Эффективный рецепт решения проблемы жилья

Жилья в России не хватает, его мало, оно не современно, не энергоэффективно, не экологично и его большая часть, находится в многоквартирных домах, где нет комфорта для души человека. 

Жильё дорого стоит и большая часть населения не имеет доходов для самостоятельного решения проблемы жилья. Многочисленные программы не решают заявленных задач, а редкие успехи на этом фронте не украшают общего мрачного фона. Многочисленные Государственные структуры и армии чиновников, призванные решать проблему жилья, за годы своей деятельности, так и не озвучили, как эта проблема выглядит, в чём основная причина её наличия и какие пути решения они предлагают. 

Огромная социальная задача отдана на откуп бизнесу, свободному рынку, которые только усугубляют проблему, зарабатывают на ней и на острой нужде основной части населения. Власти регионов отчитываются о росте объёмов строительства жилья, по отношению к предыдущему периоду, а на фоне провального прошлого можно ещё долго иметь положительную динамику без фактических достижений.

Принятый приоритет в строительстве малоэтажного жилья, в основном домов усадебного типа на одну семью, абсолютно правильный, но так и остаётся заявленным приоритетом. Попытки строительства различных коттеджных посёлков по несколько десятков домов, революцию не сделают, а наоборот приведут к негативному восприятию подобного типа жилища. Нужно типовое и системное проектирование подобных массивов, застраиваемых тысячами домов, обеспеченных дорогами, связью и всей необходимой инфраструктурой. Там могут располагаться кварталы социально ориентированных домов для многодетных семей, для инвалидов, для пенсионеров. В зависимости от выбранной типологии жилья, будут определены размеры земельных участков и инфраструктурных объектов. Строительство жилья в регионах и на сельских территориях имеет свои особенности, но везде и все хотят жить в современных, красивых, прочных, энергоэффективных, экологичных домах, по доступной цене. Сегодняшний экономический кризис, должен дать толчок в строительстве экономного жилья, заводской готовности.

Финансовые кризисы мотивируют, в посткризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивное строительство более дешёвого жилья:

• В США - кризис «Великая депрессия» 1929-1934 гг. Рост объемов строительства жилых домов составлял 17% - 22% в год;
• В Германии - поствоенный кризис 1945-1949 гг. Рост объемов строительства жилых домов - 30%-45% в год.

Для США характерно малоэтажное домостроение до 4-х этажей. Средняя площадь дома на одну семью составляет 148 м.кв. Более 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде и Финляндии является деревянно-каркасной. Около 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.

Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах, а монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры. К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки по сравнению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья следует отнести:

• социально-психологический: комфорт проживания, высокий психологический семейный уровень, социальная ориентированность территорий, безопасность, обеспеченность для отдыха;
• доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом цена не превысит 15 - 20 тыс. руб. за 1 кв.м.;
• технологичность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;
• энергоэффективность: за счет применения современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимый уровень теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями. Это позволяет выполнить требование Указа Президента РФ «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» от 4 июня 2008 г. № 889, которым предусмотрено снижение к 2020 году энергоемкости валового внутреннего продукта Российской Федерации не менее, чем на 40%, а также применить Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…»;
• экологичность: комплексное малоэтажное жилищное строительство планируется осуществлять преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов. Малоэтажное строительство предполагает минимальное воздействие на окружающую среду, в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;
• динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажек, и более низкие (по сравнению с производством традиционных строительных материалов) финансовые затраты.

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства относится также то, что гражданин, как собственник жилого дома, является и собственником земельного участка. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию. Необходимо отметить экономическую выгоду комплексной малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат строительства за счет централизации производства, транспортировки и доставки необходимых строительных материалов. Быстрому созданию и развитию производств таких материалов для малоэтажного домостроения будет способствовать разработка органами государственной власти и органами местного самоуправления типовой проектной документации малоэтажных домов и предприятий малоэтажного домостроения, типовых проектов планировки, которые потребуют только их привязки к конкретной территории с учетом географических и климатических условий.

Комплексная малоэтажная застройка позволит также ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, для создания которых должны использоваться энергосберегающие материалы. Это поможет, с одной стороны, решить проблему дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой - сэкономить значительные средства не только компаний, оказывающих коммунальные услуги, но, в первую очередь, и средства собственников жилья. Переселение из города в пригород не потребует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строительства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании. 

