Правовые рамки для свободной планировки, или что нужно знать покупателям квартир-студий

Среди многих потенциальных покупателей квартир в новостройках Москвы распространено ошибочное мнение, что квартиры от застройщика со свободной планировкой отрывают им безграничный простор для внесения в них конструктивных изменений, и никаких разрешений для этого получать не нужно.

Особенно часто грешат таким заблуждением покупатели малогабаритного жилья – квартир или апартаментов студийного типа площадью до 25 кв. м. Им представляется несущественной с правовой точки зрения корректировка техплана помещения, состоящего зачастую всего лишь из одной жилой комнаты и сануузла. А зря. 

Юридические риски есть даже в этом случае. О том, как их учесть и исключить, рассказывает эксперт по согласованию квартирных перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис.

Любая перепланировка требует согласования с МЖИ

Вы купили квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья и решили, как это обычно водится, внести в ее планировку от застройщика серьезные или не очень изменения? До начала самих ремонтных работ вам следует согласовать их с властями. Иными словами, узаконить перепланировку.

Данный процесс включает следующие этапы:

1. изучить планировку в новоприобретенной квартире;
2. сформулировать свои пожелания по ее изменению и на основе их заказать проект перепланировки в профильную проектную организацию;
3. подать пакет необходимых документов в надзорный орган (в Москве это Мосжилинспекция (МЖИ), входящая в структуру мэрии столицы);
4. получить от администрации положительное распоряжение на перепланировку;
5. выполнить ремонтные работы с привлечением официального подрядчика и в соответствии с утвержденным в администрации проектом перепланировки;
6. получить от подрядчика акты скрытых работ;
7. вызвать приемочную комиссию из администрации, которая сверит выполненный ремонт с разрешенным проектом;
8. подписать и получить Акт о завершенном переустройстве;
9. заказать новый технический план;
10. получить согласие банка и страховой компании (при наличии ипотеки);
11. сдать пакет документов в МФЦ и получить новую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Прохождение всех этих этапов можно значительно сократить по времени, обратившись за комплексной («под ключ») услугой согласования перепланировки в профильную юридическую компанию.

Законом свободная планировка не предусмотрена, это всего лишь маркетинговый ход

Но многие покупатели жилья в Москве искренне считают, что им не нужно предпринимать все вышеперечисленные усилия, если они приобрели жилье от застройщика, которое в его рекламных проспектах характеризуется как “квартира свободной планировки”.

На самом деле такого юридического термина не существует, а есть лишь маркетинговое определение от девелопера, которое буквально означает: квартира (бетонная коробка без отделки), в которой застройщик не ставит внутренние перегородки (кроме стен для туалета и ванной, хотя в некоторых квартирах и их может не оказаться).

Число несущих опор в таком жилом помещении сведено к минимуму, так как в подавляющем большинстве случаев «квартиры со свободной планировкой» предлагаются в монолитно-каркасных домах, где только внешние стены по периметру являются несущими.

Если в процессе ремонта такой квартиры вы не разрушали имеющиеся перегородки и не возводили новых, а также не затрагивали сантехническое оборудование и не меняли схему электроснабжения, то никакого согласования не требуется. Во всех остальных случаях (а их большинство) согласование требуется – по выше приведенному алгоритму.

Особое внимание следует уделить квартире, в которой нет стен и нет трассировки обозначения стен, выполненных кирпичами или краской. В этом случае “попасть” в стены, задуманные застройщиком, и отмеченные на техническом плане очень сложно. Так появляются перепланировки с нарушениями, когда кухня расширена за счет жилой комнаты, что впоследствии потребует дорогостоящего ремонта.

Согласованием перепланировки меньше всего озабочены собственники малогабаритного жилья

Практика показывает, что наиболее часто забывают об этой бюрократической процедуре покупатели квартир-студий площадью до 25 кв. м. Им кажется, что не стоит заморачиваться оформлением переустройства маленького помещения, состоящего из одной комнаты и санузла, тем более что в отношении него было заявлено застройщиком: планировка свободная.

Такое поведение в корне неправильно. За игнорирование положений действующих в РФ строительных норм и правил (СНиП) новоявленный собственник квартиры-студии со свободной планировкой может столкнуться с серьезными правовыми последствиями, вплоть до уголовной ответственности.

Справка. На фоне подорожания ипотеки и цены квадратного метра в Москве наблюдается ежегодный рост спроса и предложения малогабаритных, а значит и относительно дешевых, квартир и апартаментов площадью до 25 кв. м. Согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последние пять лет (с конца 2018 по конец 2023 года) доля квартир-студий на столичном рынке новостроек выросла более чем в 3,5 раза – с 5,7% до 20,8%.

