Рынок малоэтажного загородного жилья в России постепенно совершенствуется. Покупатели отказываются от садовых домиков в неорганизованных комплексах, предпочитая городской комфорт в собственном доме на земельном участке. Это означает, что показателем качества поселка становится инфраструктура. Именно такого похода придерживается ФСК Family – об опыте компании рассказывает в интервью управляющий партнер ФСК Family Борис Цыркин.
– Борис Леонидович, на ваш взгляд, на каком этапе развития находится сейчас рынок загородного малоэтажного жилья в России?
– На этапе становления. Последние 20 лет было многое сделано в законодательстве в части долевого многоквартирного строительства: сформированы основные принципы работы, утверждены законы и в целом создано нормативное поле для того, чтобы организовать и упорядочить эту отрасль. То есть, с одной стороны, защитить права покупателей, с другой – дать застройщикам возможность финансирования.
В то же время на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обращали мало внимания. Сюда не приходили системные застройщики, потому что банки не финансировали этот сегмент. Это был удел небольших компаний, которые имеют ограниченные ресурсы с точки зрения системы управления и финансирования. Поэтому сейчас на рынке практически нет серьезных масштабных проектов.
Если взять показатели Московской области, то 85% всех продаж в прошлом году пришлись на земельные участки без подряда. Это означает появление неорганизованных поселков без качественных архитектурных проектов, а также социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Сложно назвать это «рынком» вообще.
Но в настоящее время заметны качественные изменения. Сегмент ИЖС фактически приравнивается к долевому строительству: можно получить проектное финансирование (по крайней мере для проектов в Московском регионе), все нормативы долевого многоэтажного строительства распространяются также на ИЖС. Тем самым все новые проекты, которые сейчас структурируются, будут обеспечены социальной и бытовой инфраструктурой.
– В марте 2024 года ФСК Family заняла первое место в конкурсе «Малоэтажный стандарт». Каким, на ваш взгляд, должен стать этот самый стандарт в современном малоэтажном загородном жилье в России в текущих условиях? Что сегодня отличает качественный загородный поселок?
– Ответ на этот вопрос является идеологией нашего бизнеса. Мы создаем городской комфорт для жителей загородных жилых комплексов. Это означает, что они могут получить доступ к необходимым услугам, не тратя время на длительные поездки в город, чтобы отвезти ребенка в детский сад или школу, купить продукты питания или получить медицинскую услугу. Но при этом есть ряд бонусов, которые обеспечивает проживание в собственном доме: это возможность воплотить в жизнь свои идеи на собственном участке, заниматься садоводством или проводить время с друзьями и соседями, устроив барбекю.
В группе компаний мы придумали свой термин, который характеризует наш подход – staycation. Это комбинация английских слов stay (пребывание) и vacation (отдых, отпуск). То есть покупатель получает городской комфорт и при этом у него появляются все плюсы загородной жизни на природе. Соответственно, в наших поселках мы создаем комплексную социальную инфраструктуру, которая позволяет обеспечить эти плюсы.
– Что собой представляют жилые комплексы ФСК Family?
– На сегодняшний день мы предлагаем три формата: индивидуальные дома, таунхаусы и малоэтажные четырехэтажные дома. Эти форматы могут миксоваться друг с другом, например, в одном поселке это коттеджи с таунхаусами, в другом – таунхаусы с четырехэтажными домами. И, конечно, все наши жилые комплексы отличаются развитой социальной и коммерческой инфраструктурой в шаговой доступности, а также высоким уровнем благоустройства общественных пространств.
– Изменились ли предпочтения покупателей за последние годы?
– Да, за последние пять лет мы отметили ряд изменений в пожеланиях и требованиях клиентов.
Во-первых, многие хотят приобрести готовый объект недвижимости. Если раньше люди готовы были тратить время, строить и производить отделку дома собственными силами, то сегодня все больше отдают предпочтение готовому жилью. Более того, если есть хороший дизайн-проект по разумной цене, то почти 90% клиентов предпочитают купить дом с готовой отделкой. Быстрый въезд тем более ускоряет сделку.
Второе – это уменьшение площади домов. Сейчас практически нет запросов на дом в 200-400 кв. м, как это было несколько лет назад. Напротив, у нас появился проект индивидуального жилого дома в 65 кв. м – мы называем его «квартира на земле». Надо сказать, что этот формат пользуется самой большой популярностью, потому что покупатель получает фактически квартиру с двумя спальнями и гостиной с оптимизированной планировкой. И в то же время – это полноценный загородный дом. При этом у семьи есть возможность построить веранду и эксплуатировать земельный участок по своему усмотрению.
Кстати, такой же тренд наблюдается и в отношении площади участка: если на заре 2000-х годов многие ориентировались на 20 соток, затем – на 10 соток, то сейчас оптимальным считается дом площадью 60 кв. м на участке в 4 сотки. Это самый продаваемый продукт. Объясняется это экономическими причинами: многие покупатели заранее просчитывают стоимость владения и содержания своей недвижимости.
В-третьих, смена приоритетов в части технологий строительства. Многие годы мечтой всей жизни для россиян был кирпичный дом, но сегодня индустрия предлагает множество современных и эффективных способов возведения малоэтажного жилья: каркасные технологии, деревянно-каркасные, ЛСТК и т. д. Потребители стали более информированы. И если в целом на технологию нет негативных отзывов, то возможность быстро заехать в новый дом становится решающим фактором.
Ну и, в-четвертых, существенным триггером для переезда за город является наличие в поселке социальной инфраструктуры – в первую очередь, детского сада или школы.
– Вы уже несколько раз подчеркнули важность инфраструктуры, расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
– Мы как застройщик предлагаем комплексный подход в части инфраструктуры. В наших поселках, как правило, есть образовательный, медицинский и спортивный кластеры, досуговый центр.