Вклад федеральных, региональных и местных органов власти должен выражаться, прежде всего, в предоставлении земельных участков и частичном финансировании создания инфраструктуры и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора.

Развитие малоэтажного строительства невозможно без отлаженной системы государственно-частного партнерства. Доказательством этому служит положительный опыт некоторых российских регионов.

В странах с благополучным состоянием количества жилья на одного гражданина используются следующие технологии его строительства:

1. Модульное;
2. Панельное (крупное элементное);
3. Каркасно-панельное;
4. Клеёный брус;
5. Оцилиндрованный брус.

Основными критериями при выборе технологии строительства являются: наличие местных сырьевых ресурсов, качество, энергосбережение, скорость строительства и стоимость.

Одновременно следует отметить, что в России, сложившаяся на рынке жилья стоимость строительства привела к тому, что индивидуальное жилье, которое инвестируется гражданами, возводятся без стандартных удобств и ни в коей мере не отвечают современным требованиям к комфортности проживания. Таким путем изменить лицо России невозможно. Причиной активизации малоэтажного строительства является не только увеличение спроса на рынке загородной недвижимости, но и появление новых строительных материалов и технологий, которые позволяют сократить сроки и снизить стоимость возведения зданий. Предлагаемых вариантов настолько много, что сделать выбор в пользу одного из них становится настоящей проблемой для заказчика. 

По-прежнему пользуются популярностью дома, построенные из кирпича, дерева, ячеистого бетона. Широкое распространение получают каркасно-щитовые, каркасно-панельные технологии. Для малоэтажного строительства также можно рассматривать и монолитные варианты с использованием несъемной опалубки. Некоторые российские заводы-изготовители предлагают полносборные домокомплекты повышенной заводской готовности, когда вся коробка дома собирается на предприятии, а затем уже в готовом виде монтируется на строительной площадке. Вариантов масса, и все они, конечно, имеют свои плюсы и минусы. При одном способе получается невысокая себестоимость строительства по используемым материалам, при другом сокращены затраты на монтаж и исключена необходимость использования грузоподъемных механизмов. Третий способ выигрывает в сроках строительства. Но кроме стоимостных показателей, нужно обратить внимание и на используемые строительные материалы. Они должны не только обеспечивать требуемую долговечность здания, но и быть удобными и надежными в эксплуатации, экологичными и энергоэффективными.

По оценке аналитиков, наиболее массовым спросом в строительстве малоэтажного жилья могут пользоваться дома эконом – класса, построенные по технологиям «Заводского домостроения». Известно, что одним из средств, снижающих стоимость проектирования и строительства, является унификация строительных конструкций. Мировой опыт показывает, что тенденция к унификации элементов жилища является устойчивой в ведущих странах мира и основной для создания индустриализации нового поколения. В Европе и США сегодня применяется подход к проектированию и строительству малоэтажного жилища, называемый MMC - Modern Methods of Construction, (вариант в США - factory build housing, prefab housing), основанный на конструировании и модульной сборке основных элементов будущих домов. Лидирующее место в секторе сборно-модульного домостроения занимают шведские жилищно-строительные компании (сегодня в Швеции около 90% домов строится по prefab-технологии). 

Массовое проектирование и строительство малоэтажных жилых домов ведёт также шведский концерн «IKEA» в Швеции, Финляндии, Дании, Норвегии и Великобритании по программе «BoKlok». IKEA предлагает 2 базовых варианта сборных домов: экономичная одноэтажная villa и двухэтажный L-образный дом из 6-ти комнат. На базе этих вариантов компания предлагает также застройку компактных жилых комплексов. Целевая аудитория такого проектирования и строительства – семьи, совокупный доход которых в год составляет от 12,5 до 30 тыс. фунтов и которые не попадают в социальные программы по обеспечению жильем. Пакетное предложение «jukkatalo» финской компании Ltd.Pyhännän включает группы проектов малоэтажных жилых домов для города и сельской местности. Сельские дома – одноэтажные, с большей площадью застройки (до 16,7 х 12,1 м²) и летних помещений – террас, веранд. Городские дома – двухэтажные, с меньшей площадью застройки (от 8,8 х 10, 6 м²). Общее помещение дневного пребывания совмещает в себе зоны кухни, столовой и гостиной, которые группируются вокруг камина. На первом этаже, как правило, предусматривается сауна. 