Не трогайте вентиляцию

Какие же нюансы стоит учесть, прежде чем затевать ремонт квартиры-крохи по своему вкусу?

Как уже было отмечено выше, для начала стоит изучить технический план помещения. Его можно запросить в управляющей компании. В первую очередь – обратить особое внимание на расположение кухонной ниши и санузла, а также на конструктивные особенности вентиляционного короба.

Последний представляет собой пластиковую или металлическую трубу обычно прямоугольной формы, которая, обеспечивает приток воздуха в квартиру и вывод из нее загрязненного воздуха через систему вентиляционных шахт.

Даже в квартирах небольшой площади вентиляционные короба могут быть довольно широкими. Чем выше у вас этаж, тем больше полезного пространства «съедает» короб, потому что количество вентиляционных шахт растет пропорционально этажности.

Поэтому у некоторых новоселов часто возникает соблазн обрезать вентиляционный короб, ведущий в вентиляционную шахту, чтоб таким образом увеличить пространство в верхней части стены санузла или кухни. Но делать этого ни в коем случае нельзя, так как вентиляционные шахты считаются общедомовым имуществом, а присоединенные к ним короба – их конструктивным элементом.

В маленькой квартире оптимальный вариант – кухня-ниша

В современных квартирах решение объединить кухню с другой комнатой (сделать кухню-столовую) кажется логичным: продукты и все необходимые приборы будут находится в непосредственной близости во время приема пищи, что очень удобно. Но и здесь есть сантехнические нюансы, которые необходимо учесть перед тем, как начать ремонт в малогабаритной квартире-студии.

Сделать кухню-столовую в квартире, число комнат которой не более одной, закон запрещает. Если же вы несмотря ни на что, рискнете произвести подобную перепланировку самовольно (согласованию в надзорных органах она не подлежит), то ваше помещение лишится жилой площади. И с формальной точки зрения ваша квартира перестанет быть квартирой.

Квартиру-студию со свободной планировкой можно перепланировать, допустим, выполнив в ней кухню-нишу.

Кухня-ниша представляет собой (в соответствии с действующими СНиП) зону площадью не менее 5 кв. м, оснащенное мойкой, электроплитой и принудительной вентиляцией. Местонахождение холодильника действующими нормами никак не регламентируется, его можно разместить в любом месте квартиры. Также не забывайте про зонирование кухни-ниши. Проще всего выделить эту зону напольным покрытием.

Предпочитаете газовую плиту – придется потратиться на перегородки и дверь

Планируя покупку кулинарного оборудования для свой квартиры-студии стоит учесть еще один важный момент: кухонная зона, если она не отделена от жилого пространства, может быть оснащена электрической, но не газовой, плитой – в соответствии с действующими СНиП и СанПиН.

Газовое оборудование разрешается размещать только в изолированном от жилого пространства помещении. Иными словами, между кухней, в которой установлена газовая плита, и жилой комнатой должна быть дверь.

Проем в несущей стене требует согласования

Перегородки от застройка встречаются даже в квартирах-студиях. И владельцы таких квартир с целью расширить пространство эти перегородки иногда демонтируют. Перегородка может быть частью несущей конструкции здания, в этом случае ее разрушать – по действующим нормам – запрещено. Но разрешается сделать в ней проем определенных размеров.

Их необходимо согласовать с автором проекта дома. Для этого собственник квартиры должен обратиться с заявлением в соответствующую проектную организацию, чтобы ее специалисты произвели необходимые расчеты: какая нагрузка придется на несущую конструкцию в случае вырезания из нее определенного фрагмента.

На основе этих расчетов собственнику выдается разрешительный документ, предоставляющий ему право вырезать проем строго определенных размеров в межкомнатной перегородке, являющейся частью несущей конструкции всего дома.

Самовольное разрушение такой перегородки или изготовление проема в ней с нарушением размеров, предписанных проектировщиком, создает угрозу обрушения всего дома. Поэтому за подобные действия российским законодательством предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.

Расширить санузел можно, но только за счет нежилых помещений

Санузел в квартире-студии свободной планировки (как и типовой) можно расположить только там, где его предусмотрел застройщик. Однако это не значит, что с этим помещением ничего нельзя сделать в смысле перепланировки. Здесь возможны следующие варианты:

• Если площадь квартиры относительно большая, то санузел можно расширить за счет коридора, гардеробной или кладовки, то есть, любого нежилого помещения.
• Санузел можно разделить с помощью перегородки, если его площадь это позволяет.
• В случае изначально разделенных (от застройщика) ванной и туалета их можно объединить в одно помещение, убрав внутреннюю перегородку между ними.
• Из санузла можно сделать несколько выходов (если он расположен между несколькими комнатами, то вполне можно осуществить такое дизайнерское решение).
• Можно устроить дополнительный санузел, если семья большая. Расположить его можно на площади вспомогательного помещения: коридора, прихожей, кладовой и т.д.

