотека влияет и на такой показатель, как обеспеченность граждан России жильем. Его улучшение является государственной задачей. Но, как показываются исследования, влияние субсидирования жилищных кредитов со стороны государства и застройщиков оказывает, скорее, негативный эффект.
По мнению президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, в России начинается новый цикл строительства жилья, потому что такой фундаментальный фактор, как соотношение цены на жилье и доходов населения, меняется. Фонд провел исследование, которое показало, что, начиная с 2007 года это соотношение постоянно снижалось, то есть доступность жилья росла, но, начиная с 2020 года, соотношение стало расти. То же самое касается доли семей, которым доступно приобретение жилья с ипотекой. С 2007 года она все время увеличивалась, но в 2021-2022 году стала снижаться, хотя и составляет сегодня 54,6%.
При снижении ставок по ипотеке за последние три года инфляция на рынках жилья в 17 крупнейших агломерациях страны опередила потребительскую инфляцию в целом по России. Со второго квартала 2019 года по второй квартал 2022 года цены на жилье на этих рынках выросли на 76%, а потребительская инфляция составила 28%.
«Дальнейшее льготирование ипотеки и вообще надежда на ипотечное кредитование, как на стимул спроса на рынке жилья, к сожалению, не оправдывается, - делает вывод эксперт. – При этом фундаментальная потребность в жилье у нас в стране очень большая: 50% домохозяйств из трех человек и 30% из четырех и более человек занимают одну или две комнаты. Но 70% одиночек имеют две комнаты. Такой перевернутой получается схема распределения жилищного фонда».
В Институте экономики города подсчитали: чтобы на каждого жителя России приходилось 25 кв. м жилья, нужно построить еще 2 млрд кв. м. При этом на платёжеспособный спрос приходится лишь 660 млн кв. м, а на фактический спрос, который был реализован по 2021 год, - 276 млн кв. м.
«Без роста реальных доходов населения реализовать потребность в жилье через фактический спрос на рынке будет невозможно, - делает вывод Надежда Косарева. - Нужно развивать альтернативные формы удовлетворения жилищной потребности граждан, которым недоступна даже ипотека с нулевой процентной ставкой. Это, например, жилищно-строительные кооперативы, которые позволяют снизить саму цену строительства жилья, потому что там нет надбавки профессионального застройщика. Также необходимо развивать институт наемных домов социального использования, индивидуальное жилищное строительство».
С ней согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Он уверен, что произошла подмена понятий «доступное жилье» и «доступная ипотека».
«Чем ниже ставка по ипотеке, тем выше застройщики повышают цены. Ежемесячный платеж остаётся прежним, просто бюджетные деньги перетекают в прибыль застройщиков, - заявил он. - Если вы посмотрите отчеты за 2020-2021 год по застройщикам, которые торгуются на бирже, то увидите, что прибыль у них выросла раза в два. За счет чего? За счёт льготной ипотеки».
По мнению эксперта, льготирование необходимо только в острую фазу кризиса, а потом его нужно отменять. Льготная ипотека была абсолютно не нужна в ковидный кризис, когда ставка была на уровне 6%, субсидирование тогда привело к тому самому неадекватному перекосу на рынке. В конце 2014 года, когда ставка поднялась до 17%, тоже вводили льготные программы. Тогда они адекватно поддержали рынок, но потом их быстро отменили. Льготная ипотека была нужна в 2022 году при ставке в 20%, но в данном случае ее решали оставить.
«Антибиотик забыли отменить, и строительный рынок превратился в наркомана, который сидит на лекарствах и не может без господдержки, - считает Олег Репченко. - Самое неприятное, что острая фаза кризиса может повториться, учитывая весь геополитический негатив, а лечить уже будет нечем».
Он считает, что льготную ипотеку необходимо привязать к ставке Центробанка. Если ставка превышает определённый показатель, льготные программы нужно включать, но как только ставка опустится до комфортного для рынка уровня, льготирование должно автоматически отменяться.
«Квадратный метр должен быть примерно равен среднему месячному доходу живущих в агломерации людей. У нас же всегда этот показатель был завышен раза в два, - продолжает аналитик. - Говорят, чтобы увеличить доступность жилья, нужно больше строить. Но у нас в результате этот показатель стал завышен в три раза. Доступность жилья сильно снизилась. Причём важно смотреть на сопоставимые параметры. Бизнес-класс, который строили десять лет назад, по качеству и площадям на две головы выше современного».
Эксперт также уверен в том, что вся эта ситуация очень негативно влияет на строительство и банковскую сферу в целом, потому что львиная доля проектного финансирования была одобрена в условиях «чрезмерно оптимистичных» цен на жилье. Они за три года выросли в два раза, им бы откатиться назад хотя бы на 20-30%, но банки этого сделать застройщикам не позволят.
«Возможно, стабильность банковской системы находится под гораздо более сильной угрозой, чем нам это кажется. Не следует ли проанализировать, смогут ли застройщики продавать по ценам, заложенным в планы продаж, - высказал опасение Олег Репченко. - Ведь это будет проблема всего рынка. Сейчас мы говорим, что спрос стагнирует, а я думаю, что это может быть только началом. Единственная панацея - кардинальное снижение цен на новостройки. Но выдержит ли его строительная отрасль и банки, которые ее кредитуют?»
Евгений Горчаков
Комментарии (0)