Портал для специалистов архитектурно-строительной отрасли

+7 (495) 380-3700

info@ardexpert.ru

Почему так трудно понять простые истины? Размышления о малоэтажном строительстве в России

Тезисы к форуму "Малоэтажное строительство в России".

Нас почти 145 млн. человек. Площадь жилого фонда – 3,2 млрд. кв. м, или по 22 кв. м на каждого (в Западной Европе – порядка 35 кв. м). Это средний показатель, далеко не полностью определяющий ситуацию. Около 88% жилья, построенного в России за последние 20 лет – это городские многоквартирные дома. Ветхое и аварийное жилье (с износом более 70%, хрущевки в этот список не входят) в России составляет около 100 млн. кв. м. 

36a474edb499ca7b336f1783982395dd.jpg

В отличие от Москвы, панельные 4-5-этажки в большинстве городов России не сносятся, а подвергаются капитальному ремонту или санации. Более 70% многоквартирных домов в России – это здания, построенные по типовым проектам, т. е. так называемые серийные дома. В городах-миллионниках эта цифра превышает 80%, а в Москве – 95%. 

Застройка городов многоэтажными домами, отдельными микрорайонами, во всём мире признана вредной для психики человека и мы вольно или не вольно, создаём большие проблемы будущим горожанам. Сменив социализм на капитализм, власти не учитывают глубинных изменений психологии россиянина, продолжая формировать среду обитания по старым лекалам.

Бесплатная приватизация, а затем увеличение коммерческой застройки последних лет породили иллюзию, что государство решило всех сделать собственниками жилья. В большинстве региональных центрах свернуто возведение социального жилья. Более того, отставание с разработкой схем территориального планирования, делает по закону, как массовое жилищное, так и строительство вообще, весьма проблематичным во многих местах. 

Приватизация жилья имело в себе проблему, которая сейчас обострилась, и грозит взорвать ситуацию. Не все собственники жилья могут и хотят содержать своё жильё. Причина простая – нет средств! 

Всего в частных руках находится 86% жилого фонда (в Германии – 46%, Швеции – 38%, Австрии – 40%, в США – 64,4%). Соответственно, в этих странах огромную роль играет аренда: в Австрии – 40%, в том числе 23% – социальная, в Великобритании 31%, в том числе 20% – социальная, в Нидерландах – 42%, в том числе 32% – социальная, в Швеции 44%, в том числе 17% – социальная, и в США – 32,6%, в том числе – 1% – социальная. Как видим социальное жильё играет существенную роль в развитом капиталистическом мире!

04f61f3f2619eb7165c31c4e428245e9.jpg

Мониторинг реализации нацпроекта сигнализирует, что даже при включении всех механизмов поддержки, коммерческое жилье оказывается не по карману очень и очень многим нашим согражданам. Но так обстоят дела и во всем мире. 

Ипотечное кредитование проблему не решает, а усугубляет, так как, в конечном счёте, кратно увеличивает стоимость жилья. Так, за последние 9 лет сумма выданных ипотечных кредитов увеличилась в 99 раз! Понятно, что расти и дальше с такой скоростью ипотечное кредитование не в состоянии. Собственно, темпы его роста уже снижаются. В этой ситуации срочно нужны новые финансовые подходы.

Более того, есть немало людей, предпочитающих арендовать помещения, имея высокие доходы. Ведь, кроме прав собственности, существуют обязанности.

В общей площади жилищного фонда, доля городских поселений составляет, более 72%, доля сельских поселений – менее 28%. Общая площадь многоквартирных домов, в целом по России, по данным ФСГС, составляла 68,0%. Такая структура жилищного фонда не характерна для европейских стран и отражает методы решения жилищной проблемы, сложившиеся во времена планово-распределительной экономики. Формат экономики сменился, а идеология жилья нет!

Выбытие жилищного фонда в официальной статистике не отражается, но может быть рассчитано исходя из прироста жилищного фонда за год. Получаемые таким образом цифры выбытия жилищного фонда, оказались равными 3,6 млн кв. м за год. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, по данным официальной статистики, устойчиво равняется 3,2% (!). Но кто, где и как считает?

В России существует проблема доступности качественного жилья в качественной среде обитания. Целые города и деревни стоят заброшенные, в то время как основная часть населения стремится туда, где можно жить и зарабатывать. В совокупности с тем, что в России наблюдается огромное расслоение населения по уровню доходов, получается, что для 90% населения жилищная проблема является острой и насущной, так как они не могут купить качественное жилье там, где сегодня можно достойно жить. 

