Многие люди, скопив небольшое состояние, покупают квартиры для сдачи в аренду или будущей перепродажи, это наиболее очевидный способ увеличения капитала. Обладатели более серьезных капиталов задумываются о долгосрочных инвестициях в коммерческую недвижимость как о создании пассивного дохода и диверсификации активов. Однако этот способ таит в себе не только массу интересных возможностей, но и подводных камней, которые могут стоить серьезных потерь.
О видах инвестиций в коммерческую недвижимость, эффективных стратегиях и о том, как не потерять на этом капитал, рассказывает основатель и партнер компании Youkon, специализирующейся на инвестиционном консалтинге в коммерческой недвижимости, Константин Конов.
Какими бывают инвестиции в коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость, как правило, делится на несколько основных направлений – склады, торговые площади, офисы и гостиницы – но на деле направлений гораздо больше, и все они имеют свою специфику. Инвестиции такого рода вообще не терпят спешки, суеты и необдуманных решений – цена ошибок может измеряться миллионами долларов.
Аренда коммерческой недвижимости
Один из наиболее популярных видов инвестиций – приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду. Основной риск здесь – отсутствие долгосрочных арендаторов. Учитывая, что среднее время окупаемости в этой сфере – 10 лет, отсутствие долгосрочных арендаторов может растянуть его «до бесконечности», а инвестор будет нести убытки.
Кейс: предприниматель из Иваново решил приобрести в спальном районе Москвы торговый центр. Его основной бизнес – один из крупнейших ТРЦ в Иваново в центральной части города в знаковой локации, не испытывающий в силу своего статуса проблем с арендаторами. Однако, не зная в деталях столичных реалий, не проанализировав должным образом риски связанных с особенностями расположения и перспективой появления ТЦ конкурентов, он не смог реализовать знакомую модель в новой локации. Через два года заполняемость ТРЦ упала до 40%, а доходов едва хватало на покрытие текущих расходов. В итоге было принято решение о продаже объекта.
Зачастую здания, где нет постоянного арендатора, превращаются в довольно сложный операционный бизнес, а не в пассивные инвестиции. Такой вид деятельности требует полного погружения в процессы и остается довольно рискованным с точки зрения долгосрочных перспектив. Если же удается найти моноарендатора на весь срок окупаемости и даже больше, то эти инвестиции превращаются в реальный пассивный доход без вовлечения в какую-либо деятельность, связанную с эксплуатацией объекта недвижимости и управлением арендными отношениями
Кейс: собственник отдельного здания в Москве хотел открыть собственный медицинский бизнес, но вынужден был изменить планы. Для объекта был найден арендатор – сеть медицинских центров. Договор был подписан на 15 лет, в нем предусмотрены довольно серьезные санкции за досрочное расторжение договора. При этом, клиника полностью провела в здании ремонт за счет собственных средств и взяла на себя эксплуатацию со всеми текущими расходами по его содержанию. Это пример практически идеального варианта для инвестора, получающего постоянные выплаты. При необходимости здание можно продать как готовый арендный бизнес с понятным горизонтом окупаемости.
Стоит добавить, что поиски арендатора лучше доверить профессиональным игрокам рынка. Это позволит снизить риски, которые всегда есть при самостоятельном поиске. В любом случае до того, как вложить средства в подобный бизнес, необходимо всесторонне проанализировать его перспективы и тенденции как минимум на 10 лет вперед, чтобы снизить возможные риски и иметь понятный бизнес-план. Еще один способ избежать проблем – диверсификация активов по отраслям, локациям и, возможно, регионам. В этом случае негативная ситуация по отдельным объектам не станет для инвестора критической.
Покупка, улучшение и перепродажа (кэшаут)
Еще один довольно распространенный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Он имеет ряд отличий от аренды, в частности, не рассчитан на длительный срок, а, кроме того, нужно закладывать дополнительные средства на реконструкцию, капитальный ремонт или редевелопмент здания.
Часто речь идет о покупке недооцененного объекта коммерческой недвижимости для того , чтобы спустя несколько лет продать его дороже. Но для эффективной реализации такой стратегии надо очень четко представлять, за счет чего должен произойти рост цены. Например, складские площади вырастут в цене, поскольку рядом будет новое производство, или развивается логистический центр. А может быть, это апартаменты в динамично развивающемся перспективном районе города, где через несколько лет спрос на съемное жилье вырастет в разы, а вместе с ним и стоимость аренды.
Другой вариант связан с улучшением или реконструкцией здания для дальнейшей перепродажи. Например, инвестор хочет купить коммерческую недвижимость в не очень хорошем состоянии по сниженной цене. При этом, он видит потенциал его использования, делает там ремонт или реконструкцию, может даже меняет тип использования, если это возможно сделать. После он выставляет здание на продажу уже по совсем другой цене как востребованный бизнес-объект. Другой пример – ревитализация промышленных зданий советской эпохи. В Москве это очень активно развивающаяся история, когда на базе заводских и подобных зданий инвесторы проводят реконструкцию и превращают их в современные пространства районного масштаба, которые становятся точкой притяжения для жителей.
Впрочем, при реализации этой стратегии нужно иметь в виду массу нюансов. Если окажется, что здание, которое инвестор хочет перестроить, является объектом культурного наследия, серьезные изменения, например, увеличение этажности или изменение фасадов, будут невозможны. Если бизнес-идея предполагает смену вида разрешенного использования объекта, нужно быть готовым к очень долгим бюрократическим процедурам с госорганами, чтобы получить необходимую смену назначения земельного участка и здания.
