Законодательные изменения, определяющие правила игры на рынке ИЖС, обсудили на минувшей неделе участники пленарного заседания форума «Строить». Организаторами одного из ключевых событий отрасли, прошедшего на площадке Live Arena в Москве, стали Федерация ИЖС при поддержке Минстроя России.
Рынок ИЖС находится в некотором замешательстве. Виной тому принятый в июле 186-ФЗ, который вводит с 1 марта 2025 года возможность строительства индивидуальных домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Более того, строители, которые хотели бы продавать загородные коттеджи через ипотеку с господдержкой, не смогут это сделать без такого резервирования средств покупателей.
Рынок моментально отреагировал на изменения. По словам президента федерации ИЖС Рамиля Усманова, в июле его предприятие продало только один дом, в августе ни одного, а в сентябре прошло пять сделок.
«Не хочу это называть стагнацией, понятно, что правила игры поменялись, и мы к ним сейчас адаптируемся, но в моменте мы видим, как наши коллеги уволили половину сотрудников, - заявил он. - Понятно, что если рынок начнет расти, мы их вернем, но сейчас пока сокращаем штаты».
По данным исполнительного директора, руководителя направления ипотеки дивизиона «Домклик» ПАО «Сбербанк» Артема Герасимовича, если до принятия изменений на платформе Сбера проводили сделки 3,7 тыс. активных подрядчиков, то в последние три месяца – только 900.
Более того, Сбер уже с апреля предлагает покупателям и подрядчикам кредитные продукты с эскроу. На текущий момент выдано 2 тыс. кредитов, но лишь 300 из них – подрядчикам. Вообще из 15 тыс. предприятий-клиентов платформы за кредитами обратилось только 4 тыс. Очевидно, что участники рынка присматриваются к изменениям и решают, как жить дальше.
«Мы видим, с июля и объем заявок на ипотеку сократился. Мы говорим о падении на 50-60%. Здесь сложились несколько факторов: и недоступность рыночных программ, и корректировка продуктов семейной ипотеки и господдержки в целом, - подчеркнул Артем Герасимович. - Рынок находится в стадии адаптации, много вопросов по перспективам поступает со стороны подрядчиков. Ситуация будет меняться под новые правила».
Заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин уверен, что о стагнации рынка говорить неуместно. По его мнению, рынок ИЖС находится на стадии развития с учетом принятия новых правил. Он сообщил, что с начала года в ИЖС уже введено 49,7 млн. кв. м жилья. Если такая динамика сохранится, то к концу года в индивидуальном жилищном строительстве будет поставлен очередной рекорд.
«Если посмотреть запросы на строительные и отделочные материалы в торговых сетях, мы увидим, что люди вкладываются в улучшение своих жилищных условии, то есть они верят в стабильное развитие нашей страны, - подчеркнул чиновник. – Введение счетов эскроу даст дополнительную безопасность сделкам на рынке ИЖС, и это обеспечит гарантированный спрос».
По его словам, трансформация рынка ИЖС идет абсолютно по тому же сценарию, что переход на проектное финансирование и счета эскроу в 2019 году в строительстве МКД. Тогда это «прошло бесшовно»: ни одного нового обманутого дольщика не появилось. В случае с ИЖС «узкие места», с которыми сталкивались разработчики законов пять лет назад, сегодня нивелированы. Основная задача теперь обеспечить подрядчиков, которые будут строить по новым правилам, земельными участками с необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.
Замминистра также призвал строителей обратить пристальное внимание на модульное домостроение и префаб технологии. «На мой взгляд, промышленное производство домокомплектов и индустриальный способ производства таких индивидуальных жилых домов – это сумасшедшая ниша, - заявил он. - Кто сегодня сделает продукт с промышленным производством в какой-то его части, тот займет рынок на следующие десять лет».
Заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс тоже считает, что никакой стагнации на рынке ИЖС нет. В моменте есть некоторое замедление, но изменения, которые подготовило Правительство РФ, точно дадут толчок для дальнейшего развития.
«Объемы ввода ИЖС бьют рекорды относительно предыдущих лет, у рынка хорошие перспективы, - уверен он. - В прошлом году было построено и введено 430 тыс. домов, а за восемь месяцев текущего года уже 300 тыс. Но даже в таких объемах спрос не был удовлетворен».
Топ-менеджер ДОМ. РФ подчеркнул, что нынешние изменения назревали давно. Если еще в 2021 году доля строительства ИЖС с ипотекой составляла всего 0,6%, то по итогам первых восьми месяцев текущего года этот показатель достиг 14%, что дает возможность застройщикам развиваться.