15ef30505bdfafeca521fba93529cd1e.jpg

Но процесс урбанизации губителен для России. Это ведет к утрате многовековой национальной культуры исторической России. Большое число поселений либо исчезает, либо деградирует. А если территория лишается населения, то исчезают предпосылки для экономического развития, диверсификации экономики.

Качество условий проживания часто не соответствует современным потребительским стандартам. То есть жилье не является комфортным по уровню благоустройства и привлекательным по месту расположения. В среднем по России, доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет всего 60%. 

Численность населения, не обеспеченного водоснабжением, оценивалась в 33 млн. человек, канализацией – 39,1 млн. человек, отоплением – 26,9 млн. человек. При этом в сельской местности 60% жителей не могут пользоваться всеми удобствами. Регионы – лидеры по наличию неблагоустроенного жилья: Республика Алтай - 84,7%; Республика Тыва - 72,8%; Бурятия - 67,5%; Дагестан - 65,5%; Вологодская область - 64,7%; Севастополь - 59,8%; Курганская область - 59,0%; Томская область - 58,4%; Забайкальский край - 57,6%; Новгородская область - 55,7%; Псковская область - 54,9%; Алтайский край - 54,9%; Кировская область - 54,3%; Костромская область - 52,9%; Кемеровская область - 51,1%. Ну и так далее, и это в 21 веке, в стране, претендующей на лидирующие позиции! Более того, без должных коммуникаций и соответствующего благоустройства, находятся в эксплуатации, большое количество детских, учебных и лечебных учреждений в регионах России.

В большинстве субъектов Российской Федерации доля изношенных многоквартирных домов, требующих капитального ремонта, составляет 17–25%. По оценкам Международной финансовой корпорации (IFC) для проведения капремонта и модернизации жилого фонда в России необходимы масштабные инвестиции, составляющие около 322 миллиардов рублей ежегодно до 2035 года. Аварийными признаются многоквартирные дома, проведение восстановительных работ в которых технически невозможно или экономически нецелесообразно. Их техническое состояние характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей. 

4cd6c3b23fa6e67f1375c43e4b427f80.jpg

Чего ждём, на что надеемся, проблема не рассосётся, она ежегодно обостряется и нарастает!

Все эти проблемы усугубляются, на фоне изменения тарифов на энергоносители. Большая часть жилого фонда построена без соблюдения норм энергосбережения. В среднем по России расходы на отопление составляют 55 кг ут/м2.год (килограмм на метр квадратный условного топлива в год) и на горячее водоснабжение 19 кг ут/м2 год, т. е. суммарный расход тепловой энергии равен 74 кг ут/м2 год, тогда как, например, в странах Скандинавии суммарный расход тепловой энергии составляет 18 кг ут/м2 год.

Среди основных причин удручающе малой энергоэффективности зданий, специалисты называют недостаточное термосопротивление основных строительных конструкций. В среднем в ранее построенных зданиях средней полосы России сопротивление теплопередаче стен равно 0,9 - 1,1 м2.оС/Вт, окон - 0,39 - 0,42 м2.оС/Вт, покрытий – около 1,5 м2.оС/Вт, что в 2-3,5 раза меньше, чем в странах Западной Европы. В свете тенденции роста цен на энергоносители, повышение энергетической эффективности зданий и сооружений является, пожалуй, самой актуальной задачей отечественной строительной индустрии.

Города «миллионники» задыхаются от точечной застройки, а жители от автомобильных пробок и отсутствия должных мощностей по воде, электричеству и канализации. А именно, этими объёмами гордится Минстрой, докладывая о рекордах. В России почти четверть населения приходится на эти города. 

Статистика ввода жилья показывает, что из общего объема жилищного строительства в 2013 году 4,7 млн. кв. м или 16,9% было введено в 15 самых крупных городах страны. Среди них – Новосибирск, Нижний Новгород, Самара, Казань. Рост жилищного строительства в течение последних лет привел к появлению на рынке большого количества однотипных жилых проектов, не обеспеченных инфраструктурой.

Безусловно, это далеко не полный перечень проблем. Выше было отмечен необходимый актив на ремонт и поддержание, существующего жилого фонда, но есть мнение, что без срочного строительства в ближайшие годы 1,5 млрд. кв. метров современного энергоэффективного жилья, лавинный процесс кризиса жилищной проблемы не остановить.

Пришло время и надо признаться, что без смены идеологии жилья, без изменения Государственной политики, эти задачи не решить. Более того, все последние годы, в решении проблемы жилья допускались системные ошибки и просчёты. Все призывы правительства и президента, обратить внимание на строительство жилья малоэтажного формата, оставались без внимания Минстроя. Регионы не могли сами изменить ситуацию, а жители не имели достаточных ресурсов, чтобы решать вопрос жилья самостоятельно. 