Кейс: Инвестор приобрел многоуровневую парковку недалеко от выхода из метро с целью перестроить объект в офисное здание. Цена покупки была очень привлекательной, но для того, чтобы изменить назначение земли, ушло пять лет активной работы. В итоге цель была достигнута, офис построили, но время, которое было затрачено на бюрократические вопросы, растянуло процесс на непрогнозируемый заранее срок.
Строительство для продажи
Одна из наиболее высокомаржинальных стратегий, но доступна, в основном, только «китам» рынка девелоперским компаниям. К этому варианту прибегают крупные фирмы, которые имеют опыт и необходимые компетенции для создания продукта и организации строительства под конкретного заказчика, обладают выстроенными связями с органами власти, и, в не в последнюю очередь, имеют доступ к финансированию или свободные средства на реализацию проекта, а это часто суммы, измеряющиеся в миллиардах рублей.
Как потратить миллиард
Многие задаются вопросом – какой суммой нужно располагать, чтобы вообще начать инвестировать в коммерческую недвижимость. На самом деле, если такой вопрос возникает у человека, скорее всего, у него нет нужной суммы, и делать такие вложения точно не стоит «на последние». Стоимость коммерческих объектов может довольно сильно отличаться в Москве и регионах, зависит она и от массы других факторов – расположения, площади, назначения, состояния и т. д.
Если у вас есть миллион долларов, то можно задуматься о приобретении небольшого здания для аренды небольших офисов или апартаментов в Москве, площади для ресторанов или магазинов. Некоторые сферы требуют уже по-настоящему серьезных вложений. Если говорить о гостиничном бизнесе, то только здания отелей, принадлежащие ранее крупным международным сетям, продаются в Москве по 4-6 млрд рублей. Это не считая дальнейших затрат на содержание, поддержание сервиса, оперативное управление, коммунальные платежи, налоги.
Строительство складов и офисных центров может оказаться еще более затратным и доступным только для очень крупных игроков рынка. Например, эксперты оценивали инвестиции в строительство складского терминала для ритейлера «Все инструменты» площадью в 115 тыс. квадратных метров примерно в 6-7 млрд рублей. В сфере офисной недвижимости в прошлом году одной из самых знаковых стала сделка на долгосрочную аренду офисного центра группой «Тинькофф». Бизнес-центр площадью 90 тыс. квадратных метров обойдется финтех-гиганту примерно в 2,5 млрд рублей ежегодно. Можно логически предположить, сколько стоило само строительство подобного центра в престижном районе Москвы.
Не только Москва: где искать перспективные проекты
Для России Москва остается безусловным лидером в области коммерческой недвижимости. Концентрация бизнесов, финансовых и логистических потоков остается стабильно высокой, что буквально гарантирует востребованность любого вида «недвижки». Минус в том, что цена на квадратный метр выше, чем в любом регионе страны, а конкуренция и зарегулированность отрасли ставят инвестора в довольно сложные условия.
Опыт показывает, что буквально для каждого инвестора объект в столице является конечным подтверждением того, что он достиг вершин. Но это вовсе не значит, что инвестициями нельзя заниматься в регионах. Сейчас складывается ситуация, когда логистические и торговые потоки сильно изменяются, во многих регионах развивается производство, малый и средний бизнес. Например, в число лучших городов для бизнеса в прошлом году эксперты внесли Калининград, Екатеринбург, Краснодар, Казань, Новосибирск и Владивосток. Это означает, что как минимум там есть комплекс факторов, позволяющих бизнесу чувствовать себя комфортно и развиваться.
Стоимость коммерческой недвижимости в регионах, как правило, существенно ниже московской, ставки аренды могут быть весьма гибкими, а сами субъекты, как правило, приветствуют инвестиции в свою экономику, дают налоговые послабления и иные преференции. Словом, коммерческая недвижимость в регионах сейчас находится на подъеме и пользуется интересом со стороны инвесторов. Возможно, сейчас один из наиболее удобных моментов для того, чтобы сформировать диверсифицированный по регионам портфель активов.
Помимо регионов не стоит игнорировать инвестиции в другие страны. За последние пять лет приоритеты российских предпринимателей радикально изменились. Если раньше это были преимущественно европейские страны, то сегодня Восток предоставляет очень интересные возможности. Одним из лидеров стал Дубай как глобальный бизнес-хаб. Отсутствие ограничений и санкций привлекает сюда бизнес со всего мира, Эмираты переживают строительный бум, при этом стоимость квадратного метра зачастую весьма привлекательна.
Экономика Китая – номер один в мире, темпы ее развития остаются стабильно высокими. Крупнейшие мегаполисы, такие как Пекин и Шанхай, дают огромное количество возможностей на рынке коммерческой недвижимости.
Не стоит сбрасывать со счетов такие страны, как Таиланд или Вьетнам, где уровень развития туризма остается крайне высоким, а кроме того, идет развитие бизнеса по многим направлениям. Коммерческая недвижимость может быть и тут очень перспективной, особенно в сфере гостеприимства.
Коммерческая недвижимость – сфера, которая предлагает широкий спектр возможностей для инвестирования, приумножения капитала и создания устойчивого пассивного дохода. Уровень входа в нее достаточно высок, но если инвестор достиг соответствующего уровня доходов и способен грамотно провести анализ рынка, поставить финансовые цели на долгую перспективу, то эта сфера может стать уникальным инструментом для вложения средств.
Комментарии (0)