«Сегодня дело за самими строителями. Нужно настраивать свои бизнес-процессы, работу с клиентами по новым правилам, с банками по проектному финансированию, - отметил он. - Для этого необходимо стать более открытыми информационно, более прозрачными для кредиторов. Только так можно двигаться дальше».
Алексей Ниденс отметил три направления, по которым ДОМ.РФ сейчас ведет работу. Первое – это обеспечение определенного уровня спроса. Несмотря на то, что с июля завершилась программа льготного ипотечного кредитования, семейная, дальневосточная, и IT-ипотеки решениями президента и правительства продлены до 2030 года. И это базис, на который будет опираться развитие индивидуального жилья, что даст гарантированный спрос.
Второе большое направление – развитие банковских продуктов под проектное финансирование. Пока на рынке с такими программами представлены два банка – Сбер и Банк ДОМ.РФ, однако до конца года их количество вырастет – шесть банков уже заявили о своем желании участвовать в процессе. Конкуренция между финансовыми институтами будет способствовать развитию рынка.
Третье направление – это цифровизация и информационная открытость. В законе зафиксированы требования к подрядным организациям размещать информацию о себе и проектах, которые они планируют строить по проектному финансированию, на информационном портале «Строим. ДОМ.РФ». На текущий момент уже более 3 тыс. компаний такую информацию на этой площадке разместили.
«Совместно с Минстроем мы реализуем программы по поддержке подрядчиков при проектном финансировании. Институтом развития выделено 1 млрд руб. на субсидирование ставки, чтобы застройщики получали кредиты не более чем под 1%, - рассказал Алексей Ниденс. - Предполагаем, что по этой программе может быть построен 1 млн кв. м жилья».
По оценкам аналитиков ДОМ. РФ в 2030 году до 50% всего строительства ИЖС будут строиться индустриальным способом с применением счетов эскроу.
Начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов уверен в том, что после введения новых правил, рынок ждет новый скачок, потому что потенциал спроса и интереса людей к сегменту ИЖС огромный. «У нас много населенных пунктов, где не ведется строительство МКД. Основной выбор потребителей в этом случае – это строительство индивидуальных домов», - заявил он.
Представитель регулятора подчеркнул, что Банк России принимал активное участие в разработке новых правил и сейчас отслеживает, как рынок к ним адаптируется. Он, в частности, отметил, что для банков в отличие от многоквартирного строительства кредитование подрядчиков в ИЖС не было существенным сегментом деятельности, и этот факт служит причиной некоторых сложностей сейчас.
«Для того чтобы размер резерва, который банк обязан создать при таком кредитовании, был наименьшим, у заемщика должна быть хорошая финансовая устойчивость и благоприятная кредитная история, - сказал Александр Копылов. - Застройщикам в ИЖС нужно переходить на новую систему. Думаю, что через какое-то время к ситуации, аналогичной сейчас в МКД, мы придем и в ИЖС».
Он также подчеркнул, что в отличие от МКД эскроу счета – не единственный способ расчетов между заказчиком и подрядчиком в ИЖС, но рынок, на его взгляд, будет расти именно в этой части. «Для застройщиков, которые хотят занять существенную долю рынка, особенно важно наладить эти механизмы и взять на себя часть спроса, который объективно является гарантированным», - резюмировал спикер.
Собравшихся также интересовал вопрос, не увеличится ли стоимость квадратного метра после введения новых правил.
Никита Стасишин уверил, для того, чтобы этого не произошло, правительство работает не только над обеспечением гарантированного спроса, но и предложения. По его словам, доступность ИЖС будет обеспечиваться через инструменты улучшения жилищных условий. Ежемесячный платеж по субсидированной ипотеке уже сейчас кратно меньше, чем платеж по обеспечению потребительского кредита на строительство хозспособом.
«Мы же не просто так вводим эскроу. ДОМ.РФ субсидирует подряд, действует ипотека под 6%. Будут ли застройщики конкурировать ценой квадратного метра? Если будут, то цена не увеличится. Нужен баланс, надо обеспечить гарантированный объем предложения под будущий гарантированный спрос. Тогда проблем не будет», – подвел итоги дискуссии замминистра строительства и ЖКХ.
_____________________________________________
Основные вопросы развития рынка ИЖС будут рассматриваться на тематическом форуме в рамках Третьего открытого Всероссийского архитектурного конкурса «Малоэтажный Стандарт 24/25. Цифровая трансформация». Участники конкурса: архитекторы, проектировщики, проектные отделы девелоперских компаний, компании-производители домокомплектов, учащиеся профильных вузов.
Евгений Горчаков
Комментарии (0)