Земля в муниципальных образованиях стала предметом спекуляции, местные власти активно включились в торговлю перспективными участками, доведя их стоимость, до абсурдной. Тысячи гектаров земли, пригодных для застройки, простаивают, дожидаясь денежных покупателей. Многие тысячи многодетных семей, получают земельные наделы под строительство, в труднодоступных местах без коммуникаций!

У руководства отрасли нет понимания того, что малоэтажное домостроение может быть доходным, что можно строить быстро, дёшево и красиво. Но для этого необходимо в корне изменить отношение к малоэтажному домостроению.

877d2b7d90710aa5449390131faec19e.jpg

Сегодня есть строители и строительные фирмы, которые практикуют малоэтажное строительство жилья, но при этом они пользуются безнадзорностью государства и строят что-то похожее на жильё, но очень далёкое от основных требований к жилым помещениям. Весь их доход формируется на дешевом и не очень качественном строительном материале, на упрощении конструкции и не соблюдении основных требований СНиП и норм. В России не практикуется строительство жилья поточным методом, не используется заводская конвейерная сборка отдельных фрагментов дома, большой заводской готовности. 

Есть нужда в увеличении объёмов строительства, есть спрос на типовое жильё, есть природные ресурсы, созрела и перезрела экономическая ситуация, но нет понимания и желания организовать поточное домостроение у Минстроя! Более того, нет понимания того, что вся экономическая эффективность малоэтажного домостроения, находится там, в объёме и потоке домостроения! Наши чиновники нашли термин «ЭКОНОМЖИЛЬЁ» и под этим видом предлагают потребителю пустое помещение, стены и потолок, с обозначенными точками подключения коммуникаций. 

Эти площади принимаются и подаются в отчётах, как жилые! Если в многоэтажном строительстве это приносит доход, то в малоэтажном дохода нет и его можно организовать, только обманывая потребителя. Поэтому и не привлекателен такой строительный бизнес. А другой, без системных изменений государственной жилищной политики, не будет развиваться.

Я удивлялся, зачем в США, строители строят и сдают жилые, малоэтажные дома с полной комплектацией мебелью, техникой, и даже почтовые ящики навешивают? Они в этом как раз и имеют свой экономический интерес! 

3e8ea4fa84fa758cb6ddf04b0d0231ee.jpg

При поточном строительстве, когда строятся сотни, а иногда и тысячи домов, каждый элемент несёт неплохой доход, иногда больше, чем доход от основного строительного бизнеса. Заказывая тысячи однотипных стиральных машин у производителя, снижая затраты на варианты подключений и другие элементы, убирая посредников и торговцев, снижая затраты на логистику, строитель покупает её за 50%, от стоимости в магазине. А потребителю она достаётся уже установленная, готовая к работе и также по сниженной стоимости. Так по каждому виду техники. Встроенные пылесосы, климатические установки и т.д. 

https://www.youtube.com/watch?v=62z-FOkyYrs

Показателен пример по устройству встраиваемой мебели. В традиционном варианте прихожую отделывают строители, выполняя работы по организации поверхности стен, пола, потолков, с последующей отделкой этих площадей. Грунтовка, шпатлёвка, покраска или наклейка обоев, плинтуса. Затем приобретается шкаф или другой предмет мебели и устанавливается в прихожей, организуя пылесборник у стены. А сколько при этом теряется площади. Встраиваемый шкаф экономит массу материалов, работы, площади, экономя при этом приличную сумму денег. И так по каждому помещению. 

e1e38cfccf25bee9bd2eca12c7d3953d.jpg

Не думаю, что для понимания этого необходимы специальные знания, надо просто создать возможности по выполнению этого набора работ и стимулировать их исполнение. Надо изменить требования к сдаваемому в эксплуатацию жилью.

Заявленный президентом объём строительных работ в 120 млн. кв. метров жилья в год – задача серьёзная и она требует пересмотра всех существующих положений в градостроительной политике. Более того, 60% объёма должно строиться в малоэтажном формате. 

Россия имеет ряд специфических особенностей и простой перенос успешного опыта других стран, не даст соответствующего результата. Прежде всего, надо закрепить за Минстроем ответственность по развитию индустрии домостроения на основе технологии «Заводское домостроение», вывести земли муниципальных образований из коммерческого оборота, решить вопрос финансирования работ по оснащению коммуникациями, перспективных площадей под застройку. 

Региональные власти должны отчитываться за строительство жилья не по росту к прошлому периоду, а по построенным квадратным метрам на каждого жителя региона, муниципального образования. Вопросов много, но надо начинать их решать уже сегодня, завтра будет сложнее и тяжелее.

Комментарии