Модульное домостроение может существенно облегчить жизнь строителям индивидуальных домов в непростых условиях нынешнего рынка. Об этом на днях шла речь в МГСУ в ходе сессии «Почему крупные игроки делают ставку на сегмент ИЖС», прошедшей в рамках выставки модульных домов и префаб технологий «Модуль Экспо».
Объем ввода ИЖС растет из года в год и бьет рекорды. За первое полугодие 2024 года количество построенных индивидуальных домов уже занимает 70% всего объема введенного жилья. Директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган рассказала, что с начала года от системных застройщиков в сегменте ИЖС на рынок вышло 29 новых проектов, было продано 953 лота, из них 807 – коттеджи и 120 – пентхаусы.
Однако из всех объектов, которые экспонируются на рынке, только 5% относятся к проектам с комплексным развитием территорий (КРТ), где построены школы, детские сады, иная социальная и коммерческая инфраструктура. Несмотря на то, что таких объектов мало, именно на них приходится 80% продаж. И это при том, что стоимость квадратного метра здесь на 22% выше.
Говоря о трендах рынка ИЖС, Екатерина Коган отметила, что, несмотря на все сложности, динамика продаж в сегменте растет, при этом растет и стоимость квадратного метра. Это связано с галопирующим ростом себестоимости и фонда оплаты труда. Достаточно сказать, что с начала текущего года себестоимость строительства выросла на 20%, тогда как в 2023 году ее рост составил 10%. Очевидно, что застройщикам приходится искать новые технологии строительства, чтобы остаться в рынке.
Рассуждая о вызовах в ИЖС, топ-менеджер ФСК отметила, что в случае КРТ к индивидуальному домостроению законодательно применяются те же требования, что и к многоквартирному. Однако ключевое преимущество ИЖС - это скорость. Чтобы построить индивидуальный дом требуется три месяца, после чего деньги можно снова ввести в оборот. Но только не в случае с КРТ, где данный процесс занимает два года. Застройщики ИЖС считают, что период получения исходной разрешительной документации должен быть не более шести месяцев, как это изначально планировалось, когда вводились договоры КРТ.
Еще одна проблема, с которой постоянно сталкивается ИЖС, – это недостаточно описанная нормативно-правовая база. Например, на сегодняшний день есть два способа продажи ИЖС до ввода в эксплуатацию: как объект будущей вещи, и как объект «земля плюс подряд». Во втором случае землю очень сложно оценить, поскольку по закону она сравнивается с аналогами, которые находятся рядом. При этом такие аналоги могут обладать разным набором коммуникаций и инфраструктуры: где-то есть газ, а где-то нет, где-то построены школы и больницы, а дополнительная нагрузка в лоте не учитывается. В результате земля получает низкую оценку со стороны банков, и покупателю сложно взять ипотеку.
Популярность проектов КРТ в ИЖС отметил и генеральный директор «Самолет Дом» Никита Шувалов. Он подчеркнул, что люди готовы рассматривать варианты полноценного проживания за городом в малоэтажных поселках, но только при полном наличии инфраструктуры. При этом на рынке, по крайней мере, московской агломерации в спросе и предложении есть существенный дисбаланс: 90% спроса сосредоточено в сегментах «эконом» и «комфорт», а предложение, напротив, сформировано в классах «бизнес» и «премиум».
Говоря о развитии рынка ИЖС, Никита Шувалов привел пример США, где в 1946 году компания «Лидек» приобрела 1600 га земли в 25 милях к востоку от Манхеттена, и начала реализацию первого проекта ИЖС. Сегодня он с точки зрения мастер-планирования и применения инновационных технологий считается каноном индивидуального строительства.
«Мы считаем, что на текущий момент в России как раз пришло время реализовывать подобные проекты, - подчеркнул он. - У нас есть видение, каким образом можно вовлечь на этот рынок не только крупных игроков, но и малый и средний бизнес (МСБ), сделать максимально привлекательные условия для клиентов».
Реагируя на изменения рынка, «Самолет» решил поменять свою бизнес-модель. Если изначально девелопер выкупал землю, делал проект планировки территории, строил и реализовывал коттеджи, то сегодня компания выступает, скорее, как мастер-девелопер.
«Сегодня мы продаем клиенту земельный участок, он строит наш типовой дом, по нашему ППТ, - рассказал Никита Шувалов. – В качестве подрядчика привлекаются компании из МСБ, которые делают работу с меньшими операционными затратами. Мы же, как зонтичный бренд, несем общую гарантию качества строительства и осуществляем развитие коттеджного поселка».
По его словам, эта бизнес-модель не нова, она успешно работает в США, где существует четкое разделение между мастер-девелопером, который работает с «длинными» деньгами, и мелкими застройщиками с быстрой оборачиваемостью капитала.
«Экономически такая модель и для клиента более выгодна, и для игроков малого и среднего бизнеса, потому что те заходят на участок, который уже имеет развитую инфраструктуру, - заявил топ-менеджер «Самолет Дом». - Выгодна она и нам, потому что компания фокусируется только на контроле качества и строительстве инфраструктуры: дорог, сетей, социальных объектов».