По нашим наблюдениям, особенно важен для жителей фактор образования, поэтому во всех наших поселках есть школа и дошкольное учреждение. При этом мы стараемся добавить какую-то уникальную функцию. Например, в ЖК «Парк Апрель» заработает профессиональная балетная академия искусств для детей под руководством заслуженной артистки России Марии Володиной. В еще одном проекте делаем художественную школу.
Если говорить о медицинских кластерах, то сюда могут входить поликлиника, кабинет общей практики, медицинская лаборатория.
Важной компонентой загородной жизни является спортивная активность, поэтому в своих комплексах мы также делаем акцент на здоровом образе жизни. Это могут быть теннисные корты или корты для набирающего популярность пиклбола, обустроенный пляж на берегу пруда, где можно покататься на сап-бордах или позагорать летом, зоны отдыха и общественные пространства, которые позволяют людям выбираться из своих домов и общаться на свежем воздухе в любое время года.
По этому же принципу работают досуговые центры (в наших поселках они получили название «соседские центры»). В их состав входят детские игровые комнаты, а также пространство для организации совместных праздников и мероприятий. Например, в таком центре можно организовать празднование Дня рождения ребенка, провести мастер-класс, организовать встречу онлайн или поработать.
Ну и, конечно, обязательными компонентами инфраструктуры являются продуктовые магазины, аптеки, химчистки и т. д.
– Насколько инфраструктура удорожает проживание в таких продвинутых поселках?
– Стоимость покупки повышается, но ненамного. Поскольку школа и детский сад – это муниципальные объекты, то их строительство финансируется государством, а стоимость их эксплуатации не входит в коммунальные платежи жителей. Но в целом, конечно, стоимость строительства инфраструктуры включается в цену квадратного метра – точно так же, как в большинстве крупных проектов в городских условиях. По нашим расчетам, себестоимость квадратного метра с учетом полноценной инфраструктуры может составлять до четверти себестоимости. При этом надо понимать, что без этой инфраструктуры конечный объект – это просто дачные домики в поселках без подряда, то есть совершенно другой продукт.
Для понимания: мы строим школы и другие объекты образования за свой счет и затем передаем муниципалитету в установленном порядке. В настоящее время это простая процедура – при согласовании градостроительной концепции устанавливаются обязательства застройщика по обеспечению инфраструктурой в рамках договора о Комплексном развитии территории (КРТ). В рамках этого договора застройщик обязуется в определенные сроки построить те или иные объекты инфраструктуры и передать ее на баланс муниципалитета. Застройщик возводит подобные объекты, а регион эксплуатирует его в дальнейшем. Добавлю, что в настоящее время практически все земли на территорию Новой Москвы и Московской области предусматривают реализацию КРТ.
– Вернемся к практике ФСК Family. В поселке «Сабурово Клаб» сделан акцент на благоустройстве общественных пространств. Почему это так важно?
– Согласно нашей идеологии, общественные пространства должны вовлекать людей в социализацию. Говоря по-простому, если смотреть на большинство дачных поселков, то мы увидим лишь заборы, заборы, заборы. Понятно, что при таком подходе никакая коммуникация между живыми людьми невозможна. Мы же за счет формирования общественных пространств вовлекаем людей в активную жизнь и общение друг с другом. Жители наших поселков по достоинству оценили эти преимущества. Дети, взрослеющие в наших коммьюнити, могут безопасно социализироваться.
В том же самом Сабурово мы создали несколько тематических кластеров: «спортивный», «тихая зона» и «смешанный», который включает те самые общественные пространства. Наш опыт говорит о том, что люди готовы и хотят общаться. И отсутствие высоких заборов непосредственно стимулирует людей к взаимодействию. К примеру, в наших поселках постоянно проходят совместные празднования Нового года, Масленицы, а раньше и Octoberfest. Такие события собирают жителей поселка на одной общественной территории, объединяют их в настоящее коммьюнити.
– Какова роль архитектуры в организованных коттеджных поселках, окупается ли вложение в «красоту»?
– Разница в затратах на создание «плохой» и «хорошей» архитектуры небольшая. Хочу подчеркнуть, что ФСК Family работает в сегменте комфорт-класса, но мы не экономим на архитектурных проектах и создаем продуманные и технологичные решения, которые подразумевают применение современных материалов и оборудования. Малоэтажное жилье подразумевает, что это соразмерная человеку среда. Одно дело, если ты каждый день видишь фасад своего одно- или двухэтажного дома, другое – часть стены высотки. Визуальная экология здесь очень важна, поэтому на сто коттеджей мы предлагаем порядка десяти проектов, которые различаются как по планировкам, архитектуре, так и по цветовым решениям фасадов, используемым отделочным материалам.
Не менее важным является качество проектирования генпланов для малоэтажных поселков. У меня была практика совместной работы с американскими архитекторами и проектировщиками. Напомню, что рынок загородного жилья в США начал активно развиваться еще в середине прошлого века. И сейчас у них наработан огромный опыт и компетенции, как создать прекрасный проект и при этом увязать эту красоту с технологиями и инженерией, благодаря чему достигается комфорт и безопасность.
Российский рынок еще молодой и в силу отсутствия большого количества успешных реализованных проектов пока только нарабатывает опыт и компетенции. Прямо скажем, пока на российском рынке не так много архитекторов, которые умеют проектировать для этого сегмента, поэтому мы формируем эту компетенцию внутри компании. У нас есть высококлассные специалисты, которые чутко реагируют на запросы покупателей и могут отразить их в проектах.
В целом мы готовы предоставить рынку современный, качественный и уникальный продукт – городской комфорт в собственном загородном доме.
Комментарии (0)