Массовое строительство малоэтажных жилых домов по сборной технологии ведётся также в Канаде и Японии. В Канаде около 75% жилищного фонда построено по деревянно-каркасной технологии. Канадская технология возведения сборных домов занимает лидирующие места в сфере индивидуального домостроения. Например, канадская компания-производитель сборных малоэтажных жилых домов Pacific предлагает на рынке достаточно разнообразные решения. Размеры жилой ячейки в плане варьируются от 3,35х3 м² (блок-квартира в таунхаусе) до 10х12 м² (отдельно стоящий дом). Первый этаж, как правило, занимают гараж и хозяйственные помещения, жилые помещения располагаются на втором этаже и в мансарде. 

В современной Японии, лидере мирового жилищного домостроения, большое внимание уделяется жилищному строительству, которое ориентируется на конкретных заказчиков, например, среднестатистический японский домостроитель предлагает до 300 различных вариантов стандартного дизайна для фасадов и планов этажей здания. По данным консалтинговой группы «Эксперт», лидирующее место на рынке Японии в сфере строительства сборно-модульных малоэтажных жилых домов занимает компания Toyota. Пакетное предложение компании Toyota включает 18 базовых вариантов жилых домов. Каждый из этих вариантов может быть изменен и доработан по желанию заказчика. Все дома двухэтажные, в плане имеют размеры либо 8,0х8,5 м, либо 7,3х9,3 м. Первый этаж представляет собой «студию» - единое помещение, в котором выделяются зоны кухни, столовой, гостиной, а также может быть выделено рабочее место. На втором этаже расположены спальные комнаты, может быть организован холл, в котором выделяется рабочая или игровая зона. В каждом из проектов используются одинаковые планировочные приемы. Тем не менее, планировочные решения могут быть достаточно разнообразны, поскольку каркасная конструктивная система позволяет свободно варьировать местоположение внутренних перегородок. 

Таким образом, в современной ситуации становится актуальным использование унификации, принципов сборности (модульности) строительных конструкций при проектировании и строительстве малоэтажного жилища для снижения его себестоимости, обеспечения доступности такого жилища для семей со средним уровнем дохода. Наряду с тенденцией стремления к сборности конструкций в строительстве, отмечаемой сегодня многими авторами, отмечается и тенденция к индивидуализации, комфортности жилища как отражению образа жизни. Среди предложенных категорий: экономичность, энергоэффективность, экологичность,  долговечность и архитектура - покупателя, в первую очередь, волнует цена. Затем следует энергоэффективность, что опять же связано с материальными затратами на эксплуатацию. На третьем месте экологичность. 

Результатом комплексного сравнения технологий по методу анализа иерархий, в мировой практике, является существенное превосходство каркасной технологии над другими вариантами. Это объясняется отличными технико-экономическими показателями, получаемыми при данном конструктивном решении. Применение каркасной технологии позволяет существенно сократить стоимость и сроки строительства, а также значительно повысить класс энергетической эффективности здания. Согласно проведенным исследованиям потребительских предпочтений именно эти показатели являются приоритетными при выборе технологии возведения загородного дома. С точки зрения долговечности и пожарной безопасности, каркасная технология также отвечает заявленным требованиям, предъявляемым к малоэтажному жилью. В соответствии с этим, применение каркасной технологии рекомендуется как для индивидуального строительства, так и для возведения многоквартирных домов экономичного класса. 

В конечном итоге, по сведениям американских источников, одно перемещение строительства под крышу цеха позволяет экономить до 25 % затрат труда и до 30% материалов. Вся закупка материалов производится оптом, централизованно и хранение их осуществляется на складе при заводе. Отсюда строгий учет и минимальные потери.  В российских реалиях это будут другие цифры и как правило, на порядок больше. Это будет другая экономика, другая эффективность и другая цена жилья. При этом будет обеспечено высокое качество, прекрасный дизайн, безопасное и экономное проживание.   

Для России нет других вариантов и надо признать, что только современная индустрия малоэтажного домостроения сможет стать основой для решения проблемы жилья.