Никита Шувалов также коснулся вопроса модульного строительства. С точки зрения индустриального домостроения, в сегменте ИЖС есть ряд сложных факторов. Первая задача, с которой сталкивается застройщик, – сделать проект рентабельным, потому что по сравнению с МКД ряд затрат, связанных с приобретением земельного участка, проведением коммуникаций, обеспечением инфраструктуры, занимают большую долю в себестоимости.
Второй напряженный момент – пресловутый человеческий фактор. Девелоперам необходимо найти качественных, стабильных подрядчиков, готовых работать вдолгую, а это тяжело. Добавьте к этому конкуренцию с девелоперами МКД: для подрядчиков сотрудничество с ними зачастую удобнее по локации, условиям и оплате труда. Третий вызов – высокие затраты на административно-управленческий персонал, потому что проекты ИЖС идут зачастую сложнее.
Модульные дома могут снизить напряженность в строительстве ИЖС. Не случайно «Самолет Дом» сейчас ставит перед собой задачу на одной из своих площадок реализовать восемь пилотных проектов из модульных домов, построенных с использованием разных префаб технологий, чтобы выяснить себестоимость таких проектов, трудоемкость их реализации и привлекательность для клиентов.
Об особенностях проектирования модульных домов рассказал представитель архитектурного бюро «Модуль» Родион Праздников. Он, в первую очередь, отметил преимущества такой технологии. Они заключаются в качестве строительства, потому что основное производство происходит на заводе; автоматизации на всех этапах от проектирования до сборки; и минимизации строительных процессов – на стройплощадке ведется лишь 20% работ.
«Если говорить о проектировании в модульном домостроении, важный тезис заключается в том, что стандартизация не означает однообразие, - подчеркнул архитектор. - Большинство людей полагает, что модульные дома – это такие бытовки, очень простые и скудоумные. Мы же пытаемся создать что-то на уровне нейрохирургии в архитектуре, что-то схожее с автопромом».
Из автопрома специалисты бюро позаимствовали принципы детализации, серийности и массовой кастомизации. Архитекторы разработали несколько моделей дома, которые клиент может подстроить под себя. Сегодня у компании есть две продуктовых линейки – «стандарт» (дома площадью от 46 до 204 кв. м) и «pro» (от 58 до 220 кв. м). Каждый дом состоит из четырех типовых модулей, из которых собирается вся линейка, – 4 типа одноэтажных и 4 типа двухэтажных коттеджей. На эти модули разработаны примерно 30 планировочных решений – кухня, столовая, спальня и т.д.
«Проектируя модульные дома, ты не работаешь с одним объектом, а сразу с восьмью домами серии, - подчеркнул Родион Праздников. - Важно, чтобы элементы были стандартными, а модули стыковались на всех домах серии. Такое проектирование отличается от традиционного, потому что, рассчитывая первый шаг, ты должен думать, что будет на десятом».
По словам архитектора, итогом полуторалетней работы стал алгоритм, который систематизирует абсолютно все решения, применяемые внутри дома. Работа ведется в информационной модели, иначе серийное проектирование просто невозможно: «Ты должен просчитывать наперед огромное количество элементов, убирать постоянно возникающие коллизии», - отметил он.
Завершил дискуссию руководитель направления ИЖС ДОМ.РФ Александр Лобач, который рассказал о том, что ждет в ближайшее время застройщиков ИЖС. С 1 марта 2025 года в силу вступит 186-ФЗ, согласно которому строить индивидуальные дома по договорам подряда будет необходимо с использованием эскроу-счетов. Более того, семейную и IT-ипотеку можно будет получить только в таких случаях.
«После принятия закона в июле-августе рынок очень чувствительно отреагировал на изменения, но сейчас он начинает адаптироваться, - отметил Александр Лобач. - По данным наших исследований, число людей, которые будут готовы построить дом с привлечением подрядчика, вырастет с введением эскроу в три раза».
Государство предусмотрело и меры поддержки подрядчиков. Например, ДОМ.РФ реализует программу по льготному кредитованию сегмента под 1% на срок до 2-х лет. Соответствующие продукты запустили Банк ДОМ.РФ и Сбер. На текущий момент одобрено кредитование подрядчиков на сумму более 7 млрд руб. Есть спрос и со стороны граждан: на строительство частных домов с эскроу выдано более 2 тыс. ипотечных кредитов.
Еще одна из мер регулирования – работа портала «Строим.Дом.РФ», который с 1 марта станет обязательной площадкой для открытия информации, как о подрядной организации, так и о реализуемых проектах с применением эскроу. На сегодня там зарегистрированы 3,5 тыс. подрядчиков и выложены 5,5 тыс. проектов домов.
«Меры поддержки ведут нас в сторону цивилизованного рынка ИЖС. Рынок начинает набирать зрелость, структурироваться и систематизироваться, – резюмировала модератор дискуссии, генеральный директор Ассоциации развития модульного строительства Екатерина Домингес. – Для того чтобы конечный потребитель покупал дома, построенные с использованием модульных технологий, нам надо чаще собираться и обсуждать, что нам мешает, и что еще нужно сделать, чтобы строить качественное индивидуальное жилье».
Евгений Горчаков
Комментарии (0)