Жилые помещения должны быть достаточно просторными и освещенными

Обычно в квартире-студии предусмотрена большая просторная комната, которую хочется разделить на несколько помещений. Однако прежде, чем возводить новые стены, стоит ознакомиться с профильным техрегламентом. Он предъявляет определенные требования к комнатам в зависимости от их назначения и площади.

Наличие окон

Одна из самых распространенных ошибок в перепланировке малогабаритных (и не только) квартир — обустройство спальни в помещении без окон. Комната без окон считается вспомогательным помещением – кладовкой или гардеробной, например.

Да, никто не помешает вам поставить в такой комнате кровать, но статус спальни она не обретет, так как нет в ней определенных СНиП и СанПиН освещения и вентиляции.

Площадь – не менее 8 “квадратов”

Другое требование к спальне – ее площадь должна быть не менее 8 кв. м. В противном случае по документам она также будет считаться кладовкой или гардеробной, несмотря даже на наличие одного или нескольких окон в ней.

Также стоит учесть, что подобные манипуляции с перепланировкой (выгородка помещений, приводящая к обретению ими нежилого статуса) автоматически уменьшают официальную жилую площадь вашей квартиры. Следовательно, вы существенно проиграете в цене в случае ее продажи.

Расширять квартиру за счет полного сноса балконной стены запрещено

Когда площадь квартиры небольшая, то часто хочется использовать ее рационально. Поэтому некоторые собственники таких квартир демонтируют стену (вместе с подоконным блоком), отделяющую заранее утепленный балкон (лоджию) от смежной комнаты. Такая реконструкция дает «новую жизнь» квартире: помещение становится более просторным. Особенно приятно в нем находиться, когда на балконе стоят панорамные окна, а под ними простирается красивый пейзаж…

Но такая перепланировка законом запрещена и согласованию в администрации не подлежит, невзирая даже на то, что стена, отделяющая балкон от комнаты в монолитно-каркасных домах зачастую не является несущей.

Вырезание части внешней стены под окном балкона согласовать возможно, но в этом случае рекомендуется установить на этом месте раздвижную стеклянную перегородку. Согласно действующим строительным и санитарным нормам, между неотапливаемым помещением лоджии или балкона и жилой комнатой обязательно должен быть светопроницаемый контур: стеклопакет или французское раздвижное окно.

Как законно утеплить балкон (лоджию)

Еще один важный вопрос, связанный с балконом или лоджией и актуальный для наших широт — утепление. Здесь действуют следующие нормы:

• подогрев пола на балконе не может быть водяным – это чревато аварийными ситуациями, и такая перепланировка никогда не пройдет согласование;
• не разрешается делать вывод от батареи теплоснабжения на лоджию или балкон, например, за счет демонтажа подоконного блока.

Но законные способы утеплить балкон или лоджию есть, и они следующие:

• увеличить количество камер в балконном стеклопакете;
• постелить на балконе или лоджии электрический пол;
• вынести в эту часть квартиры электрический радиатор и периодически включать его.

Памятка для собственника квартиры-студии

В «сухом остатке», ремонт вновь приобретенной квартиры свободной планировки (включая малогабаритную квартиру-студию) нужно проводить, ориентируясь на следующие нормативные ограничения:

1. площадь жилой комнаты должна составлять не менее 8 кв. м, а ширина – не менее 2,25 м;
2. каждая жилая комната должна быть обеспечена минимум одним окном;
3. санузел запрещается увеличивать за счет кухни, а кухню – за счет санузла;
4. «мокрые зоны» (ванная, туалет, кухня) нельзя располагать над жилыми комнатами;
5. нельзя переносить стояки водоснабжения и перекрывать к ним доступ;
6. ванную и туалет можно перенести, расширить или объединить только за счет вспомогательных помещений (коридора, прихожей, кладовой);
7. балкон или лоджия должны быть конструктивно обособлены от жилого помещения квартиры.

Перепланировка с нарушением вышеперечисленных требований не может быть согласована в администрации. Если же она будет проведена в самовольном порядке, то при обнаружении будет расценена надзорным органом как нарушающая целостность всего многоквартирного дома со всеми вытекающими для вас последствиями. Поэтому лучше не играть в эту “рулетку”.

И еще один резон в пользу «ремонта по правилам»: квартиру с незаконной перепланировкой вам будет очень трудно продать, так как потенциальный покупатель не захочет брать на себя риски ответственности перед законом.